מרתף חניה / צילום: איל יצהר, גלובס
היטל השבחה הוא חיוב המוטל על-ידי הוועדה המקומית בגין עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישורם של תוכנית או הקלה או שימוש חורג. שיעור ההיטל הוא 50% מההשבחה, והוא מוטל על בעלי המקרקעין.
אין חולק כי פרויקט תמ"א 38 משביח באופן ניכר את ערכן של הדירות בבניין שבו הוא מבוצע, ומובן כי הטלת היטל השבחה בגין עליית שווי המקרקעין במקרה זה עלולה לסכל פרויקטים רבים. על-מנת לעודד פרויקטי תמ"א 38 ניתן פטור מהיטל השבחה, אולם לעתים מוצאת הוועדה המקומית, בכל זאת, להשית היטל השבחה על מרכיבים מסוימים בעסקת תמ"א 38.
עניין זה נדון לאחרונה במסגרת ערר שהוגש לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל-אביב, על שומה מכרעת שניתנה בנוגע לבניין הנמצא ברחוב חביבה רייך 14, רמת גן. במסגרת פרויקט תמ"א 38 המבוצע בבניין זה, ייהרס הבניין בן שלוש קומות' ובמקומו יבנה בנין חדש בן שמונה קומות וקומת גג חלקית, הכולל 27 דירות.
לצורך הפרויקט ביקשה החברה היזמית לבנות מרתפי חניה, ואלה אושרו על-ידי הוועדה המקומית בדרך של הקלה.
אלא שלצד אישור מרתפי החניה, חייבה הוועדה המקומית את החברה היזמית בהיטל השבחה בסך 184.3 אלף שקל. החברה היזמית התנגדה לחיוב וטענה כי ההקלה שניתנה לה לצורך אישור מרתפי החניה חוסה תחת הפטור שניתן לפרויקטי תמ"א 38.
השמאית המכריעה אשר דנה בטענות הצדדים קבעה כי הפטור ניתן אך ורק על השבחה הנובעת מהרחבה או בנייה של דירות מגורים, והוא אינו חל על בניית מרתפי חניה, ולפיכך התירה את חיובה של החברה היזמית בהיטל השבחה.
החברה היזמית אשר חלקה על קביעת השמאית המכריעה הגישה ערר. החברה היזמית טענה כי אין מקום לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי חניה המשרתים דירות אשר אושרו במסגרת תמ"א 38, אף אם אושרה הקלה לצורך כך, וכי בניית החניות היא חלק בלתי נפרד מהדירות הנבנות במסגרת פרויקט תמ"א 38, ולכן אין להחריג את החניות מהפטור הניתן ממילא לדירות.
מנגד טענה הוועדה המקומית כי יש מקום לדחות את הערר, משום שההקלה לעניין מרתפי החניה היא אירוע השבחה, והוא איננו חלק מהפטור הניתן לבניית הדירות בפרויקטי תמ"א 38.
הוועדה המקומית הוסיפה וציינה כי הסוגיה הנדונה היא סוגיה רוחבית בקשר עם אישורם של פרויקטי תמ"א 38, והיא בעלת השלכות כבדות-משקל על הקופה הציבורית.
עוד טענה הוועדה המקומית, כי הגדרת "דירת מגורים" לפי חוק כוללת מחסן אך אינה כוללת חניה, וכי המחוקק נמנע מלתת לחניה פטור.
לאחר שבחנה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר לדחות את הערר. נקבע כי נקודת המוצא היא ש"הקלה" היא בבחינת אירוע משביח, המחויב בהיטל השבחה.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי הזכויות לבניית מרתפי החניה לא ניתנו לחברה היזמית מכוח תמ"א 38, ולכן יש מקום לחייב בהיטל השבחה, שכן הפטור חל אך על זכויות שניתנו במסגרת התמ"א, ואין מקום לפרשנות מרחיבה כמוצע על-ידי החברה היזמית.
הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית