סופה של התמ"א 38/ צילומים: איל יצהר, shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
האם המועצה הארצית קבעה שתמ"א 38 מבוטלת?
לא. המועצה הארצית לתכנון ובניה קיבלה את המלצות הולנת"ע (הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) וקבעה כי תמ"א 38 לא תחודש ל-5 שנים נוספות. עוד קבעה המועצה הארצית שתמ"א 38 תמשיך להיות תקפה עד ה-1 באוקטובר 2022. החל מתאריך זה תמ"א 38 לא תהיה תקפה עוד וחיזוק מבנים יוכל להיעשות במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע) ולא במסגרת תוכנית מתאר ארצית (תמ"א).
מה המשמעות לבעלי דירות? האם מי שלא התחיל לקדם פרויקט עד היום פספס את ההזדמנות?
ברמה העקרונית, עד ה-1 באוקטובר 2022 אין כל שינוי בתמ"א 38. בעלי דירות או ועדי בתים שירצו לקדם פרויקט בבניין שלהם יכולים להמשיך ולעשות זאת. בפועל, צריך להבין שההחלטה מסמנת את הסוף של תמ"א 38 ולכן לא מן הנמנע שגם הקבלנים וגם הועדות המקומיות יתייחסו באופן שונה לפרויקטים וייתכן ויעדיפו לקדם פרויקטים פחות מסובכים מחד או להימנע מתהליכים שלוקחים זמן ממושך. המשמעות היא שגם בעלי הדירות וגם הקבלנים יצטרכו להיות הרבה יותר זריזים בתהליכי ההסכמה ובגיבוש הפרויקט עד שלב הגשת הבקשה להיתר בניה.
האם בתחילת אוקטובר 2022 כל פרויקטי תמ"א 38 יעצרו. לא משנה באיזה שלב הם?
המועצה הארצית קבעה כי כל פרויקט שיגיש בקשה להיתר בניה עד ה-1 באוקטובר 2022 יוכל להמשיך להתקדם הלאה. המשמעות היא שפרויקטים במסגרת תמ"א 38 ימשיכו ללוות אותנו עד שנים ארוכות גם אחרי המועד שנקבע. עם זאת, פרויקט שלא תוגש לגביו בקשה להיתר בניה עד אוקטובר 2022 לא יוכל להתקדם באותו המסלול בהמשך. נציין כי ההחלטה של המועצה הארצית לא קבעה בצורה מדויקת האם מדובר רק בהגשה של היתר בניה, קליטה של הבקשה בוועדה המקומית או מועד מדויק אחר. פרשנות למונח 'הגשת בקשה להיתר' תנותח ותובהר בהמשך הדרך כאשר הקבלנים מצידם ביקשו אתמול בדיון לקבוע כי המועד הקובע יהיה הגשת בקשה לתיק מידע מהרשות המקומית ולא בקשה מלאה להיתר. כאמור, סוגיה זו נותרה פתוחה ועוד תעסיק את המשפטנים גם בהמשך.
האם החלטת המועצה הארצית היא סופית? או דורשת אישור נוסף?
המועצה הארצית היא הגוף שהכריע בשאלה ואין צורך באישור נוסף. ההחלטה מבוססת על סעיף 29 בתמ"א 38 שקבע כי כל חמש שנים על המועצה הארצית לאשר את תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. במאי 2020 יסתיימו 5 השנים של תמ"א 38 וכאמור, ההחלטה של המועצה הארצית היא הארכה חלקית עד תחילת אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025 כפי שהיה צריך להיות במקור.
האם במקרים מסויימים תמ"א 38 יכולה להמשיך? למרות ההחלטה?
כן. ראשית כל, כמו שהמועצה הארצית התכנסה כעת והחליטה לקצוב את זמנה של התוכנית, היא תוכל להתכנס שוב בהמשך הדרך ולקבל כל החלטה אחרת בנושא. במקביל, רשות מקומית שתבחר לקדם תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית בתחומה או תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 - תוכל להמשיך וליישם את תמ"א 38 כפי שהיא היום עד תום התקופה המקורית - מאי 2025.
מה צריכה רשות מקומית לעשות כדי להמשיך את תמ"א 38 בתחומה עד 2025?
על פי ההחלטה, רשות מקומית שתרצה להאריך את אפשרות יישום תמ"א 38 בשטחה צריכה לקיים את כל התנאים הבאים:
- לקבל החלטה על המשך יישום תמ"א 38 עד מאי 2025 ולאשר אותה ברשות המקומית עד תאריך 1 במאי 2022.
- להכין תוכנית מתאר כוללנית או תוכנית מתאר להתחדשות עירונית החלה על חלק משמעותי ביישוב או על שכונה שלמה אחת לפחות, או תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38, ולהגיש את אחת התוכנית האמורות לאישור מוסד תכנון רלוונטי עד 1 במאי 2022.
- אם הוגשה תוכנית רק על חלק מהעיר, התמ"א תמשיך לחול רק על אותו חלק ולא על כל שטח העיר.
מה לוח הזמנים לאישור החלופה לתמ"א 38 והתוכנית שתהיה תקפה ביום שאחרי אוקטובר 2022?
התוכנית החלופית של תמ"א 38 שתאפשר חיזוק מבנים תחת מגבלות ובתנאי שמדובר בתוכנית בניין עיר (תב"ע) והתייחסות גם למרחב התכנון הסמוך מחייבת חקיקה. מדובר בתיקון בחוק התכנון והבנייה. כדי להתחיל ולקדם את התיקון צריכה קודם כל לקום ממשלה, ולאחר מכן פעילות סדירה של הכנסת וועדות הכנסת. במינהל התכנון מדברים על קידום תיקון החקיקה בהקדם האפשרי.
האם ההחלטה של המועצה הארצית מתייחסת גם לפרויקטים של פינוי בינוי או רק לתמ"א 38?
ההחלטה של המועצה הארצית מתייחסת לתמ"א 38 בלבד בשני המסלולים הקיימים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2) . פרויקט פינוי בינוי על פי חוק פינוי בינוי ממשיך ללא שינוי.