גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שווי שוק של מקרקעין - לא בהכרח יקבע את גובה המס

בית המשפט המחוזי בת"א קבע כי שווי השוק של הנכס הוא לא בהכרח השווי שיש להתחשב בו לצורך גביית היטלי השבחה

בניין ברחוב קלישר בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
בניין ברחוב קלישר בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

היטל השבחה הוא תשלום חובה שבעל נכס מקרקעין (קרקע או דירה למשל) צריך לשלם במקרה שאושרה תוכנית שהביאה לעליית שווי הנכס שלו. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, אולם בכמה עלה השווי, זוהי שאלה מורכבת, שמגיעה לעתים קרובות לבית המשפט.

האם חישוב היטלי ההשבחה צריך להתבסס על שווי השוק של הנכסים לפני ההשבחה ואחריה? פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב עונה תשובה מפתיעה: לא תמיד ולא בהכרח.

ראשית הסיפור שלפנינו בהחלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.

בתחילת השנה פסקה הוועדה כי במקרים שבהם הזכויות שניתנו לבעלי הנכסים לפני קבלת ההשבחה היו ניתנות לניצול רק לאחר שיקבלו הקלה (למשל תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין וכו'), צריך לחשב את שווי הנכסים בקיזוז השווי שהשוק מעניק להקלות הללו.

ועדת הערר דנה בשלושה עררים שהגישו באותו עניין בעלי נכסים ברחובות אלנבי וקלישר בתל אביב, ואימצה את הגישה שלפיה במצב שבו זכויות הקיימות בתוכנית ניתנות לניצול רק בדרך של הקלה, בגלל נתונים אובייקטיביים של הנכס, יש להעריך את שווי השוק האמיתי שלהם, ולא ליצור שווי מלאכותי לצורך היטל ההשבחה, ואף כתבה בהחלטתה כי "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

הוועדה המקומית תל אביב הגישה ערר מינהלי לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הערר הוגש על ידי עו"ד ניר בראונשטיין ואשרת שפי ממשרד ברגרזון ושות'.

ההחלטה: לא תמיד ניתן לממש תוכנית

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, גיליה רביד, שדנה בערר, דחתה באופן עקרוני את הטיעון שחישוב שווי המקרקעין במצבו לפני ההשבחה צריך להיעשות בדרך של שווי שוק.

"לצורך היטל השבחה, הערכת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם אינה זהה בהכרח לשווי השוק כמשמעותו האובייקטיבית", כתבה השופטת.

השופטת הביאה כדוגמה פסיקות שבהן אנשים קיבלו זכויות באמצעות תוכניות משביחות, אך לא יכלו לממשן, מסיבות אובייקטיביות. במקרים הללו, בתי משפט פטרו את בעלי הנכסים מתשלום היטלי השבחה. על בסיס אותו עיקרון קבעה כי כשיקבלו הבעלים הקלות שיאפשרו להם לממש את הזכויות המשביחות - רק אז יש לחייבם במלוא היטל ההשבחה.

השופטת סייגה את החלטתה העקרונית בכך שהיא אינה חלה על הקלות מתוכניות שאושרו לפני 1975, תוכניות מלפני כניסתה לתוקף של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

לנכות את הרכיבים הספקולטיביים

כוחות השוק יודעים היטב על קידומה של תוכנית, ומעלים או מורידים את המחירים של הנכסים הכלולים בה בהתאם לציפיות הגלומות בה.

לפיכך, אחד האתגרים השמאיים הגדולים בבחינת שווי נכסים לפני אישור תוכניות משביחות ופוגעות, ולפני הפקעות, הוא לנכות את הרכיבים הספקולטיביים משווי השוק של הנכסים.

כך קורה למשל, במתחם חוף התכלת בהרצליה, שמחירי הקרקעות בו עלו מאוד בשנים האחרונות, אף שאין תכנון מפורט, שהדרך עד למימוש ארוכת שנים ושחלק גדול מהקרקעות במקום יופקעו לצורכי ציבור.

דיון ארוך בסוגיה הזו היה סביב מתחם הבאסה בהרצליה, שבו שוכן כיום הפארק העירוני הגדול. הקרקעות במקום היו חקלאיות ולצורכי פארק, ולכן ערכן, לכאורה, היה נמוך מאוד; ואולם בעלי הקרקעות טענו כי שווי השוק שלהן גבוה בהרבה.

בהליכים המשפטיים נקבע כי חלק גדול משווי השוק נגזר מרכיבים ספקולטיביים, ואולם עדיין היה לקרקעות הללו סיכוי אמיתי כלשהו ולא ספקולטיבי לשנות ייעוד למגורים.

עוד כתבות

יקי בריגה, הבעלים של חברת בריגה / צילום: איל יצהר, גלובס

"מה שלא קנו החודש, ישלימו בחודש הבא": יזם הנדל"ן האופטימי יקי בריגה בראיון

מגפת קורונה? סחרור מוחלט במשק? היזם יקי בריגה לא מודאג, ובטוח שגם תוך כדי הסגר אנשים ימשיכו לקנות דירות ● ראיון אופטימי

סינגפור בתקופת הקורונה / צילום: AP

סינגפור מתמודדת עם גל שני של קורונה: הודיעה על סגירת מקומות עבודה

הודעת סינגפור מאותתת על כך שאפילו מדינות שהגיבו מוקדם והאסטרטגיות שלהן נתפסו כטובות ביותר בעולם, חוזרות לסגרים ולבידוד ● הרשויות בסינגפור מזהירות שהמשבר יימשך כנראה עד סוף השנה, ואולי גם ב-2021

נשים מחכות בתור למכולת בברצלונה, ספרד / צילום: Emilio Morenatti, AP

מילות קוד וקו חם בווטסאפ: כך מתמודדים בעולם עם העלייה באלימות נגד נשים

הסגר שנכפה על רבים ברחבי האירופה מביא לעלייה במספר מקרי האלימות במשפחה ● בניסיון להתמודד, רשויות וארגוני הנשים פיתחו דרכים חדשות כדי להנגיש עזרה לנשים וילדים פגיעים

תינוק ניזון מחלב אם / צילום: שאטרסטוק

ביהמ"ש נגד אם התינוקת: חייב אותה להחזירה לקליפורניה, חרף הקורונה

האם, שנמצאת בהליכי גירושים מהאב, ביקשה מטעמים שונים להורות על דחיית התביעה של האב, בין היתר בהתבסס על מצב החירום העולמי בשל מגפת הקורונה - אך ביהמ"ש לענייני משפחה דחה את בקשתה

בדיקות קורונה במקדונלד'ס / צילום: מקדונלד'ס

מבורגרים למטושים: מקדונלד'ס הופכת סניף לדרייב אין בדיקות קורונה

מקדונלד'ס ישראל חוברת לקופת חולים כללית והופכת את סניף המק דרייב שלה בתל שוקת, ליד באר שבע, לדרייב אין לבדיקת קורונה המיועד למבוטחי הקופה שיגיעו עם הפניה מהרופא

ביקוש עצום בפאזלים / צילום: Ted S. Warren, Associated Press

לא רק ביצים ונייר טואלט: המוצרים שהמחסור בהם כבר מעבר לפינה

עם כל הכבוד למוצרי יסוד כמו נייר טואלט וביצים, מתברר שהקורונה מציבה במחסור גם ענפים שבימי שגרה לא חלמו להפוך לנדרשים כל-כך, וזוכים כעת לרנסנס ואף לשוק שחור שהתפתח מתחת לרדאר ● ומהן הדרכים היצירתיות שמצאו הספקים להתמודד עם המחסור ולהרוויח?

מטוס ישראייר / צילום: יחצ

הסכם בין הנהלת ישראייר לטייסים: ישארו לעבוד ויקצצו 50% משכרם לחודשיים

כדי לאפשר לחברה להמשיך לפעול ולמנוע פיטורי טייסים, השכר של 60 טייסים יקוצץ באפריל ובמאי ● הקיצוץ יתבצע על כל מרכיבי השכר, אך ההפרשות הסוציאליות יהיו מהסכום המלא

אנשי הצוות הרפואי במחלקת טיפול נמרץ בבית חולים בפדלונה, ברצלונה, מנסים להציל חולי קורונה במצב קשה / צילום: Anna Surinyach, Associated Press

מהראשונות בעולם: ישראל תבצע ניסוי קליני בתרופה יפנית נגד קורונה

התרופה אביגן נבחנת לטיפול במחלת הקורונה בשלביה הראשונים וכעת נבדק האם ביכולתה לקצר את משך המחלה ולמנוע הידרדרות למצבים קשים ● הניסוי, שיתבצע ב-80 חולים בבתי החולים הדסה ואיכילוב, צפוי להתחיל בשבועות הקרובים

משה כחלון בהצהרה על התוכנית הכלכלית / צילום: דוברות משרד האוצר, יח"צ

בצל הטענות על חוסר באשראי: מנכ"לי הבנקים הגדולים נפגשו עם שר האוצר ובכירי משרדו

ככל הידוע, הפגישה הייתה ביוזמת שר האוצר, והיא נעשתה על רקע תלונות שנשמעות נגד הבנקים ● אתמול שלח איגוד הבנקים מכתב למנכ"ל האוצר שי באב"ד, שבו שטח את הביקורת שיש לבנקים על תנאי הקרן בערבות המדינה

עמיר פרץ ובני גנץ  / צילום: אלעד מלכה

פרץ הודיע על פיצול העבודה-מרצ: סיעת העבודה תתמזג לתוך כחול לבן

יו"ר העבודה: "הלכנו לאיחוד כי הייתה סכנה שמרצ לא תעבור את אחוז החסימה. כיום איננו רואים עין בעין את האופן בו יש לשרת את עם ישראל" ● ח"כ מרב מיכאלי: "כדי לסדר שני תיקים לעמיר פרץ ואיציק שמולי לא זורקים מפלגה של בן גוריון, רבין ופרס"

עסקים קטנים / צילום: Shutterstock

מחקר: שיעור הסיוע הממשלתי לעסקים - עשירית ממה שהקצתה בריטניה

זאת על פי מחקר שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת ● המחקר בדק את היקף הסיוע שהעניקו מדינות שונות שנפגעו ממגפת הקורונה לעסקים ● בריטניה מובילה עם כ-330 מיליארד ליש"ט שהם כ-14.5% תוצר ● וכמה הוציאו בספרד ובצרפת?

משה בר סימן טוב באירוע עושים שוק \ צילום: איל יצהר

משרד הבריאות: בדיקת הקורונה של משה בר סימן טוב שלילית

מבין 8,611 חולי הקורונה המאומתים בארץ, 141 במצב קשה, 191 בינוני, והיתר קל; מספר חולי הקורונה שהחלימו עומד על 585 ● צניחה של 80% במספר התיירים שפקדו את ישראל במרץ

משכנתאות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

בנק ישראל: גידול באשראי הבנקאי ויציבות לכאורה בריביות במרץ

בנק ישראל: "מאז החל המשבר, במהלך חודש מרץ, העמידה המערכת הבנקאית אשראי בהיקף של כ-24 מיליארד שקל נטו" ● במהלך חודש מרץ המערכת הבנקאית דחתה לכ-200 אלף מלקוחותיה תשלומים בסך של כ-3.3 מיליארדי שקל

דונלד טראמפ ומייק פנס לאחר פגישת תדרוך קצרה בנוגע למצב בארה"ב בצל הקורונה / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

התוכנית האמריקאית שתעזור לסטארט-אפים ישראליים לצלוח את המשבר

רבות מחברות הסטארט-אפ והצמיחה הישראליות פונות לשוק האמריקאי כשוק יעד, ופעמים רבות מנהלות ממנו חלק ניכר מפעילותן העסקית, ולכן יכולות ליהנות מחלק מההטבות בתוכנית פדרלית בסך 2 טריליון דולר שאושרה לאחרונה וכוללת סיוע לעסקים קטנים ובינוניים

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אי.די.בי לקראת הסדר חוב: תפנה למחזיקי האג"ח כדי לקבל את עמדתם ביחס לדרכי הפעולה האפשריות

לאי.די.בי יש חוב של 2.03 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, בעוד שקופתה ריקה לחלוטין ממזומנים ● לחברה שווי נכסי נקי שלילי

מנכ"ל משרד התקשורת נתי כהן והשר דוד אמסלם. / צילום: יוסי זמיר

מסתמן פתרון לאינטרנט רחב פס באזורי פריפריה מרוחקים בישראל

משרד התקשורת החליט להתיר למפעילי התקשורת, כולל בזק, לספק באופן מיידי שירותים רחבי פס במקומות שבהם אין פריסת תשתיות נייחות ● המשך האסדרה של התחום יגיע לאחר סיום המשבר

עירא פלטי/ צילום: אורה בשן

סרגון: הכנסות הרבעון הראשון נפגעו, אופטימיות להמשך השנה

בעוד שהמשלוחים במהלך הרבעון השני עלולים להיות מושפעים לרעה בשל ההגבלות העולמיות על פעילות עסקית ואזרחית, סרגון מאמינה שהביקושים החזקים למוצרים ולשירותים שלה ימשיכו במהלך שנת 2020

סוניל יו, מדען הסייבר הראשי של בנק אוף אמריקה / צילום: YL Venture

מדען הסייבר הראשי של בנק אוף אמריקה מצטרף לקרן YL Venture

סוניל יו יסייע ליזמים בפיתוח הרעיונות ובמציאת הזדמנויות עסקיות חדשות ● יו מכיר את הקרן מקרוב, לאחר שהשתייך לצוות היועצים שלה

בדיקות קורונה במעבדה בסין  / צילום: Thomas Peter, רויטרס

בריטניה: מיליוני בדיקות סרולוגיות שהוזמנו מסין "לא יעילות" בזיהוי קורונה

הבריטים קראו להן "נקודת מפנה" במאבק נגד הקורונה, הבטיחו לשלוח אותן לבתי חולים ולבדוק בסיטונות את האוכלוסייה שתוכל לרכוש אותן בבתי מרקחת – אבל היום מודים מומחים בבריטניה כי מיליוני בדיקות סרולוגיות שנרכשו מסין פשוט אינן מדויקות מספיק

אייל אלחיאני, מייסד טריא. / צילום: איל יצהר, גלובס

ההלוואה שהסתבכה: לאן נעלמו 25 מיליון שקל שהלוותה טריא לחברה שקרסה?

חברת ההשקעות החברתיות העניקה הלוואה לקבוצת דלהום, שנכנסה לחדלות פירעון בחודש שעבר עם חובות המוערכים בכ–137 מיליון שקל לשורת גופים פיננסיים • אלא שההלוואה הגיעה לבעל השליטה בדלהום, ולא ברור שהיא אכן שימשה למטרה שלשמה ניתנה