פרויקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: גיא ליברמן
לפני מספר ימים פורסמה המלצת הולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) למועצה הארצית להאריך את תוקף תמ"א 38 עד לאוקטובר 2022, כאשר במהלך תקופה זו יקודם ויאושר פתרון חלופי להתחדשות עירונית אשר יחליף את תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה לדון מחר (ב') בנושא, ואם לא יקרה משהו בלתי צפוי, המתווה שהומלץ יקבל תוקף.
ההליך לקידומו של מנגנון משופר או חלופי, מהווה הזדמנות לתקן חלק מהקשיים שהתעוררו במהלך יישומה של תמ"א 38, ואשר לא תמיד ניתן היה למצוא להם פתרון ראוי "תוך כדי תנועה".
כך למשל בעניין הפטור מהיטל השבחה, אשר נקבע על-מנת לתמרץ את מימושה של התמ"א. לפטור זה היה אפקט מצנן על הרשויות המקומיות, שהתקשו בקידומם של פרויקטים אשר אין בצידם הכנסות לצורך שיפור תשתיות. כתוצאה מכך רשויות רבות הגבילו באופן משמעותי את אפשרות המימוש של תמ"א 38.
לאור זאת, בהמלצת הולנת"ע הומלץ לבחון את צמצום הפטור מהיטל השבחה. במסגרת המנגנון החדש שיחליף את תמ"א 38, יהיה צריך למצוא פתרונות אחרים, אשר מצד אחד ייצרו כדאיות כלכליות לפרויקטים, ומצד שני ייתנו מענה לצורך ביצירת תשתיות שיתמכו בתוספת האוכלוסייה שנובעת מפרויקטים אלה.
פתרון אפשרי הוא העצמת זכויות הבנייה שיותרו במסגרת הפרויקט, כך שדי יהיה בהן כדי ליצור כלכליות גם לאחר תשלום היטל השבחה. תמריץ זה מתיישב גם עם הצורך לצופף את אזורי המגורים במרכז הארץ ולהוסיף יחידות דיור בהיקף משמעותי. פתרון חלופי אחר הוא מתן סבסוד מסוים של המדינה להקמת התשתיות הנדרשות.
כך או אחרת, ניתן להניח כי התמורות שקיבלו דיירים בתחילת דרכה של התמ"א, יצומצמו.
סוגיה נוספת היא סוגיית הרוב הנדרש לצורך קידום תוכנית התחדשות עירונית. ברשויות שונות אנו רואים מגמה המעדיפה שפרויקט ההתחדשות יתבצע על מספר מבנים יחדיו, באופן שמאפשר הפרשת שטחים לצורכי ציבור. פרויקטים מסוג זה מתבצעים כיום בדרך של הכנת תוכנית בניין עיר מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
עם זאת, לפני מספר חודשים נקבע בוועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב כי יש לפרש את התקנות העוסקות באחוז ההסכמה הנדרש לצורך הגשת תוכניות בניין עיר, כך שבכל הנוגע לתוכניות הריסה ובנייה שאינן תוכניות פינוי-בינוי (לרבות תוכניות מכוח תמ"א 38), נדרשת הסכמה של 100% לצורך הגשת התוכנית. השגת אחוז הסכמה של 100% בשלב כה מקדמי של הגשת התוכנית מהווה מכשול משמעותי ביותר בקידומן של תוכניות כאמור, ושומט את הקרקע תחת הרצון לקדם פרויקטים במתחמים של מספר בניינים.
משמעות הדבר היא שבמצב המשפטי הנוכחי, אם יזם רוצה (או נדרש) לקדם תוכנית התחדשות ביחס ל-4 בניינים סמוכים, די בכך שאחד הדיירים באחד הבניינים יסרב לקידום הפרויקט, על-מנת לטרפד את הפרויקט כולו ולמנוע את התחדשותם של ארבעת הבניינים.
לאור קושי משמעותי זה, הכרחי שהמנגנון החדש שייקבע יכלול תיקון של התקנות הרלוונטיות, באופן שיבהיר כי לצורך הגשת תוכנית להריסה ובנייה לפי מנגנון חדש זה, די יהיה בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות במתחם, בדומה לאחוז ההסכמה הנדרש כיום בעת הוצאת היתר מכוח תמ"א 38.
בנוסף, מכיוון שמנגנון חדש זה צפוי לבוא לעולם רק בעוד כשלוש שנים, ראוי היה לתקן כבר היום את התקנות, באופן שגם בתקופת הביניים תוכניות שיקודמו מכוח תמ"א 38, לא יידרשו להגיע להסכמה של 100%.
עוד סוגיה אשר נדונה בימים אלה בערכאות היא שאלת מוסד התכנון המוסמך לאשר תוכניות מכוח תמ"א 38, המעגנת את זכויות התב"ע התקפה ואת הזכויות שניתן לקבל מכוח תמ"א 38. לעניין זה נקבע לאחרונה על-ידי ועדת הערר כי סמכות זו נתונה לוועדה המחוזית (אלא אם מדובר בתוספת מינימלית של שטחים), ועל החלטה זו תלויות ועומדות שתי עתירות בבית המשפט המחוזי (האחת הוגשה על-ידי משרד הח"מ בשם היזם, והשנייה הוגשה על-ידי הוועדה המקומית גבעתיים).
במקביל, בימים אלה ניתן פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים במחוז מרכז, אשר דחה טענה כי תוכנית לפי סעיף 23 אשר אושרה על-ידי הוועדה המקומית רעננה (רע/1010), אושרה בחוסר סמכות. גם סוגיה זו ראוי שתוסדר באופן סטטוטורי במסגרת המנגנון החלופי שייקבע במקומה של תמ"א 38. בעניין זה הומלץ בהחלטת הולנת"ע לבחון אפשרות לקבוע שתינתן בעניין זה סמכות מקבילה, הן לוועדה המקומית והן לוועדה המחוזית. אנו חושבים כי מדובר בפתרון ראוי.
קושי נוסף עימו יידרשו להתמודד מקבלי ההחלטות, במסגרת התווייתו של פתרון משופר, היא מתן מענה לבניינים אשר עומדים בתקן לרעידות אדמה, אולם אין בהם ממ"דים. סוגיה זו אמורה הייתה לעלות במסגרת תיקון 4 לתמ"א 38, אולם תיקון זה נגנז.
לבסוף, חרף ההעדפה הברורה לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה על פני פרויקטים של חיזוק, וההעדפה לתכנון מתחמי, יש לוודא שהפתרון שייקבע ייתן מידה של גמישות, אשר תאפשר לתת מענה לבניינים אשר אין להם פוטנציאל ממשי להוות חלק ממתחם או שאין להם פוטנציאל ממשי להריסה ובנייה. בעניין זה המליצה הולנת"ע לבחון אפשרות לתת לוועדה המקומית סמכות לאשר תוכניות חיזוק בדרך של עיבוי בנייה, וזאת "במקרים מתאימים וחריגים".
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, העוסק בתכנון ובנייה