מוטי דורפברגר, עומר גוגנהיים, יוסי חסון, גיא ששון / צילומים: יח"צ אלעד דן אנד ברדסטריט, שלומי יוסף
האם זה חתום וגמור? בשבוע שעבר החליטה הוולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) להמליץ למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לקבל החלטה על סיום חיי תמ"א 38 באוקטובר 2022. וליזמים הוקצב פרק זמן של שלוש שנים לקדם את הפרויקטים האחרונים שלהם.
לכאורה יש לכל הגורמים הפועלים בתחום ודאות, לפחות לתקופה הקרובה. אלא שהם אינם סבורים כך, ומצביעים דווקא על תוכנית שלכל אורכה רשמה שינויים ותפניות, וגם לקראת סופה ייתכן מאוד שהיא צופנת הפתעות.
"לפני כשבועיים יצאה הודעה שהתמ"א מוארכת עד כשלוש שנים. נכון? לא נכון. יצאה הודעה שהם תומכים בהארכה הזו. המועצה ארצית לתכנון ולבנייה עוד לא התכנסה בנושא. כלומר מדובר בהחלטה לא פורמלית. בשבוע שעבר יצאה הודעה שהתמ"א תבוטל ותבוא תוכנית אחרת במקומה. מה התוכנית החדשה? מה היא תגיד? אף אחד לא יודע מה יהיה", אומר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל.
"ראיתי בחדשות שהעבירו את המנדט להרכבת הממשלה לגנץ. לפני 26 ימים נתנו את המנדט לביבי וכל זה בבחירות שניות. אתה לא יודע מה יהיה פה מחר-מחרתיים", אומר עומר גוגנהיים, מנכ"ל חברת אשדר בוטיק, זרוע ההתחדשות העירונית של החברה.
לא מעט פעילים בתמ"א 38 מתלוננים על כך שעד שהמדינה הסתגלה לתוכנית - היא מבטלת אותה. ארבעה מנהלים של חברות בולטות בענף מפרשים כל אחד בדרכו את המציאות החדשה שנוצרת ממש בימים אלה, ואולם באופן כללי הם לא נלהבים ממנה, ועוד פחות מזה - מסימני השאלה שילוו אותם עוד שנים.
"צוחקים עלינו, אבל רעידת אדמה תגיע"
גיא ששון, בעלי ומנכ"ל חברת ישראמיש, ומי שייצג בדיון בוולנת"ע את התאחדות בוני הארץ, לא רואה את התקופה הקרובה באור אופטימי: "אני חושב שקבלנים מאוד יפחדו לקחת על עצמם פרויקטים חדשים, במיוחד ברשויות שבהן ראש העיר הוא אנטי, ואז המשמעות היא עוד פעם שהסכמים בין היזמים לדיירים נופלים, תושבים לא יודעים מה הם יכולים לקבל וקבלנים רציניים לא יעבדו באותן רשויות. במצב כזה, ייכנסו לחלל הזה מתווכים ומעכארים וכל מיני מבטיחי הבטחות, ששום דבר לא יצא מהפרויקטים, אלא להיפך - יהיו הסכמים שאנשים רק יינזקו מהם.
"מי שבסופו של דבר יינזק הכי הרבה זה התושבים. כי רעידת אדמה בסופו של דבר תגיע. אנשים צוחקים עלינו ומאשימים אותנו שאנחנו משתמשים בזה, אבל בסופו של דבר היא תגיע.
"מה שעבר בצנרת עבר ועדה וזה בסדר. יש פרויקטים שנחתמו והוגשו לוועדה, וגם הם בסיטואציה דומה - ממתינים לוועדה. פרויקטים חדשים אני אפחד לקחת. אני יודע שאג'נדה של ראשי רשויות נושאים היום את האג'נדה המתחמית, ויהיה לי קשה מאוד להחתים בניין בודד בערים כאלה. יהיו יזמים שינסו למהר ולהגיש משהו בתוך השלוש שנים. אבל עד מתי הוראות המעבר הללו יימשכו? כי גם היום לא מוציאים היתר בנייה בשלוש שנים.
"וכשאומרים שהוועדות ימשיכו לטפל בבקשות, למה מתכוונים? הוועדה תוכל לקלוט את הבקשה ואז תאמר שהם עושים תוכנית כוללנית ולא מטפלים בבקשות ברמת הבניין הבודד וידחו את התוכנית, או שיגררו רגליים וגם עוד שש שנים לא אדע אם יאשרו או לא. חוסר הוודאות הוא כל כך גדול עכשיו, שאני לא יודע איך אפשר לקחת פרויקטים חדשים שלא עומדים באג'נדה של ראשי הערים".
מוטי דורפברגר, המנהל את חברת דורפברגר ייזום, ניהול והשקעות בע"מ שפועלת בעיקר בחיפה, מעדיף להסתכל על התוצר הסופי של כל התהליכים הנוכחיים: "זה לא ממש מטריד אותי, כי אני בא בגישה שאומרת שהבניינים הם אותם בניינים, הבעיות הן אותן בעיות והמקום הוא אותו מקום. קרא לזה תמ"א 38 או תמ"א 57. אני משתדל גם לא להתרגש ממסמכי מדיניות ומהצהרות. אז יכול להיות שבמקום עיבוי-בינוי יהיה פינוי-בינוי, אבל בנייה היא בנייה".
ואולם עד לגיבוש התוכנית החלופית, צפויות שלוש שנים לפחות של ערפל, וכאן הוא פחות אופטימי. "בתקופת ביניים חסרת בהירות כמו היום, יש התכנסות פנימה. אז אם בתקופה מקבילה לפני שלוש-ארבע שנים הייתי בחמישה פרויקטים במקביל, עכשיו אני עושה שניים, ומתכונן לתרחישים לא צפויים. אני מכיל את האפשרות שאני לא מוכר בכלל בפרויקט הזה, אלא בעוד שנתיים, ואני לא תלוי באף אחד".
"היטלי ההשבחה הם כמו כופר"
דורפברגר סבור, שאחת מהבעיות של התמ"א היום, וייתכן שגם של התוכנית החלופית, הוא הדרישות הגדולות של העיריות. "ישבתי לפני כמה חודשים בעיריית חיפה ודיברנו על שיקומי מדרכות וכבישים. אמרו לי, 'איך אתה רוצה להשאיר את הכביש והמדרכה הישנים? אתה רוצה שזה מה שהקונה שלך יראה מהחלון?'.
"עניתי שאני לא שואל את עצמי מה הקונה יראה מהחלון, אלא מה אני מביא הביתה בסוף החודש ואם יש פרנסה. אמרתי להם, שאם הם רוצים שאסלול כביש חדש - אין בעיה. אעשה גם גן ציבורי ומדשאות, מה שהם ירצו. אבל אני צריך את הרווח הקבוע. ואם הם רוצים היטלי השבחה, וזכויות הבנייה יגדלו? שייהנו. אבל לא שיתנהגו כמו חוטפים שמחזיקים בזכויות הבנייה כבני ערובה, והיטל ההשבחה הוא הכופר. לא זה הרעיון", הוא אומר.
בסופו של דבר המסר שלו הוא שכבר כיום הרבה מאוד מהשליטה בתמ"א נתונה ממילא בידי הרשויות המקומיות.
"האפשרות שעיריות יקחו את תמ"א 38 לידיים מעוגן כבר בתוך התמ"א בסעיף 23, שנותן להן זכות לתכנן תוכניות מפורטות על סמך התמ"א. אז אני לא רואה בזה בעיה. הבעיה היא בגישה שלהן במשא ומתן מול היזמים. יש איזושהי מחלה שהעירייה אומרת: 'בשלב ראשון נראה שיש לנו את כל מה שאנחנו רוצים בתוכנית; בשלב השני אנחנו רוצים לוודא שלא תרוויח', ואת השלב הזה צריך לבטל".
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, מתלונן שתמ"א 38 לוותה לאורך כל דרכה באי ודאות ובשינויים שפגעו ביזמים ובדיירים, הביאו להאטת קצב המימוש וגם הקטינו במידה מסוימת את מספר הפרויקטים שיצאו אל הפועל. "דעתי מאוד נחרצת: אני מאוד לא אוהב את ההתנהלות של דרג מקבלי ההחלטות בתחום התמ"א.
"עוד מעט תמ"א 38 תהיה בת 15", הוא מזכיר, "ומאז ותמיד הנושאים המרכזיים היו הסרת חסמים מול רשויות ונושא של ודאות. ודאות בתהליכים הללו משמעותית במיוחד, כי מחזורי הזמן של הפרויקטים הללו ארוכים מאוד ונעים בסביבות שמונה-תשע שנים".
כיצד מגיעים לזמן כל כך הרבה ממושך? זה מתחיל המגעים מול הדיירים, שיכולים לארוך, לדברי חסון, "בין שנתיים עד אף פעם"; לאחר מכן הנפקת היתר בנייה אורכת בין חמש לשבע שנים, בנייה עוד שנתיים, והנה פרויקט נקודתי ולא גדול, שמגיע לכמעט עשר שנים, עד למימושו. וכשלאורך פרויקט מתמשך כזה משתנה פריט אקוטי כמו תחשיב של היטל השבחה - הדבר יכול לגרום למעצורים ולהרתעת יזמים.
"אני לא חסיד של תמ"א 38. זו תוכנית מצוינת בכיוון שלה, אבל לא אופטימלית והיא דורשת תיקונים ועדכונים כמו כל דבר. אני מסכים במאה אחוז שהמדינה צריכה לטפל בראש ובראשונה במתחמים גדולים, אבל תמ"א 38 אמורה לטפל בכל רוחב היריעה: החל ממתחמים גדולים וכלה בבתים בודדים, שלא ניתן לכלול אותם במתחמים. והיא צריכה לאפשר לכולם לחזק את הבניין, למגן אותו.
"שמונה גורמים ממשלתיים עוסקים בתמ"א 38. העלויות היזמיות על פרויקט קטן של תמ"א 38 נעות בין 700 אלף שקל למיליון שקל עוד לפני הגשת הבקשה להיתר. שאל את עצמך: האם אוציא מיליון שקל על פרויקט כזה, רק בתקווה שיהיה בסדר? ומה אם התוכנית החדשה תבטל חלק מהפטורים להיטל השבחה?"
"זכותה של המדינה להתוות דרך חדשה"
עומר גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק, זהיר מאוד ואומר כי החברה שלו תעבוד בתיאום עם הרשויות על פי ההנחיות שתקבל, אבל כרגע אין לו, כמו לאחרים, כל מידע כזה. "עוד לא קראתי את הפרוטוקול שהתקיים בוולנת"ע, ואני לא יודע בדיוק מה הוחלט שם, ולכן קשה לי להתייחס לנושאים אופרטיביים, ולכן אדבר ברמה רעיונית", הוא אומר.
"עשו משהו שנראה לי כרע במיעוטו. תמ"א 38 התוקף שלה היה עד מאי 2020, ואם לא היו עושים שום דבר, אז במועד ההוא התוכנית הייתה נפסקת וכל העבודה שלא הייתה נכנסת לצנרת הייתה יורדת לטמיון. משלל הכתבות שאני קורא ומהדיונים שאני משתתף בהם, אני מבין שהמדינה ערה לזה, שכדי להיכנס לפרויקט של תמ"א 38 צריך לעשות עבודת הכנה של חמש-שבע שנים, ובשלוש השנים הקרובות, מה שייכנס לצנרת, יחולו עליו כל ההוראות של התמ"א.
"זו זכותה של המדינה ושל הרשויות המקומיות לשנות ולהתוות דרך חדשה וככל שהזמן עובר לומדים דברים חדשים. רק שאי אפשר להתעלם מהעבר. ואני חושב שהאמירה המאוד אחראית של המדינה היא שהיא לא מתעלמת מהעבר.
"אנחנו מבקשים ודאות. לפעמים הוודאות לא מוצאת חן בעיניך, אבל אפשר לפעול לפיה. כרגע, אני מבין, ברמת הכותרת, שתהיה התחשבות במה שקיים בצנרת.
"אני חושב שהמדינה כן רוצה להמשיך את ההתחדשות העירונית ומבינה את הצורך למגן וחושב ששלוש השנים זה לא מעט זמן כדי למצוא פתרונות יצירתיים, למשל שבמקומות מסוימים יהיו פתרונות רק לבניין הבודד, או פתרונות רק של מיגון.
"אני לא רואה כרגע איך מורידים את רובע 3 בתל-אביב, או הופכים אותו לרובע של מגדלים, או בגבעתיים, או במקומות אחרים שבהם אין כבר מה לעשות - יש בניין תמ"א ולידו יש בניין ללא תמ"א, ולצידו עוד בניין עם תמ"א. הפתרונות יצטרכו להיות פתרונות חכמים ויצירתיים ואני מקווה שהמדינה תהיה מספיק יצירתית בשלוש השנים הללו כדי לגבש את הפתרונות ולא לגרור רגליים, וזה בשים לב למשך הזמן הארוך שאורכים הפרויקטים האלה, ולמה שקרה בערים שונות, שלהם נבחרו ראשי עיר עם אג'נדות חדשות".
בניגוד לטיעונים שיצאו ממשרדי הממשלה, גוגנהיים סבור שתמ"א 38 היא תוכנית מצליחה, שהצליחה לייצר הרבה יותר יחידות דיור מתוכניות פינוי-בינוי שוותיקות ממנה בהרבה. "תמ"א 38 היא יחסית מהירה וזריזה, ואולי היא לא הדבר הכי טוב שיש, אבל היא טובה, זמינה וישימה, והעובדות מדברות בעד עצמן. 5,000 יחידות דיור בשנה, רובן באזורי ביקוש, זה מספר לא זניח כלל", הוא אומר.
גוגנהיים גם לא סבור שפעילות החברה שלו תקטן בשלוש השנים הקרובות, עקב השינויים: "כל השחקנים בשוק מבינים היום שיש שעון חול ושעוד שלוש שנים לא תהיה תמ"א, אלא משהו אחר שלא יודעים מהו. ייתכן שזה יהיה מבחינתם זרז להחליט לקדם את הפרויקט דווקא מהר יותר ולהתגמש בדרישות שלו. אנחנו מכל מקום לא מורידים את הרגל מהגז".