רחוב שער פלמר בעיר התחתית, חיפה / צילום: shutterstock
בספטמבר האחרון הוצגה בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר חיפה תוכנית "קמפוס הנמל" לאזור שבין רחוב העצמאות - העורק הראשי בעיר התחתית - לנמל חיפה, ובין בית דגון לתחנת הרכבת ההיסטורית בעיר. התווך הזה שבין הים והעיר עובר בשנים האחרונות מהפך משמעותי מרחובות מוזנחים למוקד פנאי ובילוי. עד לא מזמן קטע העיר הזה היה עבור רבים בבחינת מחוץ לתחום. החיפאים לא היו מעלים על דעתם להגיע הנה מרצונם ובזמנם החופשי. עכשיו לעומת זאת, נפתחו בתי קפה, מסעדות, קצת חנויות ומסתובבים צעירים וסטודנטים, ולא רק בשעות הערב.
התוכנית החדשה, שהוכנה על ידי האדריכל ברוך ברוך ביוזמת מהנדס העיר חיפה, נועדה להכניס לאזור עוד מגורים, לחבר אותו עם העיר ולפתוח אותה אל הים. התוכנית מתייחסת לשטח של כ-120 דונם ומחלקת את האזור לחמישה מתחמים. סך כל שטח תוספת הבנייה המוצעת הוא 155 אלף מ"ר וכולל 1,665 דירות , 40 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו-67 אלף מ"ר שטחי משרדים.
הבעיה המרכזית של התוכנית היא חזית הים, או ה־waterfront. כיום, מסילת הרכבת מתפקדת כמו חומה שחוצצת בין המבנים והמרחב המגונן של קמפוס הנמל, לבין שטח הנמל.
העירייה פועלת להעביר את הרכבת לתוך מנהרה לתת הקרקע. "הפתיחה האמיתית של העיר לים תגיע רק עם שיקוע הרכבת", אומר מהנדס העיר של חיפה אריאל וטרמן. אבל תוכנית הכפלת מסילות הרכבת (תת"ל 65) עוד לא אושרה, ולפי הצפי היא תתממש בין 2030 ל-2040 ותעלה מיליארדי שקלים.
מוסדות השכלה גבוהה במבנים הנטושים
עוד לפני שתשוקע המסילה, האזור בתהליכי שינוי. התערבות העירייה במתחם קמפוס הנמל התחילה כבר לפני כ-10 שנים. העירייה שכרה אז את שירותיו של האדריכל משה צור, ששיתף פעולה עם משרד אדריכלות הנוף ברקן-אלחייני, לצורך תכנון מחדש של המרחב הציבורי. עבודת הפיתוח כללה החלפת תשתיות, הצבת תאורה, ריצוף, גינון ונטיעת עצים והצבת ספסלים בצורת גל. אחד האמצעים שקידמו מאוד את התחדשות האזור היה הקמת מנהלת, שממוקמת בשטח המתחם ומטפלת בכל הסוגיות הקשורות לקשרי משקיעים וליזמים מול הרשות העירונית.
אחד האמצעים שנקטה העירייה כדי לייצר שינוי בתמהיל הדיירים במתחם היא עידודם של מוסדות אקדמיים להתיישב במבנים הנטושים במקום. בין היתר ממוקמים כאן היום שלוחה של המרכז האקדמי אונו במבנה ששימש בעבר כמבנה קירור, המכללה לעיצוב "תלתן" שוכנת במבנה ההיסטורי של בנק ברקליס (דיסקונט), ומחלקות של אוניברסיטת חיפה במבנה מס הכנסה.
העובדה שמדובר באזור בהתהוות מוסיפה לקסם של המקום. זו כבר לא חצר אחורית, אבל עדיין לא מתחם מפונפן, אופנתי מדי וצפוף. ממערב נשקפות אוניות ענק העוגנות בנמל ומהצד השני, חומת המבנים שתכנן הבריטי קליפורד הולידיי, שממסגרת את המתחם. בתווך, מבנים נמוכים יחסית, בגובה של 2-4 קומות, בסגנון בינלאומי/אקלקטי, לא כולם משופצים, שמאכלסים חברות הייטק, מכללות, בית מלון. בקומות הקרקע בתי קפה, קצת מסעדות וגלריות והמון אנשים צעירים.
וטרמן, המסייר איתי באזור התוכנית, נרגש ממה שקורה בקרבת הנמל ומשדר אופטימיות. לדבריו, "אנחנו משמרים את המרקם, א-ל-פריז והערים האירופאיות, תוך הקפדה על עירוב שימושים. מסחר בקומת הקרקע ותמהיל מעורב של משרדים ומגורים. אנשים יגורו פה וירדו למטה לשתות את הקפה. כמו בערים הכי קלאסיות שיש".
וטרמן רואה בתוכנית קמפוס הנמל המשך טבעי של ההשקעה בשיקום הפיזי של האזור: "התוכנית היא קריטית. הוודאות התכנונית תביא את היזמים. ברגע שיש תוכנית מפורטת ומאושרת, לעומת תוכנית מתארית, אז היזם בא והוא יודע שהוא יכול להוציא היתר". הוא מסביר שיש באזור קמפוס הנמל לא מעט שטחים ריקים, שיש להם פוטנציאל בנייה משמעותי: "אנחנו פה עם infill (מובלעות ריקות שניתן לבנות בהן - ג.נ) - מטורף. הוודאות תיתן פה זירוז לפרויקט".
גם אזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע
יוסף סיונוב, הבעלים של הומלנד בית ממכר נכסים, התחיל את פעילותו העסקית בתל אביב ב-1996. לפני כמה שנים פתח נציגות גם בעיר התחתית בחיפה, והוא פועל גם באמצעות חברה יזמית שהקים ב-2012 בשם "יוסף ואחיו" שבונה כעת את מגדל המגורים ברחוב אחד העם ועוד פרויקטים בעיר התחתית, בוואדי סאליב, בשוק תלפיות, בהדר ואף במושבה הגרמנית. מהדמיות הפרויקטים המופיעות באתר האינטרנט של החברה ניתן ללמוד שסיונוב מביא לחיפה אדריכלות ברמה גבוהה בהרבה ממה שרואים כאן בדרך כלל, יצירות של אדריכלים תל אביבים כמו גידי בר אוריין או רמי גיל, שמשתף פעולה עם החיפאי פרופסור גבי שורץ.
סיונוב מספר שכמשקיע ותיק הוא למד שאזור חלש יכול להתרומם ולהפתיע: "חיפשתי מקום שהוא כמו דרום תל אביב אבל בווליום גדול. עיר גדולה, עם ראש עיר שיש לו עניין לעודד יזמים, כשהתחלתי להסתובב בחיפה, עוד ב-2008, העיר הייתה במשבר. היה ברור גם שיונה יהב חיפש ספינת דגל בדמות קמפוס הנמל והוא שם את כל יהבו בעיר התחתית. אני התחלתי לקנות בניינים ב-2012".
ואיך המחירים?
"מחיר מ"ר מגורים בבניינים חדשים מגיע ל-20 אלף שקל. לפני עשר שנים מ"ר עלה 2,000 שקל".
ומסחר?
"במקומות איכותיים מ"ר יכול להגיע ל-16 אלף שקל, ולפני 10 שנים לא היה מסחר בכלל. המחירים התחילו לעלות וזה לא שמאוד מטופח כאן. Wework הגיעו לכאן, נפתחו מסעדות על ידי תל אביבים, כולם כבר מבינים שהאזור הזה רץ קדימה חזק".
כרגע עוברת כאן הרכבת, אין מקומות חניה, עדיין לא ממש מטופח. מה הכיוון של העיר התחתית וקמפוס הנמל בפרט?
"איך אתה חושב נולד רחוב רוטשילד בתל אביב? הרי לא מיד הגיעו משפחות הייטקיסטיות. באו חבר'ה צעירים, הם קנו דירה, נשארו שם, התרגלו לאזור וככה אזור מתפתח. כרגע יש ביקוש גדול לדירות בעיר התחתית. אין מספיק פרויקטים למגורים".
מצד שני, לסיונוב יש גם ביקורת: "אזור לא יכול להתבסס רק על ברים ומסעדות, כמו שקורה עכשיו בעיר התחתית. האזור חייב להתחיל לתפקד כמו מקומות אחרים בעיר. אנחנו צריכים כאן גני ילדים, בתי ספר, שטחים ירוקים. אלה הדברים שיגרמו לאנשים לרצות לגור באזור הזה".
מחירי שכה"ד מתחילים לעקוף את הכרמל
האדריכלים דרור אבירם ומיכל קוצ'יק עשו לפני כמה שנים מהפך בקריירה שלהם כשהחלו לעסוק גם בהשקעות נדל"ן. אבירם: "ב-2006 התחלנו ללמוד את התחום. באנו מאפס הבנה. תוך כדי לימוד, שכלל הכרה וניתוח של עסקאות בתל אביב, נפלה לידינו במקרה עסקה בחיפה".
לא חששתם להשקיע בעיר כחיפה?
"אנחנו באים מרקע של שימור. לא הבנו איך יכול להיות שיש בניינים כל כך מדהימים במחירים כל כך נמוכים. השקענו המון זמן בלימוד. בהתחלה לעגו לנו, כי היינו די ראשונים, אבל אמרנו לעצמנו שנהמר לטווח ארוך. בדקה ה-89, דקה לפני שראש העיר הכריז על פרויקט קמפוס הנמל, הצלחנו לשים יד על נכס ראשון שהיה חורבה סגורה בבלוקים. כשהמשפחה החיפאית שלי שמעה שאני רוצה להשקיע כאן הם חשבו שהשתגעתי".
לאן הולך שיקום העיר התחתית?
"כל הזמן מתקשרים אלי אנשים שמחפשים כאן דירות. הביקוש הכי גדול פה הוא למגורים. אני לא מדבר על סטודנטים, אלא על אנשים שסיימו את הלימודים. מחירי שכר הדירה מתחילים לעקוף את הכרמל. ברגע שמסילת הרכבת תשוקע חיפה תיראה אחרת לגמרי".
הביקורת: התוכנית לא מביאה בשורה אמיתית
ד"ר יריב שגיא, מומחה למדיניות ציבורית, סבור שהתוכנית המקודמת עתה בעייתית מאוד. לדבריו, "הייתה לי ציפייה שהתוכנית הזאת תביא בשורה. להוסיף קומות, להזיז חלונות ולהוסיף מגדל חניה אלה דברים שדובר עליהם גם קודם. התוכנית שהוצגה בחודש ספטמבר למועצת העיר, אין בה בשורה - יש בה הסדרה ביורוקרטית של שימושים. הייתי מצפה שראשת העיר עינת קליש-רותם תתמקד בפתיחת העיר לים. דבר נוסף הוא ההתעלמות מהאזורים המשיקים. אי אפשר לתכנן אזורי מגורים כש-60 מטר משם עוברת מסילת ברזל שמובילה חומרים מסוכנים ויש קרינה אלקטרומגנטית בשיעור לא ברור. זה בטח לא יהיה סימפטי לגור שם".