גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עומד מאחורי הרתיחה בשוק המשכנתאות, ולמה זו ממש לא רק הריבית הנמוכה?

בקצב הנוכחי, 2019 תירשם כשנת שיא בלקיחת משכנתאות • השיא הקודם היה ב–2015 - אבל אז נרשם שילוב ייחודי של ריבית נמוכה עם מספר עסקאות גבוה באופן חריג •"גלובס" מנתח את הסיבות שמובילות את שוק המשכנתאות לרתיחה מחודשת

הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס
הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל ייזכרו 2015 ו-2019 כשנים שבהן נרשמו שיאים בלקיחת משכנתאות. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 לווה הציבור 50.5 מיליארד שקל במשכנתאות; בתקופה המקבילה ב-2015 נלקחו 49.3 מיליארד שקל. למרות השוני הגדול בין שוק הדיור של 2015 לשוק הדיור של 2019, נראה שיש שני גורמים המשותפים לשתיהן: התערבות ממשלתית בוטה בשוק, וסביבת ריבית נמוכה.

ברמת ההבדלים המהותיים בין השנים, יש לציין כי ב-2015 נקבע שיא של כל הזמנים ברכישת דירות, ושיא כל הזמנים ברכישת דירות על ידי משקיעים; ו-2019 תיזכר כשנת השפל של המשקיעים וכשנת ההשתלטות של הזוגות הצעירים על השוק.

2015: פריחת משקיעים ומע"מ 0 יורדת מהפרק

2015 הייתה שנת השיא של כל הזמנים ברכישת דירות בישראל. 120.3 אלף דירות נרכשו באותה שנה, שבה התפרצו ביקושים שנכבשו לאורך 2014, השנה שבה ניסה שר האוצר דאז, יאיר לפיד, לקדם את מבצע הדירות המוזלות שיזם לזוגות צעירים, "מע"מ 0". הדבר גרם לעצירת עסקאות ב-2014, עד לפירוק הממשלה ולקבירת היוזמה. כתוצאה מכך, רבים מאלה שעצרו את רכישות מתוכננות, שבו אל השוק ויצרו גל גדול של עסקאות.

ל"בום" הגדול של 2015 נוסף גורם נוסף, והוא שר האוצר שהחליף את לפיד בתפקיד - משה כחלון. כחלון הודיע בראיונות שנערכו עמו, ועם פרסום ההסכמים הקואליציוניים באפריל 2015, על כוונתו להעלות את מס הרכישה למשקיעים.

בחודש מאי באותה שנה הוא נכנס לתפקידו והאווירה התחממה. רכישת הדירות להשקעה קפצה מ-7,600 באפריל, ל-11.3 אלף; ביוני השוק כבר בער: ב-22 ביוני אושרה בכנסת העלאת מס הרכישה למשקיעים במינימום של 60% - בחלק ממדרגות המס, הוא עלה ביותר מכך - ויומיים לאחר מכן המס החדש נכנס לתוקף.

התוצאה - היומיים של ה-22-23 ביוני 2015 נחשבים ככל הנראה ליומיים הסוערים ביותר בתולדות הנדל"ן בישראל. משקיעים הסתערו על כל דירה שנתקלו בה, משרדי מכירות ועורכי דין פעלו לדיווח על עסקאות בלילה, והכל כדי שיירשמו לפני ה-24 ביוני. באותו חודש יוני נקבע שיא חודשי של עסקאות - 16.1 אלף - מהן כמעט 40% עסקאות של משקיעים.

הדבר נתן את אותותיו גם בשוק המשכנתאות, של אותה שנה שהמריא ל-64.7 מיליארד שקל, לעומת 51.6 מיליארד שקל היקף המשכנתאות של 2014 ו-58.9 מיליארד שקל שנלקחו ב-2016.

אולם באותה שנה הייתה סיבה נוספת לגידול בהיקפי המשכנתאות: הריביות הנמוכות. אלה היו נמוכות מאוד, גם יחסית לריביות הנוכחיות, ובחלק גדול מחודשי אותה שנה, הן היו נמוכות מאחוז. התוצאה - 2015 התאפיינה ב"תעשיית מיחזור משכנתה", שנעה בין מיליארד ל-2 מיליארד שקל בחודש עד לאוגוסט אותה שנה, שאז הריביות החלו לעלות. משכנתאות בהיקפים של כ-15 מיליארד שקל מוחזרו ב-2015, כמעט רבע מכלל היקף המשכנתאות.

2019: בינתיים השיא בדרך להישבר

השנה יש סיכוי שהשיא של 2015 יישבר, ומכל מקום, בתשעת החודשים הראשונים של השנה זה קרה. אולם לא בגלל התפרצות ביקושים, לא בגלל משקיעים, ולא בגלל מיסוי חדש, להפך. 2019 צפויה להיות שנה ממוצעת מאוד מבחינת מספר העסקאות, ולא נפח השוק הוא זה שהקפיץ את היקפי המשכנתאות.

אחת הסיבות לקפיצה בהיקף המשכנתאות הם מחירי הדירות: ב-2015 אלה הגיעו בממוצע לכ-1.42 מיליון שקל, בעוד שב-2019 הם עומדים בממוצע על כ-1.55 מיליון שקל. היקף המשכנתה הממוצעת גדל משמעותית בשנים האחרונות, ועומד כיום על כ-900 אלף שקל.

יצוין כי שוק הנדל"ן של 2019 הפוך ל-2015 מבחינת חלקם של המשקיעים: אלה היוו כרבע מכלל רוכשי הדירות ב-2015.

השנה, לפחות בשמונת החודשים הראשונים שלה, המשקיעים מהווים כ-14% מהשוק בלבד. לעומתם, מי שמכתיב את הטון בשוק הזה הם הצעירים. ב-2015 הם היוו כ-38% מהשוק; ב-2019 הם מהווים מעט יותר מ-50% מהשוק. זה חלק חשוב מהמפתח להבנת שוק המשכנתאות של השנה הנוכחית.

ההתערבות הממשלתית הבוטה שמאפיינת את השנה היא תוכנית מחיר למשתכן, שמבחינת חתימה על הסכמים מגיעה השנה למיצוי הגבוה ביותר שלה. עד כה נחתמו ב-2019 למעלה מ-10,000 עסקאות במחיר למשתכן. בנק ישראל עוקב אחר העסקאות הללו רק שבעה חודשים, וההיקפים שלהן מהווים כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו בהם. לעלייה במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן השנה, יש השפעה רבה גם על היקף המשכנתאות. יצוין כי במחיר למשתכן הבנקים מאפשרים לזכאים לקחת שיעור משכנתה גבוה יותר - לעתים יותר מ-90% מערך הדירה.

במקביל, התנהלות המדינה מעודדת צעירים (רוכשי דירה ראשונה) לרכוש דירות גם בשוק החופשי, בעיקר דירות מוזלות בפריפריה: רוב הבנייה החדשה המבוצעת בשנים האחרונות היא בנייה עממית בפריפריה, שחלקה נועד ל"מחיר למשתכן" וחלקה אומנם נועד לשוק החופשי, אולם כזה שמתחרה במחיר למשתכן, כמו בפרויקטים בחריש, באור עקיבא ובראש העין.

צעירים רבים שלא זכו בהגרלות, או שהעדיפו לוותר על השתתפות במחיר למשתכן, פנו לרכוש דירות מוזלות בשוק החופשי. כל זה בהשראת הממשלה. לכן השפעת כלל מגזר הזוגות הצעירים על שוק המשכנתאות, גבוה בהרבה מהמשקל של "מחיר למשתכן".

שני הגורמים הללו - העלייה במספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ועליות המחירים בארבע השנים האחרונות - הביאו לכך שהרוכשים של היום נזקקים למשכנתאות גבוהות מבעבר. אם מחיר דירה ממוצעת עלה ביותר מ-100 אלף שקל בתקופה הזו, צריך לגייס את הכסף הזה מאיפה שהוא.

סיבה נוספת לזינוק בהיקף המשכנתאות היא סביבת הריבית, שגם השנה נמצאת בסימן ירידה. בחודשים האחרונים הריבית הראלית ירדה מרמה של כמעט 2% ל-1.3%. היא אינה נמוכה כפי שהיה ב-2015, וגם היקפי המיחזורים עדיין לא הגיעו לרמות של 2015, ואולם עם הירידה בריביות, נרשמת עלייה המיחזורים בחודשים האחרונים, ובחודש ספטמבר נרשם מיחזור של יותר מ-900 מיליון שקל, הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2015. אם הריבית תוסיף לרדת, כפי שסבורים רוב האנליסטים - גם המיחזורים יגדלו.

הצפי: העלייה בשיעור המימון תימשך

בנק ישראל בחן את הדברים ופרסם סקירה בנושא עניין הזוגות הצעירים ומחיר למשתכן. "עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה", נכתב בסקירה. "כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017".

עוד מעריכים בבנק המרכזי כי מגזר ההלוואות הניתנות לרוכשי הדירות במחיר למשתכן צפוי להמשיך להישאר ברמה גבוהה גם בתקופה הקרובה, ומסבירים זאת בפער שבין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" לבין מועד נטילת המשכנתה ותחילת התשלום.

"רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתה עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבנייה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבנייה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט", נכתב בסקירה.

מה עוד הביא לעלייה הגדולה של 2019 לדעת בנק ישראל? העלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים יחסית למחיר הדירה, כלומר עלייה בשיעור המינוף.

מדד זה מכונה LTV) loan to value) והוא מודד את היחס שבין גובה המשכנתה לבין שווי הדירה שבגינה ניתנה המשכנתה. יחס של מעל ל-60% נחשב לגבוה, וחלקן של ההלוואות הללו גדל והולך בתקופה האחרונה, במקביל להשתלטות מגזר הצעירים על השוק.

הסיבה לגידול במינוף אצל הזוגות הצעירים היא בעיקר מחיר למשתכן שבו ניתן לקחת משכנתה בגובה של עד 90% ממחיר הדירה בפועל (בגלל ההסדר שמייחס לדירה שווי מלא). בבנקים רואים שזוגות צעירים מתקשים לעמוד בדרישת ההון העצמי בהיקפי משכנתאות כאלה אבל הם לא מדקדקים (למשל לנוכח תופעה של לקיחת הלוואות מחברים ובני משפחה) והצגתן כהון עצמי.

בבנקים מסתמכים בעיקר על דרישת ההכנסה, שההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה השוטפת של בני הזוג.

עוד כתבות

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ראשי ישיבת ההסדר החרדית הקרבית לגנץ: "מבקשים לקחת חלק בדיוני חוק הגיוס"

ראשי ישיבת בצוותא, שנותנת מענה לחרדים שמעוניינים להתגייס, שלחו מכתב לשר הביטחון, שבו ביקשו להשתתף בגיבוש מתווה חוק הגיוס החדש

בניין בורסת נאסד”ק, ניו יורק. תנאי האשראי של החברות הגדולות טובים מתמיד   / צילום: Eduardo Munoz, רויטרס

רוכבת על ההייפ: מניית החברה שנסקה ב-3,100% על רקע כניסתה לשוק הרכב החשמלי

מניית הפני סטוק של חברת SPI Energy, המספקת פיתרונות פוטו-וולטאים, מזנקת בחדות על רקע כוונתה לתכנן ולפתח פתרונות חשמליים ופתרונות טעינה לרכבים חשמליים

קלי קרפט, שגרירת ארצות הברית באו"ם / צילום: AP Photo, AP

שגרירת ארה"ב באו"ם: מדינה ערבית נוספת תחתום על הסכם עם ישראל

כך אמרה קלי קרפט במהלך ראיון שהעניקה לרשת אל ערביה ● ככל הנראה מדובר על עומאן או מרוקו, כאשר ברקע גם היחסים עם הממשל בסודאן מתחממים

שלט שמזכיר לשמור על ריחוק חברתי בגלל הקורונה בעיר מאלמו בשבדיה, יולי. גל החום בקיץ הביא להתגודדות בחופים ובאתרי הנופש / צילום: רויטרס

האשמים החדשים באחריות לאלפי קורבנות הקורונה בשבדיה: גלי שפעת מתונים מהעבר

דבריו של האפידמיולוג הראשי במדינה, אנדרס טגנל, גררו סערה וביקורות מצד מקביליו במדינות הסקנדינביות ואפילו מצד עיתון שבדי מקומי, שאמר כי "הם נשמעים יותר כמו פיקציה" מאשר מציאות

אוהד עיני / צילום: תמר מצפי

משרד המשפטים מתייצב לצד השמאים ומתנגד למערכת ממוחשבת שתחליף אותם

מועצת מקרקעי ישראל אישרה לרמ"י לפתח מערכת ממוחשבת לקביעת שווי מקרקעין, דבר שהביא לסערה בקרב שמאים שחוששים לפרנסתם ● כעת מתייצב השמאי הממשלתי לצד השמאים ואומר ל"גלובס" כי "מערכת אוטומטית אינה תחליף לשיקול הדעת של השמאי בקביעת ערכי הקרקע"

מעבר גבול טאבה / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ דחה את העתירה לפתיחת מעבר הגבול טאבה

הנימוק של בג"ץ לדחיית העתירה: הגידול הדרמטי בנתוני התחלואה בישראל "גידול שהביא להטלת הגבלות משמעותיות על חיי אזרחים בניסיון לצמצם את התפשטות המגיפה"

חדר עסקאות בבנק בתל אביב  / צילום: NIR ELIAS, רויטרס

ריבוי מסלולי השקעה: תפסת מרובה, לא בהכרח תפסת תשואה

מדוע מנהלי השקעות מעדיפים להגדיל את היצע המכשירים שלהם גם בתוך קטגוריות השקעה נישתיות, ומדוע בכלל צריך כל כך הרבה קטגוריות השקעה נישתיות

מסעדה ריקה / צילום: כדיה לוי, גלובס

עתירה לבג"ץ: הסירו את המגבלה האוסרת על פתיחתן של מסעדות ואפשרו הפעלת שירות איסוף עצמי

העותרים טוענים כי על המדינה ליצור מתווה אשר יאפשר את פעילותן של מסעדות - גם אם במתכונת חלקית, ומתן אפשרות לשירות איסוף עצמי והושבה באוויר הפתוח ● העותרים מסבירים כי המתווה ישרת את מטרת התקנות - הבטחת בריאות הציבור, לצד מניעת קריסת ענף המסעדנות

מכונית אוטונומית של מובילאיי בכנס משקיעים של החברה שנערך בחודש שעבר / צילום: אינטל, יח"צ

מובילאיי מתרחבת לאיחוד האמירויות: מתכננת להקים בדובאי שירותי תחבורה אוטונומיים

החברה חתמה על הסכם עם קבוצת הנדל"ן והרכב מדובאי אל-חבטור, לשיתוף פעולה בתחום הרכב האוטונומי והמיפוי ● השתיים יחתרו להקמת שירותי מוניות רובוטיות בדובאי בתוך שלוש שנים

חדר עסקאות בבית השקעות בתל אביב. לקרנות הגמישות יש מה למכור ביחס למדדים  / צילום: Gil Cohen Magen, רויטרס

על קרנות השקעה, אפיקים סחירים ומשבר הקורונה

קרנות ההשקעה הולכות וצוברות פופולריות, והמוסדיים מעבירים אליהן יותר ויותר נכסים, על חשבון האפיקים הסחירים ● משבר הקורונה מבליט את היתרונות והחסרונות של כל אחד משני האפיקים בתקופות של תנודתיות

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

שוב: מעל לחצי מיליון ישראלים נמצאים בחל"ת

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

מטוס של אל על ממריא משדה תעופה בן גוריון / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

לקראת העברת השליטה: רוזנברג התחיל לחפש דירקטוריון חדש לאל על

בעל השליטה החדש אלי רוזנברג מתכוון להחליף את כל הדירקטוריון של חברת התעופה, וזהות החבר הראשון כבר ידועה - ג'ייסון גרינבלט ● רוזנברג שלח מכתב ליו"ר אל על הנוכחי ולמנכ"ל ובו דרש כי "השימוש בכספים שהוזרמו לקופת החברה אחרי ההנפקה יעשה ב"צורה אחראית ושקולה"

הרמטכ"ל אביב כוכבי בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף / צילום: דובר צה"ל

הרמטכ"ל כוכבי: "הצלחת מיגור הקורונה תלויה בתרבות, משמעת ומילוי הנחיות"

הרמטכ"ל, רב-אלוף אביב כוכבי, אמר בביקור במפקדת "אלון" של פיקוד העורף כי משימת מיגור הקורונה היא משימה ראשונה במעלה של צה"ל והוא לא יחסוך במשאבים, בכוח אדם, באנשי פיתוח, באמצעי פיתוח, ובקשב, כדי להביס את הנגיף

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

אל על למדינה: אלי רוזנברג איש קש של אביו. יש למנוע את העברת השליטה

במכתב של אל על לשר החוץ ולשרת התחבורה נטען כי הרוכש של החברה הישראלית הוא רוזנברג האב והיותו ללא אזרחות ישראלית מנוגדת לתקנות החברה ● עוד נטען במכתב כי נציגי הרוכש היו מודעים לבעיה: "לקני רוזנברג יש בן שכבר כמה שנים לומד בישיבה בישראל ואנחנו נרשום את המניות על שמו"

עודד פורר / צילום: שלומי יוסף

הצעת חוק חדשה בכנסת: ביטקוין יוכר כמטבע ולא כנכס לצורכי מיסוי

ארבעה חברי כנסת מסיעת ישראל ביתנו הגישו הצעת חוק פרטית, שמבקשת לתקן את המיסוי של פעילות במטבעות דיגיטליים מבוזרים, כך שמכירת ביטקוין לא תחויב במס רווח הון בשיעור של 25%

לירן אבישר-בן חורין / צילום: רפי קוץ, גלובס

ישראל תעמוד בראש קבוצת רגולטורים לתקשורת במדינות הים התיכון

ישראל תעמוד בראשות קבוצת EMERG בשנת 2022 ותהיה סגנית יו"ר ב-2021 ● הקבוצה מהווה רשת קשר ופעילות משותפת לכלל רשויות הרגולציה בתחומי התקשורת

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

ה-OECD: ישראל מתקשה להכיל את התפרצות הקורונה המחודשת

בארגון המדינות המופתחות מעריכים כי הצמיחה של המשק הישראלי ב-2021 תעמוד על 2.9% בלבד ● ב-OECD ממליצים להגדיל את ההוצאות הממשלתיות בתחומי הרווחה והתשתיות ולנצל את המשבר לרפורמה מקיפה במערכת המס

רן פוליאקין / צילום: איל יצהר

השורטיסט והתמונה: האם חברת המכשור הרפואי ננוקס מטעה את המשקיעים?

בנוסף טוען השורטיסט קרסון בלוק כי מפיצות שאיתן התקשרה ננוקס כדי לשווק את המוצר שלה ברחבי העולם, אינן מסוגלות לספק את התמורה ● רן פוליאקין, מנכ"ל ננוקס: "הדוח מלא שגיאות והטעיות ולא מבוסס על בדיקה ישירה מול החברה"

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה ננעלה בירידות על רקע דיווחים על החמרה צפויה בסגר

החשש מהחמרת הסגר לצד חולשת העליות בניו יורק הכבידו על המסחר ● מדד הבנקים צנח ב-2.8%, מדד ת"א 90 איבד 1.7% ● מחזור המסחר בשוק המניות היה חריג יחסית והסתכם ב-1.73 מיליארד שקל

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

אלון מאסק מבטיח: נפחית את עלויות הסוללות ונמכור רכבים ב-25 אלף דולר

באסיפה של בעלי מניות שהתקיימה במעין "דרייב אין" במפעל החברה, המשקיעים ציפו למחיר נמוך יותר של הרכב החשמלי ● המחיר הממוצע של דגם 3 של טסלה עמד על 50 אלף דולר. מאסק: היכולת להוריד את המחיר תגיע מירידה בעלות היצור של הסוללות