גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תל אביב כבר לא במרכז? לעובדים נמאס להשתרך בפקקים, והחברות מתחילות לחפש אלטרנטיבות בערים אחרות

העומסים בכניסה לגוש דן מביאים עובדים רבים לחפש עבודה שקרובה יותר למקום מגוריהם • בדיקה שערכה חברת צ'מנסקי בן שחר מראה כי חברות כבר מתחילות לחפש אלטרנטיבות למשרדים בת"א, ולא רק בגלל המחיר

פקקים בנתיבי איילון / צילום: תמר מצפי
פקקים בנתיבי איילון / צילום: תמר מצפי

ככל שהפקקים בכניסה לתל אביב הולכים ומתארכים, בזכות נתיבי הקארפול המובילים לעיר או למרות הנתיבים הללו, הנגישות אל מרכזי התעסוקה בגוש דן הופכת לנושא מרכזי בחייהם של האזרחים - וגם בקרב בעלי הנכסים המושכרים לתעסוקה. תקני החניה החדשים המצומצמים מגדילים עוד יותר את הבעיה, ובמקביל המדינה לא מספקת שום מענה רציני בצורה של שיפורים גדולים בתחבורה הציבורית.

"המצב הזה, שבו אנשים נוסעים לעבודה שעתיים-שעתיים וחצי, לא יימשך לנצח, ואנחנו רואים כבר ניצנים לשינויים בשוק הזה", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. בתקופה האחרונה ערך בוריס דנילביץ, יועץ בחברה, בדיקה שניסתה לבחון את עתיד שוק המשרדים באזור תל אביב, והגיע למסקנה שלאט לאט נרשמים שינויים בסוגי המשרדים הממוקמים.

תמיר בן שחר ממשרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר/ צילום: ארז בן שחר

במבט שטחי הדברים נראים סטטיים: מטרופולין תל אביב מוביל בהיצע שטחי המשרדים ולמעשה, כ-60% מכלל שטחי המשרדים המוקמים בארץ, נמצאים במרכז.

עשר הערים עם שטחי המסחר הרבים ביותר

אלא שחברות רבות כבר הודיעו שהן מעבירות את משרדיהן מתל אביב וחלקן כבר החלו לעשות זאת. כך, בנק לאומי החל בתהליך מעבר ללוד, בנק דיסקונט יעבור לראשון לציון, בנק מזרחי טפחות יעבור ללוד וקבוצת בזק תעבור לחולון. גם המדינה רוצה לחסוך עלויות: שידורי הטלוויזיה של תאגיד השידור נעשים ממודיעין, ובית הדין האזורי לעבודה עובר מת"א לבת ים.

מתוך 10 הערים המובילות בשטחי המשרדים, שבע נמצאות במרכז. אולם בשנים האחרונות הצטרפו לרשימת הצמרת מקומות כמו חולון, שבה עזריאלי מקימה פארק משרדים גדול, רעננה עם פארק ההייטק אתגרים, ובני ברק עם מתחם ה-BBC.

שטחי המשרדים לחברות הייטק, שהם החלק הצומח במהירות הגדולה בשוק, מרוכזים בכמה מוקדים במטרופולין תל אביב: בהרצליה פיתוח, ובקריית אתגרים ברעננה בצפון המטרופולין; אזור מגדלי עזריאלי בלב המטרופולין; ופארק ת.מ.ר ברחובות ופארק ויצמן בנס ציונה בדרום המטרופולין.

באחרונה נרשמו ניצנים של תחילת פעילות הייטק גם בפארק עזריאלי בחולון. עד לא מזמן עברו לשם בעיקר חברות שהזדקקו לשטחים גדולים ורצו להוזיל עלויות, כמו עמידר וחברת כביש חוצה ישראל וחברת שירותי המחשוב טלדור.

מצפון יותר נמצאת נתניה, ואולם אזור התעשייה החדש שם לא הצליח להפוך למוקד רציני. בן שחר מסביר, כי הוא מרוחק מעט, וכי חזיתות הרחובות משעממות ולא מצליחות להתמודד עם הרצליה פיתוח או רמת החייל למשל.

עמוד שדרה לאורך נתיבי איילון

האם השינויים הללו מבשרים על מגמה חדשה? בצ'מנסקי בן שחר סבורים שכן, ושהמניע העיקרי לשינוי הוא קשיי התחבורה בדרך לתל אביב, ומחירי הדירות. "משקי הבית בוחרים את מקומות המגורים שלהם לפי קירבה למקומות עבודה ואיכות חינוך. אנחנו רואים לאחרונה תופעה של בעלי משפחות שגרים מחוץ לתל אביב, שהמצוקה של הנסיעה לעבודה שמחייבת אותם להיות כל יום שלוש-ארבע שעות בכביש, מייצרת מצב שהם לא יחפשו יותר עבודה בתל אביב. זה בזבוז זמן שלא על חשבון העבודה, אלא על חשבון הזמן עם המשפחה והילדים", אומר בן שחר.

התוצאה: מי שעובר להתגורר מדרום לתל אביב, מחפש לעצמו מקומות עבודה בחלק הדרומי של המטרופולין: בחולון, בראשון לציון, ברחובות; ומי שעובר להתגורר צפונית לתל אביב מסתכל על מוקדי התעסוקה בהרצליה פיתוח, רעננה, כפר סבא.

במקביל, גם החברות עוברות שינויים בשיקול הדעת שלהן בקביעת מיקומי המשרדים שלהם, וגם כאן למחירים ולפקקים יש חלק חשוב: מדוח חברת הניהול נת"מ עולה, כי מחיר שכירת מ"ר במגדל משרדים "קלאס A" בתל אביב מגיע לממוצע של 110 שקל (באזור רוטשילד הוא ממריא אף ל-130 שקל למ"ר), לעומת 94 שקל בהרצליה פיתוח ו-60-75 שקל בערים אחרות במטרופולין (חולון, נס ציונה, מודיעין, רחובות, רעננה, פתח תקווה, כפר סבא, הוד השרון ובני ברק). כשמוסיפים עלויות של מחירי חניה בחניוני המבנים ודמי ניהול, פערי המחירים גדולים אף יותר.

כדי לשלם כל כך הרבה על משרד, להיתקל בקשיים גדלים והולכים להגיע אליו, ובתלונות מצד לקוחות, שהמקום בלתי נגיש - צריך סיבות מיוחדות והתוצאה: מי שלא חייב להיות בתל אביב - לא נשאר בתל אביב.
לא שתל אביב סובלת ממחסור בביקושים, להיפך - שיעורי התפוסה של מגדלי המשרדים בעיר קרובים מאוד ל-100%. ואולם טיפוסי העסקים שמתמקמים בה, משתנים. לפי בן שחר, מדובר בעיקר בחברות הייטק שמעסיקות צעירים שרוצים להתגורר בתל אביב, ובפירמות שהמיתוג שלהן מחייב את הימצאותן בעיר: למשל פירמות עורכי דין וראיית חשבון גדולות.

"הבנקים עשו לעצמם את החישוב והם עוזבים, ואני מעריך שעוד פעילויות יעזבו", אומר בן שחר.

אבל לאן? ואילו מקומות יפרחו בשנים הקרובות? הנוסחה פשוטה: מקומות לצידי מחלפים ותחנות רכבת, ולאורך ציר האיילון, שלמרות הפקקים - ובזכות תחנות הרכבת שלכל אורכו - יהפוך למעין עמוד שדרה עסקי מראשון לציון בדרום, ועד לגלילות בצפון.

"הנקודה המרכזית בישראל היא עזריאלי והיא תוסיף להתקיים. מי שנמצא שם הם כאלה שיכולים וצריכים לשלם מחירים גבוהים, כדי להימצא במרכז העניינים", אומר בן שחר. "לאור מצוקת התחבורה והעדפות מיקום של הפירמות אנחנו מזהים שהביקושים יוסטו מהאמצע גם לכיוון השוליים של המרכז: למחלף גלילות; ולמחלף קסם שמקשר בין כביש 6 וכביש 5, משום שהוא יחובר גם למערך הרכבות. ככל שנתרחק מהצומת ומהתחנה - הביקושים יקטנו", אומר בן שחר.

"בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים"

ומה עם מקומות קיימים? "מתחם הבורסה והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) של גבעתיים יהיו תמיד מוקד נוסף; תחנת רכבת מרכז תהפוך גם כן למקום כזה. לעומת זאת בני ברק ופתח תקווה אינם המקומות הבאים. תמיד תהיה בהם פעילות של משרדים, אבל משרדים מסוג אחר ועוצמה אחרת, מהמקובל בתל אביב, מה שבא לידי ביטוי גם במחירי שכירות.

"בבני ברק אין הייטק וגם לא יהיה. יהיו שם משרדים גדולים שלא זקוקים לקירבה מידית ללקוחות או שלא צריכים שיראו אותם; דרומה מעזריאלי יש סיכוי שתחנת ההגנה תהיה תמונת המראה של הבורסה; כמו כן האזור שסביב מתחם האלף (שבנק דיסקונט אמור לעבור אליו) ותחנת הרכבת משה דיין, ייהנה מביקושים הולכים וגדלים".

פועל יוצא של זה, הוא גם שינוי בחתך המועסקים במקומות השונים - משרדי תל אביב יתאפיינו יותר בדיירים מבוגרים ומבוססים יותר לצד צעירים שוכרי דירות, ואילו מועסקי מעמד הביניים יתמקמו באזורי התעסוקה שבשולי מטרופולין תל אביב.

המפתח למימוש המודל, תלוי במידה רבה בהתקדמות הפרויקטים התחבורתיים. ב-2019 המצב אינו נראה מעודד. 

עוד כתבות

דן ברונר מנכ''ל חברת ורינט פותח את יום המסחר בנאסד''ק / צילום: יח''צ

דיווח: קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט

על פי דיווח שפורסם בבלומברג, קרן תומא בראבו מנהלת משא ומתן לרכישת ורינט, המספקת פתרונות למוקדי שירות ● מטעם החברות סירבו להגיב

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בת"א; מדד הביטוח עולה ב-2%, מניית הבורסה נופלת בכ-8%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.5% ● השקל ממשיך להפגין חוסן מול המטבעות הזרים ● הפניקס: השקל החזק יפוגג את הלחץ על האינפלציה ● שוק האג"ח המקומי מתמחר: הסתברות של קרוב ל–100% לשתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● פסגות: הפד לא יוריד את הריבית לפני 2026, למרות הלחצים של הנשיא טראמפ ● וגם: הבנק האמריקאי שמסביר עד מתי הראלי בוול סטריט יימשך

עידן דוד / איור: גיל ג'יבלי

השר אמסלם מקדם: מנכ"ל עיריית אשקלון לשעבר ימונה ליו"ר נתיבי איילון

עידן דוד יהיה אחראי במסגרת תפקידו על תקציב של כ־3 מיליארד שקל ● בענף יש מי שכבר מרימים גבה על המינוי, בשל חוסר הניסיון שלו בתחום

אלכסנדר ואנג, מייסד scale AI / צילום: ap, Jeff Chiu

ילד פלא, גאון מתמטי בלי תואר ומיליארדר: המינוי שהביא לצוקרברג שיא חדש

אלכסנדר ואנג בן ה־28, מייסד חברת הדאטה Scale AI ותופעה בעמק הסיליקון הוא המינוי שמטא מקווה שיביא לה את הניצחון במירוץ ה־AI ● מהדירה שחלק עם סם אלטמן ועד למעמד של אחד האנשים המקושרים בתעשייה: הכירו את האיש שצוקרברג מהמר עליו במיליארדים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

גדודי עז א־דין אל־קסאם של חמאס / צילום: Shutterstock

דיווח: ההתעקשות של חמאס בתגובה לטראמפ - והאיתות החיובי

ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● המהלך לסיכול עסקה: פניית בן גביר לסמוטריץ' וזעם המשפחות ● טראמפ מזהיר: "מקווה שיקבלו את ההסכם" ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

ג'ף בזוס / צילום: ap, John Locher

ג'ף בזוס מכר מניות אמזון בשווי 737 מיליון דולר

ג'ף בזוס מכר כ-3.3 מיליון מניות בשווי 737 מיליון דולר, במסגרת תוכנית מכירה מוסדרת שמתפרסת עד מאי 2026 ● לאחר המכירה, בזוס מחזיק בכ‑905 מיליון מניות, ועדיין מהווה הבעלים הפרטי הגדול ביותר בחברה

אילוסטרציה: Shutterstock

רשות המסים מגדירה מחדש: מי נחשב תושב ישראל לצורכי מס?

תזכיר חוק חדש מבקש לעגן את הקריטריונים שעל פיהם יקבע אם יחיד הוא תושב ישראל או תושב חוץ בעיקר בהתבסס על מספר ימי שהותו בישראל, ללא צורך בבחינת מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים

משמאל לימין: מייסדי אימג'ין, יהונתן צלח, דין ביתן ושחר פורת / צילום: אייל טואג

גיוס של 23 מיליון דולר לחברת אימג'ין AI בהובלת לארי אליסון

גיוס סבב נוסף בהיקף של 23 מיליון דולר לאימג'ין AI, שפיתחה טכנולוגיה לגילוי מהיר של סרטן, שאותו מוביל, כמו את סבב הגיוס הקודם, מייסד חברת אורקל והמשקיע לארי אליסון ● בעקבות הגיוס הנוכחי, סך ההשקעות בחברה מגיע ל-45 מיליון דולר

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

החוסכים הישראלים מסכמים חצי שנה פנומנלית / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת adobe firefly)

החודש ההיסטורי שסידר לחוסכים הישראלים את אחת התקופות הטובות אי פעם

המחצית הראשונה של שנת 2025 הייתה עמוסה בטלטלות בארץ ובעולם, ועדיין חוסכי הגמל והפנסיה צפויים ליהנות מתשואות שלא נראו כמותן זה שנים ● הסיבה המרכזית: הבורסה בתל אביב שהפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ובכל זאת, במסלול אחד ייצאו מאוכזבים

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

מנכ''ל הבורסה לני''ע, איתי בן זאב / צילום: ניקי וסטהפל

שתי בעלות המניות הגדולות בבורסה לני"ע מוכרות מניות ב-700 מיליון שקל

קרן מאניקיי האוסטרלית וקרן נובו נורדיסק, שתי בעלות המניות הגדולות של הבורסה לניירות ערך, מוכרות חלק גדול מהחזקותיהן בסכום מצטבר של 700 מיליון שקל

בעלי סוכנות נטו פיננסים וקרן וולת'סטון, מימין: עידן כץ, אילן בן-ישי וירון פיטארו / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, אתר החברה, שאטרסטוק

רשות ני"ע מאשימה את בעלי וולת'סטון: "גייסו כסף במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל"

הרשות מאשימה את הבעלים של קרן ההשקעות בנדל"ן וולת'סטון, ירון פיטארו, אילן בן ישי ועידן כץ, בגיוס כספים במרמה, בהיקף של 1.6 מיליארד שקל ● לפי החשד, השלושה הציעו השקעות בסיכון גבוה, שלא על־פי תשקיף, תוך הטעיית המשקיעים והצגת מצגי שווא באשר לניגוד העניינים בו היו מצויים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

מאות שקלים בנטו: ביטול הטבת השכר לכוחות הביטחון נדחית

רשות המסים דחתה עד סוף 2025 את ביטול "הסכם דוקלר", שמעניק הטבות מס ייחודיות לאנשי למערכת הביטחון ● המשא ומתן עם צה"ל לא הבשיל להסכמות, וסמוטריץ' מתרחק מהסוגיה הרגישה בעיצומה של המלחמה: "למרבה הצער, לשר אין סמכות חוקית להתערב"

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות

נשיא העליון, השופט יצחק עמית, בדיון בבג''ץ על מינוי ראש השב''כ / צילום: צילום מסך מהשידור החי

מינוי זיני: הממשלה והיועמ"שית פועלים להגיע להסכמות

לאחר הדיון היום בבג"ץ בנוגע לעתירות למנוע את מינויו של האלוף זיני לראש השב"כ הודיעו הצדדים כי הם פועלים להגיע להסכמות  ● במהלך הדיון ח"כ גוטליב צעקה לעבר הנשיא עמית: "תתבייש לך" - והוצאה מהאולם ● בעקבות הפרעות נוספות, הוחלט להמשיך את הדיון ללא קהל; עמית על המהומה באולם: "ניסיון להכשיל הליך משפטי"

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

ענקית ההשקעות שממליצה: תשכחו מהטווח הארוך. הכללים בשווקים השתנו

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות