סופה של תמ"א 38 / צילומים: איל יצהר, shutterstock, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
בשבוע שעבר החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בשלוש שנים בלבד - עד אוקטובר 2022 - ולא בחמש שנים כפי שמתיר לה החוק. ההחלטה התקבלה לאחר שבתקופה האחרונה הכריזו במינהל התכנון על סופה הקרב של התוכנית. אלא שההחלטה שהתקבלה בסופו של דבר כוללת גם מקרים חריגים ולא בהכרח מהווה את המילה האחרונה בדיון. "גלובס" עונה על השאלות העולות מהחלטת הוועדה.
האם המועצה הארצית קבעה שתמ"א 38 מבוטלת?
לא. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה את המלצות ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) וקבעה כי תמ"א 38 לא תחודש לחמש שנים נוספות. עוד קבעה המועצה הארצית שתמ"א 38 תמשיך להיות תקפה עד ה-1 באוקטובר 2022. החל מתאריך זה תמ"א 38 לא תהיה תקפה עוד, וחיזוק מבנים יוכל להיעשות במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע) ולא במסגרת תוכנית מתאר ארצית (תמ"א).
מה המשמעות לבעלי דירות? האם מי שלא התחיל לקדם פרויקט עד היום פספס את ההזדמנות?
ברמה העקרונית, עד 1 באוקטובר 2022 אין כל שינוי בתמ"א 38. בעלי דירות או ועדי בתים שירצו לקדם פרויקט בבניין שלהם יכולים להמשיך ולעשות זאת. בפועל, לא מן הנמנע שגם הקבלנים וגם הוועדות המקומיות ישנו מעתה גישה כלפי הפרויקטים וייתכן ויעדיפו לקדם פרויקטים מסובכים פחות או להימנע מתהליכים שלוקחים זמן ממושך. המשמעות היא שגם בעלי הדירות וגם הקבלנים יצטרכו להיות הרבה יותר זריזים בתהליכי ההסכמה ובגיבוש הפרויקט עד שלב הגשת הבקשה להיתר בנייה.
האם בתחילת אוקטובר 2022 כל פרויקטי תמ"א 38 יעצרו. לא משנה באיזה שלב הם?
המועצה הארצית קבעה כי כל פרויקט שיגיש בקשה להיתר בנייה עד 1 באוקטובר 2022 יוכל להמשיך להתקדם הלאה. המשמעות היא שפרויקטים במסגרת תמ"א 38 ימשיכו ללוות אותנו עוד שנים ארוכות גם אחרי המועד שנקבע. עם זאת, פרויקט שלא תוגש לגביו בקשה להיתר בנייה עד אוקטובר 2022 לא יוכל להתקדם באותו המסלול בהמשך. פרשנות למונח 'הגשת בקשה להיתר' תנותח ותובהר בהמשך הדרך כאשר הקבלנים מצידם ביקשו לקבוע כי המועד הקובע יהיה הגשת בקשה לתיק מידע מהרשות המקומית ולא בקשה מלאה להיתר. סוגיה זו נותרה פתוחה ועוד תעסיק את המשפטנים גם בהמשך.
האם החלטת המועצה הארצית היא סופית או שנדרש אישור נוסף?
אין צורך באישור נוסף. ההחלטה מבוססת על סעיף 29 בתמ"א 38 שקבע כי כל חמש שנים על המועצה הארצית לאשר את תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. במאי 2020 יסתיימו חמש השנים של תמ"א 38 וההחלטה של המועצה הארצית היא הארכה חלקית עד תחילת אוקטובר 2022 ולא עד מאי 2025 כפי שהיה צריך להיות במקור.
האם במקרים מסוימים תמ"א 38 יכולה להמשיך למרות ההחלטה?
כן. ראשית, כמו שהמועצה הארצית התכנסה כעת והחליטה לקצוב את זמנה של התוכנית, היא תוכל להתכנס שוב בהמשך הדרך ולקבל החלטה אחרת בעניין. במקביל, רשות מקומית שתבחר לקדם תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית בתחומה או תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 תוכל להמשיך וליישם את תמ"א 38 כפי שהיא היום עד תום התקופה המקורית - מאי 2025.
מה צריכה רשות מקומית לעשות כדי להמשיך את תמ"א 38 בתחומה עד 2025?
לפי ההחלטה, רשות מקומית שתרצה להאריך את אפשרות יישום תמ"א 38 בשטחה צריכה לקיים את כל התנאים הבאים: לקבל החלטה על המשך יישום תמ"א 38 עד מאי 2025 ולאשר אותה ברשות המקומית עד תאריך 1 במאי 2022; להכין תוכנית מתאר כוללנית או תוכנית מתאר להתחדשות עירונית החלה על חלק משמעותי ביישוב או על שכונה שלמה אחת לפחות, או תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38, ולהגיש את אחת התוכנית האמורות לאישור מוסד תכנון רלוונטי עד 1 במאי 2022.אם הוגשה תוכנית רק על חלק מהעיר, התמ"א תמשיך לחול רק על אותו חלק ולא על כל שטח העיר.
איזו תוכנית תהיה תקפה ביום שאחרי אוקטובר 2022?
לאחר סיום התוקף של תמ"א 38, אישור לחיזוק מבנה יוכל להתקבל דרך תוכנית בניין עיר (תב"ע). ההתייחסות למרחב התכנון הסמוך למבנה מחייבת חקיקה חדשה - תיקון בחוק התכנון והבנייה. כדי להתחיל ולקדם את החקיקה החדשה צריכה קודם כול לקום ממשלה, והפעילות של ועדות הכנסת צריכה לחזור לסדרה. במינהל התכנון מדברים על קידום תיקון החקיקה בהקדם האפשרי.
האם ההחלטה של המועצה הארצית מתייחסת גם לפרויקטים של פינוי-בינוי או רק לתמ"א 38?
ההחלטה של המועצה הארצית מתייחסת לתמ"א 38 בלבד בשני המסלולים הקיימים (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2). פרויקט פינוי-בינוי לפי חוק פינוי-בינוי, ממשיך ללא שינוי.
הכותב הוא לשעבר כתב נדל"ן ב"גלובס". היום הוא מנהל פרויקטי תוכן במחלקת פיתוח תוכן ב"גלובס"