פקקים בנתיבי איילון / צילום: תמר מצפי
ככל שהפקקים בכניסה לתל אביב הולכים ומתארכים, בזכות נתיבי הקארפול המובילים לעיר או למרות הנתיבים הללו, הנגישות אל מרכזי התעסוקה בגוש דן הופכת לנושא מרכזי בחייהם של האזרחים - וגם בקרב בעלי הנכסים המושכרים לתעסוקה. תקני החניה החדשים המצומצמים מגדילים עוד יותר את הבעיה, ובמקביל המדינה לא מספקת שום מענה רציני בצורה של שיפורים גדולים בתחבורה הציבורית.
"המצב הזה, שבו אנשים נוסעים לעבודה שעתיים-שעתיים וחצי, לא יימשך לנצח, ואנחנו רואים כבר ניצנים לשינויים בשוק הזה", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. בתקופה האחרונה ערך בוריס דנילביץ, יועץ בחברה, בדיקה שניסתה לבחון את עתיד שוק המשרדים באזור תל אביב, והגיע למסקנה שלאט לאט נרשמים שינויים בסוגי המשרדים הממוקמים.
במבט שטחי הדברים נראים סטטיים: מטרופולין תל אביב מוביל בהיצע שטחי המשרדים ולמעשה, כ-60% מכלל שטחי המשרדים המוקמים בארץ, נמצאים במרכז.
אלא שחברות רבות כבר הודיעו שהן מעבירות את משרדיהן מתל אביב וחלקן כבר החלו לעשות זאת. כך, בנק לאומי החל בתהליך מעבר ללוד, בנק דיסקונט יעבור לראשון לציון, בנק מזרחי טפחות יעבור ללוד וקבוצת בזק תעבור לחולון. גם המדינה רוצה לחסוך עלויות: שידורי הטלוויזיה של תאגיד השידור נעשים ממודיעין, ובית הדין האזורי לעבודה עובר מת"א לבת ים.
מתוך 10 הערים המובילות בשטחי המשרדים, שבע נמצאות במרכז. אולם בשנים האחרונות הצטרפו לרשימת הצמרת מקומות כמו חולון, שבה עזריאלי מקימה פארק משרדים גדול, רעננה עם פארק ההייטק אתגרים, ובני ברק עם מתחם ה-BBC.
שטחי המשרדים לחברות הייטק, שהם החלק הצומח במהירות הגדולה בשוק, מרוכזים בכמה מוקדים במטרופולין תל אביב: בהרצליה פיתוח, ובקריית אתגרים ברעננה בצפון המטרופולין; אזור מגדלי עזריאלי בלב המטרופולין; ופארק ת.מ.ר ברחובות ופארק ויצמן בנס ציונה בדרום המטרופולין.
באחרונה נרשמו ניצנים של תחילת פעילות הייטק גם בפארק עזריאלי בחולון. עד לא מזמן עברו לשם בעיקר חברות שהזדקקו לשטחים גדולים ורצו להוזיל עלויות, כמו עמידר וחברת כביש חוצה ישראל וחברת שירותי המחשוב טלדור.
מצפון יותר נמצאת נתניה, ואולם אזור התעשייה החדש שם לא הצליח להפוך למוקד רציני. בן שחר מסביר, כי הוא מרוחק מעט, וכי חזיתות הרחובות משעממות ולא מצליחות להתמודד עם הרצליה פיתוח או רמת החייל למשל.
עמוד שדרה לאורך נתיבי איילון
האם השינויים הללו מבשרים על מגמה חדשה? בצ'מנסקי בן שחר סבורים שכן, ושהמניע העיקרי לשינוי הוא קשיי התחבורה בדרך לתל אביב, ומחירי הדירות. "משקי הבית בוחרים את מקומות המגורים שלהם לפי קירבה למקומות עבודה ואיכות חינוך. אנחנו רואים לאחרונה תופעה של בעלי משפחות שגרים מחוץ לתל אביב, שהמצוקה של הנסיעה לעבודה שמחייבת אותם להיות כל יום שלוש-ארבע שעות בכביש, מייצרת מצב שהם לא יחפשו יותר עבודה בתל אביב. זה בזבוז זמן שלא על חשבון העבודה, אלא על חשבון הזמן עם המשפחה והילדים", אומר בן שחר.
התוצאה: מי שעובר להתגורר מדרום לתל אביב, מחפש לעצמו מקומות עבודה בחלק הדרומי של המטרופולין: בחולון, בראשון לציון, ברחובות; ומי שעובר להתגורר צפונית לתל אביב מסתכל על מוקדי התעסוקה בהרצליה פיתוח, רעננה, כפר סבא.
במקביל, גם החברות עוברות שינויים בשיקול הדעת שלהן בקביעת מיקומי המשרדים שלהם, וגם כאן למחירים ולפקקים יש חלק חשוב: מדוח חברת הניהול נת"מ עולה, כי מחיר שכירת מ"ר במגדל משרדים "קלאס A" בתל אביב מגיע לממוצע של 110 שקל (באזור רוטשילד הוא ממריא אף ל-130 שקל למ"ר), לעומת 94 שקל בהרצליה פיתוח ו-60-75 שקל בערים אחרות במטרופולין (חולון, נס ציונה, מודיעין, רחובות, רעננה, פתח תקווה, כפר סבא, הוד השרון ובני ברק). כשמוסיפים עלויות של מחירי חניה בחניוני המבנים ודמי ניהול, פערי המחירים גדולים אף יותר.
כדי לשלם כל כך הרבה על משרד, להיתקל בקשיים גדלים והולכים להגיע אליו, ובתלונות מצד לקוחות, שהמקום בלתי נגיש - צריך סיבות מיוחדות והתוצאה: מי שלא חייב להיות בתל אביב - לא נשאר בתל אביב.
לא שתל אביב סובלת ממחסור בביקושים, להיפך - שיעורי התפוסה של מגדלי המשרדים בעיר קרובים מאוד ל-100%. ואולם טיפוסי העסקים שמתמקמים בה, משתנים. לפי בן שחר, מדובר בעיקר בחברות הייטק שמעסיקות צעירים שרוצים להתגורר בתל אביב, ובפירמות שהמיתוג שלהן מחייב את הימצאותן בעיר: למשל פירמות עורכי דין וראיית חשבון גדולות.
"הבנקים עשו לעצמם את החישוב והם עוזבים, ואני מעריך שעוד פעילויות יעזבו", אומר בן שחר.
אבל לאן? ואילו מקומות יפרחו בשנים הקרובות? הנוסחה פשוטה: מקומות לצידי מחלפים ותחנות רכבת, ולאורך ציר האיילון, שלמרות הפקקים - ובזכות תחנות הרכבת שלכל אורכו - יהפוך למעין עמוד שדרה עסקי מראשון לציון בדרום, ועד לגלילות בצפון.
"הנקודה המרכזית בישראל היא עזריאלי והיא תוסיף להתקיים. מי שנמצא שם הם כאלה שיכולים וצריכים לשלם מחירים גבוהים, כדי להימצא במרכז העניינים", אומר בן שחר. "לאור מצוקת התחבורה והעדפות מיקום של הפירמות אנחנו מזהים שהביקושים יוסטו מהאמצע גם לכיוון השוליים של המרכז: למחלף גלילות; ולמחלף קסם שמקשר בין כביש 6 וכביש 5, משום שהוא יחובר גם למערך הרכבות. ככל שנתרחק מהצומת ומהתחנה - הביקושים יקטנו", אומר בן שחר.
"בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים"
ומה עם מקומות קיימים? "מתחם הבורסה והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) של גבעתיים יהיו תמיד מוקד נוסף; תחנת רכבת מרכז תהפוך גם כן למקום כזה. לעומת זאת בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים. תמיד תהיה בהם פעילות של משרדים, אבל משרדים מסוג אחר ועוצמה אחרת, מהמקובל בתל אביב, מה שבא לידי ביטוי גם במחירי שכירות.
"בבני ברק אין הייטק וגם לא יהיה. יהיו שם משרדים גדולים שלא זקוקים לקירבה מידית ללקוחות או שלא צריכים שיראו אותם; דרומה מעזריאלי יש סיכוי שתחנת ההגנה תהיה תמונת המראה של הבורסה; כמו כן האזור שסביב מתחם האלף (שבנק דיסקונט אמור לעבור אליו) ותחנת הרכבת משה דיין, ייהנה מביקושים הולכים וגדלים".
פועל יוצא של זה, הוא גם שינוי בחתך המועסקים במקומות השונים - משרדי תל אביב יתאפיינו יותר בדיירים מבוגרים ומבוססים יותר לצד צעירים שוכרי דירות, ואילו מועסקי מעמד הביניים יתמקמו באזורי התעסוקה שבשולי מטרופולין תל אביב.
המפתח למימוש המודל, תלוי במידה רבה בהתקדמות הפרויקטים התחבורתיים. ב-2019 המצב אינו נראה מעודד.