גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עומד מאחורי הרתיחה בשוק המשכנתאות, ולמה זו ממש לא רק הריבית הנמוכה?

בקצב הנוכחי, 2019 תירשם כשנת שיא בלקיחת משכנתאות • השיא הקודם היה ב–2015 - אבל אז נרשם שילוב ייחודי של ריבית נמוכה עם מספר עסקאות גבוה באופן חריג •"גלובס" מנתח את הסיבות שמובילות את שוק המשכנתאות לרתיחה מחודשת

הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס
הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל ייזכרו 2015 ו-2019 כשנים שבהן נרשמו שיאים בלקיחת משכנתאות. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 לווה הציבור 50.5 מיליארד שקל במשכנתאות; בתקופה המקבילה ב-2015 נלקחו 49.3 מיליארד שקל. למרות השוני הגדול בין שוק הדיור של 2015 לשוק הדיור של 2019, נראה שיש שני גורמים המשותפים לשתיהן: התערבות ממשלתית בוטה בשוק, וסביבת ריבית נמוכה.

ברמת ההבדלים המהותיים בין השנים, יש לציין כי ב-2015 נקבע שיא של כל הזמנים ברכישת דירות, ושיא כל הזמנים ברכישת דירות על ידי משקיעים; ו-2019 תיזכר כשנת השפל של המשקיעים וכשנת ההשתלטות של הזוגות הצעירים על השוק.

2015: פריחת משקיעים ומע"מ 0 יורדת מהפרק

2015 הייתה שנת השיא של כל הזמנים ברכישת דירות בישראל. 120.3 אלף דירות נרכשו באותה שנה, שבה התפרצו ביקושים שנכבשו לאורך 2014, השנה שבה ניסה שר האוצר דאז, יאיר לפיד, לקדם את מבצע הדירות המוזלות שיזם לזוגות צעירים, "מע"מ 0". הדבר גרם לעצירת עסקאות ב-2014, עד לפירוק הממשלה ולקבירת היוזמה. כתוצאה מכך, רבים מאלה שעצרו את רכישות מתוכננות, שבו אל השוק ויצרו גל גדול של עסקאות.

ל"בום" הגדול של 2015 נוסף גורם נוסף, והוא שר האוצר שהחליף את לפיד בתפקיד - משה כחלון. כחלון הודיע בראיונות שנערכו עמו, ועם פרסום ההסכמים הקואליציוניים באפריל 2015, על כוונתו להעלות את מס הרכישה למשקיעים.

בחודש מאי באותה שנה הוא נכנס לתפקידו והאווירה התחממה. רכישת הדירות להשקעה קפצה מ-7,600 באפריל, ל-11.3 אלף; ביוני השוק כבר בער: ב-22 ביוני אושרה בכנסת העלאת מס הרכישה למשקיעים במינימום של 60% - בחלק ממדרגות המס, הוא עלה ביותר מכך - ויומיים לאחר מכן המס החדש נכנס לתוקף.

התוצאה - היומיים של ה-22-23 ביוני 2015 נחשבים ככל הנראה ליומיים הסוערים ביותר בתולדות הנדל"ן בישראל. משקיעים הסתערו על כל דירה שנתקלו בה, משרדי מכירות ועורכי דין פעלו לדיווח על עסקאות בלילה, והכל כדי שיירשמו לפני ה-24 ביוני. באותו חודש יוני נקבע שיא חודשי של עסקאות - 16.1 אלף - מהן כמעט 40% עסקאות של משקיעים.

הדבר נתן את אותותיו גם בשוק המשכנתאות, של אותה שנה שהמריא ל-64.7 מיליארד שקל, לעומת 51.6 מיליארד שקל היקף המשכנתאות של 2014 ו-58.9 מיליארד שקל שנלקחו ב-2016.

אולם באותה שנה הייתה סיבה נוספת לגידול בהיקפי המשכנתאות: הריביות הנמוכות. אלה היו נמוכות מאוד, גם יחסית לריביות הנוכחיות, ובחלק גדול מחודשי אותה שנה, הן היו נמוכות מאחוז. התוצאה - 2015 התאפיינה ב"תעשיית מיחזור משכנתה", שנעה בין מיליארד ל-2 מיליארד שקל בחודש עד לאוגוסט אותה שנה, שאז הריביות החלו לעלות. משכנתאות בהיקפים של כ-15 מיליארד שקל מוחזרו ב-2015, כמעט רבע מכלל היקף המשכנתאות.

2019: בינתיים השיא בדרך להישבר

השנה יש סיכוי שהשיא של 2015 יישבר, ומכל מקום, בתשעת החודשים הראשונים של השנה זה קרה. אולם לא בגלל התפרצות ביקושים, לא בגלל משקיעים, ולא בגלל מיסוי חדש, להפך. 2019 צפויה להיות שנה ממוצעת מאוד מבחינת מספר העסקאות, ולא נפח השוק הוא זה שהקפיץ את היקפי המשכנתאות.

אחת הסיבות לקפיצה בהיקף המשכנתאות הם מחירי הדירות: ב-2015 אלה הגיעו בממוצע לכ-1.42 מיליון שקל, בעוד שב-2019 הם עומדים בממוצע על כ-1.55 מיליון שקל. היקף המשכנתה הממוצעת גדל משמעותית בשנים האחרונות, ועומד כיום על כ-900 אלף שקל.

יצוין כי שוק הנדל"ן של 2019 הפוך ל-2015 מבחינת חלקם של המשקיעים: אלה היוו כרבע מכלל רוכשי הדירות ב-2015.

השנה, לפחות בשמונת החודשים הראשונים שלה, המשקיעים מהווים כ-14% מהשוק בלבד. לעומתם, מי שמכתיב את הטון בשוק הזה הם הצעירים. ב-2015 הם היוו כ-38% מהשוק; ב-2019 הם מהווים מעט יותר מ-50% מהשוק. זה חלק חשוב מהמפתח להבנת שוק המשכנתאות של השנה הנוכחית.

ההתערבות הממשלתית הבוטה שמאפיינת את השנה היא תוכנית מחיר למשתכן, שמבחינת חתימה על הסכמים מגיעה השנה למיצוי הגבוה ביותר שלה. עד כה נחתמו ב-2019 למעלה מ-10,000 עסקאות במחיר למשתכן. בנק ישראל עוקב אחר העסקאות הללו רק שבעה חודשים, וההיקפים שלהן מהווים כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו בהם. לעלייה במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן השנה, יש השפעה רבה גם על היקף המשכנתאות. יצוין כי במחיר למשתכן הבנקים מאפשרים לזכאים לקחת שיעור משכנתה גבוה יותר - לעתים יותר מ-90% מערך הדירה.

במקביל, התנהלות המדינה מעודדת צעירים (רוכשי דירה ראשונה) לרכוש דירות גם בשוק החופשי, בעיקר דירות מוזלות בפריפריה: רוב הבנייה החדשה המבוצעת בשנים האחרונות היא בנייה עממית בפריפריה, שחלקה נועד ל"מחיר למשתכן" וחלקה אומנם נועד לשוק החופשי, אולם כזה שמתחרה במחיר למשתכן, כמו בפרויקטים בחריש, באור עקיבא ובראש העין.

צעירים רבים שלא זכו בהגרלות, או שהעדיפו לוותר על השתתפות במחיר למשתכן, פנו לרכוש דירות מוזלות בשוק החופשי. כל זה בהשראת הממשלה. לכן השפעת כלל מגזר הזוגות הצעירים על שוק המשכנתאות, גבוה בהרבה מהמשקל של "מחיר למשתכן".

שני הגורמים הללו - העלייה במספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ועליות המחירים בארבע השנים האחרונות - הביאו לכך שהרוכשים של היום נזקקים למשכנתאות גבוהות מבעבר. אם מחיר דירה ממוצעת עלה ביותר מ-100 אלף שקל בתקופה הזו, צריך לגייס את הכסף הזה מאיפה שהוא.

סיבה נוספת לזינוק בהיקף המשכנתאות היא סביבת הריבית, שגם השנה נמצאת בסימן ירידה. בחודשים האחרונים הריבית הראלית ירדה מרמה של כמעט 2% ל-1.3%. היא אינה נמוכה כפי שהיה ב-2015, וגם היקפי המיחזורים עדיין לא הגיעו לרמות של 2015, ואולם עם הירידה בריביות, נרשמת עלייה המיחזורים בחודשים האחרונים, ובחודש ספטמבר נרשם מיחזור של יותר מ-900 מיליון שקל, הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2015. אם הריבית תוסיף לרדת, כפי שסבורים רוב האנליסטים - גם המיחזורים יגדלו.

הצפי: העלייה בשיעור המימון תימשך

בנק ישראל בחן את הדברים ופרסם סקירה בנושא עניין הזוגות הצעירים ומחיר למשתכן. "עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה", נכתב בסקירה. "כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017".

עוד מעריכים בבנק המרכזי כי מגזר ההלוואות הניתנות לרוכשי הדירות במחיר למשתכן צפוי להמשיך להישאר ברמה גבוהה גם בתקופה הקרובה, ומסבירים זאת בפער שבין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" לבין מועד נטילת המשכנתה ותחילת התשלום.

"רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתה עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבנייה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבנייה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט", נכתב בסקירה.

מה עוד הביא לעלייה הגדולה של 2019 לדעת בנק ישראל? העלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים יחסית למחיר הדירה, כלומר עלייה בשיעור המינוף.

מדד זה מכונה LTV) loan to value) והוא מודד את היחס שבין גובה המשכנתה לבין שווי הדירה שבגינה ניתנה המשכנתה. יחס של מעל ל-60% נחשב לגבוה, וחלקן של ההלוואות הללו גדל והולך בתקופה האחרונה, במקביל להשתלטות מגזר הצעירים על השוק.

הסיבה לגידול במינוף אצל הזוגות הצעירים היא בעיקר מחיר למשתכן שבו ניתן לקחת משכנתה בגובה של עד 90% ממחיר הדירה בפועל (בגלל ההסדר שמייחס לדירה שווי מלא). בבנקים רואים שזוגות צעירים מתקשים לעמוד בדרישת ההון העצמי בהיקפי משכנתאות כאלה אבל הם לא מדקדקים (למשל לנוכח תופעה של לקיחת הלוואות מחברים ובני משפחה) והצגתן כהון עצמי.

בבנקים מסתמכים בעיקר על דרישת ההכנסה, שההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה השוטפת של בני הזוג.

עוד כתבות

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

ספגטי ארבייטה / צילום: בנצי ארבל

בלי פוזה ובמחיר משתלם: מסעדה איטלקית תל אביבית ששווה ביקור

ב"טברנה רומאנה" אף אחד לא בא להמציא את הגלגל, רק להציע אוכל טעים ומספק שלפעמים אף עולה על הציפיות ● המחירים הם חלק מהפאן

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן