הפשרת קרקעות חקלאיות / צילום: תמר מצפי
לאחר עריכת הסכם מכר מקרקעין נדרשים הצדדים לדווח על העסקה לרשות המסים, אשר קובעת את המסים המוטלים בגינה. כמו כן, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, נקבע כי רשות המסים תפעל להחזר מס, אם הוכח לה כי "התבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהן המס".
עם זאת, הוראות החוק אינן קובעות את השיקולים והקריטריונים לפיהם יש להכיר בביטול עסקה. רשות המסים קבעה הוראת ביצוע שבה פורטו המבחנים העיקריים שיישקלו במסגרת בקשה לביטול עסקה: האם הזכויות נרשמו על שם הרוכש? מהו משך הזמן שעבר מכריתת ההסכם ועד לביטולו? האם הרוכש תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס? מהו גובה הפיצוי ששולם במסגרת ביטול העסקה? האם מתקיימים יחסים מיוחדים בין המוכר לרוכש, כדוגמת בני משפחה או שותפים עסקיים?
המחלוקת: ללא זכויות
ביטול כזה נדון לאחרונה על-ידי ועדת הערר. ענייננו בכמה בעלי זכויות של קרקע הסמוכה לעיר עפולה, שהתקשרו ב-1997 בהסכם מכר עם כמה רוכשים פרטיים. במשך השנים נמנעו הצדדים מהשלמת העסקה, בין היתר מאחר שזכויות המוכרים לא היו רשומות על שמם בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו").
כעבור כ-13 שנים ממועד חתימת ההסכם, נרשמו המוכרים כבעלים של המקרקעין, ובסמוך לכך נודע להם כי ייעוד קרקע שונה מייעוד "חקלאי" ל"מגורים", בניגוד למצג הרוכשים שלפיו מדובר בשטח נידח לעיבוד חקלאי. בעקבות זאת הגישו הבעלים תביעה נגד הרוכשים, שבה טענו לביטול ההסכם בשל פגמים בכריתתו וחוסר תום-לב של הרוכשים. עם זאת, במסגרת התביעה חתמו הצדדים על הסכם פשרה, במסגרתו הוסכם על ביטול הסכם המכר, השבה של התמורה שהתקבלה וכן החזר כספי לרוכשים עבור רישום הבעלים בטאבו.
לאחר אישור הסכם הפשרה, הגישו הבעלים לרשות המסים בקשה לביטול העסקה וביטול שומת המס שהופקה בגינה. הרשות דחתה את בקשת הבעלים, ולכן הם עתרו לוועדת הערר, בבקשה שזו תורה לרשות המסים לקבל את בקשת הביטול.
לשיטתם, אין כל ספק כי מדובר בביטול כן ואמיתי, אשר נבע מפגמים מהותיים בבסיס העסקה. נוסף לכך טענו כי הרוכשים לא תפסו חזקה במקרקעין, וכי העסקה לא הכתה שורשים בפועל.
מנגד, רשות המסים טענה כי לאור משך הזמן שחלף ממועד חתימת הסכם המכר, לא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור ולהכיר בהסכם הפשרה כהסכם ביטול והשבה.
לשיטת רשות המסים, הסכם הפשרה לא ביטל את הסכם המכר משנת 1997, אלא מדובר בעסקת מכר נוספת, והאינדיקציה לכך היא שאף כספי התמורה לרוכשים יתקבלו ממכירת הקרקע לצד שלישי.
החלטה: לא תפסו חזקה
ועדת הערר קיבלה את טענות הבעלים וקבעה כי יש להכיר בהסכם הפשרה כ"הסכם ביטול". עוד נקבע כי בשנים שחלפו ממועד כריתת הסכם המכר ועד לביטולו, הרוכשים לא תפסו חזקה בקרקע ואף הצהירו בהסכם הפשרה כי המקרקעין לא נרשמו על שמם, וכי לא ביצעו פעולות תכנון או בנייה בקשר למקרקעין.
וע (נצ') 2359־10־18 רוברט א. פרימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת
הכותב ראש מחלקת מיסוי ומקרקעי ישראל במשרד עורכי הדין גינדי-כספי