יאיר דוכין, ויצמן נגר, אביחי שניר ואפרת טולקובסקי / צילום: שלומי יוסף
לא היצע הדירות המצומצם הוא הבעיה העיקרית של ענף הדיור. הבעיה העיקרית היא פיגור כבד בתכנון ובבנייה של תשתיות, הגורם לכך שקצב הקמת הדירות לא עולה, ושהאוכלוסייה לא מתפזרת ומגבירה את הביקוש לדירות במרכז הארץ, למרות המחירים הגבוהים. אלה הדברים שעולים מפאנל המומחים של "גלובס", שאירח הפעם ארבעה כלכלנים חוקרי נדל"ן מהאקדמיה.
הארבעה הם מנכ"ל מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, ד"ר אפרת טולקובסקי, ד"ר ויצמן נגר מהמרכז האקדמי לב ולשעבר חוקר בבנק ישראל, ד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית וד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה וכלכלן בבית ההשקעות אינפיניטי.
מעורבות הממשלה: "לא הגדילו היצע"
הסוגיה הראשונה איתה אנו פותחים את הדיון, היא האפקטיביות וההשלכות של הצעדים שנקטה הממשלה בשנים האחרונות כדי לצנן את שוק הדיור. טולקובסקי טוענת כי "בשנים האחרונות הממשלה התערבה מאוד בשאלת המיקומים המבוקשים, עיוותה מאוד את תמונת המציאות של כוחות השוק עם מחיר למשתכן והוותמ"לים וגם מבחינת הגבלת השיווקים ליזמים, וזה יצר התחלות בנייה שאינן מותאמות לביקושים".
היכן אנו עומדים עכשיו, אחרי שתי מערכות בחירות שכרגע לא ברור להיכן הן מובילות אותנו?
נגר טוען כי מחיר למשתכן היא לא תוכנית טובה ושלא היה לה סיכוי. לדבריו, "מה עשה שר האוצר? יש מחיר שהוא מחיר שיווי משקל והוא רצה למכור דירות בפחות. אבל במחיר נמוך יותר הוא צריך יותר היצע, כי יש יותר ביקושים והוא לא הגדיל את ההיצע. מ-2012-2013 אנחנו נמצאים בסדרי גודל של 45-50 אלף התחלות בנייה. למשך שנתיים זה גדל והגיע ל-57 אלף בשיא, וחזר היום לרמות הקודמות. זה אחרי שמדינת ישראל הפעילה את כל הבולדוזרים שלה - כחלון הכפיף את כל הרשויות תחתיו, שמו את כל המשאבים שיכלו לשים - וזו כל ההגדלה. דיברו הרי על כמויות הרבה יותר גדולות (לפחות 60 אלף התחלות בשנה - א.מ).
"הרי אם יכלו להגדיל את ההיצע באמת - לא היו צריכים את התוכנית - המחיר היה יורד לבד. זו הבעיה וזה יצר עיוותים גדולים מאוד. לדעתי צריך להפסיק עם התוכנית הזו ולהחזיר את השוק לפעול בצורה נורמלית".
דוכין מוסיף כי "הממשלה עשתה בדיוק את הדברים שלא צריך לעשות. אם ניקח את ההתערבות הממשלתית בשוק שנעשתה בשנות ה-90, כשאריאל שרון היה שר השיכון, היא בוצעה בעקבות התייעצויות ואינטואיציה, והכיוון היה פשוט מאוד והביא לכך שבמשך שנתיים הוכפלו התחלות הבנייה שנה אחר שנה. פרשו רשת בטחון של התחייבויות רכישה ליזמים, ונתנו תמריצי זירוז.
"אני רוצה להזכיר, שהתחלות הבנייה בסוף שנות ה-80 הגיעו ל-20 אלף בשנה; ב-1990 זה עלה לכ-40 אלף, וב-1991 זה עלה לקרוב ל-90 אלף. זאת אומרת, שכושר הביצוע היה אז וכושר הביצוע קיים גם היום. לדעתי אין גם שום מחסור בקרקעות ל-50 השנה הקרובות. רק שהמדינה אינה פועלת בצורה הנכונה, שמשמעה תכנון קרקע על המדף".
דוכין מביע גם כעס על הדברים. לדבריו, "כחלון גם הוסיף חטא על פשע, כי הדבר העיקרי שאתה צריך לגרום לשוק הזה הוא נזילות, שמשמעותה הרבה דירות בשוק. כי מה עושים המשקיעים? שותים אותן? לא. משכירים אותן. הן לא הולכות לאיבוד. הוא הוציא את המשקיעים מהשוק. טיפשות שאין כמוה. מרגע שהוציאו אותם מהשוק - יזמים נכנסו לדפנסיבה ועצרו כל דבר שיכלו לעצור.
"אם אתה רוצה לפתור משהו - גש אליו ישירות ואל תנסה לעשות את זה בדרכים עקיפות. רוצים לסייע לזוגות צעירים ולחסרי יכולת? תגידו להם, 'קחו 300 אלף שקל הלוואה עומדת', או משהו דומה. היה צריך לעשות את זה גם באופן שוויוני. למה לאדם שרוצה לגור בתל אביב, אתה נותן הטבה גדולה בהרבה מלאדם שרוצה לגור במקום אחר? גם זה עיוות".
שניר מסכם וטוען כי "מחיר למשתכן היא תוכנית פוליטית, שתכליתה הייתה לזכות את כחלון בנקודות פוליטיות. היא החלה לפני ארבע שנים, כשכולם דיברו על דירות. נניח שהוא היה מצליח, ומחירי הדירות היו יורדים: מי שהיה קונה דירות היה מפסיד ודירות היו הופכות לנושא משעמם ולא מדובר. המצב הכי טוב פוליטית היה, שהוא היה עושה הכול ומחירי הדירות ממשיכים לעלות".
טולקובסקי מוסיפה כי "הוא רצה שיהיה סטוק גדול של אנשים שקנו דירות, ושהמחירים עוד יעלו לאחר מכן, כך שהם ירוויחו עוד יותר, אבל הוא לא הצליח בזה".
תשתיות ותעסוקה: "דירה כחלק ממערכת"
אחת הסוגיות המרכזיות שעולות לדיון היא התשתיות והחיבור שלהן לעולם התעסוקה. לדברי טולקובסקי "תעסוקה דומה לאנשים: אתה לא תקבע לה היכן היא תתפזר. משנותיה הראשונות של המדינה מנסים לפזר אוכלוסייה ולפזר תעסוקה, והאוכלוסייה לא רוצה והתעסוקה לא רוצה. תעסוקה בכל העולם נוטה להתכווץ ולהתרכז ורואים את זה בכל העולם, ואני לא רואה כיצד ניתן לפזר אותה בארץ. לדעתי היא צריכה להיות מרוכזת לאורך חמש תחנות רכבת לאורך האיילון".
דוכין מוסיף כי "תעסוקה היא גורם מרכזי בבחירת מקום מגורים של אדם, אין ספק, אבל יש גורמים נוספים. למשל - זמינות הדיור; למשל איכות החינוך; למשל איכות השירותים המוניציפליים; ולמשל - רמת המשילות המקומית.
"לדעתי, מדינת ישראל הייתה צריכה להגדיר עוד שני מוקדי על נוספים, מלבד תל אביב: באזור כרמיאל-צפת ובאזור באר שבע-דימונה. המדינה הייתה צריכה להשקיע עוד עשרות מיליארדי שקלים בזה. כך היו מושכים לשם אנשים, לא כי מכריחים אותם, אלא משום שטוב להם ויש להם תעסוקה ואיכות מגורים וחיים. מדינת ישראל לא עושה כלום. רק כאוס בשוק הדיור. היום אתה רוצה לצאת מהחניון בראש העין ולוקח לך שעה. אז מה עשית?"
אז התשתיות מונעות מתן פתרון לבעיות הדיור?
נגר מסביר כי "בשנות ה-60 ישראל הייתה מדינה בת שני מיליון איש. בנינו אז 40 אלף יחידות דיור בשנה, עם יכולת הרבה יותר קטנה. היום, אנחנו סביב ה-50 אלף. בין השאר זה נובע בגלל התכנון, וזה מצוין. התכנון קובע שאתה לא תבנה יותר קופסאות כמו אז, אלא שדירה תהיה חלק ממערכת.
"רק מה? למערכת כזו אתה צריך את כל ההשקעות הנלוות. שיעור ההוצאה הממשלתית על תשתיות זה 2% מהתוצר וזה כך מאז שנות ה-80. אז היינו ב-250% יחס חוב-תוצר ובגירעון של 10-11%. מאז, לא משנה מה קורה עם החוב ומה קורה מסביב. ההשקעה ממשיכה להיות 2% תוצר, למרות שכלכלת ישראל השתנתה מאוד, לטובה. ישראל צברה פיגורים עצומים בהשקעות בתשתיות. עם כל הניסיונות של כחלון להניע את המערכת, מה שתוקע אותה זה תשתיות".
דוכין מוסיף כי "השאלה גם אילו תשתיות הם מממנים. בסופו של דבר זו המדיניות הישראלית הקלאסית, שבה אף אחד לא רוצה לשלם כלום - והתוצאה היא מה שאנחנו רואים. לפי חשבון שלי, אנחנו בפיגור של למעלה מ-10 שנות השקעה בתחבורה.
"אנחנו לקראת הגעה למה שאני קורא 'הסופה התחבורתית המושלמת'. הסופה הזו תתבטא ביום שבו כל גוש דן יהיה פקק אחד גדול, שייקח יותר מיממה לחלץ אותו. 'הסופה המושלמת' מדברת על שתי תקלות בשני צירים ראשיים שבגללן תישאר תקוע יום שלם מבלי יכולת לחלץ אותך. אחרי שזה יקרה פעם אחת, זה יתחיל לקרות בתדירויות גוברות והולכות. כבר היום כשיש תאונה אחת בכביש 4 או בכביש 5, זה משבש את החיים של אלפים. אני חושב שתוך פחות מחמש שנים זה יקרה. היום מהירות הנסיעה הולכת ופוחתת כל הזמן".
שניר מוסיף כי "לפני שנה שר התחבורה אז, ישראל כ"ץ, אמר שהוא לא מבין מדוע מאשימים אותו, כי לישראל יש בעיות של 100 שנה של פיגור בתחבורה, וזה נכון. בתקופת הטורקים, כשאירופה הייתה מרושתת במסילות ברזל, בארץ ישראל לא היה כלום. הבעיה שבשנים שלו גם לא קרה כלום. אנחנו נשארנו באותו מקום מול אירופה, ולכן אתה נשאר מאחור".
משקיעים ושוכרים: "כל קונה הוא משקיע"
הממשלה היוצאת נלחמה במשקיעים בשורה של צעדים, ואמנם הורידה את שיעורם בקרב הרוכשים. לדברי חברי הפאנל, מי שנפגע מכך הם בעיקר השוכרים.
שניר מציין כי כל מי שקונה דירה הוא משקיע בסופו של דבר. לא רק המשקיעים, ושחלק גדול מהדירות שנרכשו במחיר למשתכן, שאנחנו לא יודעים עדיין כמה, גם כן משמשות להשקעה. "לכן", לדבריו, "כל ההפרדה שנעשית בין משקיע ללא משקיע לא נכונה".
טולקובסקי מספרת כי "אחד מהדברים שהכי חרו לי זו ההכפשה גסת הרוח של משקיעים. זו סכסכנות. שיעור המשכירים בארץ דומה לזה של ארה"ב. אבל אם אתה מסתכל על שוק השכירות בניו יורק, הוא נשלט על ידי 50 משפחות, שמחזיקות את כל הסטוק. בישראל הם מזדעזעים שיש 50 אלף אנשים עם הרבה דירות. זה מעולה שיש 50 אלף! זה מראה עד כמה השוק מבוזר".
לדברי נגר, "הגישה צריכה להיות ששכירות היא לא בזבוז כסף. למה קולו של כחלון יצא נגד המשקיעים, שהם 'גוזלים את הדירות'? זו שטות. אני יכול לשכור דירה וזה בסדר. אם אני בעלים של דירה, אני משכיר אותה לעצמי. או ששמחתי כסף בדירה במקום בשוק ההון, או שאני משלם ריבית על משכנתה, וזה אותו דבר".
דוכין מוסיף כי "שוק השכירות מתנהג אחרת לגמרי משוק הדירות, כי הוא מושפע ממניעים שונים לגמרי. כשאתה מדבר על מחירי הדירות, אתה מדבר על ציפיות, על ריבית, ועל מכלול שלם. אני מסכים איתך לגמרי, שמי שרואה תשלום שכירות כבזבוז - זו שטות מוחלטת. באותה מידה, גם לאכול ולמלא דלק באוטו זה בזבוז. אותי זה מצחיק שבאים אלי כל פעם סטודנטים ואומרים לי את זה".
נגר: "עזוב סטודנטים - עורכי דין, רואי חשבון, כלכלנים, אומרים את זה".
דוכין: "שכירות היא תצרוכת שוטפת של שירותי דיור. היכולת שלך כשוכר להשתמש בשוק הזה היא הרבה יותר טובה מאשר של רוכש דירה. אתה יכול מהיום להיום לעבור דירה, אתה יכול לעבור שלוש קומות למעלה. זו לא אותה הסתכלות של משקיע או של רוכש דירה. השוק הרבה יותר גמיש והרבה פחות מושפע ממה שהממשלה אומרת, חושבת או עושה".
לדברי שניר "אנשים לוקחים כדוגמה לשכירות את הפיקוח על מחירים שנהוג בגרמניה. אני התגוררתי בגרמניה למשך תקופה מסוימת, עם חוקי השכירות שם.
"כשוכר אתה יכול להישאר בדירה עד שאתה מחליט לעזוב, ועם עליות מחיר מפוקחות ומוגבלות. גם שם אתה רואה, שכשהביקושים עולים, המחירים עולים והעסק לא עובד. באו הגרמנים ואמרו 'בואו נגביל את בעלי הדירות עוד יותר'. למה זה עבד הרבה שנים בברלין? כי ברלין של 2010, השנה שבה אני התגוררתי בה, הייתה קטנה יותר מברלין של 1940, והיו בה מבנים ריקים רבים משנות ה-50 וה-60, והרבה דירות פנויות. אחרי מלחמת העולם השנייה נוצרה גם תרבות של יחסים קבועים בין שוכר ומשכיר, וזה החזיק מעמד הרבה שנים. ברגע שנוצר לחץ של גידול באוכלוסייה, זה כבר לא עובד. כשבכוח מחזיקים את המחירים, כמו בניו יורק, התוצאה היא שהדירות נראות נורא".
גובה הריבית: "לא הגורם העיקרי"
ריבית בנק ישראל עומדת כבר תשעה חודשים על 0.25%, והוועדה המוניטרית של הבנק מסרה כי לא תעלה למשך זמן רב. הערכות בשוק אף מדברות על כך שהיא תרד עוד, בהתאם למגמה העולמית.
הריביות או היצע הדירות אשמים בעליות המחירים?
נגר טוען כי "הריבית היא גורם מאוד מאוד משמעותי בתפנית במחירי הדירות. עליות המחירים הן לא דבר ייחודי לארץ וזה קרה בעוד מדינות: קנדה, נורווגיה, שוודיה, אוסטרליה, ניו זילנד. חלק גדול מהביקושים בשוק נובעים ממניע פיננסי, שהם מאוד קופצניים, והפתרון שמנסים לתת הוא היצע דירות ריאלי, ואין לו סיכוי.
"לכן כל זמן שמספר הדירות במשק מספיקה לאוכלוסייה, לא מעניין מי הבעלים ומי השוכר. אתה רואה שמחירי השכירות עולים בצורה נורמלית - אז הכול בסדר. צריך לתת לגל העליות הזה לעבור. אני לא אומר שלא צריך להגדיל את ההיצע, אבל לא צריך לרדוף אחרי משהו שנובע ממניעים פיננסיים. ולכן כל תוכנית שתבוא לעשות כל מיני תרגילים - זה לא יעבוד".
דוכין לא מסכים עם הניתוח של נגר. לדבריו, "יש לנו ויכוח בעניין הזה. בין 1997 ל-2006 מחירי הדירות ירדו ריאלית בערך ב-25%. למה? כי בין 1990 ל-1997 נוצר מלאי עודף של דירות בהיקף גדול מאוד, בין היתר בגלל גל העלייה. המלאי הזה נספג עד 2006. מ-1999 ואילך, היקף התחלות הבנייה היה בסביבות ה-30 אלף יחידות דיור. זה בערך ב-20 אלף פחות מהצרכים הלאומיים, שנובעים מגידול של 50-55 אלף משקי בית חדשים בשנה, שצורכים דיור.
"באותו עשור הריביות עלו והריביות ירדו, ומה שהשפיע אז ומה שמשפיע היום, זה הפער הגדול בין היקף התוספת הדרושה של יחידות דיור השנתית לבין היקף הבנייה. אני לא אומר שריבית לא משפיעה. ודאי שריבית נמוכה מנפחת ביקושים, אבל היא לא הגורם העיקרי".
ביטול תמ"א 38: "עד שלמדו, מבטלים"
לאחרונה הודיע מינהל התכנון כי תמ"א 38, שתוקפה אמור להסתיים בחודש מאי הקרוב, לא תוארך, והשוק נכנס לסחרור של חוסר ודאות בעניין הוראות המעבר ובעניין התוכנית שתחליף את תמ"א 38.
טולקובסקי ודוכין מגלים גילוי נאות בעניין זה, שהם מעורבים בעצמם בפרויקטים של תמ"א 38.
נגר טוען כי "לטווח המידי תוספת הדירות בפרויקטי תמ"א 38 זה כאילו נחמד, אבל אם אני מסתכל על ישראל בעוד 30 שנה - זו בעיה כי זה בולם את ההתפתחות העתידית - לא נהרוס בניין שעשו לו תמ"א בעוד 20 שנה. לכן הפתרון הוא פינוי בינוי בצפיפות הרבה יותר גבוהה".
טולקובסקי אומרת כי "התוכנית אושרה לפני 15 שנה. עד שהבינו מי נגד מי, עד שהדיירים הבינו את היזמים והיזמים את הדיירים, ועורכי הדין יודעים לעשות הסכמים - סוגרים אותה. תשפרו, תשנו, תעשו מקצה שיפורים. אם התוכנית לא מגיעה לפריפריה - תמצאו לזה פתרון. ראשי ערים אומרים 'עזבו את התמ"א, תנו לנו פינוי בינוי. תנו לנו לתכנן'. ואז מתכננים ומתכננים ומתכננים. תמ"א 38 היא כלי שניתן ליזם לאכוף על העירייה תכנון מיידי, ולא לתכנן מתי שבא לה. יש פה כלי שאוכף בנייה, והשלטון המרכזי עוצר אותו?
"רוב התמ"א נעשית באזורים צפופים מאוד. אם תעשה שם פינוי בינוי, תקטין את הצפיפות. ראשי הערים ידרשו שבין המבנים תעשה שטחים פתוחים ושטחי ציבור. אם תוסיף ארבע קומות למבנים במרכז תל אביב, תשיג את הצפיפות הגבוהה ביותר".
דוכין טוען כי "תמ"א 38 היא הפתרון הכי פרקטי, כי תוכנית של פינוי בינוי תתממש בעוד 20 שנה. שיהיה שתי קומות, שלוש קומות. כל בניין כזה שהצלחת להוסיף לו כמה קומות, הצלחת לרתום את כוחות השוק לפתרון חיזוק המבנה. זה חיוני".
שניר מזכיר כי "זה בסדר שאתה רותם את הכוחות לציפוף, אבל המדינה לא עומדת בקידום התשתיות שנובעות ממנו. אתה מצופף את העיר על סמך הציפייה לרכבת הקלה, והרכבת מאחרת ואנשים ייתקעו בפקק".
טולקובסקי אומרת כי "יש דבר כזה שנקרא אוטובוס. כדי שאוטובוס יסע טוב, צריך רק צבע צהוב וכמה מצלמות. צריך לסמן נת"צים".
העתיד הקרוב: "לתכנן ערים כיפיות"
מה אפשר לעשות כבר עכשיו, בממשלה הבאה?
שניר: "בסופו של דבר, אם תשתיות התחבורה יגרמו לכך שהתחבורה הציבורית תגיע לכל מקום ברמה גבוהה, האוכלוסייה תתפזר לבד, כי זה יהיה נוח, ואז השוק יוכל לפתור את הבעיות. הבעיה היא שהמקום שבו המדינה יכולה להתערב זה התשתיות - כי יש לה מונופול, וכבר דיברנו קודם על מה שקורה עם זה".
טולקובסקי: "אני מסכימה שהבעיה היא תחבורה, אבל יש גם תכנון. בישראל מתכננים ערים לא כיפיות. מודיעין היא דוגמה לעיר שבה אתה צריך רכב כדי לקפוץ למכולת. צריך יהיה לעשות מהלכים לשיפור מרכזי הערים, שיהיו מעניינות וכיפיות, ושניתן יהיה לעשות פעולות בפחות שימוש ברכב פרטי".
נגר: "אל"ף, צריך להכניס לראש ששכירות זה בסדר, ולא חייבים להיות בעלי דירות - השאלה כמה זה עולה; בי"ת, להגדלת היצע צריך להגדיל את שיעור ההשקעה. כי אם אתה רוצה יותר היתרי בנייה, אתה חייב לבנות את כל התשתיות הסביבתיות. בעניין זה, למרות החסם של כללי תקציב וגירעון - צריך לדעת כיצד לצאת מהם. לבסוף - צריך ליצור מודל לרשויות מקומיות, לאיזון הצורך לקלוט תושבים ולהישאר באיזון תקציבי. חלק מההשקעות צריכות ללכת לתשתיות כמו בתי חולים, רופאים וחינוך כדי שערים בפריפריה יקלטו גם כן אוכלוסייה".
דוכין: "השאלה, לאן רוצים ללכת בכלל. המדינה צריכה להיזהר מלהתערב בכל מיני שווקים ולהתמקד במילוי חובותיה. המדינה הייתה צריכה ליצור מלאי של קרקעות מתוכננות ולדאוג לפיתוח תשתיות. כל עוד המדינה נמנעת מהדבר הזה - לא ימצא פתרון אמיתי".