גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לוח הכפל הקשה של היזמים בתחום ההתחדשות העירונית

כמה דירות חדשות הגיוני לבנות בפרויקט של פינוי-בינוי? ● איפה זה כלכלי ואיפה לא? ● בדיקה שערך השמאי ליאור יוסף בדש חושפת מסקנות לא מעודדות

"יש לא מעט מקומות שאף יזם לא נכנס אליהם, משום שהם לא כלכליים", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, שמכיר מקרוב את שאלת הכלכליות בפרויקטים של פינוי-בינוי.

עתידם של פרויקטים כאלה תלוי בחישוב מדויק של זכויות הבנייה שיקבלו היזמים - כמה דירות חדשות ולפעמים גם שטחי מסחר הם יקבלו תמורת כל דירה ישנה. פחות מדי זכויות בנייה יגרמו לחוסר כדאיות כלכלית לפרויקטים, ואילו זכויות בנייה רבות מדי יהיו רווחיות עבור היזמים, אך עלולות לפגוע באיכות החיים של התושבים ויעמיסו על התשתיות.

אז איך קובעים מה ההיקף הנכון של הזכויות הללו? השמאי ליאור יוסף בדש ערך לאחרונה בדיקה מקיפה של מיזמי התחדשות עירונית במרכז הארץ, וניסה להתחקות אחר נוסחאות המכפילים של אותם פרויקטים ולמפות אותם.

ליאור יוסף בדש / צילום: איתן בלאיש

מכפיל "פינוי-בינוי" הוא היחס שבין מספר יחידות הדיור המקוריות שהיו במתחם, לפני הריסתו, לבין מספר הדירות שיוקמו בפרויקט החדש. לדוגמה, אם המכפיל הוא חמש, זה אומר שעל כל דירה שהייתה בפרויקט בטרם נהרס, יוקמו חמש דירות חדשות. אחת מהן תיועד לבעל הדירה המקורי, וארבע הנוספות יימכרו בשוק החופשי.

נכון ששאלת המכפילים רלוונטית גם לפרויקטים של תמ"א 38, אך מדובר במספרים שונים לגמרי, מכיוון שבגלל אופיים של פרויקטי פינוי-בינוי, המכפילים הנדרשים לכלכליות גבוהים בהרבה.

ממצאי הבדיקה שערך בדש אינם מעודדים.

רק ממש במרכז הארץ ובלב גוש דן אפשר להסתפק בשלוש דירות חדשות על כל אחת ישנה. ברגע שמתרחקים אפילו לבת ים, מספר הדירות הדרושות "קופץ" לשיעורים שיהיה קשה לעמוד בהם.

יזם פרטי רוצה יותר, העיר רוצה פחות

לדברי בדש יש שלושה גורמים המשפיעים על המכפיל: מי יזם את הפרויקט, הרווחיות של היזם והאם יש או אין היטל השבחה.

1. הרווחיות הנדרשת ליזם

"המכפיל הוא פונקציה של רווחיות ליזם. מנסים להגיע למכפיל שהעירייה תוכל לעמוד במשמעויות התכנוניות שלו ובהשפעתו על הסביבה, על התשתיות וכו', ומצד שני לתת ליזם מספיק 'כדאיות כלכלית' ליישם את הפרויקט. בין היתר זה בא לידי ביטוי בכך, שבאזורים חלשים יותר, כמו לוד ואשדוד - שבהם ערך הדירות נמוך יותר, המכפיל הנדרש הרבה יותר גבוה מזה של תל אביב", אומר בדש.

2. מי יזם את הפרויקט

גובה המכפיל הנדרש גם מאוד תלוי במי שיזם את תכנון הפרויקט. כשהעירייה היא היזמית, המכפילים נמוכים יותר בדרך כלל, מכיוון שהיא רואה לנגד עיניה בעיקר את השיקולים שלה. כשמדובר בגורם לאומי שיוזם את הבנייה, המכפיל עולה משמעותית, שכן המדינה רוצה להשיג בנייה של כמה שיותר דירות, ומתחשבת פחות בצרכים של הרשות המקומית שאמורה לספק גנים, בתי ספר ומחלקות רווחה לכל התושבים שיתווספו. במקרה של יזם פרטי, באופן טבעי הוא ינסה להגיע למכפיל גבוה ככל הניתן, שכן כך הפרויקט יהיה יותר כלכלי עבורו.
"קח לדוגמה את התוכנית שאושרה באחרונה על ידי הוותמ"ל במתחם ש"י עגנון בנתניה", מדגים בדש. "המכפיל שם גבוה מארבע. לעומת זאת, פרויקטים אחרים בנתניה קיבלו מכפילים של שלוש. ממש רואים את הניגוד בין האינטרס הלאומי לאינטרס המקומי בתוכניות הללו".

3. יש או אין היטל השבחה

כשיזם פרטי מחליט לקדם תוכנית של פינוי-בינוי, הוא לוקח שמאי, שעושה דוח, הבודק את ההכנסות הצפויות מהפרויקט ואת העלויות של היזם שכוללות גם את הדירות שיוקצו לדיירים המקוריים בפרויקט החדש, את התמורות שיש לשלם למי מהם שאינו מעוניין להשתתף בפרויקט ואת הרווחיות שנובעת מהפרויקט, תחת מספר מכפילים, עד שמגיעים למכפיל שנראה ליזם מספיק, אך גם יעבור את הרשות המקומית.

בין לבין, קיימת שאלה גדולה, האם היזם יחויב בהיטל השבחה על ידי העירייה, או שיהיה פטור. אם יחויב - המשמעות היא הגדלת העלויות שלו, מה שיגרום לו לדרוש מכפיל גבוה יותר.

אפילו בת ים לא מספיק קרובה לתל אביב

לצורך הבדיקה שערך בדש הוא סקר 35 פרויקטים במרכז הארץ, שאושרו בוועדות התכנון והבנייה החל מאמצע העשור הקודם.

כתוצאה מהבדיקה מצא בדש "אזורים טובים" ו"אזורים נחותים". באזורים הטובים, הממוצע שהתקבל הוא 3.3, כלומר על כל דירה שתיהרס יוקמו 3.3 דירות חדשות. בין המתחמים שנכללו ברשימה הזו: מתחם לה גווארדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב, מתחם דפנה שליד בית החולים איכילוב בתל אביב, מתחם רקנאטי בתל אביב, מתחם ההסתדרות בגבעתיים, מתחם ברנדיס ברעננה, מתחמי יוספטל והחלוץ ברמת השרון, מתחם שלמה המלך בקריית אונו ועוד.

מתחם החלוץ ברמת השרון / צילום: איל יצהר, גלובס

באזורים שאותם הגדיר בדש בינוניים/נחותים התקבל מכפיל ממוצע של 4.9. במתחמים הללו נכללים הפרויקטים במתחם הציונות בלוד, ציר יוספטל בבת ים, מתחם האצ"ל ברחובות, שכונת פוזננסקי ומתחם דגניה בראשון לציון.

שימו לב, אפילו בבת ים, הסמוכה לתל אביב ומיועדת להפוך לחלק ממנה, המכפיל גבוה בהרבה מאשר בתל אביב.

לצורך המיפוי התייחסנו כאן רק לתוכניות שאושרו בחמש השנים האחרונות, כ-20 במספר.

המכפילים, ואת זה חייבים להדגיש, משתנים לא רק מעיר לעיר, אלא גם משכונה לשכונה; המכפיל של מתחם רקנאטי ברמת אביב היה הנמוך ביותר שנמצא - 2.1 בלבד; לעומתו, במתחם לה גארדיה בדרום העיר תל אביב המכפיל הגיע ל-3.5.

ואכן, המכפילים הנמוכים ביותר מושגים בשכונות הטובות ביותר ובערים המבוקשות ביותר, ואילו המכפילים הגבוהים יותר נמצאים בשכונות ובערים מבוקשות פחות, כמו לוד ואשדוד.

בדש התמקד במרכז הארץ, אולם אם בודקים מה קורה מחוץ לגוש דן, רואים את המכפילים מטפסים עוד יותר למעלה: לפני שבועות אחדים יצא לדרך פרויקט גדול של פינוי-בינוי בשכונת נווה דוד בחיפה, של חברת אלמוג: במקום 74 דירות שיש בבניינים שנהרסו, ייבנו 437 דירות חדשות, כלומר מכפיל של 5.9 - כמעט שש דירות חדשות לכל אחת ישנה. בפרויקט סיטי פארק, של חברת בהרי, ברחוב האלון ביבנה ייבנו 920 דירות במקום 160 - מכפיל של 5.75.

כמה דירות חדשות על כל דירה ישנה

הבעיה שמכפילים אלה, שמגלמים זינוק של כמעט פי שישה במספר הדירות שיוקמו בפרויקטים הללו, ייאלצו את העיריות לתת מענה בתשתיות, והשאלה אם יש להן תמיד אפשרות לעשות זאת. כמעט תמיד לערים קטנות זה יהיה קשה במיוחד.

בעשור האחרון: המכפילים בעלייה

אחד הדברים שבדש שם לב אליהם הוא, שעם הזמן המכפילים עולים ואם בעשור הקודם ניתן היה למצוא מכפילים שקטנים משלוש - היום קשה מאוד כבר למצוא אותם.

יש כמה סיבות לתופעה הזו: האחת, הסטנדרטים של הבנייה זינקו בעשור וחצי האחרון, והצטרפו לעלויות הבנייה שעלו. סיבה נוספת היא שהראייה התכנונית של הרשויות הולכת לקראת ציפוף גדול יותר של הערים - כלומר הרשויות עצמן דורשות יותר דירות. ביטוי לזה ראינו רק בשבועות האחרונים, כשמינהל התכנון הודיע כי בכוונתו לשנות את נוסחאות הציפוף, ובמסמך המדיניות שמקדמת עיריית תל אביב, לפיו מספר הדירות בפרויקטים יגדל ושטחן יקטן.

הבעיה: בשכונות זולות אין סיכוי לפרויקטים

אחת הבעיות הגדולות ביותר בפרויקטים של פינוי-בינוי היא הכפפת עקרונות התכנון לעקרונות הכלכלה. זה נחשב מובן מאליו, אבל פרויקטים כאלה לא מקודמים רק על סמך שיקולים תכנוניים נקיים, אלא גם על סמך ניתוחי כדאיות. במצב של עליות מחירים, או בשכונות יקרות, קל יותר לבצע פרויקטים מסוג זה, כי ההיתכנות הכלכלית ליזמים - עולה. במצב של ירידות מחירים, ובשכונות זולות - צריך מכפילים גבוהים במיוחד, שמאיינים למעשה את הפרויקטים.

אם נחזור להשוואה לפרויקטים של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה - שם אפשר לראות היתכנות כלכלית שמוציאה פרויקטים לדרך באשדוד, בזיכרון יעקב, בקריות ואפילו בעכו. פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם צריך להרוס את הבניין ולממן לדיירים דיור חלופי למשך שנים אחדות הם יקרים בהרבה ליזם - והסיכוי לראות אותם יוצאים לפועל באזורים אלו, קטן כתוצאה מכך בהרבה.

דידי ימין, בעל קבוצת ימין נסים וסגן יו"ר ארגון הקבלנים של אשקלון והסביבה, סיפר לפני כחצי שנה ל"גלובס", כי הוא מנסה להקים פרויקט במיקום טוב באשקלון ולא מצליח, כי הגיע למכפיל שבע. "אשקלון זו אפילו לא פריפריה עמוקה. יש אזורים מעבר לבאר שבע, או שלומי, שלא תהיה בהם התחדשות עירונית לעולם", אמר לנו אז ימין.

יש גם עניין של הזמן הרב שעובר עד שהפרויקט מאושר. כל עוד המחירים עולים, הפרויקט נשאר אטרקטיבי ליזם. אולם מה קורה במקרה של ירידה או קיפאון? "כשהמחירים ירדו, היזם ירגיש מיד בירידה בהכנסות שהוא אמור לקבל מהפרויקט, והוא יבטל אותו, או ידרוש להעלות את המכפיל. אבל העלאת המכפיל משמעה שינוי בתוכנית ושוב נכנסנו למעגל שייקח שנים", מסכם בדש.

בשורה התחתונה, הבדיקה שעשה בדש ממחישה את האתגר העצום העומד לפתח הפינוי-בינוי - מחוץ למעגל הכי מצומצם וקרוב לתל אביב, זה מגרד את הכלכליות, או לא כלכלי בכלל, והממשלה החדשה תצטרך למצוא פתרונות מעשיים.

"קל להיתפס לעניין של המכפיל, אבל הרבה דברים משפיעים על הכלכליות"

חברת אשדר היא היזמית בפרויקט במתחם רקנאטי ברמת אביב, שיצא לפני חודשים אחדים לדרך אחרי כמעט 20 שנה בצנרת התכנון והרישוי.

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, סבור שהמכפיל אינו חזות הכל: "קל להיתפס לעניין של מכפיל, כמי שנותן את התוצאה המדויקת לעניין כלכליות הפרויקט. העניין הוא שכלכליות הפרויקט אינו מורכב רק מהמכפיל, אלא מהרבה מאוד גורמים נוספים שמשפיעים על העלויות וההכנסות.

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר / צילום: איל יצהר, גלובס

"הראשון שבהם הוא השטח הממוצע של יחידת הדיור בתוכנית החדשה. יש מקומות שבהם אישרו מכפיל 3, אבל עם שטח דירה ממוצע של 80 מ"ר; יש מקום שבו אישרו מכפיל מכפיל נמוך יותר אבל עם שטח ממוצע של 110 מ"ר ליחידת דיור. וזה משפיע מאוד על השטח שאתה נותן לדיירים המתפנים.

"לכאורה, התמורה שאתה נותן לדיירים זה עלויות הבנייה של הדירה החדשה. ואולם ברגע שלא נותנים לך זכויות בנייה, ושטח הדירות קטן מדי, אתה משקיע בדיירים לא רק את עלויות הבנייה, אלא גם את שווי הקרקע של השטחים הללו שאתה גורע מהדירות שיש לך כיזם למכור. פרמטרים אחרים הם פרמטרים תכנוניים של הפרויקט, לדוגמה כמה קומות אישרו לנו והאם זה מאפשר להקמת ארבע דירות בקומה או חמש או שש, ובמקרים אחרים גם פחות מארבע דירות בקומה, מה שמאפשר לייצר תמהיל של דירות מיוחדות, שמאפשר לך להעלות את שווי המטר הרבוע של הדירות בפרויקט. אם אתה מייצר דופלקסים, או מספר קומות של פנטהאוזים, אתה ממקסם את שווי השטחים שנקבעו בתוכנית.

"עוד נושאים תכנוניים שקובעים את הכלכליות, בנוסף למכפיל, הם למשל חניונים תת קרקעיים. הגבלות של שטח חלחול וצמצום החניונים יכולים לגרום לזה שאתה מתחפר ל-4 ו-5 מפלסים וזה מייקר מאוד את הפרויקט".

כיצד הסתדרתם עם מכפיל נמוך בפרויקט רקנאטי?

"ערכי הקרקע שם גבוהים יחסית גם בתל אביב. ערכי קרקע בפרויקטים במזרח העיר נמוכים בהרבה ולכן צורכים מכפיל גבוה יותר. נוסף לכך, בפרויקט הזה הצלחנו לייצר דירות מיוחדות בכמות גדולה יחסית במסגרת הקומות שניתנו לנו, מה שהעלה את ערך השטחים וגם שטחי הדירות היו גדולים, בהשוואה לאלו שאושרו באזורי לה גארדיה ומזרח העיר. שם מדברים על 80-85 מ"ר שטחים עיקריים, כשברקנאטי הגענו לסדרי גודל של 110-120 מ"ר עיקרי ליחידת דיור".

תוכניות בינוי פינוי מותנות למעשה במצב השוק. האם יכול לקרות שאחרי שנים שקידמו תוכנית לפי מכפיל מסוים, יתברר שהוא כבר לא אקטואלי?

"זה בהחלט יכול להיות. הרבה פעמים יש גם פערים בין התחשיב הכלכלי של היזם לבין התחשיב שנעשה על ידי הרשויות, שנותנות מכפילים ביד קפוצה. לפעמים הזמן עושה את שלו והופך את הפרויקט לכלכלי, אבל גם בסביבה שאין ירידת מחירים, מכפיל קמצני עשוי להביא אותך למסקנה שאין כלכליות לפרויקט.

"בשלבים שבהם התחשיבים נעשים, הם לא מדויקים. ויש שם סטיות לא בגלל שהשוק משתנה, אלא משום שזה מבוסס על תכנון ברמה של תב"ע (תכנית בניין עיר). אין תכנון מפורט, אתה לא יודע בדיוק את סוג הקרקע ואת מגבלות התכנון ולפעמים חשבת שתרד ל-3 מפלסי חנייה ולפתע אתה מגיע ל-4, ופתאום מבקשים ממך שפינוי האשפה יהיה מתת הקרקע ולא מחדרי אשפה, מה שמצריך להכניס מכוניות אשפה לתוך החניון וזה מייקר בצורה דרמטית את העלויות.

"כשהשוק עולה, הפרויקט יודע לבלוע את העלויות הנוספות הללו. כשזה לא המצב, יכול בהחלט לקרות שפרויקטים שאושרו - לא יתממשו".

עוד כתבות

מטוסי F-35 / צילום: Associated Press, Tsafrir Abayov

חרם הנשק על ישראל: המסלול העוקף של הולנד, הסכנה שאורבת באירופה

בניסיון לעקוף את החלטת בית המשפט שאין לספק חלקי F-35 לישראל, משרד הביטחון ההולנדי בודק אפשרות להעביר את החלקים לאיטליה או לארה"ב ● במקביל, ניצחון העתירה בבית בבית המשפט בהאג הובילה לשורת דרישות דומות בצרפת, בדנמרק, בבריטניה ובספרד

כפיר תשבי ורענן רז / צילומים: בן חכים, רועי שור

היזמים שהגיעו לסייבר ללא רקע ועומדים מאחורי אקזיט של 350 מיליון דולר

שנתיים בלבד לאחר הקמתה, אוואלור נרכשה על ידי ענקית הסייבר זיסקיילר בעבור 350 מיליון דולר ● בראיון ראשון לאחר ההכרזה, המייסדים רענן רז וכפיר תשבי מספרים על תחילת הדרך: "צחקו שלא נדע איך לאיית סייבר באנגלית", ועונים על השאלה האם יש בועה בענף

לימסול, קפריסין. מקלט המס הכי נגיש לישראלים / צילום: Shutterstock

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי

רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, שהפכה ליעד השקעה פופולרי הודות למדיניות מס אטרקטיבית ● גורם ברשות: "חברות רבות רשומות בקפריסין כשהשליטה והניהול מתבצעים מהארץ" ● עסקי הנדל"ן להשקעה בסכנה למיסוי של עד 50%

טוקיו, יפן. השינוי קרוב? / צילום: טלי בוגדנובסקי

המדינה האחרונה בעולם ששמרה על ריבית שלילית מחשבת מסלול מחדש

אפילו משבר האינפלציה העולמי ב־2022 לא הביא את יפן לחרוג ממדיניות הריבית השלילית ● השבוע צפויה הודעת ריבית דרמטית, וההערכות הן כי השינוי קרוב ● בין הסיבות: עליות שכר חדות

ערן וולף. פרש מתפקיד מנכ''ל מימון ישיר אחרי 18 שנה / צילום: גבע טלמור

בגלל הריבית והמלחמה: ההפרשות להפסדי אשראי של מימון ישיר הוכפלו

חברת המימון לרכב הגדולה בישראל הפרישה אשתקד כמעט רבע מיליארד שקל להפסדי אשראי, בעיקר בגלל השפעות הריבית הגבוהה ● ברבעון הרביעי גרמה המלחמה להחרפת קשיי הלווים והגבייה, והרווח כמעט נעלם

מימין: אלי פסח, ד''ר להבית אקרמן וטוני כהן / צילום: אוראל עזרא

רשת מכבי אסתטיקה משנה מודל פעילות ומקימה רשת שותפים בפריסה ארצית

במסגרת המהלך תעניק הרשת שירותים אסתטיים באמצעות מרכזים רפואיים, מרפאות וקליניקות פרטיות, במקביל למודל הקודם במסגרתו השירותים הוענקו בחמשת המרכזים הרפואיים של הקופה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: מיכל רז חיימוביץ', shutterstock

אלו חברות התעופה שהודיעו רשמית על חזרה לישראל. מה הן מציעות?

דלתא ואיזיג'ט הכריזו בשבוע שעבר על חידוש הטיסות לנתב"ג, והן מצטרפות לשורת חברות תעופה נוספות שיחדשו בקרוב את הטיסות ● למרות העלייה בהיצע הטיסות, המחירים נותרו גבוהים, ורוב החברות לא מציעות מבצעים משמעותיים ● מתי כל אחת צפויה לחזור לארץ, ומה כלול במחיר?

יוסי כהן / צילום: שלומי יוסף

חדשות טובות ליוסי כהן: כמה ירוויח ראש המוסד לשעבר מהגיוס בדוראל

חברת האנרגיה המתחדשת דיווחה כי גוף השקעות אמריקאי צפוי להשקיע 400 מיליון דולר בפעילות האמריקאית של דוראל ● ראש המוסד לשעבר משמש כדירקטור בחברה הבת של דוראל, ומחזיק באופציות ל-3% ממניותיה – הטבה בשווי של עשרות מיליוני שקלים

עו”ד יעקב אטרקצ’י, בעל השליטה ומנכ''ל אאורה / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

יעקב אטרקצ'י מפנק את המשקיעים בתשואה ומסדר משכורת נאה לבנו

מניית חברת הבנייה אאורה זינקה ביותר מ-200% בשנה האחרונה ● כעת היא מפרסמת דוחות חזקים ולצידם מבקשת לאשר את תנאי העסקת בנו של הבעלים כמנהל חטיבת הנכסים המניבים עבור יותר מחצי מיליון שקל בשנה

יהודה בר און מנכ''ל נת''ע לשעבר / צילום: כדיה לוי

קאמבק ענק: הוא עזב את נת״ע לפני חמש שנים. האם הוא בדרך חזרה?

השבוע פורסם המכרז לאיתור מחליף למנכ"ל נת"ע, חיים גליק ● זאת רק לאחר שיו"ר הדירקטוריון זומנה לשיחות "יישור" אצל שרת התחבורה ● שמו של יהודה בר און, האיש שהוציא את הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן לדרך ונחשב למנכ"ל דומיננטי, עלה כמועמד אפשרי להחליף בתפקיד את גליק

החשיפה לישראל השתלמה בפברואר / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

זו שהפתיעה ואלו שאיכזבו: מאחורי המהפך בשוק הגמל בפברואר

קופות הגמל וקרנות ההשתלמות רשמו תשואה חיובית יוצאת דופן בפברואר ● בכלל, שזינקה לפסגה, שמרו על חשיפה לבורסה בת"א גם ברגעי השפל - "מאמינים בשוק המקומי" ● מנהלי השקעות על הפתיחה הפושרת של חודש מרץ: "טבעי שאחרי עליות כל כך חזקות, לוקחים קצת אוויר"

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: ap, Vincent Thian

למייסד אנבידיה יש כלל אחד כדי להצליח. וזה לא מה שאתם חושבים

מייסד ומנכ"ל אנבידיה, ג'נסן האונג, הוא אחד האנשים העשירים בעולם ועומד בראש אחת החברות המצליחות ביותר ● למרות זאת, הוא חושב באופן קבוע על הכישלון האפשרי של החברה שהניבה לו הון ● אלה העצות שנתן בשבוע שעבר כמתכון להצלחה לסטודנטים באוניברסיטת סטנפורד

תחנת הכוח צומת של OPC אנרגיה / צילום: באדיבות החברה

מפעילים לחצים אדירים: שרי הליכוד מתנגדים להקמת תחנת כוח חדשה

שרי הליכוד מפעילים לחצים אדירים אבל מנכ"ל מנהל התכנון נחוש לקדם תחנת כוח חדשה במטרופולין גוש דן ● עדיין לא ברור האם הצורך למנוע עלטה מאזרחי ישראל יגבר על שיקולים פוליטיים צרים; במשרד האוצר מזהירים מפגיעה משקית של מיליארדי שקלים ● וראש מטה התכנון מזהיר "מי שירים את ידו נגד יצטרך לתת הסברים בוועדת חקירה ממשלתית"

אתר בניה בישראל / צילום: שלומי יוסף

השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל

מספר עובדי הבנייה הזרים שהגיעו מתחילת המלחמה עומד על כ-1.5% בלבד מהכמות המתוכננת, אך שרי הפנים והבינוי והשיכון כבר חגגו בקבלת פנים

טים קוק וסונדר פיצ'אי / צילום: Associated Press

"בלוקבסטר דיל": הדיווח שמקפיץ את מניית גוגל ב-5% במסחר המוקדם

מערכת ה-AI של גוגל עשויה להגיע למכשירי אפל כבר השנה, אם שיתוף הפעולה המתקיים בין החברות יושלם ● הדיווח על שיחות שיתוף הפעולה נחשף בבלומברג ומקפיץ את מניית אלפאבית בכ-5% במסחר המוקדם

כלי רכב. החברות מכרו פוליסות ביטוח חובה כפולות / צילום: Shutterstock, alexfan32

חברות הביטוח ישלמו פיצוי של 20 מיליון שקל למבוטחים: זו הסיבה

רשות שוק ההון חשפה כי חברות ביטוח חייבו מבוטחים בתשלום על שתי פוליסות על רכב אחד ● הסכומים שיושבו למבוטחים נוגעים לשנים 2015-2019 בלבד, ולכן אם הבדיקה תורחב, הסכומים עשויים לעלות ● החברות נדרשו לבדיקה עצמאית לאיתור מקרי כפל גם בגין תקופות נוספות

קייט מידלטון, נסיכת ויילס / צילום: Shutterstock

התמונה הערוכה של הנסיכה קייט רק הגבירה את חרושת השמועות סביבה

הנסיכה קייט רק ניסתה לכבות את חרושת השמועות. התמונה שלה עשתה את ההפך • המשרוקית של גלובס

מרוואן עיסא / צילום: מתוך הרשתות החברתיות

ארה"ב מאשרת: רמטכ"ל חמאס מרוואן עיסא חוסל

היועץ לביטחון לאומי של ארה"ב מאשר: מרוואן עיסא חוסל בתקיפת צה"ל ברצועה  ● אזעקות בגליל העליון, צה"ל תקף מטרות של חיזבאללה בלבנון • מטרה אווירית חשודה חצתה לשטח ישראל ממרחב ים סוף - ונפלה בשטח פתוח, צפונית לאילת • הותר לפרסום: סמ"ר מתן וינוגרדוב נפל בקרב בצפון הרצועה ● עדכונים שוטפים

יניב פרטוש (מימין) וניב חורש / צילום: שי פרנקו

יניב פרטוש מונה למנכ"ל משותף בסוכנות הדיגיטל ארלו של ראובני־פרידן

פרטוש יכהן בתפקיד במקביל לניב חורש, מבעלי הקבוצה, שביצע את התפקיד עד כה לבדו ● במקביל למהלך בוצעה שורה של מינויים נוספים בסוכנות

תל אביב. החלטת ביהמ''ש הפחיתה משמעותית ואף ביטלה תשלום היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 / צילום: שלומי יוסף

עיריית תל אביב או בעלי הדירות: מי ינצח במאבק ששווה מיליארדים

לאחר שביהמ"ש ביטל היטלי השבחה לרובעים 3 ו-4 בת"א בהיקף של מיליארד שקל לפחות, עיריית ת"א מנסה להילחם על גביית הכספים והגישה בקשת ערעור לעליון ● לטענת העירייה, כיום ישנם 1,900 הליכי ערר על גביית היטלי ההשבחה ברובעים אלה