גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תקופת הדמדומים של תמ"א 38 יכולה גם להיות הזדמנות

הרוב הדרוש להוצאת פרויקט התחדשות עירונית לפועל וסוגיית היטלי ההשבחה: זמנה של תמ"א יוקצב, אך כבר עכשיו אפשר למצוא פתרונות שיובילו את ההתחדשות העירונית למקומות טובים יותר ● דעה

פרויקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: גיא ליברמן
פרויקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: גיא ליברמן

לפני מספר ימים פורסמה המלצת הולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) למועצה הארצית להאריך את תוקף תמ"א 38 עד לאוקטובר 2022, כאשר במהלך תקופה זו יקודם ויאושר פתרון חלופי להתחדשות עירונית אשר יחליף את תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה לדון מחר (ב') בנושא, ואם לא יקרה משהו בלתי צפוי, המתווה שהומלץ יקבל תוקף.

ההליך לקידומו של מנגנון משופר או חלופי, מהווה הזדמנות לתקן חלק מהקשיים שהתעוררו במהלך יישומה של תמ"א 38, ואשר לא תמיד ניתן היה למצוא להם פתרון ראוי "תוך כדי תנועה".

כך למשל בעניין הפטור מהיטל השבחה, אשר נקבע על-מנת לתמרץ את מימושה של התמ"א. לפטור זה היה אפקט מצנן על הרשויות המקומיות, שהתקשו בקידומם של פרויקטים אשר אין בצידם הכנסות לצורך שיפור תשתיות. כתוצאה מכך רשויות רבות הגבילו באופן משמעותי את אפשרות המימוש של תמ"א 38.

לאור זאת, בהמלצת הולנת"ע הומלץ לבחון את צמצום הפטור מהיטל השבחה. במסגרת המנגנון החדש שיחליף את תמ"א 38, יהיה צריך למצוא פתרונות אחרים, אשר מצד אחד ייצרו כדאיות כלכליות לפרויקטים, ומצד שני ייתנו מענה לצורך ביצירת תשתיות שיתמכו בתוספת האוכלוסייה שנובעת מפרויקטים אלה.

פתרון אפשרי הוא העצמת זכויות הבנייה שיותרו במסגרת הפרויקט, כך שדי יהיה בהן כדי ליצור כלכליות גם לאחר תשלום היטל השבחה. תמריץ זה מתיישב גם עם הצורך לצופף את אזורי המגורים במרכז הארץ ולהוסיף יחידות דיור בהיקף משמעותי. פתרון חלופי אחר הוא מתן סבסוד מסוים של המדינה להקמת התשתיות הנדרשות.

כך או אחרת, ניתן להניח כי התמורות שקיבלו דיירים בתחילת דרכה של התמ"א, יצומצמו.

סוגיה נוספת היא סוגיית הרוב הנדרש לצורך קידום תוכנית התחדשות עירונית. ברשויות שונות אנו רואים מגמה המעדיפה שפרויקט ההתחדשות יתבצע על מספר מבנים יחדיו, באופן שמאפשר הפרשת שטחים לצורכי ציבור. פרויקטים מסוג זה מתבצעים כיום בדרך של הכנת תוכנית בניין עיר מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.

עם זאת, לפני מספר חודשים נקבע בוועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב כי יש לפרש את התקנות העוסקות באחוז ההסכמה הנדרש לצורך הגשת תוכניות בניין עיר, כך שבכל הנוגע לתוכניות הריסה ובנייה שאינן תוכניות פינוי-בינוי (לרבות תוכניות מכוח תמ"א 38), נדרשת הסכמה של 100% לצורך הגשת התוכנית. השגת אחוז הסכמה של 100% בשלב כה מקדמי של הגשת התוכנית מהווה מכשול משמעותי ביותר בקידומן של תוכניות כאמור, ושומט את הקרקע תחת הרצון לקדם פרויקטים במתחמים של מספר בניינים.

משמעות הדבר היא שבמצב המשפטי הנוכחי, אם יזם רוצה (או נדרש) לקדם תוכנית התחדשות ביחס ל-4 בניינים סמוכים, די בכך שאחד הדיירים באחד הבניינים יסרב לקידום הפרויקט, על-מנת לטרפד את הפרויקט כולו ולמנוע את התחדשותם של ארבעת הבניינים.

לאור קושי משמעותי זה, הכרחי שהמנגנון החדש שייקבע יכלול תיקון של התקנות הרלוונטיות, באופן שיבהיר כי לצורך הגשת תוכנית להריסה ובנייה לפי מנגנון חדש זה, די יהיה בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות במתחם, בדומה לאחוז ההסכמה הנדרש כיום בעת הוצאת היתר מכוח תמ"א 38.

בנוסף, מכיוון שמנגנון חדש זה צפוי לבוא לעולם רק בעוד כשלוש שנים, ראוי היה לתקן כבר היום את התקנות, באופן שגם בתקופת הביניים תוכניות שיקודמו מכוח תמ"א 38, לא יידרשו להגיע להסכמה של 100%.

עוד סוגיה אשר נדונה בימים אלה בערכאות היא שאלת מוסד התכנון המוסמך לאשר תוכניות מכוח תמ"א 38, המעגנת את זכויות התב"ע התקפה ואת הזכויות שניתן לקבל מכוח תמ"א 38. לעניין זה נקבע לאחרונה על-ידי ועדת הערר כי סמכות זו נתונה לוועדה המחוזית (אלא אם מדובר בתוספת מינימלית של שטחים), ועל החלטה זו תלויות ועומדות שתי עתירות בבית המשפט המחוזי (האחת הוגשה על-ידי משרד הח"מ בשם היזם, והשנייה הוגשה על-ידי הוועדה המקומית גבעתיים).

במקביל, בימים אלה ניתן פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים במחוז מרכז, אשר דחה טענה כי תוכנית לפי סעיף 23 אשר אושרה על-ידי הוועדה המקומית רעננה (רע/1010), אושרה בחוסר סמכות. גם סוגיה זו ראוי שתוסדר באופן סטטוטורי במסגרת המנגנון החלופי שייקבע במקומה של תמ"א 38. בעניין זה הומלץ בהחלטת הולנת"ע לבחון אפשרות לקבוע שתינתן בעניין זה סמכות מקבילה, הן לוועדה המקומית והן לוועדה המחוזית. אנו חושבים כי מדובר בפתרון ראוי.

קושי נוסף עימו יידרשו להתמודד מקבלי ההחלטות, במסגרת התווייתו של פתרון משופר, היא מתן מענה לבניינים אשר עומדים בתקן לרעידות אדמה, אולם אין בהם ממ"דים. סוגיה זו אמורה הייתה לעלות במסגרת תיקון 4 לתמ"א 38, אולם תיקון זה נגנז.

לבסוף, חרף ההעדפה הברורה לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה על פני פרויקטים של חיזוק, וההעדפה לתכנון מתחמי, יש לוודא שהפתרון שייקבע ייתן מידה של גמישות, אשר תאפשר לתת מענה לבניינים אשר אין להם פוטנציאל ממשי להוות חלק ממתחם או שאין להם פוטנציאל ממשי להריסה ובנייה. בעניין זה המליצה הולנת"ע לבחון אפשרות לתת לוועדה המקומית סמכות לאשר תוכניות חיזוק בדרך של עיבוי בנייה, וזאת "במקרים מתאימים וחריגים".

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, העוסק בתכנון ובנייה

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

גלובל אוטומקס בדרך לבורסה: תתמזג לתוך השלד של מטומי

לפי הדיווח של מטומי, ההסכם עם אוטומקס יוביל לכך שעם השלמתו יחזיקו בעלי המניות הקיימים של אוטומקס ב-53%-73% מהון המניות של מטומי, בכפוף לביצוע גיוסי הון ועל בסיס עמידה ביעדים

העימות הראשון בין ג'ו ביידן ודונלד טראמפ  / צילום: Patrick Semansky, AP

תוהו ובוהו בשידור חי: טראמפ לא הפסיק להפריע, ביידן קרא לו "שקרן"

ויכוח הטלוויזיה הראשון בין הטוענים לנשיאות ארה"ב היה 90 דקות של תוהו-ובוהו חסר תקדים ● טראמפ היה זקוק לשינוי-דינמיקה, אך ספק אם הוא השיג את מבוקשו ● ביידן היה חלש, אבל אולי לא חלש מדי

שרונה מרקט / צילום: אלירן אביטל

ביהמ"ש הטיל צו עיקול זמני על נכסי גינדי החזקות בחניון שרונה מרקט

הדיירים במגדלי שרונה מתנגדים לניסיון של גינדי החזקות למכור את החניון הצמוד לבניינים ● בית המשפט הטיל צו עיקול זמני עד לסך 59 מיליון שקל, שיבטיח טיפול בבעיות תברואתיות והסדרת השימוש בחניון

אורן שובל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חברת VIA רכשה את הסטארט-אפ הישראלי פליטונומי

פליטונומי מפתח פתרונות לניהול ציי רכב על בסיס בינה מלאכותית וגייס עד היום כ-5 מיליון דולר ● סכום הרכישה מוערך ב-15-25 מיליון דולר

הנשיא טראמפ במסיבת עיתונאים בבית הלבן ביום בו פורסם התחקיר  / צילום: Carolyn Kaster, Associated Press

עסק ביש: התחקיר של ה"ניו יורק טיימס" גנב לטראמפ את ההצגה

11 שנה הנשיא לא שילם פרוטה ● במשך שנתיים הוא שילם 750 דולר, 10% מן המס של מורה בבית ספר יסודי ● 24 שעות לאחר שחגג את מועמדות השופטת השמרנית איימי קוני בארט כמחליפתה של רות ביידר גינסבורג, שומות המס גנבו לו את ההצגה ● 35 ימים לבחירות, הנשיא בצרות

מוקד שירות לקוחות / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

משרד התקשורת: לא יהיו הקלות בזמני המענה של המפעילים בסגר

במקביל התיר לחברות להציע ערוצי שירות אלטרנטיביים באינטרנט ובוואטסאפ, על מנת שהחברות תוכלנה להתמקד במתן מענה אנושי מהר בטלפון לכאלה ששירות באפיקים האלטרנטיביים אינו מתאים להם

בורסת טוקיו / צילום: Koji Sasahara, Associated Press

מגמה שלילית בבורסות אירופה; 888 מזנקת ב-25% בלונדון

בסין פורסם היום כי מדד מנהלי הרכש של התעשייה (PMI) לחודש ספטמבר עמד ברמה של 51.5 נק' ● במסחר בחוזים על מדדי וול סטריט נרשמות ירידות של כ-1%

איתי פזנר מנכל 888 הנכנס

888 פרסמה דוחות חזקים; המניה מזנקת בבורסת לונדון

הכנסות הקבוצה גדלו ב-37% לעומת החצי הראשון של 2019 והסתכמו בכ-379 מיליון דולר ● הרווח לפני מס צמח ב-130% לסך של 50.9 מיליון דולר ● תחלק דיבידנד של 6 סנט למניה

דורון גרסטל / צילום: יח"צ

אופנהיימר חיובי על פריון: ממליץ "תשואת יתר" בפרמיה של 42% על מחיר המניה

מחיר היעד של פריון, 9 דולר, הוא מחיר בו המניה כבר נסחרה לזמן קצר בתחילת השנה הנוכחית לפני פרוץ משבר הקורונה

שדרות רוטשילד בתל אביב במהלך הסגר. ההשפעות הכלכליות עשויות להיות הרסניות   / צילום: Corinna Kern, רויטרס

ועדת השרים תבחן אמצעי מעקב חדשים ואת היכולת לחייב התקנת אפליקציית מגן

מנתוני הוועדה עולה כי הכלי האפקטיבי ביותר כיום הוא איכוני השב"כ, שלמעלה מ-40% מהנדבקים אותרו באמצעותם ● אפליקציית מגן 2, לעומת זאת, לא נוחלת הצלחה רבה בלשון המעטה

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

לאחר הפצת סרטונים: שר הביטחון גנץ הורה להוציא חיילים מאזורי הפגנות

ההנחייה של שר הביטחון הגיעה לאחר פרסום סרטונים שבהם נראות מפגינות גוערות במילים קשות בחיילים שסייעו לשוטרים

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

ירידות קלות בבורסה; דסק"ש קופצת ב-17%, נכסים ובנין ב-13%

מגמה שלילית באירופה וירידות של כ-0.7% במסחר בחוזים על מדדי בורסות ארה"ב ● הבחירות בארה"ב נכנסות לישורת האחרונה ● הדולר והאירו נחלשים מול השקל

אמיר אוחנה / צילום: לשכת עורכי הדין

האם השבדים אוסרים על הפגנות גדולות בזמן הקורונה?

ישראל לא תהיה הדמוקרטיה הראשונה שתגביל הפגנות בזמן הסגר. אלה העובדות ● "המשרוקית של גלובס"

אביגדור וילנץ / צילום: איייל טואג, יח"צ

לייטביטס לאבס של אביגדור וילנץ חתמה על שיתוף פעולה אסטרטגי עם אינטל

במסגרת ההסכם, תשקיע אינטל קפיטל בלייטביטס לאבס 10-20 מיליון דולר ● שיתוף הפעולה אמור לחזק את כוחה של אינטל בקרב מול אנבידיה ומלאנוקס על הטכנולוגיה שתפעיל את הדאטה סנטרים העתידיים  

מליאת הכנסת / צילום: אורן בן חקון, פול

בדרך ללילה לבן בכנסת: חוק הקורונה יאושר בקריאות שנייה ושלישית

לפי תיקון החוק שנעשה בוועדת חוקה שהכינה את פרטיו, החוק אמור היה להיכנס לתוקף כבר בחצות הלילה בכפוף לאישורו בכנסת

אוניברסיטת הרווארד / צילום: שאטרסטוק

בית הספר למנהל עסקים בהרווארד מתחייב להתמודד עם סוגיות גזעיות

דיקן בית הספר הכריז כי תוכנית הלימודים תשונה ויותר תלמידים שחורים יגויסו למוסד היוקרתי

עמדת פורטנייט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הקרב בין אפל למפתחת פורטנייט הגיע לביהמ"ש: עשרות מיליארדים על הכף

חברת אפיק גיימס פתחה במאבק נגד גוגל ואפל על גובה העמלות שהן גובות וטוענת שהכוח שלהן מופרז, אך ספגה ביקורת מהשופטת: "הרבה רואים בכם גיבורים, אבל לא התנהלתם ביושר"

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: Associated Press

נתניהו תומך בגנץ: הורה לבקש דחייה בעתירה נגד הגדלת פנסיות צה"ל

ראש הממשלה הורה למדינה לבקש דחייה של ארבעה חודשים במתן תשובה לעתירה נגד הגדלות הרמטכ"ל - מדובר בבקשת דחייה שלישית בחצי השנה האחרונה ● עמותת צדק פיננסי מבקשת מבג"ץ לבטל תוספת לפנסיה המשולמת לגמלאי צה"ל בנימוק שהיא ניתנת שלא כדין

מדד דופק התעסוקה של "גלובס"

מספרי דורשי העבודה בישראל מתקרב ל-910 אלף

המספרים של שוק התעסוקה בישראל מבלבלים, שלושה גופים רשמיים מפרסמים נתונים שונים, הפערים גדולים ובלתי מוסברים • "גלובס" מנסה לפזר את הערפל באמצעות מדד יומי חדש לבחינת "הדופק של שוק התעסוקה

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: Associated Press

שכחו אותנו בבית, עוד בסגר הראשון: גרסת נתניהו וגנץ

לא פלא שבמצב הנוכחי נתניהו, כמו הממשלה כולה, מאבד את אמון הציבור ● ממלכתיות זה לא לשאת נאומים "נכונים". זה לפעול בכיוון הנכון, או לפעול בכלל ● וגם, כחול לבן מציגים: חוסר אונים וכניעה הם לא חומר שיווקי טוב