ענת גואטה, יו"רית רשות ניירות ערך / צילום: ענבל מרמרי
קנס של 650 אלף שקל הוטל על קבוצת ההשקעות בנדל"ן MHR1 ובעליה - צח חרמון ויגיל מנוביץ' - לאחר שהשניים הודו במסגרת הסדר אכיפה מינהלית בביצוע שלוש הפרות של הצעה ומכירה לציבור של ניירות ערך שלא על-פי תשקיף, וכן בכך שהטעו את רשות ניירות ערך. במסגרת ההסדר הוטל על הקבוצה עיצום כספי בגובה של 350 אלף שקל, ואילו על צמד הבעלים, שהם גם מנכ"לים משותפים ודירקטורים בקבוצה, עיצומים של 150 אלף שקל כל אחד.
MHR1 ניהול השקעות היא קבוצת חברות ושותפויות העוסקת בייזום השקעות בפרויקטים נדל"ניים בגרמניה, באיתור נכסים לצורך רכישתם והשכרתם, ובניהולם. לפי אתר הקבוצה, המתגאה בכך שהיא מבטיחה למשקיעים "תשואה החל מהיום הראשון", פעילותה מלווה על-ידי צוות של אנשי מקצוע בעלי ניסיון עשיר בהשקעות נדל"ן מניב ומומחים מתחום השירותים הפיננסיים.
עוד מעידה על עצמה MHR1 כי "מנהלי החברה הם בעלי ניסיון עשיר בהשקעות נדל"ן מניב ומתמחים בגיוסי אג"ח בשוק ההון הישראלי". לדבריה, החברה מנהלת נכסים מניבים למעלה מ-15 שנה במערב גרמניה, בערים קלן, האנובר, דורטמונד, סאארברוקן ופרנקפורט.
הבירור המינהלי שערכה מחלקת מודיעין, חקירות ובקרת מסחר ברשות ניירות ערך העלה ממצאים לפיהם MHR1 הציעה לציבור ניירות ערך בשותפויות הקבוצה ללא תשקיף, בניגוד לחוק. בין היתר הציעה הקבוצה לציבור ניירות ערך באמצעות פרסומות באינטרנט, באתר החברה ובאתרים נוספים וכן בעיתונות הכלכלית בארץ. פרסומים אלה כללו אמירה לפיה התשואה הצפויה היא בשיעור של 10%, לצד תיאור מיקום הנכס ופרטים נוספים.
חוק ניירות ערך אוסר על הצעת ניירות ערך לציבור ללא פרסום תשקיף שאושר על-ידי רשות ניירות ערך, כאשר "ציבור", לפי החוק, משמעו קבוצה של למעלה מ-35 משקיעים. ממצאי הרשות מעלים כי בשתי שותפויות ייעודיות מכרה הקבוצה ניירות ערך ליותר מ-35 משקיעים במהלך 12 חודשים רצופים.
בנוסף, אנשי המכירות עימם התקשרה הקבוצה נהגו לבצע שיחות שיווקיות בנוסחים קבועים ללקוחות פוטנציאליים שהוכתבו מראש על-ידי המנכ"לים המשותפים. בשיחות אלה הציעו אנשי המכירות לניצעים לרכוש נכסים בגרמניה, שצפויים היו, לשיטתם, להניב להם תשואה של 10% על-ידי השכרת הנכס לחברות גדולות בשכירות ארוכת-טווח, תמורת השקעה מינימלית של 250 אלף שקל.
בנוסף, הקבוצה צברה מאגר ובו כל רשימת הפונים אליה בעקבות פרסומיה, אשר מנה במועד הבירור המינהלי כ-6,000 ניצעים. לאלה שיגרה החברה, עם הפצת כל פרויקט חדש, הודעה שכללה בין היתר את התשואה הצפויה.
הבעלים חרמון ומנוביץ' הודו כי הטעו את רשות ניירות ערך, לאחר שבשלושה מכתבים ששלחו לה הם התחייבו לחדול מן הפעילות האסורה ולהסיר את הפרסומים שאינם עולים בקנה אחד עם דרישות הדין, ולמרות זאת לא עמדו בהתחייבות זו לרשות והמשיכו להציע ולמכור ניירות ערך לציבור.
הרשות מזהירה מ"היתר העלול להטעות הציבור"
נזכיר כי בחודש יוני השנה יצאה רשות ניירות ערך, בראשות היו"רית ענת גואטה, בביקורת חריפה נגד ההתנהלות השיווקית שנפוצה בתחום קרנות ההשקעה שמגייסות כספים מהציבור. הרשות ציינה אז מספר בעיות מרכזיות שגילתה ביחס לגופים אלה, ובראשן הצגת היתר שניתן מהרשות לפרסום התשקיף לגיוס מהציבור "באופן העלול להטעות את ציבור המשקיעים בנוגע למשמעותו", ואף "ליצור רושם לפיו היתר הרשות משקף שמדובר בהשקעה כדאית, או שהוא נוגע לפעילותם של תאגידים נוספים שכלל לא קיבלו היתר מהרשות".
לצד הבעיה האמורה, הרשות ציינה עוד גילויים מטרידים ביחס לדרכי השיווק של הקרנות הללו והאופן בו הן מנסות לשכנע את הציבור ביחס לכדאיות, באמצעות "פרסומים שיווקיים המציגים באופן סלקטיבי נתונים מהתשקיף, בפרט מצגים חיוביים ונתוני תשואות באופן שעלול להטעות את ציבור המשקיעים ולמקדו במידע החלקי", וכן "שימוש בנתונים שפורסמו במסגרת תשקיפים לצורך הצעת השקעות אחרות שאינן מפוקחות".