כמה יעלה לכם לבנות חדר נוסף בדירה? / אילוסטרציה: שאטרסטוק
המשפחה גדלה, או שמסיבה אחרת הדירה כבר קטנה לכם מדי, ואתם מחליטים לעבור. מה המחיר שצריך לשלם משפר דיור, שרוצה לרכוש דירה שיש בה חדר אחד יותר ממה שיש לו כיום?
התשובה התיאורטית היא שעלותו של חדר נוסף נמוכה מזו של קודמו - כלומר החדר הראשון יהיה היקר ביותר בדירה, אחריו השני וכו'.
יש בזה היגיון כלכלי: כשרוכשים דירה, משלמים לא רק עבור החדרים, אלא עבור השטחים הציבוריים, המעליות, חדרי האמבטיה והשירותים, קווי חשמל, צנרת מים ועוד. כשהדירה היא בת חדר שינה אחד - כל התשתיות הללו מועמסות עליו; ככל שהדירה גדולה יותר, יש יותר חדרים ש"שותפים" לעלויות הללו, ולכן תוספת המחיר שיש לשלם על כל חדר נוסף - פוחתת ממחיר קודמו.
זאת ועוד, "התפיסה הכלכלית אומרת שהתרומה השולית לחדר צריכה לרדת וזה גם הגיוני: החדר הראשון למי שאין לו בית שווה הרבה יותר מהחדר ה-20 עבור מישהו עשיר", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל. "משפחה בת חמש נפשות תהיה מוכנה לשלם יותר למעבר משלושה לארבעה חדרים כי הדירה צפופה לה מאוד וזה צורך אמיתי, אבל מארבעה חדרים לחמישה זה מעבר פריווילגי יותר והתועלת קטנה מול המחיר", מוסיף זינגר.
גם השוק מוכיח זאת. מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן, למשל, אמר לאחרונה ל"גלובס" שבפרויקטים של התחדשות עירונית, העלויות השוליות שמוטלות על החברה שלו בגין תוספות החדרים לכל דירה ודירה - נמוכות ואף זניחות. לעומת זאת, מה שמייקר מאוד את העלויות, וכפועל יוצא מזה גם את מחירי הדירות, הן תוספות של תשתיות כגון חניות תת קרקעיות. במילים אחרות, החדר הנוסף משחק במקרים הללו תפקיד נמוך בעלויות ומה שממלא את התפקיד העיקרי בתוספת המחיר, אלו התשתיות הנוספות.
אולם בדיקה שעשה אתר מחקר הנדל"ן מדלן מראה שהמציאות לא פעם מורכבת יותר מכלל האצבע הזה, ויש לכך הרבה השלכות על השוק.
הדירות הגדולות: בקומות הגבוהות
אנשי מדלן בדקו את מחירי הדירות ב-10 הערים הגדולות בארץ, לפי מספר החדרים. כצפוי, חדר בדירות שלושה חדרים תל אביבית, הוא החדר היקר ביותר בארץ, והוא עולה 905 אלף שקל; מחיר חדר בדירת ארבעה חדרים בעיר מגיע ל-870 אלף שקל ואילו מחיר חדר בדירות חמישה חדרים דווקא עולה קצת ל-872.5 אלף שקל. בבני ברק המצב דומה: 650 אלף שקל לחדר בדירת 3 חדרים, שיורד ל-615 אלף שקל לחדר בדירת 4 חדרים, ועולה חזרה ל-622 אלף שקל לחדר בדירת 5 חדרים. איך זה קורה?
"אנחנו באמת רואים שאנשים מוכנים לשלם פחות על החדר הרביעי מאשר על החדר השלישי. אבל הנתונים פחות חד משמעיים כשמדובר על החדר החמישי - יש מקרים שרוכשי הדירות מוכנים לשלם עליו אפילו יותר מאשר על החדר הרביעי", אומר זינגר.
מה ההסבר לכך?
זינגר: "יש לכך כמה הסברים: יש שכונות, בעיקר ותיקות יותר, שבהן דירת חמישה חדרים היא מוצר נדיר. למשל בשכונת בבלי בתל אביב, אף שהיא נתפסת כשכונה של משפחות, אין הרבה דירות חמישה חדרים, להוציא המגדלים החדשים בפארק, ומשפחה שרוצה להתרחב לדירה גדולה - לא בטוח שתמצא את מה שהיא מחפשת בתוך השכונה, ואם כן - היא תצטרך לשלם על זה יותר.
"סיבה אחרת היא שקבלנים פעמים רבות ממקמים את הדירות הגדולות והיקרות בקומות הגבוהות יותר בבניין, שהן גם ככה יקרות יותר מהקומות הנמוכות, וגם הדירות המיוחדות, גן וגג, הן בדרך כלל בנות חמישה חדרים ומעלה. בפרויקטים חדשים גם מוכרים את הדירות הגדולות עם שתי חניות - עוד גורם שמוסיף למחיר של החדר החמישי", מסביר זינגר.
הבדיקה של מדלן לא כללה דירות גדולות יותר של שישה חדרים, שרובן הן תוצר של השנים האחרונות ממש, ולא מן הנמנע שיימצא שתוספת החדר השישי יקרה אף יותר מזו של החמישית.
"השונות שמתגלה במחירים בהשוואות בין החדרים, נובעת לא פעם בגלל תנאים ספציפיים", אומר אילן בינדר, מנהל חטיבת מגורים בחברת שיווק הנדל"ן אלדר.
"כשאתה משווה דירת שלושה חדרים ישנה שהיא גם קטנה בגודל הממוצע לחדר, לדירת חמישה חדרים גדולה וחדשה, שמציעה לך גם מחסן, מרפסת, חניה ולובי מפואר, סביר שתקבל סטייה מהנוסחה התיאורטית. אבל כשתשווה בין דירות חדשות, תראה שהיא פועלת כמעט תמיד".
לדברי בינדר, פה ושם אפשר למצוא חריגות לכיוונים שונים גם כשמדובר בדירות חדשות: "למשל בפרויקטים חדשים בנחלת יהודה בראשון לציון, יש לך מעט דירות שלושה חדרים, ולכן זה יכול דווקא להוסיף למחיר החדר בדירות הקטנות; בין הדירות ארבעה וחמישה חדרים יכולים להתגלות שינויים במחירי החדרים לא בגלל גילאי הדירות או המפרטים הטכניים, אלא בגלל השטחים. קח לדוגמה דירת ארבעה חדרים בשטח של 95-100 מ"ר, כלומר 25 מ"ר לחדר, ולעומתה דירת חמישה חדרים של 135 מ"ר, שחרגה מהשטח הממוצע הזה לחדר. כאן מחירי החדר לדירת חמישה חדרים יעלה, בגלל השטח הנוסף".
הגיל: רוב הקטנות הן דירות ישנות
לגיל הדירות משמעות רבה בקביעת שווי הדירה. רוב הדירות שהן בנות שלושה חדרים הן דירות בנות עשרות שנים, שרחוקות מהסטנדרטים שלהם התרגלו הדיירים בסוף העשור השני של המאה ה-21. דירות ארבעה חדרים מגוונות יותר בגיליהן, ואילו דירות חמישה חדרים הן מוצר חדש יחסית, ורובן נבנו ב-20 השנים האחרונות.
עניין הגיל של הדירה משמעותי לא רק לגבי המפרט הטכני של הדירות, אלא חשוב לא פחות לגבי מיקומן. חלק ניכר מהדירות הקטנות הוקמו בשכונות, שאולי היו מבוקשות בזמנן, ואולם כיום הרוכשים מעדיפים עליהן שכונות אחרות, מה שמוזיל אותן אף יותר.
דוגמה מהימנה לנושא זה היא חיפה, שבמשך כשני עשורים, עד לשנים האחרונות, התאפיינה במיעוט בבנייה. התוצאה: היצע גדול של דירות קטנות במקומות לא מבוקשים, לעומת מיעוט יחסי של דירות גדולות במקומות מבוקשים והיפוך מוחלט של נוסחת מחירי החדרים: מחיר ממוצע של חדר בדירת שלושה חדרים בעיר מגיע ל-342.5 אלף שקל, מחיר חדר בדירת ארבעה חדרים עולה 20 אלף שקל יותר, ואילו מחיר חדר בדירות חמישה חדרים מגיע ל-380 אלף שקל.
לעומת זאת הערים ירושלים, ראשון לציון, נתניה אשדוד ופתח תקווה פועלות במדויק לפי הנוסחה, אם כי קל לראות שברובן הפערים בין מחירי החדר הרביעי לחמישי - נמוכים משמעותית מאלה שבין החדר הרביעי לשלישי.
בבאר שבע, לעומת זאת, מצטיירת תמונה ייחודית, שבה דווקא מחירי הדירות בנות הארבעה חדרים הם היקרים ביותר פר חדר: מחירי חדר בדירות שלושה חדרים מגיעים ל-290 אלף שקל, בדירות חמישה חדרים הם עומדים על 285 אלף ואילו בדירות ארבעה חדרים הם מגיעים ל-292.5 אלף שקל.
במדלן מעירים על כך כי מדובר בהפרשים קטנים מאוד, ואולם ברור מהנתונים כי בניגוד להיגיון התיאורטי, בישראל המעבר מהחדר הרביעי לחמישי יקר משמעותית מאשר בין החדר השלישי לרביעי.
המשמעות היא שלמשפחה של משפרי דיור קשה יותר לקפוץ מדירת ארבעה חדרים לדירת חמישה חדרים, מאשר משלושה חדרים לארבעה, וזאת בניגוד גמור לתיאוריה שגורסת שהעלות השולית של כל חדר נוסף - תפחת.
"קפיצה" ישירה מדירת שלושה חדרים לדירת חמישה חדרים היא יקרה במיוחד, ומצדיקה את הנטייה של הזוגות הצעירים להתאמץ ולרכוש לעצמם דירת ארבעה חדרים כדירה ראשונה, גם אם אינם זקוקים לה כרגע. אם יפעלו לפי דפוס ההתנהגות של ההורים שלהם, וינסו לטפס בהדרגה מדירת שלושה חדרים לדירת ארבעה חדרים ורק לאחר מכן לחמישה חדרים - לא בטוח שיצליחו לעשות זאת.