גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עומד מאחורי הרתיחה בשוק המשכנתאות, ולמה זו ממש לא רק הריבית הנמוכה?

בקצב הנוכחי, 2019 תירשם כשנת שיא בלקיחת משכנתאות • השיא הקודם היה ב–2015 - אבל אז נרשם שילוב ייחודי של ריבית נמוכה עם מספר עסקאות גבוה באופן חריג •"גלובס" מנתח את הסיבות שמובילות את שוק המשכנתאות לרתיחה מחודשת

הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס
הצעירים מתנפלים על השוק, והמשכנתאות בשיא / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל ייזכרו 2015 ו-2019 כשנים שבהן נרשמו שיאים בלקיחת משכנתאות. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 לווה הציבור 50.5 מיליארד שקל במשכנתאות; בתקופה המקבילה ב-2015 נלקחו 49.3 מיליארד שקל. למרות השוני הגדול בין שוק הדיור של 2015 לשוק הדיור של 2019, נראה שיש שני גורמים המשותפים לשתיהן: התערבות ממשלתית בוטה בשוק, וסביבת ריבית נמוכה.

ברמת ההבדלים המהותיים בין השנים, יש לציין כי ב-2015 נקבע שיא של כל הזמנים ברכישת דירות, ושיא כל הזמנים ברכישת דירות על ידי משקיעים; ו-2019 תיזכר כשנת השפל של המשקיעים וכשנת ההשתלטות של הזוגות הצעירים על השוק.

2015: פריחת משקיעים ומע"מ 0 יורדת מהפרק

2015 הייתה שנת השיא של כל הזמנים ברכישת דירות בישראל. 120.3 אלף דירות נרכשו באותה שנה, שבה התפרצו ביקושים שנכבשו לאורך 2014, השנה שבה ניסה שר האוצר דאז, יאיר לפיד, לקדם את מבצע הדירות המוזלות שיזם לזוגות צעירים, "מע"מ 0". הדבר גרם לעצירת עסקאות ב-2014, עד לפירוק הממשלה ולקבירת היוזמה. כתוצאה מכך, רבים מאלה שעצרו את רכישות מתוכננות, שבו אל השוק ויצרו גל גדול של עסקאות.

ל"בום" הגדול של 2015 נוסף גורם נוסף, והוא שר האוצר שהחליף את לפיד בתפקיד - משה כחלון. כחלון הודיע בראיונות שנערכו עמו, ועם פרסום ההסכמים הקואליציוניים באפריל 2015, על כוונתו להעלות את מס הרכישה למשקיעים.

בחודש מאי באותה שנה הוא נכנס לתפקידו והאווירה התחממה. רכישת הדירות להשקעה קפצה מ-7,600 באפריל, ל-11.3 אלף; ביוני השוק כבר בער: ב-22 ביוני אושרה בכנסת העלאת מס הרכישה למשקיעים במינימום של 60% - בחלק ממדרגות המס, הוא עלה ביותר מכך - ויומיים לאחר מכן המס החדש נכנס לתוקף.

התוצאה - היומיים של ה-22-23 ביוני 2015 נחשבים ככל הנראה ליומיים הסוערים ביותר בתולדות הנדל"ן בישראל. משקיעים הסתערו על כל דירה שנתקלו בה, משרדי מכירות ועורכי דין פעלו לדיווח על עסקאות בלילה, והכל כדי שיירשמו לפני ה-24 ביוני. באותו חודש יוני נקבע שיא חודשי של עסקאות - 16.1 אלף - מהן כמעט 40% עסקאות של משקיעים.

הדבר נתן את אותותיו גם בשוק המשכנתאות, של אותה שנה שהמריא ל-64.7 מיליארד שקל, לעומת 51.6 מיליארד שקל היקף המשכנתאות של 2014 ו-58.9 מיליארד שקל שנלקחו ב-2016.

אולם באותה שנה הייתה סיבה נוספת לגידול בהיקפי המשכנתאות: הריביות הנמוכות. אלה היו נמוכות מאוד, גם יחסית לריביות הנוכחיות, ובחלק גדול מחודשי אותה שנה, הן היו נמוכות מאחוז. התוצאה - 2015 התאפיינה ב"תעשיית מיחזור משכנתה", שנעה בין מיליארד ל-2 מיליארד שקל בחודש עד לאוגוסט אותה שנה, שאז הריביות החלו לעלות. משכנתאות בהיקפים של כ-15 מיליארד שקל מוחזרו ב-2015, כמעט רבע מכלל היקף המשכנתאות.

2019: בינתיים השיא בדרך להישבר

השנה יש סיכוי שהשיא של 2015 יישבר, ומכל מקום, בתשעת החודשים הראשונים של השנה זה קרה. אולם לא בגלל התפרצות ביקושים, לא בגלל משקיעים, ולא בגלל מיסוי חדש, להפך. 2019 צפויה להיות שנה ממוצעת מאוד מבחינת מספר העסקאות, ולא נפח השוק הוא זה שהקפיץ את היקפי המשכנתאות.

אחת הסיבות לקפיצה בהיקף המשכנתאות הם מחירי הדירות: ב-2015 אלה הגיעו בממוצע לכ-1.42 מיליון שקל, בעוד שב-2019 הם עומדים בממוצע על כ-1.55 מיליון שקל. היקף המשכנתה הממוצעת גדל משמעותית בשנים האחרונות, ועומד כיום על כ-900 אלף שקל.

יצוין כי שוק הנדל"ן של 2019 הפוך ל-2015 מבחינת חלקם של המשקיעים: אלה היוו כרבע מכלל רוכשי הדירות ב-2015.

השנה, לפחות בשמונת החודשים הראשונים שלה, המשקיעים מהווים כ-14% מהשוק בלבד. לעומתם, מי שמכתיב את הטון בשוק הזה הם הצעירים. ב-2015 הם היוו כ-38% מהשוק; ב-2019 הם מהווים מעט יותר מ-50% מהשוק. זה חלק חשוב מהמפתח להבנת שוק המשכנתאות של השנה הנוכחית.

ההתערבות הממשלתית הבוטה שמאפיינת את השנה היא תוכנית מחיר למשתכן, שמבחינת חתימה על הסכמים מגיעה השנה למיצוי הגבוה ביותר שלה. עד כה נחתמו ב-2019 למעלה מ-10,000 עסקאות במחיר למשתכן. בנק ישראל עוקב אחר העסקאות הללו רק שבעה חודשים, וההיקפים שלהן מהווים כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו בהם. לעלייה במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן השנה, יש השפעה רבה גם על היקף המשכנתאות. יצוין כי במחיר למשתכן הבנקים מאפשרים לזכאים לקחת שיעור משכנתה גבוה יותר - לעתים יותר מ-90% מערך הדירה.

במקביל, התנהלות המדינה מעודדת צעירים (רוכשי דירה ראשונה) לרכוש דירות גם בשוק החופשי, בעיקר דירות מוזלות בפריפריה: רוב הבנייה החדשה המבוצעת בשנים האחרונות היא בנייה עממית בפריפריה, שחלקה נועד ל"מחיר למשתכן" וחלקה אומנם נועד לשוק החופשי, אולם כזה שמתחרה במחיר למשתכן, כמו בפרויקטים בחריש, באור עקיבא ובראש העין.

צעירים רבים שלא זכו בהגרלות, או שהעדיפו לוותר על השתתפות במחיר למשתכן, פנו לרכוש דירות מוזלות בשוק החופשי. כל זה בהשראת הממשלה. לכן השפעת כלל מגזר הזוגות הצעירים על שוק המשכנתאות, גבוה בהרבה מהמשקל של "מחיר למשתכן".

שני הגורמים הללו - העלייה במספר העסקאות במסגרת מחיר למשתכן ועליות המחירים בארבע השנים האחרונות - הביאו לכך שהרוכשים של היום נזקקים למשכנתאות גבוהות מבעבר. אם מחיר דירה ממוצעת עלה ביותר מ-100 אלף שקל בתקופה הזו, צריך לגייס את הכסף הזה מאיפה שהוא.

סיבה נוספת לזינוק בהיקף המשכנתאות היא סביבת הריבית, שגם השנה נמצאת בסימן ירידה. בחודשים האחרונים הריבית הראלית ירדה מרמה של כמעט 2% ל-1.3%. היא אינה נמוכה כפי שהיה ב-2015, וגם היקפי המיחזורים עדיין לא הגיעו לרמות של 2015, ואולם עם הירידה בריביות, נרשמת עלייה המיחזורים בחודשים האחרונים, ובחודש ספטמבר נרשם מיחזור של יותר מ-900 מיליון שקל, הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2015. אם הריבית תוסיף לרדת, כפי שסבורים רוב האנליסטים - גם המיחזורים יגדלו.

הצפי: העלייה בשיעור המימון תימשך

בנק ישראל בחן את הדברים ופרסם סקירה בנושא עניין הזוגות הצעירים ומחיר למשתכן. "עיקר הצמיחה בביצועי המשכנתאות מקורו בהלוואות לרכישת דירה ראשונה", נכתב בסקירה. "כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היוו ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017".

עוד מעריכים בבנק המרכזי כי מגזר ההלוואות הניתנות לרוכשי הדירות במחיר למשתכן צפוי להמשיך להישאר ברמה גבוהה גם בתקופה הקרובה, ומסבירים זאת בפער שבין מועד חתימת החוזה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" לבין מועד נטילת המשכנתה ותחילת התשלום.

"רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתה עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבנייה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבנייה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט", נכתב בסקירה.

מה עוד הביא לעלייה הגדולה של 2019 לדעת בנק ישראל? העלייה בחלקן של ההלוואות בשיעורי מימון גבוהים יחסית למחיר הדירה, כלומר עלייה בשיעור המינוף.

מדד זה מכונה LTV) loan to value) והוא מודד את היחס שבין גובה המשכנתה לבין שווי הדירה שבגינה ניתנה המשכנתה. יחס של מעל ל-60% נחשב לגבוה, וחלקן של ההלוואות הללו גדל והולך בתקופה האחרונה, במקביל להשתלטות מגזר הצעירים על השוק.

הסיבה לגידול במינוף אצל הזוגות הצעירים היא בעיקר מחיר למשתכן שבו ניתן לקחת משכנתה בגובה של עד 90% ממחיר הדירה בפועל (בגלל ההסדר שמייחס לדירה שווי מלא). בבנקים רואים שזוגות צעירים מתקשים לעמוד בדרישת ההון העצמי בהיקפי משכנתאות כאלה אבל הם לא מדקדקים (למשל לנוכח תופעה של לקיחת הלוואות מחברים ובני משפחה) והצגתן כהון עצמי.

בבנקים מסתמכים בעיקר על דרישת ההכנסה, שההחזר החודשי לא יעלה על 40% מההכנסה השוטפת של בני הזוג.

עוד כתבות

דורון גרסטל / צילום: יח"צ

הקאמבק האינטרנטי של פריון: התייעלות ושינוי אסטרטגי שיקמו את אמון המשקיעים בחברה

מניית החברה כבר צללה ב-95% מהשיא, על רקע הרעה בתוצאותיה ומאבק שליטה בין בעלי המניות, אולם מינוי דורון גרסטל למנכ"ל, ההתייעלות שהוביל וכניסה אסטרטגית לשוק ניתוח קמפיינים דיגיטליים שיקמו את אמון המשקיעים

אדם שיף, התובע המרכזי באימפיצ'מנט של דונלד טראמפ / צילום: U.S. Senate TV, רויטרס

"אי אפשר להעניש את טראמפ בקלפי, כי גם טוהר הבחירות בספק"

בפנייה נרגשת לסנטורים קרא הציר אדם שיף, התובע הראשי מטעם בית-הנבחרים: "האמת תצא לאור... יהיו אימיילים חדשים, עדים חדשים... אתם רוצים לדעת את האמת כולה?" ● הכריז: דפוס ההתנהלות של טראמפ הוא לבקש ממדינות זרות להתערב בבחירות בארה"ב – רוסיה, סין ואוקראינה

פקקי תנועה באיילון/ צילום: איל יצהר

אלו הם הכבישים שבהם משרד התחבורה רוצה להפעיל נתיב פלוס

במשרד התחבורה בוחנים את הרחבת "נתיב פלוס" לכבישים נוספים, כשבין היתר שוקל המשרד לייעד נתיבים לתחבורה ציבורית ונסיעה שיתופית בכבישים 1 ו-4 ● המשרד מקדם את הנתיבים החדשים למרות שלא מתבצעת אכיפה מספקת בקיימים: אחד מכל 4 נהגים בנתיב נוסע בו בניגוד לחוק

יעל טרויכין / צילום: יונתן בלום

"חייבים למצוא דרכים חדשות להתגונן מפני האקרים. אין פתרון קסם שיכול להרוג מכשפות ומפלצות בבת אחת"

יעל טרויכין, שמכהנת כמנכ"לית חברת סייבר כבר בגיל 26, מספרת ל"ליידי גלובס" איך היא מתאמנת 30 פעם לפני פיטורי עובד, מתי שווה לצאת עם כפיף לדרינק כדי לבנות אמון, וכן, גם על הפחד לאכזב וליפול

בנימין נתניהו ויובל שטייניץ על אסדת הגז / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

מצעקות על ביבי ועד "לפגוע בקובי מימון זה כמו לפגוע באח של כחלון": מה מסתתר בספרו החדש של יובל שטייניץ

"סבן התקשר אליי מלוס אנג'לס. תשובה עשה את טעות חייו כשהזמין אותי לבקר באסדת הגז. חברי הליכוד הזהירו אותי מפני משה כחלון" ● שר האנרגיה יובל שטייניץ מפרסם ספר שבו הוא מציג את גרסתו למאבקי הגז ● מה שטייניץ העדיף לשכוח, איפה הוא טועה ומתי הוא מקמץ במילים

שדה תעופה/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ערעור שהתקבל במחוזי הסיר אחריות מחברת הנסיעות בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה

בית משפט לתביעות קטנות קבע כי סוכנות הנסיעות תפצה נוסעים שטסו דרכה בגין רישום יתר שביצעה חברת התעופה – ועכשיו בית המשפט המחוזי פסל את ההחלטה וקבע כי הנוסעים ישיבו לחברת התיירות פגסוס סכום של כ-2,400 שקל שקיבלו כפיצוי

יגאל רייחלגאוז וקרינה אודינייב, מייסדי קורטיקה / צילום: ענבל מרמרי

המערכת שתחליף את מפתחי האלגוריתמים הפיננסיים

הסטארט-אפ Fintica, חברת בת של Cortica, מפתח מערכת שמייצרת אלגוריתמים לזיהוי תבניות בשוק המסחר הבורסאי - החל מתבניות של הזדמנויות רווח מורכבות ועד לתבניות של הונאות מתוחכמות ● אלגוריתמים אלה לומדים ומשתנים כל הזמן, ללא צורך במהנדסי תוכנה

מייסדי Founders dror-gabby-ronny: דרור גבי רוני  / צילום: Loom

המובילה העולמית בניהול ה-IT מארה"ב, Service Now, רוכשת את Loom Systems

סכום הרכישה מוערך סביב 80 מיליון דולר, לפי גורמים שמעורים בפרטים ● הרוכשת, חברת ServiceNow, היא חברה ציבורית בשווי של כ-60 מיליארד דולר, המתמחה באספקת פתרונות מבוססי ענן לאוטומציה של פעילויות מחשב ארגוניות

פז אשדוד / צילום: רפי קוץ

פז נכנסת לעידן ניר שטרן עם הפסד תפעולי רבעוני של 60 מיליון שקל בבית הזיקוק באשדוד והבנות למכירת פזקר לאינרום

פעילות בית הזיקוק הסבה לפז ברבעון האחרון הפסד תפעולי, על רקע השבתת מתקנים ועליית מחיר הנפט ● עם כניסתו של ניר שטרן לתפקידו כמנכ"ל פז, החליטו כמה בכירים בחברה לפרוש, ובהם מנכ"ל בית הזיקוק, מנהל חטיבת הקמעונאות ומנכ"ל פזגז

מגייסים, מוכנים למשחקי הרעב / צילום: באדיבות yes, יח"צ

המכון שמגייס את העובדים שלו בשיטת משחקי הרעב

מכון המחקר BTI ביקש ממועמדים לחבור לקבוצות לפי רצונם ולהגיש הצעת מחקר יחד, ואז שכר את הצוותים החזקים ● האם זה יעבוד גם בעסקים?

בניין הקפיטול בוושינגטון / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

דעה - משפט טראמפ החל, אמריקה נקרעת לגזרים

הנשיא העדיף את האוויר הצח של דאבוס בשעה שהסנאט הפך לבית משפט ● ראשו של הנשיא לא יותז, אבל חרדה ודריכות מלוות את התהליך הפוליטי ● סקר חדש מראה כי רוב עצום של האמריקאים חוששים שהבחירות הממשמשות ובאות לא יהיו "בטוחות". לא היו עוד נתונים כאלה ● דעה

מתקן ההתפלה בשורק. /  צילום: מוטי יאיר

המדינה מניחה למאגרי המים להזדהם, ובעלי השליטה במתקני ההתפלה מרוויחים בגדול

בעידן משבר האקלים, אי אפשר להסתמך רק על מתקני ההתפלה • לפי דוח של "אדם טבע ודין", רבע מהבארות מזוהמות, מוקדי הזיהום במי התהום מתפשטים ופעולות שיקום אינן נעשות • רשות המים: "מטפלים ומקדמים באופן שוטף פעולות לשיקום זיהומים במי תהום"

אלי כהן, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

אין תקציב מדינה מאושר. האם ההשקעה באזרחים יורדת?

שר הכלכלה אלי כהן טען שבלי תקציב מאושר וממשלה קבועה, כל המגזרים במשק מקבלים פחות כסף. למה הוא מתכוון? ● המשרוקית של גלובס

מייקל בלומברג  / צילום: רויטרס

מייק בלומברג: פירוק ענקיות הטכנולוגיה זו לא התשובה. וורן וסנדרס לא יודעים על מה הם מדברים

"לפרק דברים רק כדי להיות רעים (nasty) זו לא התשובה", טען בלומברג, "חייבים סיבה טובה והסבר לאיך זה הולך לעבוד, ואני לא שומע את זה מאף אחד"

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: רויטרס Rex Curry

האו"ם: ל-NSO הישראלית עשוי להיות קשר לפריצת הטלפון של ג'ף בזוס

הפריצה קרתה בשנת 2018, לאחר שבזוס קיבל הודעת וואטסאפ חשודה שנשלחה ככל הנראה מחשבונו האישי של יורש העצר הסעודי, כך אמרו מקורבים ל"גארדיאן" ● NSO: "לא נעשה שימוש בטכנולוגיה שלנו"

עומאר ישראק, נשיא מדטרוניק. העסקה על סף לחיצת יד / צילום: רויטרס

עומאר ישראק מונה ליו"ר אינטל העולמית

ישראק כיהן כמנכ"ל מדטרוניק, ובתקופתו החברה השקיעה 3.5 מיליארד דולר בישראל 

טראמפ בעצרת בחירות במישיגן / צילום:  Leah Millis : צילום

מה גרם לדונלד טראמפ לצייץ 142 פעם ביום אחד?

הרוב המוחלט של ציוצים התמקד במשפט ההדחה וכללו ציוצים מקוריים לצד שיתופים (ריטוויט) של ציוצים אחרים ● השיא הקודם בבית הלבן עמד 123 ביום אחד ● לטראמפ 71 מיליון עוקבים בטוויטר

שופטי בית הדין הארצי לעבודה./  צילום: שלומי יוסף

החברה שהואשמה באחריות להטרדה מינית ברילוקשיין: לבטל את פסק הדין בשל "טעות עובדתית"

לטענת החברה, שחויבה לשלם רבע מיליון שקל לעובדת שהוטרדה, בעוד שבית הדין קבע כי ההטרדה בוצעה במשרדי החברה, ההטרדה בוצעה במלון אקראי מרוחק • התובעת: קביעות בית הדין תואמות את עובדות האירוע

סניף של סופר פארם / צילום: יח"צ

רוצה להיות אמזון: סופר פארם מקימה פלטפורמת מכירות

הרשת מחפשת מנועי צמיחה חדשים לאור התחרות המחריפה בענף בישראל ● סופר פארם כבר החלה לגייס עובדים למיזם ותגייס מוכרים מהעולם ● המודל דומה לזה של אמזון, שיותר מ-60% ממכירותיה הן של צדדים שלישיים

נוסעת ברכבת התחתית בביג'ינג  / צילום: Aly Song, רויטרס

סין מטילה הסגר על שתי ערים נוספות כדי למגר את וירוס הריאות המסתורי

הרשויות בעיר הואנגגאנג, בה חיים כ-7.5 מיליון בני אדם, סגרו את כל דרכי התחבורה הציבורית, כולל אוטובוסים ורכבות ● גם על אז'ו, עיר שכנה נוספת עם מעט יותר ממיליון תושבים, הוטל הסגר דומה