בנייני מגורים בשכונת שרלוטנבורג בברלין / צילום: Fabrizio Bensch, רויטרס
ברלין. הקפאת שכר הדירה בברלין לחמש שנים, הפחתת מחירי השכירות בחוזים חדשים לרמות שנרשמו ב-2012 ומניעת העלאת שכר דירה על-ידי שיפוצים יקרים - הקואליציה השולטת בבירת גרמניה אימצה אתמול באופן רשמי שורת הגבלות חסרות-תקדים על מחירי השכירות, בניסיון להילחם בעליית המחירים החדה שנרשמה בעיר בשנים האחרונות. ההסכמה הגיעה לאחר דיוניים מרתוניים, שנמשכו מעבר למתוכנן, בין המפלגות החברות בקואליציה בנוגע להרכב הרפורמה. "אנחנו נכנסים לטריטוריה חדשה", אמר לאחר ההודעה על ההסכם ראש העיר מטעם המפלגה הסוציאל-דמוקרטית, מיכאל מלר.
הרפורמה החדשה נקראת בגרמניה "מיטנדקל" (Mietendeckel, "מכסה לשכירות"), והיא נועדה "לשים מכסה" על שוק הנדל"ן הרותח והמבעבע של ברלין, שבו היו ועדיין פעילים שחקנים ישראלים רבים. מחירי הדירות עלו פי שלושה באזורים מבוקשים בעשור האחרון, ופי שניים באזורים אחרים, כשמשקיעים מרחבי העולם וחברות נדל"ן גדולות מגרמניה תרמו לעליות המחירים, לצד הפיכתה של ברלין לכרך בינלאומי המושך צעירים ואוכלוסייה, שרשם הגירה חיובית של כ-40,000 בני אדם בשנה.
ביום שלישי הקרוב צפוי הסנאט של ברלין לאשר את ההצעה, שגובשה ברגע האחרון לאחר חילוקי דעות משמעותיים בין שלוש המפלגות המרכיבות את הקואליציה - הסוציאל-דמוקרטים, הירוקים ו"די לינקה", מפלגת השמאל שמובילה את הרפורמה. היא צפויה לחול על כ-1.5 מיליון דירות בברלין, וכוללת את הגברת הסגל בעירייה ב-250 עובדים, שמטרתם תהיה לוודא את יישומה. החוק יהיה תקף לגבי דירות שנבנו לפני 2014.
לפי ההסכם שהגיעו אליו הצדדים, בעלי דירות לא יוכלו להעלות את השכירות בכלל בשלוש השנים הקרובות. החל משנת 2022 ועד 2024, עם זאת, הם יוכלו להעלות את השכירות רק ב-1.3% לשנה (שיעור האינפלציה המוערך). תוקף ההקפאה יהיה בסך הכל חמש שנים, החל מיוני 2019. למרות שהחוק ייכנס לתוקף בתחילת ינואר 2020, הוא יחול רטרואקטיבית מ-18 ביוני 2019, אז אימץ הסנאט של ברלין מסמך עקרונות בנושא.
שאיפה לשים קץ ל"שיפוץ-פינוי"
התוכנית החדשה גם שואפת לשים קץ למודל "שיפוץ-פינוי" שהביא להקפצת שכר הדירה בעיר על-ידי שיפוץ דירות עם חוזים קיימים או לאחר שהדירה מתפנה. מילר הבהיר במסיבת עיתונאים שכינסה הקואליציה אתמול, כי התוכנית קובעת שבעלי דירות יוכלו לשפץ דירות רק אם עלות השיפוץ לא תיצור עלייה של יותר מאירו למטר מרובע בשכר הדירה החודשי. תוכניות שיפוץ מקיפות יותר ייאלצו לקבל אישור מיוחד מהעירייה.
לאור התנגדות של הסוציאל-דמוקרטים, הוסרה מהרפורמה ההצעה לכלול מנגנון של הפחתה אוטומטית בשכר הדירה לחוזים קיימים, לפי מחירי מקסימום שקבעה העירייה. המפלגה טענה כי הדבר יהיה מכשול חוקי ולא יאושר על-ידי בתי המשפט במדינה, ועלול לטרפד את הרפורמה כולה. עם זאת, נקבעה טבלה למחירי מקסימום, שמתבססת על מדד מחירי הדיור של שנת 2012 (בהתאמה מסוימת להווה), שתהיה תקפה לחוזים חדשים.
העיתון "בילד צייטונג" דיווח כי באופן תיאורטי, מי ששוכר דירה עם חוזה חדש בברלין לא אמור לשלם יותר מהחוזה הישן, או שהמחיר יהיה גבוה רק במקצת. לדוגמה, ציין העיתון, דירה שמתפנה כאשר הדייר משלם רק חמישה אירו למטר תושכר, מבחינה חוקית, בשישה אירו למטר בלבד. עם זאת, יש לציין כי בשל מצוקת הדירות בברלין, כבר כיום שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר החוקי, כדי להבטיח שיקבלו את הדירה.
שורת ארגונים ומפלגות פוליטיות כבר הודיעו, כי הן מתכוונות לעתור לבית המשפט החוקתי של גרמניה נגד היוזמה, בטענה כי מדובר בהתערבות בשוק החופשי, בחתירה תחת החקיקה הפדרלית ובפגיעה בזכויות בעלי הדירות. על רקע הרפורמה המתוכננת, מכרה בחודש שעבר חברת איי.די.או הישראלית את הפורטפוליו שלה, הכולל אלפי דירות בברלין, לענקית הנדל"ן הגרמנית אדלר, תמורת 708 מיליון אירו, וחברת בת שלה מכרה פורטפוליו של 5,800 דירות בדיור ציבורי לעיריית ברלין עצמה בעבור 920 מיליון אירו.