גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כל מה שרצית לדעת על הודעת תכנון ובניה / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מאת : בת-אל יוסף רביד מטעם החממה החברתית בטכניון

להודעת תכנון ובנייה המתפרסמת בעיתון נוסח קבוע כמו שניתן למצוא כאן למעלה. להלן מדריך קצר: איך אפשר להבין מה כתוב בהודעה, מה כדאי לחפש ולמה תהליך פרסום המודעה והבנת ההודעה משמעותיים לנו?

• בחלק העליון של ההודעה תמיד תופיע כתובת הנכס או המגרש וגם מספר הגוש והחלקה. מספר הגוש והחלקה מאפשר לקבל זיהוי מדויק ומלא של הנכס, יותר מהזיהוי באמצעות הכתובת. זאת בשל העובדה שלפעמים יש יותר מבניין אחד על אותו גוש. כלומר, במקרה כזה יש לשים לב כי התוכנית המוצעת נוגעת לכמה בניינים ולא לבניין בודד.
• בשורה השלישית של ההודעה נמצא את מספר תיק הבניין ואת מספר הבקשה. על פי מספר תיק הבניין ומספר הבקשה ניתן לחפש אינפורמציה נוספת על הפרויקט. הדרכים לקבלת האינפורמציה הן קביעת פגישה באגף ההנדסה של הרשות המקומית או בדיקה באתר האינטרנט של הרשות המקומית. חלק מהרשויות מפרסמות מידע זה באתר ייעודי לאגף ההנדסה.
• בחלק הבא בהודעה נמצא רשימה ובה ההקלות המבוקשות לפרויקט. בחלק מהמקרים, הוראות בתוכנית בניין העיר (תב"ע) נכתבו לפני שנים רבות, ולכן לא תמיד הן מתאימות במלואן למציאות העכשווית. "הקלות" הן סטיות כלשהן מהוראות התב"ע, המאפשרות גמישות מסוימת במסגרת החוק. חוק התכנון והבנייה מגדיר סף מסוים של הקלות שניתן לבקש (לדוגמה, ניתן לבקש תוספת של עד X קומות). בקשה לחריגה נוספת מעבר לסף זה מוגדרת כ"סטייה ניכרת", ועל כן לא תאושר. ישנן תב"עות שאף מקטינות את הסף וכך מצמצמות את הגמישות. במקרים רבים, היזם ינסה למתוח את גבולות התוכנית עד לסף הסטייה הניכרת כדי למקסם את רווחי הפרויקט באמצעות בקשה להקלות רבות ומגוונות. כפי שניתן לראות בהודעה לדוגמה, השפה הכתובה בחלק זה אינה ברורה לאדם שאינו בעל רקע מקצועי בתחום הבנייה.

פירושי ההקלות המופיעות בהודעה לדוגמה

• "הגדלת תכסית בקומת הגג מ-50% ל-60%" - נימוק הבקשה להקלה מתבסס על קיומה של תוכנית הרבעים של תל אביב (ובמקרה של הבקשה הזאת - רובע 4), שבעת פרסום ההודעה עמדה לקראת אישור מתן תוקף (אישור סופי). ההקלה המבוקשת היא הגדלת השטח של קומת הגג ב-10% יותר ממה שהתב"ע מאשרת. עם זאת, כאשר תיכנס תוכנית רובע 4 המעודכנת לתוקף לא יהיה צורך לבקש בקשה זו, מכיוון שהתוכנית החדשה מגדילה את התכסית של זכויות הבנייה על הגג.
• "הקטנת הנסיגה מקו חזית צידי מערבי ומזרחי מ-1.2 ל-0 מטר בקומת הגג" - הנימוק לבקשה זו הוא שיפור איכות התכנון - ההקלה המבוקשת היא ויתור על הנסיגה הנדרשת של קומת הגג מהצד המערבי ומהצד המזרחי כפי שמופיעה בתוכנית מתאר מקומית "ג'" של תל אביב.
• "שינוי תנוחת מרפסות קדמיות ואחוריות ביחס להיתר קיים" - גם כאן הנימוק לבקשה הוא שיפור איכות התכנון - כדי להיטיב את התכנון מבקש האדריכל לשנות את מיקום המרפסות המתוכננות ביחס להיתר קודם שהוגש.
• החלק התחתון של ההודעה הוא למעשה הכתובת להגשת התנגדות. חלק זה מציע למי שרואה את עצמו כעתיד להיפגע מהפרויקט להגיש התנגדות בכתב. הכתובת להגשת ההתנגדות משתנה בהתאם למיקום של מחלקות הרישוי והבנייה ברשויות המקומיות. משך הזמן להגשת ההתנגדות נע לרוב בין 14 ימים לבין 60 ימים במקרים מסוימים, מיום הצבת השלט או פרסום ההודעה.

שאלות ותשובות: 

מהי הודעה בדבר הפקדת תוכנית?

בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה יש לפרסם הודעה במטרה לידע את הציבור על אודות הפקדת תוכנית. זאת במטרה לאפשר לציבור ובעיקר למי שרואה את עצמו נפגע מהתוכנית להשפיע עליה באמצעות הגשת התנגדות לה.

מתי מתפרסמת ההודעה לעיתונות?

ההודעה לעיתונות מתפרסמת כאשר גורם כלשהו מבקש לבצע שינוי בתוכנית מתאר מחוזית או מקומית או בתוכנית בינוי עיר (תב"ע). הפרסום מתבצע בשתי נקודות זמן, הן בשלב של הפקדת התוכנית והן בשלב הסופי לקראת אישור התוכנית. מקרה נוסף שבו מתפרסמת הודעה לעיתונות הוא כאשר גורם כלשהו מבקש לקבל היתר בנייה הדורש "הקלות" או במקרה של שימוש חורג או בשני המקרים האלה יחד.

מטרת הפרסום בשני המקרים היא לאפשר לציבור להיות מעורב בתוכנית ומודע לכוונותיה ולאפשר לקהל הרחב להשפיע, להביע דעה ואף לשנות את הסיטואציה העתידית באמצעות הגשת התנגדות בכתב למחלקת ההנדסה ברשות המקומית.

היכן מתפרסמות ההודעות ומי אחראי לפרסומן?

האחראי לקידום של פרסום ההודעה וגם לתשלום על פרסום זה הוא היזם. את הנוסח להודעה נותנות הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית. היזם מחויב בפרסום ההודעה ובהפצתה בכמה דרכים:

• עיתונות - עיתונות יומית (עיתון המתפרסם בכל יום בכל הארץ) וכן עיתונות מקומית. ההודעות יפורסמו במדור "הודעות בענייני תכנון ובנייה", אשר נמצא לרוב בחלקיו האחרונים של העיתון (בדרך כלל סמוך למודעות האבל). במקרה שבקרבת הפרויקט יותר מ-10% מהאוכלוסייה ערבים, מחייב החוק לפרסם את ההודעה גם בשפה הערבית ובעיתונות המקומית המאופיינת לקהילה זו. עם זאת, החוק אינו מחייב פרסום בשפות נוספות, כמו רוסית או אמהרית, גם אם לאוכלוסיות אלו רוב דמוגרפי באזור התכנון.

• שלט פיזי בתחום התוכנית - להצבת השלט משמעות רבה, מכיוון שהוא קושר קשר פיזי בין פרסום התוכנית לבין המקום. החוק מחייב את היזם לתלות את השלט במקום גלוי ונגיש, וזאת במטרה לאפשר לתושב או לכל בעל עניין החולף במקום התוכנית להיחשף להודעה. עם זאת, לא פעם אפשר למצוא מקרים שבהם השלטים מוצבים במקומות מוסתרים או פחות גלויים לעין.

• הודעה על גבי לוח מודעות שכונתי - לרוב מדובר במודעות בגודל של דף נייר סטנדרטי (A4 או A3), והן מופנות אל כלל תושבי השכונה או היישוב.

• מסירת הודעה אישית - הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית רשאיות לדרוש מיזם לשלוח מכתבים בדואר או לשלשל הודעות בתיבות הדואר בקרב אוכלוסייה שיש לה עניין בתוכנית או העשויה להיפגע בשל תוכנית.

• פרסום באינטרנט - ברשומות האתר של הוועדה המקומית או המחוזית. יש סוגים מסוימים של תוכניות העולות לאינטרנט.

האם נוסח ההודעה תמיד יהיה זהה?

כן, הנוסח של ההודעה המתפרסמת בעיתונות הוא אחיד. עם זאת, מדובר בנוסח בסיסי שעליו יש לעתים תוספות. כלומר, יש רשויות מקומיות המרחיבות ומעניקות פירוט רחב יותר על אודות התוכנית ואף מרחיבות את המידע הנוגע לאופן הגשת ההתנגדות.

מתי דרושים 14 יום להגשת התנגדות ומתי 60 יום?

התקופה שבמסגרתה ניתן להגיש התנגדות קשורה לאופי ההליך. במקרה של בקשות לרישוי בנייה, רישוי עסקים או אישור תוכנית מדובר בתקופה קצרה יותר להגשת ההתנגדות, בת 14 יום מיום פרסום ההודעה. במקרה של פרסום תוכנית להפקדה (הליך מוקדם יותר וארוך יותר, ובו התוכנית נקלטת) מדובר בפרק זמן ארוך יותר להתנגדות, העומד על 60 יום מיום פרסום ההודעה.