פרויקט של הגשמה לדירות להשכרה בלונדון / צילום: אורי חודי
האם המודל של קרנות מימון ההמונים להשקעות נדל"ן בחו"ל פשט את הרגל? רק לפני כשנתיים עוד נהר הציבור המקומי להשקיע מכספו באותן קרנות שהבטיחו (ולעיתים גם קיימו) תשואות דו-ספרתיות גבוהות שבלטו על רקע סביבת הריבית האפסית. אבל, לאחר שבעשור האחרון גויסו מהציבור בישראל מיליארדי שקלים על ידי הקרנות הללו, נראה כי הטרנד סביבן חווה דעיכה משמעותית, כאשר הן מתקשות לגייס כספים חדשים מהציבור בשנה האחרונה. גיוסי הון באמצעות תשקיף לציבור - שבעבר היו נסגרים בתוך דקות ספורות - נעלמו לגמרי.
לכך "תורמים" בין היתר העלייה במחירי נכסי הנדל"ן בארץ ובעולם, שמקשים על השגת התשואות האטרקטיביות שידעו הקרנות לייצר בעבר, וגם פרסומים שליליים מהעת האחרונה אודות כישלונות בפרויקטים של קרן הגשמה - הגדולה והמוכרת מבין הקרנות הפועלות בתחום.
"מה שקורה סביב קרן הגשמה בחודשים האחרונים זה התלכדות של שני גורמים מרכזיים שפוגעים בפעילותה - פרסומי ידיעות על פרויקטים שבהם המשקיעים הפסידו כסף ברמה כזאת או אחרת, וכמובן הפרסומים בנוגע לחקירה של רשות ני"ע על התנהלות בכירים בקרן. אלה יוצרים מיקוד שלילי על הקרן ואולי משפיעים על פעילות הענף כולו", אומר עו"ד עמיחי פינקלשטיין, שותף ומנהל מחלקת שוק ההון במשרד עורכי הדין עמית פולק מטלון. בשיחה עם "גלובס" הוא מוסיף עם זאת כי "לדעתי, המודל העסקי לא קורס נכון לרגע זה, אלא נמצא בקשיים. צריך לזכור שקרן הגשמה וגם הקרנות האחרות בתחום חייבים לבצע כיום את הגיוסים מהציבור באמצעות תשקיפים".
הגשמה, שהקימו אבי כץ וחנן שמש לפני כעשור, היא כאמור הגדולה והמוכרת מבין קרנות ההשקעה השיתופיות בנדל"ן. הקרן גייסה עד היום, על פי פרסומיה, כ-2.8 מיליארד שקל מכ-6,000 משקיעים בסך הכול. מתוך סכום זה גייסה הגשמה כ-230 מיליון שקל באמצעות 7 תשקיפים שפרסמה בבורסה, האחרון שבהם היה בחודש אוגוסט 2018. קרן נוספת, אינטו, שהוקמה ב-2015 על ידי דב קוטלר (כיום מנכ"ל בנק הפועלים) וערן רוט, ביצעה גיוס אחד באמצעות פרסום תשקיף בבורסה ב-2017, וקרן HAP של היזמים ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק גייסה עשרות מיליוני שקלים באמצעות פרסום שני תשקיפים, באמצע 2017 ובתחילת 2018.
גיוס הון באמצעות תשקיפים, מזכיר פינקלשטיין, "הוא לא כי הקרנות רוצות, אלא מאחר שחוק ניירות ערך תוקן לפני כשלוש שנים, ומאז גיוס מהציבור (מעל 35 משקיעים, ק' י') חייב להיעשות בדרך זו. חלק מהקרנות, כמו אינטו, החליטו שהן מפסיקות לפרסם תשקיפים ועוברות למודל פעילות אחר. הגשמה המשיכה עם התשקיפים אבל, כמו שציינתי, הם סובלים כיום משני גורמים מאוד משמעותיים שפוגעים בהם".
כשלונות עסקיים וחקירות רשות ני"ע
בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" כי אחד הפרויקטים של קרן הגשמה (וככל הנראה לא היחיד) צפוי להסב הפסדים כבדים למשקיעים בו. המיזם המדובר הוא השקעה בנכס מסחרי מניב, Happy Canyon בעיר דנבר בקולורדו שבארה"ב. את הפרויקט קידמה הגשמה ביחד עם חברת ייזום מקומית, שנמצאת בשליטת היזם גארי דראגול (Gary Dragul), והסתבכות של האחרון עם הרשויות בארה"ב הובילה בסופו של דבר לכישלון הפרויקט.
לפי עלון שהגשמה פרסמה לפני כשנתיים וחצי למשקיעים פרטיים, היה מדובר בעסקת "רכישה, השבחה ומכירת נכס מסחרי מניב". משך הפרויקט הצפוי עמד על כ-30 חודשים, וסכום ההשקעה המינימלי עמד על 60 אלף דולר. לפני מספר ימים הודיעה הגשמה למשקיעים בפרויקט כי "לצערנו, הסכום אשר ייוותר לחלוקה, ככל ויהיה, הוא נמוך ולא יספיק להחזר רובו המכריע של סכום השקעת המשקיעים בפרויקט".
עוד לפני כן, בחודש שעבר עוכבו לחקירה ברשות ני"ע יו"ר הגשמה חנן שמש ומנהל ההשקעות של הקרן, רו"ח רון ברקוביץ'. השניים חשודים כי פרסמו דיווחים מטעים וחסרים בכוונה להטעות את ציבור המשקיעים. הם שוחררו בתנאים מגבילים. חקירתם של בכירי הגשמה נוגעת לתאגיד "הגשמה לנסינג מישיגן", שהוקם על ידי הקרן ונשלט על-ידה. התאגיד, שהוקם בארה"ב, התקשר בהסכם עם חברת היזמות של אותו דראגול (GDA) למטרת רכישת נדל"ן מניב במדינת מישיגן.
כמו שזה נראה כרגע, הטרנד הזה דועך לגמרי.
עו"ד פינקלשטיין: "נכון, כיום יש תקופת יובש, אבל כמו כל גלגל בשוק ההון, גם בתחום של גיוסי ההמונים לקרנות השקעה בנדל"ן, או בתחומים אחרים, ההתעניינות תחזור לדעתי. כל עוד לאנשים יש כסף והם מחפשים איפה להשקיע בסביבת הריבית הנמוכה, והיום אין הרבה אלטרנטיבות, אז ההתאוששות כנראה תגיע.
"צריך לזכור שלרבים בארץ יש עשרות או כמה מאות אלפי שקלים להשקעה, והקרנות האלו מציעות אלטרנטיבה לכך. אבל, צריך לזכור שבהשקעות מהסוג הזה אפשר גם להפסיד, זה לא רווח מובטח. בשוק ההון, בכל מקום שיש תשואה, יש גם סיכון, וככל שפוטנציאל התשואה גדול יותר, כך גם הסיכוי להפסיד".
מי שקנה נדל"ן בארץ או בחו"ל לפני 9-10 שנים, הרוויח בדרך כלל הרבה כסף. בשנתיים האחרונות זה נהיה הרבה יותר קשה.
"זה נכון. עם זאת, למודל תהיה המשכיות כל עוד אין אלטרנטיבות אחרות. המודל של הקרנות משמעותו לאסוף כסף בסכומים לא גדולים מהרבה אנשים ולהשקיע ביחד בפרויקטים - מה שכל אחד מהמשקיעים אינו יכול לעשות באופן עצמאי. היום זה בנדל"ן, אבל בעתיד זה יכול להיות בתחומים אחרים. כל עוד המכשיר הזה נחוץ ומציע אלטרנטיבת השקעה ראויה, בסופו של דבר תחול בו התאוששות".
אולי מה שצריך זה לנהל את הקרנות הללו בצורה יותר יעילה ורזה, עם דמי ניהול יותר נמוכים?
"כאן יש אולי מלכוד. יש הרבה יותר קרנות שפועלות בתחום הזה בעולם, אז התחרות גדולה. מנגד, בשנים האחרונות, ברגע שרשות לני"ע החליטה לחייב גיוס באמצעות תשקיפים, העלויות גדלו משמעותית. יש עלות מאוד גבוהה לתחזק חברה ציבורית, אבל המודל של הקרנות עדיין רווחי. כשיש גיוס באמצעות תשקיף, הרווח נטו יורד, אבל עדיין אפשר להציג רווחיות נאותה, בין השאר כי עלויות המימון מאוד נמוכות".