גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים באוויר: ממשלת ישראל חייבת לעודד בנייה לגובה

ישראל הקטנה והצפופה מתמודדת עם תנאי פתיחה שדומים יותר לאלה של מנהטן מאשר לאלה של אטלנטה

מגדלי Yoo בפארק צמרת בתל-אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מגדלי Yoo בפארק צמרת בתל-אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

בפעם הראשונה שהגעתי לניו יורק, ראשי הסתחרר. גורדי השחקים העצומים היממו אותי, ואף שראיתי את העיר עוד לפני כן באינספור תמונות, כלום לא הכין אותי לדבר האמיתי. עוד באותה נסיעה ראשונה לארה"ב, כשביקרתי בערים אחרות שגם בהן מתגוררים מיליוני תושבים, שוב נדהמתי - רק שהפעם מהכיוון השני: אלפי קילומטרים רבועים של פרברים שבהם נדיר למצוא בתים בני יותר מקומה אחת נגלו לעיניי, וכולם פרוסים על פני מרחבים אדירים, מוקפים בחצרות ענקיות וירוקות, כמו כפר עצום שאיננו נגמר.

לא היה צריך להיות מומחה לנדל"ן כדי להבין מהיכן נובע ההבדל: בעוד שמנהטן היא אי קטן שגודלו 59 קילומטרים רבועים (רק מעט יותר משטחה של תל-אביב), ארה"ב כולה משתרעת על שטח כמעט בלתי נתפס בגודלו עבורנו הישראלים - יותר מ-9.8 מיליון קמ"ר, פי 473 משטחה של מדינת ישראל בתחומי הקו הירוק (20,770 קמ"ר). לכן, בעוד שבניו יורק כל פיסת אדמה יקרה יותר מזהב - בערי ענק אחרות בארה"ב, כמו אטלנטה, פיניקס או לאס וגא,ס מחיר הקרקע זניח, ואופי הבנייה בהתאם.

ישראל הקטנה והצפופה מתמודדת עם תנאי פתיחה שדומים יותר לאלה של מנהטן מאשר לאלה של אטלנטה. כמות הקרקע המוגבלת כופה תכנון עירוני מתאים, שאינו מתפרש לרוחב אלא לגובה. ואכן, ב-20 השנים האחרונות חזינו בזינוק חד בגובה הבנייה בישראל ובכמות יחידות הדיור שנבנו על כל דונם. התופעה הזו בולטת בעיקר בתל-אביב ובגוש דן, אך גם מי שמבקר בערים כגון חדרה, אשקלון או באר-שבע, נתקל כמחזה שבשגרה במגדלי מגורים חדשים בני 15 או 20 קומות, ולאחרונה אף יותר מכך.

סגנון הבנייה הזה אינו צפוי להשתנות אלא רק להתעצם, מאחר שכמות הקרקע במדינת ישראל לא צפויה לגדול. השאלה, אם כן, היא איך מתמודדים עם המצב הזה? רק לאחרונה פורסם כי מינהל התכנון מקדם תוכנית להגדלת הצפיפות בערים, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, לא מדובר במדיניות רעה. מחקרים רבים הראו כי כאשר בנייה צפופה וגבוהה נעשית בצורה מתוכננת ובצמוד לפיתוח תשתיות מתאימות, הדבר דווקא משפר את איכות החיים האורבנית ומקצר מרחקים משירותים מסחריים וקהילתיים רבים בתוך העיר למרחקי הליכה.

למעשה, זהו רק צעד ראשון בכיוון הנכון. על הממשלה לעודד באופן פעיל בניית מגדלי מגורים בני 30 עד 40 קומות, ואף ליזום ולעודד תוכניות פינוי-בינוי לשם כך. המגדלים החדשים יחליפו את השיכונים הצפופים והנמוכים, שנבנו בסטנדרטים שהתאימו למאה הקודמת ויוצרים "פקק נדל"ני" מכוער ולא אסתטי במרכזי הערים הגדולות.

באופן זה ניתן יהיה להשיג ארבע מטרות במכה אחת: הגדלה דרמטית של היצע הדירות; שיפור החזות האורבנית בישראל; יצירת מרחבים ירוקים בתוך המרחב העירוני (מאחר שהמרווחים הגדולים יחסית בין המגדלים מאפשרים הקמת פארקים עירונייים); ושמירה על השטחים הירוקים המעטים שנותרו לנו מחוץ למרחבים העירוניים, באמצעות צמצום השטח שמיועד לבנייה חדשה.

החדשות הטובות הן שבניית מגדלים כאלה ותוכניות פינוי-בינוי כבר מתחילות לקרום עור וגידים במספר ערים בישראל, אך הקצב עדיין רחוק מלהשביע רצון.

על רקע המגמות הללו, סביר מאוד להניח כי רכישת נדל"ן וקרקעות תמשיך להיות אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר בישראל בעתיד הנראה לעין. האתגר של המדינה ושל רשויות התכנון איננו להפוך את מדינת ישראל הקטנה למה שנתוניה הטבעיים אינם מאפשרים לה להיות, אלא להפיק את המיטב מהנתונים הקיימים, כפי שנעשה בעזרת תכנון חכם לטווח ארוך במקומות כמו סינגפור, הונג קונג וטוקיו.

אם כיום כבר נפוצים ברחבי הארץ בניינים בני כ-20 קומות וכ-100 דירות, ניתן להניח בביטחון כי בעוד כעשור מהיום גם מגדלים בגובה כפול, שכבר ניתן לראות במקומות מסוימים, יהפכו לבניינים כמעט שגרתיים. מי שישכיל להבחין במגמה זו בזמן אמת ולרכוש נדל"ן וקרקעות, ייתכן מאוד שייהנה בהמשך מהגדלת אחוזי הבנייה ומרווח גדול על השקעתו. 

בכותב הוא בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל נדל"ן

עוד כתבות

מגדל פאנקייקס / צילום: שאטרסטוק | א.ס.א.פ קריאייטיב

להמתיק את הגלולה של ההסגר: זה הזמן לקינוח

הסגר, הבידוד והימים הארוכים בסמיכות למקרר מוציאים מאנשים תשוקות חבויות, אבל דומה שדבר אחד מאחד את כולם: הכמיהה למתוק

איגנץ זימלווייס. הכרה מאוחרת  / צילום: Associated Press

זמלווייס אמר לשטוף ידיים: הכירו את הרופא הראשון שהבין את חשיבותם של סבון ומים

שטיפת ידיים עם סבון נראית בנאלית בימינו, אך היא גילוי חדש יחסית בהיסטוריה של הרפואה ● התיאוריות של איגנץ זמלווייס ההונגרי על חשיבות השמירה על היגיינה נדחו על ידי הקהילה הרפואית בתחילת המאה ה-19, הוא הושמץ וסיים את חייו באופן טרגי

יועז הנדל/ צילום :איל יצהר

דעה: האם האוזר והנדל יוכלו להצטרף לקואליציה? התשובה עשויה להיות חיובית

האם יתאפשר גם לצבי האוזר ויועז הנדל, שתרמו במידה רבה ליצירת התנאים לממשלת אחדות, אך שנבחרו מטעם מפלגת תל"ם, להצטרף לקואליציה מבלי שהצטרפות שכזו תהפכם ל"פורשים"?

ניהול משק בית מרחוק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה: מי שהתכונן טכנולוגית, מוכן לתקופות משבר כמו מגפה עולמית

אפשר להניח שחברות שהטמיעו תהליכי חדשנות טכנולוגית מבעוד מועד, יצלחו את המשבר הזה בצורה מיטבית ואף ייהנו מיתרון יחסי בהשוואה לאחרות ● איך עושים זאת?

שר האוצר סטיבן מנושין מציג לאשתו לואיס לייטון, דף של שטרות טריים / צילום: Jacquelyn Martin, Associated Press

הקורונה והכלכלה: השיעור שלא נלמד מ־1920

האם חבילות הסיוע והתמריצים של הפדרל רזרב והממשל האמריקאי באמת יסייעו לאמריקה לצאת מהשפל הגדול אליו היא דוהרת? ● בסדרת כתבות נסביר מדוע הם רק שלב נוסף בתהליך מקולקל שעתיד להגיע לתחנתו הסופית בעשור הקרוב ● "הקורונה והכלכלה - מה הלאה?", כתבה ראשונה

שלט חוצות מותקן בדרום אפריקה ומבקש מאנשים להישאר בבתיהם / צילום: נארדוס אנגלברכט, AP

הנגיף בעין המצלמה: 10 תמונות מהעולם שהדהימו אותנו השבוע

מה שהיה נראה כאילו הוא לקוח מסרט אימים גרוע או סיוט לילי מעיק מתגלה בכל יום, שעה ודקה כמציאות המסויטת שבתוכה אנחנו חיים ● וירוס הקורונה נישא על גבי הישגיה של הגלובליזציה וחדר כמעט לכל מקום על פני הגלובוס ● גלובס מציג את השבוע שהיה מסביב לעולם בתמונות

קניות בסופרמרקט בימי קורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

מהי המנה הקריטית של הווירוס שתדביק אותנו

חוקרים זיהו עבור וירוסים רבים את מה שמכונה "המנה המזהמת" - כלומר שאם ניחשף לכמות קטנה יותר, כנראה שלא נידבק ● הקורונה כנראה לא שונה מווירוסים אחרים בהקשר זה

עובדת בצוות רפואי מחוץ לבית חולים בניו יורק, ארה"ב / צילום: Kathy Willens, AP

הישראלית שמחפשת תרופה לקורונה: "הנגיף לא ייעלם כמו הסארס ואסור להתייחס אליו כאל שפעת"

פרופ' מיכל ליניאל, מהמכון למדעי החיים באוניברסיטה העברית, חוקרת את נגיפי הקורונה: את הנוכחי, את סארס המקורי ואת מרס שהופיע ב-2012 ● "הפיתוחים שהיו בקנה להתמודדות עם הסארס, לא יעזרו לקורונה, כי הנגיפים שונים בהתנהגות שלהם"

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

בית הנבחרים אישר את חבילת החילוץ בשווי 2 טריליון דולר, אבל המדדים בוול סטריט התרסקו

מחיר הנפט הגולמי ירד ב-4.8% ● בורסות אירופה ננעלו בירידות חדות, מדד הפוטסי צלל לאחר שהתגלה כי ראש הממשלה ג'ונסון חולה בקורונה ● השווקים באסיה ננעלו במגמה מעורבת, הניקיי טיפס ל-3.5% ואוסטרליה צנחה ב-5.3%

חיטוי נגד קורונה בהודו / צילום: Rajesh Kumar Singh, AP

בהודו בודקים שיטה מפתיעה כדי להתמודד עם המחסור במיטות בביה"ח

אם האב טיפוס יוכתר כהצלחה, חברת הרכבות מתכננת כי בכל אזור בהודו יוסבו עשרה קרונות שינה בשבוע בניסיון להתמודד עם המגפה העולמית ● השבוע הודיע רה"מ מודי כי 1.3 מיליארד תושבי המדינה ייכנסו לסגר כללי שיימשך 21 ימים

צוות של מסעדה בבייג'ינג מוכר ארוחות מחוץ לחנות, ביום רביעי השבוע / צילום: רויטרס

קופונים בשווי מיליונים, בילויים וימי חופשה: כך מנסה סין להעיר את הצרכנים מהלם הקורונה

אחרי שהגבלות התנועה בוטלו, בסין רוצים לשכנע את האזרחים לחזור לאכול בחוץ, לטייל ולהוציא כסף כדי לאושש את הכלכלה המוכה ● בערים רבות מחלקים הנחות לקניית מוצרי חשמל ומכוניות ובמקומות אחרים אפילו מוסיפים חצי יום לסוף השבוע

צילומים: שלומי יוסף, יונתן בלום, ענבל מרמרי, כדיה לוי

ניהול בזמן אפוקליפסה: איך מתמודדים מנכ"לי חברות גדולות במשק עם תרחיש שאיש לא צפה

כיצד מנהלים בתנאי אי ודאות? איך מקבלים החלטות? כיצד מיישמים אותן? ● פנינו למנכ"לים בולטים במשק ושאלנו אותם כיצד הם מתמודדים עם אחד האתגרים הניהוליים המורכבים בקריירה שלהם

אבי חורמרו / צילום: קבוצת נקש

"לא פוסל את האפשרות שארקיע, ישראייר ואל על יתמזגו בסוף לחברה אחת"

"מה שקורה כיום הפך אותי לפסימי. בארה"ב המדינה מזרימה כסף למשק, אבל בישראל יש ממשלת מעבר שלא יכולה לקבל החלטות", אומר יו"ר ארקיע אבי חורמרו ● כשרוב עובדי ארקיע בחל"ת, ו-15 המלונות בראשם הוא עומד סגורים, חורמרו מעריך: "את המשבר הזה יצליחו לשרוד רק הגדולים"

גומורה / צילום: באדיבות הוט

המאפיה האיטלקית, מלחמת וייטנאם והקומיקאי הגדול בארה"ב: חמש המלצות צפייה

המאסטר פיס, הישראלית, הדוקומנטרית, המרתקת והחשובה. המלצות בינג' מנחמות

צעיר עם מסיכה ועם הטלפון שלו בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אל תשכחו את ה-QA: תקלה גם באפליקציית המגן של משרד הבריאות

אחרי שבבוקר דווח על תקלה בהעברת נתונים בבדיקות הקורונה, כעת נודע שישנה תקלה באפליקציה שאמורה לזהות שהות בקרבת חולי קורונה ● שלושה רופאים ממערך בריאות הנפש קיבלו הודעות שנחשפו לחולי קורונה, אך במיקום שבו לא ביקרו מעולם

בנימין נתניהו נואם במטה הליכוד, לאחר פרסום תוצאות המדגמים, אמש / צילום: Oded Balilty, Associated Press

ממשלת הימין המסתמנת: כ"ץ שר האוצר, ויכוח על שר המשפטים

מספר שרי הממשלה יעמוד בין 30 ל-34 איש ● חוסן לישראל תקבל את משרדי המשפטים, החץ והביטחון, והליכוד תקבל את  משרדי ביטחון הפנים והאוצר ● גנץ יגיע הערב לפגישה אישית עם נתניהו בבלפור

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

הערכה: הממשלה תושבע עוד בשבוע הבא; צפויה לכלול גם את עמיר פרץ

עקרונות ההסכם להקמתה של ממשלת האחדות קובעים כי היא מיועדת לכהן שלוש שנים, כשבחצי הראשון של כהונתה ימשיך נתניהו להיות ראש הממשלה, ויוחלף בספטמבר 2021 על ידי גנץ

אנשים שומרים על מרחק זה מזה ברומא, איטליה / צילום: Andrew Medichini, AP

יותר מ-10 אלף מתים באיטליה; טראמפ שוקל להטיל סגר על ניו יורק

889 בני אדם מתו באיטליה ביממה האחרונה ● 832 בני אדם מתו ב-24 השעות האחרונות בספרד ● הסגר בגרמניה יימשך לפחות עד ה-20 באפריל ● טראמפ שוקל להטיל סגר על מוקדי התפרצות קורונה בארה"ב, ביניהם המדינות ניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט

בני גנץ נכנס למליאת הכנסת לקראת מינויו כיו"ר הכנסת / צילום: דוברות הכנסת - עדינה ולמן

פרשנות: לגנץ היו את כל הקלפים ביד ו-14 יום נותרים. מה קרה?

בני גנץ, מי שהיה מבין מקימי מפלגת כחול לבן, מונה אתמול ליו"ר הכנסת ונטש את מפלגתו ואת שותפיו מאחור ●
גנץ חיסל את "גישת השלבים" של לפיד, יעלון, ליברמן, הורביץ ועודה

מה אפשר לקנות ב-1.8 מיליון שקל בירושלים ואיו"ש / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

איזו דירה אפשר לקנות ב-1.8 מיליון שקל בירושלים ובאיו"ש

קוטג עם חמישה חדרים במעלה אדומים, דירת 4 חדרים בגבעת זאב, דירת גן בת 5 חדרים בירושלים וקוטג' בבית אל