גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ● בהשוואה לעבר קל היום בהרבה להשקיע, בין אם באופן ישיר או באמצעות חברה ● לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות ותכנון מס לקוי עלול לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה

נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים בתקופה האחרונה להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. ההשקעה מבוצעת דרך חברות ישראליות שמציעות הזדמנויות השקעה בחו"ל או באופן ישיר. סוגיית המיסוי של אותן השקעות מהווה נדבך משמעותי, אשר עלול, בתכנון מס לקוי, לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה.

הגידול המשמעותי שחל בהשקעות בחו"ל נובע אף מהתרבות החברות אשר מנגישות את השקעת הכספים בנדל"ן זר. בעבר, מי שהיה חפץ להשקיע, היה צריך לבצע מחקר ולהשקיע זמן וכסף רב על מנת לרכוש נכס בחו"ל. כיום, מציעות אותן חברות, בהשקעה נמוכה יחסית (מסך של כ-150 אלף שקל בלבד), לרכוש נכס בחו"ל.

מרבית החברות מספקות למשקיעים נתונים לגבי התשואה הצפויה מאותם נכסים. אולם, לעתים אותם נתונים לא כוללים התייחסות מספקת להשלכות המס הצפויות למשקיעים.

המיסוי בישראל ודרכי ההשקעה השונות

אופן ההשקעה עלול להוות שיקול משמעותי המשפיע על חיובי המס של המשקיע. לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות, למשל, האם להשקיע בדרך של הלוואה? האם להשקיע את הכספים באמצעות חברה או באופן ישיר - כיחיד? כיצד צפוי הנכס להירכש - האם באמצעות חברה זרה או באמצעות ישות שקופה לצורכי מס, כגון שותפות?

השלכות המס בכל דרך השקעה שונות. הזרמת ההון להשקעה באמצעות מתן הלוואה על ידי המשקיע עלולה לגרור סיווג ההכנסות השוטפות מההשקעה כהכנסות ריבית, זאת בשונה מההכנסות השוטפות השכיחות - הכנסות שכירות. שיעורי המס החלים על הכנסת ריבית הם בשיעור של 15% או 25% (בהנחה שאינו מחזיק יותר מ10% בגוף לו העניק את ההלוואה). לעומת זאת, על הכנסות משכירות, יהא רשאי יחיד לדווח עליה באחד משני מסלולים:

מס שולי - מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהשקעות, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל, כך שהמס בפועל בישראל יכול להיות אפסי.

"מס מופחת" - מיסוי הכנסת השכירות בשיעור של 15% מאפשר להפחית הוצאות פחת ואף לדווח על הכנסתו במסלול מקוצר.

תכנון דרך ההשקעה קריטי אף בקשר למכירת הנכס. משקיע יחיד שרכש נכס בחו"ל יחויב במכירתו במס רווחי הון בשיעור של 25%, אלא אם הוא בעל מניות מהותי בגוף המחזיק בנכס. לעומת זאת, בהחזקה על ידי חברה ישראלית, היא תחויב במס חברות בשיעור העומד כיום על 23%.

החזקת ההשקעה או הנכס בחברה זרה, פרט לשיעורי המס, עלולה לגרור חובת הגשת טופס 150 לרשות המסים שבו יש לפרט נתונים בנוגע לחברה הזרה לרבות האם מדובר בחברה "שקופה" לצורכי מס במדינת התאגדותה. דוגמה לחברה "שקופה" היא LLC אמריקאית, המאפשרת מחד פעולה במסגרת משפטית שמעניקה הגנה לבעלי הזכויות בה, ומאידך ממוסה כ"שקופה" לצורכי מס במדינה הזרה. יצוין כי מילוי טופס 150 מחייב נקיטת משנה זהירות. למשל, סימון בטופס כי החברה אינה "שקופה" עלול ליצור מלכודת מס, כאשר במסגרת הפסיקה נקבע לאחרונה כי בעל מניות אשר לא בחר בחלופת ההשקפה בדיווח הראשוני על ההחזקה, לא יוכל לשנות את בחירתו בעתיד, וכך, ההכנסות שיחולקו מהחברה הזרה בעתיד ייחשבו להכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי מס זר ששולם ועלולים לגרום לתשלום כפל מס.

מה לגבי מסים מחוץ לישראל?

מלבד המסים החלים בישראל, במרבית המקרים הרווח ימוסה אף במדינה בה נמצא הנכס, זאת בהתאם לדיני המס הפנימיים של אותה המדינה. עם זאת, ישראל חתומה על אמנות מס בינלאומיות למניעת כפל מס עם מדינות רבות, ביניהן ארה"ב ומרבית מדינות אירופה. בחירת מבנה ההשקעה, אם כיחיד, חברה או שותפות, עלול אף להשפיע על זכאותו של אותו משקיע להזדכות על המס ששולם בחו"ל או על קיזוז הפסדים שנוצרו לו, וכך למנוע מצב של כפל מס.

תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא קריטי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכו', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס. תכנון לקוי עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכתה לעול כלכלי הגורר עלויות וחובות דיווח במדינות שונות לרבות ישראל.

על כן, אנו ממליצים למי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל לקבל ייעוץ ממומחה במיסוי בינלאומי הן בטרם ההשקעה, והן באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס.  

גילעד בן-עמי הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', רן ביגון הוא עורך דין במשרד

עוד כתבות

טראמפ מתבונן על ליקוי חמה / צילום: רויטרס

הצ'ק השמן שהאנושות תרשום אם טראמפ יבחר לכהונה נוספת

כהונה נוספת של טראמפ משמעותה איבוד זמן יקר, שבו לא רק שפליטות הפחמן של אחת המדינות הכי מזהמות בעולם לא תרד, אלא תעלה, ותבלום את ההתקדמות הגלובלית לעצירת משבר האקלים ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

דעה: השבוע ביאסת קשות, יולי אדלשטיין

השבוע לימד אותנו יולי אדלשטיין שאם תנסה להשאיר את העוגה שלמה, בסוף תאכל אותה ● דעה

 צילום: מאיר כהן

"אין לי הרבה חברים, אמירה שמצחיק להגיד בעולם של עוקבים ורשתות חברתיות, אבל זאת האמת”

לי בירן אינו רק ליבי מכוכב נולד, סלב נוער, זמר עם סינגל טרי וכוכב סדרות למבוגרים, אלא גם יזם ואיש עסקים, שסדרת היוטיוב שיצר זכתה בפרס

הכרזת סל התרופות / צילום: משרד הבריאות, יח"צ

גם בלי ממשלה: אילו תרופות נכנסו לסל התרופות ואילו נשארו בחוץ?

ועדת סל התרופות הכריעה היום אילו תרופות חדשות יכנסו לסל התרופות במימון של 500 מיליון שקל שהתווספו לסל

ב.מ.וו 118  2020 / צילום: יח"צ

עם הפנים קדימה: ההנעה של סדרה 1 החדשה של ב.מ.וו

הרשת סערה כאשר ב.מ.וו החליטה לצייד את סדרה 1 בהנעה קדמית ולא אחורית ● למרות אובדן הייחוד, מדובר במכונית ספורט נעימה לנהיגה שמציעה תא נוסעים מרווח ● מחיר גבוה ואבזור בסיסי מצומצם יקשו על המכונית לנצח את המתחרים

מאיה גורה / צילום איליה מלניקוב

"החלטתי שבמקום לראיין אסירות וזונות לדוקטורט שלי, אנסה ליצור להן פרנסה"

בגיל 40, מאיה גורה כבר אחרי אקזיט שלישי, עם מכירת הסטארט-אפ שלה מיסביז לענקית האיפור איל מקיאג', וכבר מתכננת את המיזם הבא: "בשלב זה בחיי אני יודעת שמה שמניע אותי הוא הרצון להרים אנשים מלמטה למעלה" ● ליידי גלובס

פסלי האורישות בעיר סלבדור / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לחיות, ולא להתבייש לשמוח: ברזיל, עונת הקרנבלים נפתחת

פברואר הוא החודש הכי שמח בברזיל, ולא רק בגלל הקרנבל ● כבר בסוף ינואר מתחילות החגיגות לכבוד אלת הים ימנז’ה, וגם זרים גמורים מתקבלים בחיבוק גדול

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 15 בינואר 2020

אתמול באיכילוב: 8 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

פוסום שנפגע בשריפה באוסטרליה / צילום: רויטרס

סיכונים חדשים והקלה אפשרית: גשם וברד באוסטרליה הבוערת

יבשת של קיצון: הממטרים הכבדים הגיעו לאוסטרליה, אך לצד ההקלה בשריפות הם מייצרים בעיות חדשות

כנס G7 בקנדה, 2018 / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

"האויב הכי גדול של ארצות הברית": החזיתות והעימותים של טראמפ מול האיחוד האירופי

העוינות הכלכלית שצמחה בין ארה"ב לאירופה בתקופת טראמפ מתרחבת גם לאזורים הביטחוניים והפוליטיים ● אירופה, מצדה, בעיקר מחכה ש"תופעת טראמפ" תעבור ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

סתיו שפיר / צילום: יח"צ

לא מבינים איך סתיו שפיר מצאה את עצמה ללא בעלי ברית ומחוץ לכנסת? זה ההסבר

חברת הכנסת סתיו שפיר, שצמחה במחאה החברתית, הביאה רוח לחימה אקטיביסטית גם לכנסת • אלא שאויבים שצברה מימין ומשמאל טוענים שהיא עסוקה רק בתדמית • למרות שפרשה, שפיר עוד לא אמרה את המילה האחרונה ● ניתוח

צילום: יוסי זמיר

ביקור התזמורת: איך הגיעו פסנתרים לרחובות הערים בישראל ולמה השכנים מיואשים?

יזמים יצרו אותם בטכנולוגיה ייחודית, מפעל הפיס מימן והעיריות והמועצות האזוריות מתגאות בהנגשת המוזיקה במרחב ● כולם מרוצים מהפרויקט שמציב פסנתרי רחוב ביישובי ישראל, חוץ מכמה שכנים שמיואשים מהקקופוניה

אור פירון–זומר/ צילום: דניאל אדרי

מפיקת הלוויות שגייסה כבר 2 מיליון שקל: "מוטל עלינו לחנך את השוק"

אור פירון-זומר הקימה מיזם חלוצי להפקת לוויות, ובתוך ארבע שנים כבר גייסה 2 מיליון שקל ● בארוחת ערב שערכה לחברותיה היא אומרת: "העבודה שלנו כרוכה בשיתוף פעולה עם גורמים שלא תמיד רוצים בקיומנו, כי אנחנו מערערים את המצב הקיים"

גליה שילה-סום, לונדון / צילום: אלבום פרטי

להיכנס לחדר לידה ולצאת עם חשבונית של 127 אלף דולר

גליה שילה-סום זוכרת מצוין את האחות הצמודה שנענתה לכל קריאה שלה כשילדה בארה"ב, וגם את זאת שזרקה אותה מהמיטה כשילדה באנגליה ● היום היא חיה בלונדון, מגדלת ילדים בריטיים מנומסים ותוהה איך יסתדרו אם יחזרו פעם לארץ ● האזינו לפודקאסט "דברים שרואים משם"

בית חולים אסף הרופא - מיטות אישפוז / צילום: איל יצהר

שווים יותר ושווים פחות: למה נסגרה המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא ומה זה אומר על הקשר בין הון לרפואה?

בתי החולים מפעילים מרפאות באמצעות קרנות המחקרים, מה שמאפשר הגמשת תקנים והזרמת כספים. אבל מה קורה כשיש הפסדים? סגירת המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא, כשלא ברור כמה חולים טופלו בה ומה היה מצבה הכלכלי לאשורו, מציגה את הבעיה שבשיטה

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

מנכ"ל בנק הפועלים, דב קוטלר  / צילום: גדי דגון, יח"צ

מנהל התיקים של קוטלר מכר עבורו מניות הפועלים רגע לאחר שהחל בתפקיד המנכ"ל

מכר עבורו מניות הבנק בכ-72 אלף שקל ונותר עם מניות בהיקף 33 אלף שקל ● מקורביו של קוטלר מציינים שעוד טרם כניסתו לתפקיד המנכ"ל כל החזקותיו הועברו לנאמנות עיוורת ומנוהלים על ידי גורם בלתי תלוי וללא ידיעתו

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

השמש שוקעת מעל הים: המלצות האזנה לסוף השבוע

אחרי כמה ימים על שמש, הגשם חוזר ואיתו המשפחתיות ● נצלו את ימי הגשם והמנוחה עם הילדים (או לבדכם) בכדי להינות מעוד פודקאסט נהדר מבית "גלובס" ● פודקאסט לשבת ● האזינו

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

המדדים בוול סטריט קפצו לשיא כל הזמנים; אלפאבית חצתה לראשונה שווי של טריליון דולר

הנאסד"ק הוסיף 1.06% לערכו, הדאו ג'ונס עלה ב-0.9% ● מספר התביעות הראשונות לדמי אבטלה עמדו בארה"ב בשבוע האחרון על 204 אלף לעומת צפי ל-216 אלף ● דוחות חיוביים למורגן סטנלי הזניקו את המניה ● מניית יצרנית המטוסים והרכבות בומברדייה קרסה בצל אזהרת רווח