גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תל אביב כבר לא במרכז? לעובדים נמאס להשתרך בפקקים, והחברות מתחילות לחפש אלטרנטיבות בערים אחרות

העומסים בכניסה לגוש דן מביאים עובדים רבים לחפש עבודה שקרובה יותר למקום מגוריהם • בדיקה שערכה חברת צ'מנסקי בן שחר מראה כי חברות כבר מתחילות לחפש אלטרנטיבות למשרדים בת"א, ולא רק בגלל המחיר

פקקים בנתיבי איילון / צילום: תמר מצפי
פקקים בנתיבי איילון / צילום: תמר מצפי

ככל שהפקקים בכניסה לתל אביב הולכים ומתארכים, בזכות נתיבי הקארפול המובילים לעיר או למרות הנתיבים הללו, הנגישות אל מרכזי התעסוקה בגוש דן הופכת לנושא מרכזי בחייהם של האזרחים - וגם בקרב בעלי הנכסים המושכרים לתעסוקה. תקני החניה החדשים המצומצמים מגדילים עוד יותר את הבעיה, ובמקביל המדינה לא מספקת שום מענה רציני בצורה של שיפורים גדולים בתחבורה הציבורית.

"המצב הזה, שבו אנשים נוסעים לעבודה שעתיים-שעתיים וחצי, לא יימשך לנצח, ואנחנו רואים כבר ניצנים לשינויים בשוק הזה", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. בתקופה האחרונה ערך בוריס דנילביץ, יועץ בחברה, בדיקה שניסתה לבחון את עתיד שוק המשרדים באזור תל אביב, והגיע למסקנה שלאט לאט נרשמים שינויים בסוגי המשרדים הממוקמים.

תמיר בן שחר ממשרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר/ צילום: ארז בן שחר

במבט שטחי הדברים נראים סטטיים: מטרופולין תל אביב מוביל בהיצע שטחי המשרדים ולמעשה, כ-60% מכלל שטחי המשרדים המוקמים בארץ, נמצאים במרכז.

עשר הערים עם שטחי המסחר הרבים ביותר

אלא שחברות רבות כבר הודיעו שהן מעבירות את משרדיהן מתל אביב וחלקן כבר החלו לעשות זאת. כך, בנק לאומי החל בתהליך מעבר ללוד, בנק דיסקונט יעבור לראשון לציון, בנק מזרחי טפחות יעבור ללוד וקבוצת בזק תעבור לחולון. גם המדינה רוצה לחסוך עלויות: שידורי הטלוויזיה של תאגיד השידור נעשים ממודיעין, ובית הדין האזורי לעבודה עובר מת"א לבת ים.

מתוך 10 הערים המובילות בשטחי המשרדים, שבע נמצאות במרכז. אולם בשנים האחרונות הצטרפו לרשימת הצמרת מקומות כמו חולון, שבה עזריאלי מקימה פארק משרדים גדול, רעננה עם פארק ההייטק אתגרים, ובני ברק עם מתחם ה-BBC.

שטחי המשרדים לחברות הייטק, שהם החלק הצומח במהירות הגדולה בשוק, מרוכזים בכמה מוקדים במטרופולין תל אביב: בהרצליה פיתוח, ובקריית אתגרים ברעננה בצפון המטרופולין; אזור מגדלי עזריאלי בלב המטרופולין; ופארק ת.מ.ר ברחובות ופארק ויצמן בנס ציונה בדרום המטרופולין.

באחרונה נרשמו ניצנים של תחילת פעילות הייטק גם בפארק עזריאלי בחולון. עד לא מזמן עברו לשם בעיקר חברות שהזדקקו לשטחים גדולים ורצו להוזיל עלויות, כמו עמידר וחברת כביש חוצה ישראל וחברת שירותי המחשוב טלדור.

מצפון יותר נמצאת נתניה, ואולם אזור התעשייה החדש שם לא הצליח להפוך למוקד רציני. בן שחר מסביר, כי הוא מרוחק מעט, וכי חזיתות הרחובות משעממות ולא מצליחות להתמודד עם הרצליה פיתוח או רמת החייל למשל.

עמוד שדרה לאורך נתיבי איילון

האם השינויים הללו מבשרים על מגמה חדשה? בצ'מנסקי בן שחר סבורים שכן, ושהמניע העיקרי לשינוי הוא קשיי התחבורה בדרך לתל אביב, ומחירי הדירות. "משקי הבית בוחרים את מקומות המגורים שלהם לפי קירבה למקומות עבודה ואיכות חינוך. אנחנו רואים לאחרונה תופעה של בעלי משפחות שגרים מחוץ לתל אביב, שהמצוקה של הנסיעה לעבודה שמחייבת אותם להיות כל יום שלוש-ארבע שעות בכביש, מייצרת מצב שהם לא יחפשו יותר עבודה בתל אביב. זה בזבוז זמן שלא על חשבון העבודה, אלא על חשבון הזמן עם המשפחה והילדים", אומר בן שחר.

התוצאה: מי שעובר להתגורר מדרום לתל אביב, מחפש לעצמו מקומות עבודה בחלק הדרומי של המטרופולין: בחולון, בראשון לציון, ברחובות; ומי שעובר להתגורר צפונית לתל אביב מסתכל על מוקדי התעסוקה בהרצליה פיתוח, רעננה, כפר סבא.

במקביל, גם החברות עוברות שינויים בשיקול הדעת שלהן בקביעת מיקומי המשרדים שלהם, וגם כאן למחירים ולפקקים יש חלק חשוב: מדוח חברת הניהול נת"מ עולה, כי מחיר שכירת מ"ר במגדל משרדים "קלאס A" בתל אביב מגיע לממוצע של 110 שקל (באזור רוטשילד הוא ממריא אף ל-130 שקל למ"ר), לעומת 94 שקל בהרצליה פיתוח ו-60-75 שקל בערים אחרות במטרופולין (חולון, נס ציונה, מודיעין, רחובות, רעננה, פתח תקווה, כפר סבא, הוד השרון ובני ברק). כשמוסיפים עלויות של מחירי חניה בחניוני המבנים ודמי ניהול, פערי המחירים גדולים אף יותר.

כדי לשלם כל כך הרבה על משרד, להיתקל בקשיים גדלים והולכים להגיע אליו, ובתלונות מצד לקוחות, שהמקום בלתי נגיש - צריך סיבות מיוחדות והתוצאה: מי שלא חייב להיות בתל אביב - לא נשאר בתל אביב.
לא שתל אביב סובלת ממחסור בביקושים, להיפך - שיעורי התפוסה של מגדלי המשרדים בעיר קרובים מאוד ל-100%. ואולם טיפוסי העסקים שמתמקמים בה, משתנים. לפי בן שחר, מדובר בעיקר בחברות הייטק שמעסיקות צעירים שרוצים להתגורר בתל אביב, ובפירמות שהמיתוג שלהן מחייב את הימצאותן בעיר: למשל פירמות עורכי דין וראיית חשבון גדולות.

"הבנקים עשו לעצמם את החישוב והם עוזבים, ואני מעריך שעוד פעילויות יעזבו", אומר בן שחר.

אבל לאן? ואילו מקומות יפרחו בשנים הקרובות? הנוסחה פשוטה: מקומות לצידי מחלפים ותחנות רכבת, ולאורך ציר האיילון, שלמרות הפקקים - ובזכות תחנות הרכבת שלכל אורכו - יהפוך למעין עמוד שדרה עסקי מראשון לציון בדרום, ועד לגלילות בצפון.

"הנקודה המרכזית בישראל היא עזריאלי והיא תוסיף להתקיים. מי שנמצא שם הם כאלה שיכולים וצריכים לשלם מחירים גבוהים, כדי להימצא במרכז העניינים", אומר בן שחר. "לאור מצוקת התחבורה והעדפות מיקום של הפירמות אנחנו מזהים שהביקושים יוסטו מהאמצע גם לכיוון השוליים של המרכז: למחלף גלילות; ולמחלף קסם שמקשר בין כביש 6 וכביש 5, משום שהוא יחובר גם למערך הרכבות. ככל שנתרחק מהצומת ומהתחנה - הביקושים יקטנו", אומר בן שחר.

"בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים"

ומה עם מקומות קיימים? "מתחם הבורסה והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) של גבעתיים יהיו תמיד מוקד נוסף; תחנת רכבת מרכז תהפוך גם כן למקום כזה. לעומת זאת בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים. תמיד תהיה בהם פעילות של משרדים, אבל משרדים מסוג אחר ועוצמה אחרת, מהמקובל בתל אביב, מה שבא לידי ביטוי גם במחירי שכירות.

"בבני ברק אין הייטק וגם לא יהיה. יהיו שם משרדים גדולים שלא זקוקים לקירבה מידית ללקוחות או שלא צריכים שיראו אותם; דרומה מעזריאלי יש סיכוי שתחנת ההגנה תהיה תמונת המראה של הבורסה; כמו כן האזור שסביב מתחם האלף (שבנק דיסקונט אמור לעבור אליו) ותחנת הרכבת משה דיין, ייהנה מביקושים הולכים וגדלים".

פועל יוצא של זה, הוא גם שינוי בחתך המועסקים במקומות השונים - משרדי תל אביב יתאפיינו יותר בדיירים מבוגרים ומבוססים יותר לצד צעירים שוכרי דירות, ואילו מועסקי מעמד הביניים יתמקמו באזורי התעסוקה שבשולי מטרופולין תל אביב.

המפתח למימוש המודל, תלוי במידה רבה בהתקדמות הפרויקטים התחבורתיים. ב-2019 המצב אינו נראה מעודד. 

עוד כתבות

ג'רום פאואל בנאום הערב אחרי החלטת הריבית / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

בעזרת הפד? בשלושת החודשים מאז שהחל לקנות שטרי אוצר, מדד 500 S&P טיפס ב-11%

האם אלון מאסק מטסלה, שמנייתה הכפילה את עצמה בתוך רבעון, צריך לשלוח פרחים לפדרל ריזרב? לא בטוח בכלל ● אז מה גרם לזינוק בשוק המניות?

הארי ומייגן. / צילום: רויטרס

בעקבות פרישתם: הארי ומייגן יאבדו את התארים המלכותיים שלהם

הזוג, שהחליט בצעד דרמטי לוותר על חלק מתפקידיהם המלכותיים, כבר לא ישאו בתארים הדוכס והדוכסית מסאסקס ● הארמון הודיע שהם גם לא יקבלו עוד מימון ציבורי וכי עליהם להשיב כספים שקיבלו לשיפוץ ביתם

דיוני הוועדה המסדרת בראשות ח"כ אבי ניסנקורן / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

הגשת הרשימות ודיוני חסינות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

באיזה מקום גדי יברקן, איזה אותיות יופיעו על הפתק של האיחוד בשמאל וכמה חברים יש בוועדת הכנסת? 10 שאלות מהסיפורים הפוליטיים של השבוע

הכרזת סל התרופות / צילום: משרד הבריאות, יח"צ

גם בלי ממשלה: אילו תרופות נכנסו לסל התרופות ואילו נשארו בחוץ?

ועדת סל התרופות הכריעה היום אילו תרופות חדשות יכנסו לסל התרופות במימון של 500 מיליון שקל שהתווספו לסל

טריקים חדשים שמפילים תיירים רבים בפח / צילום: שאטרסטוק

דירת נופש שנעלמה וגניבת פרטי אשראי עם מוט סלפי: הטריקים החדשים להונאת תיירים

שיטות הרמאות החדשות להפיל תיירים בפח משתכללות כל הזמן. אז למה אנחנו צריכים להיזהר מאנשים שמצלמים סלפי לידינו ולמה לפעמים צריך להיזהר גם משוטרים

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים

שדרות בפארק / הדמיה: סטודיו אנטון ברונשטיין, יח"צ

אור ירוק לבניית שכונה בת למעלה מאלף דירות בצפון שדרות

ארבע שנים אחרי שאושרה תוכנית לבניית שכונה חדשה בת למעלה מ-1,000 דירות בצפון העיר, חתמה הוועדה המקומית על מתן היתרי בנייה למאות דירות ● "ראש העירייה: "למרות שגרת חירום של 20 שנה העיר מתפתחת"

פופאי חוטף תרד / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

המלחמה הגדולה של הטבע על מקורות ברזל

פרופ' יואב קבנצ'יק, נשיא האגודה הבינלאומית לחקר מחלות ברזל, מסביר כיצד הבדלים בין סוגי ברזל ואופני הצריכה שלו משפיעים על הבריאות וטוען שלמרות השיח על רפואה מונעת, רופאים עדיין לא יודעים מספיק על השפעות התזונה

יצחק כהן / צילום: איל יצהר, גלובס

סגן שר האוצר מוותר על המינוי לשר השיכון: "לא רציתי שמינויי יהיה על חשבון פיטוריה של השרה שאשא ביטון"

סגן שר האוצר יצחק כהן מש"ס הודיע שהוא מוותר על התפקיד בשל הבעייתיות שנוצרה עם העברת שאשא ביטון לתפקיד שרת הרווחה ● פסיקת בג"ץ מלפני כשבועיים קבעה שאין לעשות סבבים פנים ממשלתיים בתקופת מעבר וכי ניתן למנות שרים רק מתפקידי שרים שעזבו באופן מוחלט

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

טסלה 3. / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הרשויות בארה"ב יבדקו את רכבי טסלה בשל האצה לא רצויה

מנהל הבטיחות בכבישים בארה"ב מסר כי יבדוק 127 תלונות שהוגשו לאחרונה המבקשות לחקור אי סדרים הנוגעים להאצה לא רצויה של חלק מדגמי הרכב החשמלי ● הדוח שהוגש כולל דיווחים על 110 תאונות שגרמו לפציעות של 52 אנשים

סלמנדרות בתל דן / צילום: יותם יעקבסון

סלמנדרות נופלות מהשמיים: מטיילים אחרי הדו-חיים

לא רק פטריות צצות אחרי הגשם, גם סלמנדרות ● יותם יעקבסון ובנו הצטיידו במגפיים, מעילים ומטריות ויצאו לחפש את הדו-חי המקסים בתל דן, מעוז הסלמנדרות הגדול

כנס G7 בקנדה, 2018 / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

"האויב הכי גדול של ארצות הברית": החזיתות והעימותים של טראמפ מול האיחוד האירופי

העוינות הכלכלית שצמחה בין ארה"ב לאירופה בתקופת טראמפ מתרחבת גם לאזורים הביטחוניים והפוליטיים ● אירופה, מצדה, בעיקר מחכה ש"תופעת טראמפ" תעבור ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

דונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: Carlos Barria, רויטרס

"גלובס" במסע לסיקור הבחירות בארצות הברית

כדי לראות את הנעשה במראה עיניים ולחוש במגע ידיים, כתבת "גלובס" טל שניידר תמריא לארה"ב ותדווח היישר מהשטח

דצ'יה דאסטר / צילום: יח"צ

דאצ'יה דאסטר עדיין מציעה תמורה רצינית לכסף ללקוחות לא מפונקים

ב-120 אלף הדאסטר הוותיקה מקבלת מנוע טורבו-בנזין חזק וסופר-מודרני עם שורשים של מרצדס

 

 

מריה סאלח מחאמיד

האמנית מרובת הזהויות ש"רוצה שיראו את אום אל-פחם אחרת"

תאונת הדרכים הקטלנית, החיים שתרמה לנער אלמוני, מצלמות המעקב והזהות התרבותית המורכבת ● היצירה 'אנא הון' של מריה סאלח מחאמיד במוזיאון הרצליה היא דיוקן עצמי סוחף

פסלי האורישות בעיר סלבדור / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לחיות, ולא להתבייש לשמוח: ברזיל, עונת הקרנבלים נפתחת

פברואר הוא החודש הכי שמח בברזיל, ולא רק בגלל הקרנבל ● כבר בסוף ינואר מתחילות החגיגות לכבוד אלת הים ימנז’ה, וגם זרים גמורים מתקבלים בחיבוק גדול

עושים סדר עם מארי קונדו / צילום באדיבות נטפליקס

כך כבשה כוהנת הסדר המינימליסטית את לב האגרנים ברחבי העולם

דווקא מארי קונדו, שטוענת שהיא חיה במינימליזם קיצוני, הצליחה כנראה להבין לליבם של הנוטים לאגרנות - יותר טוב מכל מי שהיה שם לפניה ● איך היא עשתה זאת? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע"

רון סודק / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

הכירו את גן הכלבים ברמת גן: "גם לנו יש וואטסאפ של ההורים"

ביום ההולדת מביאים עוגה וחוגגים יחד; כשמישהו חולה כולם שולחים לו אימוג'ים ואיחולי החלמה; אם מישהו נושך חבר - ההורים שולחים הודעות מודאגות ● הכירו את גן הכלבים של רון סודק: "יש פה חברויות קרובות ולכל כלב יש תפקיד בחבורה - כלבים לא נועדו לחיות בדירה סגורה"

מסעדת אנימאר צ'ירשי דלעת וביצה רכה / צילום: ספיר קוסא

טעם וריח ולא רק יצירתיות לשמה - ביקור במסעדת אנימאר

במסעדת אנימאר, שנפתחה היכן ששכנו מסעדת רפאל, ואז הולה, האוכל נשען על טעמים מקומיים המעובדים ביד אמן ליצירות עכשוויות