גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ● בהשוואה לעבר קל היום בהרבה להשקיע, בין אם באופן ישיר או באמצעות חברה ● לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות ותכנון מס לקוי עלול לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה

נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
נדל"ן בחו"ל / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב

הריבית האפסית והירידה בתשואה על השקעות בנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים בתקופה האחרונה להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל. ההשקעה מבוצעת דרך חברות ישראליות שמציעות הזדמנויות השקעה בחו"ל או באופן ישיר. סוגיית המיסוי של אותן השקעות מהווה נדבך משמעותי, אשר עלול, בתכנון מס לקוי, לאיין את הרווח שנוצר מההשקעה.

הגידול המשמעותי שחל בהשקעות בחו"ל נובע אף מהתרבות החברות אשר מנגישות את השקעת הכספים בנדל"ן זר. בעבר, מי שהיה חפץ להשקיע, היה צריך לבצע מחקר ולהשקיע זמן וכסף רב על מנת לרכוש נכס בחו"ל. כיום, מציעות אותן חברות, בהשקעה נמוכה יחסית (מסך של כ-150 אלף שקל בלבד), לרכוש נכס בחו"ל.

מרבית החברות מספקות למשקיעים נתונים לגבי התשואה הצפויה מאותם נכסים. אולם, לעתים אותם נתונים לא כוללים התייחסות מספקת להשלכות המס הצפויות למשקיעים.

המיסוי בישראל ודרכי ההשקעה השונות

אופן ההשקעה עלול להוות שיקול משמעותי המשפיע על חיובי המס של המשקיע. לכל מבנה עסקה יש השלכות מס שונות, למשל, האם להשקיע בדרך של הלוואה? האם להשקיע את הכספים באמצעות חברה או באופן ישיר - כיחיד? כיצד צפוי הנכס להירכש - האם באמצעות חברה זרה או באמצעות ישות שקופה לצורכי מס, כגון שותפות?

השלכות המס בכל דרך השקעה שונות. הזרמת ההון להשקעה באמצעות מתן הלוואה על ידי המשקיע עלולה לגרור סיווג ההכנסות השוטפות מההשקעה כהכנסות ריבית, זאת בשונה מההכנסות השוטפות השכיחות - הכנסות שכירות. שיעורי המס החלים על הכנסת ריבית הם בשיעור של 15% או 25% (בהנחה שאינו מחזיק יותר מ10% בגוף לו העניק את ההלוואה). לעומת זאת, על הכנסות משכירות, יהא רשאי יחיד לדווח עליה באחד משני מסלולים:

מס שולי - מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהשקעות, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל, כך שהמס בפועל בישראל יכול להיות אפסי.

"מס מופחת" - מיסוי הכנסת השכירות בשיעור של 15% מאפשר להפחית הוצאות פחת ואף לדווח על הכנסתו במסלול מקוצר.

תכנון דרך ההשקעה קריטי אף בקשר למכירת הנכס. משקיע יחיד שרכש נכס בחו"ל יחויב במכירתו במס רווחי הון בשיעור של 25%, אלא אם הוא בעל מניות מהותי בגוף המחזיק בנכס. לעומת זאת, בהחזקה על ידי חברה ישראלית, היא תחויב במס חברות בשיעור העומד כיום על 23%.

החזקת ההשקעה או הנכס בחברה זרה, פרט לשיעורי המס, עלולה לגרור חובת הגשת טופס 150 לרשות המסים שבו יש לפרט נתונים בנוגע לחברה הזרה לרבות האם מדובר בחברה "שקופה" לצורכי מס במדינת התאגדותה. דוגמה לחברה "שקופה" היא LLC אמריקאית, המאפשרת מחד פעולה במסגרת משפטית שמעניקה הגנה לבעלי הזכויות בה, ומאידך ממוסה כ"שקופה" לצורכי מס במדינה הזרה. יצוין כי מילוי טופס 150 מחייב נקיטת משנה זהירות. למשל, סימון בטופס כי החברה אינה "שקופה" עלול ליצור מלכודת מס, כאשר במסגרת הפסיקה נקבע לאחרונה כי בעל מניות אשר לא בחר בחלופת ההשקפה בדיווח הראשוני על ההחזקה, לא יוכל לשנות את בחירתו בעתיד, וכך, ההכנסות שיחולקו מהחברה הזרה בעתיד ייחשבו להכנסה מדיבידנד ללא אפשרות לקבל זיכוי מס זר ששולם ועלולים לגרום לתשלום כפל מס.

מה לגבי מסים מחוץ לישראל?

מלבד המסים החלים בישראל, במרבית המקרים הרווח ימוסה אף במדינה בה נמצא הנכס, זאת בהתאם לדיני המס הפנימיים של אותה המדינה. עם זאת, ישראל חתומה על אמנות מס בינלאומיות למניעת כפל מס עם מדינות רבות, ביניהן ארה"ב ומרבית מדינות אירופה. בחירת מבנה ההשקעה, אם כיחיד, חברה או שותפות, עלול אף להשפיע על זכאותו של אותו משקיע להזדכות על המס ששולם בחו"ל או על קיזוז הפסדים שנוצרו לו, וכך למנוע מצב של כפל מס.

תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא קריטי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכו', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס. תכנון לקוי עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכתה לעול כלכלי הגורר עלויות וחובות דיווח במדינות שונות לרבות ישראל.

על כן, אנו ממליצים למי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל לקבל ייעוץ ממומחה במיסוי בינלאומי הן בטרם ההשקעה, והן באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס.  

גילעד בן-עמי הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות', רן ביגון הוא עורך דין במשרד

עוד כתבות

פארק הייטק ברעננה./ צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

"שוק ההייטק ימשיך להיות שוק של מועמדים ולא של חברות"

לפי נתונים של חברת ההשמה נישה, הואט קצב הצמיחה של שכר העובדים בהייטק, ו-70% מההשמות התבצעו בתפקידים בטווח שכר של 16-30 אלף שקל

הצבעה בקריאה הראשונה על חוק פיזור לכנסת ה-22 / צילום: דוברות הכנסת - גדעון שרון, יח"צ

ממימון מפלגות עד כלים חד פעמיים - כמה אתם שולטים בחדשות?

מתי יתפטר נתניהו מתפקידיו כשר, איפה נבחרה ראשת הממשלה הצעירה ביותר בעולם ואת מי הכי חיפשו השנה הישראלים בגוגל? 10 שאלות מסיפורים שהיו השבוע בחדשות

סוחרים בבורסת NYSE / צילום: רויטרס Lucas Jackson

הדיווח על הסכם סחר עקרוני בין ארה"ב וסין הזניק את בורסות וול סטריט לשיא

דיווחים על הסכם סחר שמתקרב בין ארה"ב לסין שלחו את מדד S&P 500 לשיא, בעוד העלאת המכסים הצפויה ב-15 לחודש מתקרבת ● ה-ECB בראשות קריסטין לגארד הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה אפסית ● תורים ארוכים בקלפיות בבריטניה ● דיווח על צו מניעה מה-FTC נגד פייסבוק הכביד על המניה

לי אור אברבך / צילום: איה אפרים

ממשיך להשתנות: שורה של מינויי בכירים ושינויים מבניים בחטיבת הרדיו של תאגיד השידור הציבורי "כאן"

ל"גלובס" נודע כי עומר פרנקל ימונה לעורך בכיר "כאן קול המוזיקה", תומר מולוידזון לעורך בכיר "כאן 88" ורועי דלמדיגו לעורך בכיר "כאן גימל" ● בנוסף ימונה קובי מנורה למפיק הראשי של תחנות המוזיקה

יהודית מייזלס / צילום: יונתן בלום, גלובס

"בתיקי גירושין היום יש שימוש מוגזם ב'ניכור הורי'. ממהרים לשלוף את הקלף הזה"

יהודית מייזלס, עורכת דין מובילה בתחום דיני המשפחה, בראיון אישי ● על הילדות בת"א ("הבית היה מאוד חם ופתוח"), על הבחירה במשפטים ("מגיל מאוד צעיר הייתי לוחמת זכויות"), ועל מצבה של מערכת המשפט בדיני משפחה: "יש בה סוג של סכיזופרניה"

מעיליא גליל מערבי/ צילום: עדי זרחי

סנטה קלאוס בא לבקר בישראל: חגיגת כריסמס בגליל

הכפרים הנוצריים בגליל מתקשטים בעצי אשוח, בשוקי כריסמס ובסיורים מיוחדים

מארק צוקרברג / צילום: ג'ושוע רוברטס, רויטרס

"בית המשפט העליון של פייסבוק": החברה משקיעה 130 מ' דולר בגוף שיעביר עליה ביקורת

פייסבוק תשקיע 130 מיליון דולר כדי להקים גוף עצמאי אשר מטרתו היא לבקר כיצד החברה מסננת את התוכן שלה

פרופ’ פרטה דסגופטה / צילום:רפי קוץ

"לפי החישוב שלי, כדור הארץ יכול להכיל רק 2 מיליארד אנשים"

פרופ' פרטה דסגופטה, מכלכלני הקיימות המובילים בעולם, מסביר שהאנושות צריכה להתכווץ ב-75% כדי לשרוד, ושאם נשנה את דפוסי הצריכה נוכל למנוע את רוע הגזירה ● בראיון ל"גלובס", הוא טוען שהמשבר הסביבתי מתחיל באשליה שהטבע בא בחינם

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

בדרך לפרישה קרובה מהאיחוד האירופי: ניצחון היסטורי לג'ונסון בבחירות בבריטניה

לפי מדגמים ותוצאות חלקיות, השמרנים בבריטניה זכו בבחירות ברוב גדול, הסולל את הדרך לפרישה מהאיחוד האירופי כבר בינואר 2020 ● "ניצחון בקנה מדה היסטורי", הכריז ג'ונסון ● ה"לייבור" הובסו, קורבין הודיע שיעזוב עד הבחירות הבאות ● עם פרסום המדגמים, הפאונד זינק ב-2.3%

הדרימליינר של אל על / צילום: סיון פרג'

מטוס אל על עבר תאונה בלאס וגאס ונחבל בכנף; המטוס היה ריק

התאונה התרחשה בשעה שנגרר מטוס הדרימליינר בואינג 787-9 "באר שבע" לעמדת החנייה, אחרי שנחת בלאס וגאס בטיסה מתל אביב ● המטוס היה ריק מנוסעים ומאנשי צוות

תיירת  / צילום: שאטרסטוק

100 הערים בהן ביקרו הכי הרבה תיירים: מי בראש הרשימה ולאיזה מקום הגיעו ירושלים ות"א?

חברת המחקר הבריטית Euromonitor International ערכה בדיקה מעמיקה בקרב 400 ערים וגיבשה את רשימת הערים שנהנו מהכי הרבה תיירות נכנסת ● הערים מאסיה שולטות ברשימה, לונדון מאבדת מעט ממעמדה ואילו ירושלים התמקמה במקום טוב באמצע

אניטה אלברס / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

הלוחשת לסלבס: הפרופסורית שהופכת את מפורסמי הוליווד לאנשי עסקים מצליחים

פרופ' אניטה אלברס מהרווארד, שחקרה סיפורי הצלחה של כוכבי בידור וספורט, רוצה לעזור להם להפוך גם לאנשי עסקים טובים יותר ● בשביל זה היא מתחזקת פרופיל אינסטגרם פופולרי ומלמדת קורס בנושאי מיתוג וניהול מו"מ, שמחבר בין סטודנטים לתואר שני במינהל עסקים לבין הוליווד ועולם הספורט

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

אנליסטים: ההסכם עם סין רחוק מלהיות הישג מפואר לטראמפ

תחת הכותרת "סין תחמנה את טראמפ" כותב "וושינגטון פוסט": בהסכימה להוריד את המכסים, הסירה ארה"ב נטל כבד מעל סין תמורת הבטחות שבייג'ינג תקיים או לא תקיים בעתיד ● המחלוקות הגדולות נותרו על השולחן: הסובסידיות המסיביות שמעניקה סין לחברות ממשלתיות, והנוהג הסיני לדרוש ידע טכנולוגי מחברות זרות תמורת הזכות לפעול בסין

צמד שחקני קרלינג רוסיים עם חולצות "אתלטים אולימפיים מרוסיה" באולימפיאדת החורף ב־2018 /צילום:  Shutterstock

ההשעייה הרוסית הגדולה מאירועי ספורט בגלל סמים - פחות מהותית ממה שנראה

על פניו זה נשמע דרמטי - רוסיה לא תוכל להשתתף או לארח אירועי ספורט גדולים בשנים הקרובות ● הלכה למעשה, היא לא תכננה לארח אף טורניר גדול שעלול להיפגע ● בנוסף, הנוכחות של הספורטאים הרוסים בולטת - גם בלי דגל

אתר Quora / צילום: Quora

אתר השאלות והתשובות Quora השיק גרסה בעברית

אתר השאלות והתשובות נוסד על ידי אדם ד'אנג'לו, לשעבר סמנכ"ל טכנולוגיות בפייסבוק, והושק לראשונה באנגלית ב-2010 ● היום Quora פועלת ב-24 שפות ויש לה כ-300 מיליון משתמשים חודשיים פעילים

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

סגירה מעורבת בוול סטריט לאחר אישור ההסכם בין סין וארה"ב

הנשיא טראמפ: מכסים בגובה של 25% על סחורות מסין יישארו בתוקף אבל ארה"ב תשהה את כניסתם לתוקף של מכסים נוספים ● בורסות אירופה נסגרו בעליות לאחר פרסום תוצאות הבחירות בבריטניה

המלכה אליזבת' / צילום: Yui Mok, רויטרס

מחפשים עבודה? המלכה אליזבת מחפשת מנהל מדיה חברתית

בעבור שכר בגובה 233 אלף שקלים לשנה (50 אלף ליש"ט), מנהל המדיה החברתית יצטרך לעבוד 37.5 שעות בשירות הוד מלכותה

ארבעת הפרופסורים שהעידו בשימוע על ההדחה / צילום: רויטרס - Mike Segar

פרשנות - ימים של אימפיצ'מנט: הפרופסורים ו"ההפיכה היהודית"

ימי האימפיצ'מנט בוושינגטון הם זמן של חרדה, של מרירות ושל פילוג ● אנשים מצביעים זה על זה ואומרים דברים לא נעימים ● למשל, "הם יהודים" ● פרשנות

ד”ר איציק מזרחי/ צילום: איל יצהר

"יקר בישראל, אבל התיירים מגיעים למרות המחירים. זה פרדוקס": מנכ"ל בוקינג ישראל בראיון

ד"ר איציק מזרחי, מנכ"ל בוקינג ישראל, מסביר בראיון ל"גלובס" מדוע הפכה פלטפורמת הזמנות מקומות הלינה והאירוח הבינ"ל לכל-כך פופולרית ● "מדד ההצלחה של בוקינג דומה במידה רבה לפורמט של ייעוץ עסקי שכולל ניהול תשואה וניהול תוכן כדי למקסם את העבודה"

מחווה ליגאל בשן/ צילום: שלומי פינטו

עכשיו התור לגעגוע: מופע מחווה ליגאל בשן הדגיש את חסרונו

במחווה ליגאל בשן, במלאת שנה למותו, הגוונים הרבים ביצירתו התלכדו לצבע של אהבה והדגישו את חסרונו