גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם בעל זכות מזערית בקרקע יכול לגרום ליתר הבעלים לאבד אותה?

האומנם כל שותף בקרקע זכאי לדרוש פירוק שיתוף? 

 

קבלנים / צילום: שאטרסטוק
קבלנים / צילום: שאטרסטוק

לאחרונה ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, זאת לאחר שחברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע בלבד, הגישה תביעה לפרק את השיתוף בקרקע (ת"א 32354-02-17). זאת בזמן שרוב השותפים בקרקע כבר החלו לגבש עסקת קומבינציה עם חברת גינדי על מנת להקים מרכז מסחרי במקום. ביהמ"ש הדגיש כי אין רלוונטיות לעובדה ש"חצי חינם" הינה בעלת מיעוט זעיר בקרקע ואישר את בקשתה לפירוק שיתוף.

ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהרעיון הבסיסי שלפיו לכל שותף קיימת האוטונומיה לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, כמו גם העובדה שפירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס.

השאלה העולה מפסק הדין היא האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד אותה ולא ליהנות מפירותיה?

ייתכן שיש בכך מידה של חוסר צדק, שכן בעל זכות זניחה יכול "בקלות" יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן כי היא מסמלת עבורם ערך סנטימנטלי בעקבות ירושה שקיבלו לדוגמה. יתרה מכך, לעיתים, הדבר מביא את בעל הקרקע לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו.

נדגיש כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף. עם זאת, הפסיקה קבעה שבית המשפט רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף.

בהליך אחר (ת"א 64633-07-17 ברק אביב סאסי בע"מ), נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. מדובר היה במגרש הרשום כבית משותף, שבו החזיקו כמה בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור אשר קבעה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ומנגד, הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.

בית המשפט קבע, בין היתר בהסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". הוספת סעיף 14ח כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ותכלית התכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.

במקרה זה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות "חסרת תום הלב" של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים, נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.

עוד כתבות

רמפייג / צילום: אלביט מערכות

הידידה הקרובה של ישראל רוצה לקנות מאיתנו טילים חדשים

כהפקת לקחים מהמלחמה עם פקיסטן, ההודים מפנימים כי הם צריכים טילי אוויר־קרקע מדוייקים לטווחים רחוקים ● אייר לורה, שפיתחו במפעל מל"מ של התע"א ייעודי לפגיעה באתרי טילים, בסיסים צבאיים ומערכות הגנה אווירית, מבלי לסכן את הטייסים והמטוסים

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר

כשמנכ"ל משרד השיכון והבינוי מציע לרכוש דירות שנפגעו מהטילים האיראניים - למה הוא מתכוון

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בישר בכנס חיפה של מרכז הנדל"ן, כי נשקלת האפשרות שהמדינה תרכוש דירות שנהרסו במלחמה ● לגלובס נודע כי מטרת המהלך היא לספק מענה נקודתי לדיירים שדירתם נהרסה, ולא ירצו להצטרף להליך התחדשות עירונית בבניין שלהם ● יש לציין כי מהלך כזה טרם נעשה על ידי המדינה עד היום

חיילי מילואים בצפון / צילום: דובר צה''ל

שבוע לפני שנסגר: האוצר מבקש לעצור מכרז בקציר המיועד רק למילואימניקים

המכרז כולל 306 יחידות דיור שישווקו במתכונת "הרשמה והגרלה" – לנכי צה"ל ולחיילי מילואים פעילים בלבד ● באוצר טוענים כי שיווק של 100% מהדירות למילואימניקים ולנכי צה"ל אינו בסמכותה של רמ"י

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

עובדים בחברת הדפוס של לנדא מתנגדים למהלך עיכוב ההליכים

25 מהעובדים בחברת הדפוס של בני לנדא הגישו בקשת התנגדות לעיכוב ההליכים, שלטענתם ימנע מהם קבלת פיצויים מהביטוח הלאומי ● כמו כן, העובדים מתנגדים למינוי מנהלים לתהליך העיכוב - עורכי הדין של נושי החברה, וכן מתנגדים למעמד המשקיעים כנושים מובטחים

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

פי דידי. זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות / צילום: ap, Willy Sanjuan/Invision

משפט פי דידי: הראפר הורשע בשידול לזנות, אבל זוכה משאר האישומים נגדו

חבר המושבעים במשפט פי דידי המואשם בשורה של עבירות מין וסחר בבני אדם הגיע להחלטה בבית המשפט הפדרלי בניו יורק ● הראפר זוכה מסעיפי האישום החמורים נגדו, אבל הורשע בשני סעיפים של שידול לזנות - שעשויים להוביל ל-10 שנות מאסר כל אחד

הסכם ממון / אילוסטרציה: Shutterstock, Elnur

האם ניתן להגיש תביעת נזיקין כנגד בן או בת זוג שבגדו?

בני זוג רשאים לערוך ביניהם הסכם ממון שכולל ענישה כלכלית על בגידה ● בדרך כלל הסכם זה מתווסף על רקע ניסיון עגום קודם, שבו נחשף חוסר הנאמנות הזוגי של מי מהם ● כמסקנה מפסקי דין בנושא מהעבר, חשוב להגדיר מה ייחשב בעיני בני הזוג "כבגידה" המצדיקה את הפעלת הסנקציה הכלכלית

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

כריסטין לגארד, נשיאת ה־ECB / צילום: Associated Press, Michael Probst

התחזיות התבדו: האירו זינק מול הדולר, אך לאירופה יש כמה סיבות לדאוג

לפני חצי שנה ההערכות ניבאו דעיכה - אבל מאז האירו זינק ב־14% מול הדולר ושבר שיא של 4 שנים ● לצד שביעות הרצון בבנק המרכזי האירופי, גוברים הקולות המזהירים מפני פגיעה ביצוא וביציבות הכלכלית ● האם האירו בדרך להפוך למטבע רזרבה או שמדובר בשיא חולף?

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

מטוס של אייר אינדיה / צילום: Shutterstock

זו חברת התעופה שלא תשוב לפעול בישראל בחודשי הקיץ

אייר אינדיה, חברת התעופה היחידה שמפעילה טיסות ישירות להודו, האריכה את השהיית הטיסות לישראל ● החברה מוותרת על הקיץ בישראל - אלה היעדים דרכם תוכלו לטוס להודו

הבורסה בפריז, צרפת / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באירופה; יציבות בחוזים העתידיים בארה"ב לקראת דוח התעסוקה

הדאקס עולה ב-0.4% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

ראש ממשלת קטר, מוחמד בן עבד א-רחמאן א-ת'אני / צילום: Reuters, Murat Gok

דיווח: קטאר הורתה לבכירי חמאס בדוחה למסור את נשקיהם האישיים

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"