מבט אווירי על מתחם הבורסה ברמת גן / צילום: shutterstock
ערב ראש השנה האחרון פרסם כרמל שאמה-הכהן, ראש עיריית רמת גן, בעמוד הפייסבוק שלו דברי הלל נרגשים לתוכנית "משולש הבורסה" שזה עתה אושרה. לדבריו, שלושת המגדלים החדשים שמציעה התוכנית, שיתנשאו לגבהים של 120, 88 ו-77 קומות, יביאו ארנונה שתהיה גבוהה יותר מאשר כל מה שמשלמים תושבי רמת גן כיום.
בתקופה של תחרות עזה על מקורות הכנסה, משתדלת גם רמת גן לנצל את יתרונותיה היחסיים - שבראשם קירבה למרכז. התוכנית שמקודמת בימים אלה לאזור הבורסה תאפשר להכפיל פי שלושה את היקף השטח הבנוי במתחם, ולהוסיף מגדלים גבוהים במיוחד, שבהם יהיו שטחי משרדים, מסחר, מגורים וציבור.
תוכנית המתאר לאזור הבורסה (רג/1800), עליה חתום האדריכל דוד גלור, נמצאת כעת בשלב ההפקדה בוועדה המחוזית. התוכנית יוצאת מנקודת ההנחה שאזור הבורסה "מאופיין כאזור בתפקוד נמוך מהאופטימלי ברמה העירונית והמטרופולינית". נקודת המוצא של מחברי המסמך היא שיש צורך בשינוי תפקוד הפעילות המסחרית והפיכת המרחב הציבורי לאזור מזמין ו"ידידותי למשתמש". החזון הוא לייצר כאן את "רובע העסקים היוקרתי והמתקדם בישראל".
התוכנית קובעת אפוא ארבעה מתחמי תכנון: מתחמי בנייה גבוהה מאוד (60 קומות), מתחמי בנייה גבוהה (15-35 קומות), מתחמי בנייה מרקמית (8-15 קומות) ומתחם לפינוי בינוי.
לכל אחד מהמתחמים תמהיל שימושים שונה. כיום בנויים באזור כ-1.1 מיליון מ"ר. התוכנית, המסתמכת על בדיקה תחבורתית, מציעה בנייה בהיקף כולל של כ-3.7 מיליון מ"ר. כלומר, תוספת של 2.6 מיליון מ"ר. התוכנית מציעה בנייה למגורים בהיקף של 120 אלף מ"ר (כ-1,000 דירות), ובנוסף, 50 אלף מ"ר למעונות סטודנטים ו-60 אלף מ"ר לדיור מוגן (כמה מאות יחידות מכל סוג).
הסיטואציה האורבנית של מתחם הבורסה היא לכאורה מצוינת: בקרבת נתיבי איילון, עמוד השדרה של כבישי הארץ, על ציר ז'בוטינסקי, ליד תחנת הרכבת סבידור וממש ליד תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה. בפועל, מדובר באי המנותק מסביבתו, שקשה ולא נעים לחצות את כבישי ההיקף הרחבים שלו - דרך ז'בוטינסקי, דרך מנחם בגין, דרך אבא הלל ורחוב ביאליק.
במתחם עצמו המגדלים מפנים לרחובות חזיתות אטומות ומנוכרות, ויש עדיין לא מעט שרידים של מבני מלאכה מזהמת, מוסכים והרבה חנויות מיושנות. התנועה ממקום למקום היא לא נעימה, משום שהמרחב הציבורי לא מתוכנן להליכה ברגל: המדרכות צרות, אין כמעט עצים, יש מתחמים כמו הכיכר סביב תאטרון היהלום שנמצאים במפלס מוגבה, לא חשופים לעין וקשה פיזית להגיע אליהם. במשך היום מסתובבים ברחובות רבים, בלילות די ריק.
עורך הדין אלעד מן, שמשרדו ממוקם בקומה ה-13 של בית גיבור ספורט, "חי" את אזור הבורסה במשך 15 השנים האחרונות. הוא מעיד על שינוי לטובה בתפקוד של האזור אך מצביע על לא מעט בעיות: "ההליכה ברחוב כאן היא פונקציונלית - לצורך הגעה למשרד ולפגישות בבניינים אחרים במתחם. יש פה הרבה עבודות פיתוח ובנייה, כך שאין תחושה של רחוב רציף להליכה. בהפסקות אתה לא הולך לטייל. בניגוד לשדרות רוטשילד בתל אביב, שיש בה תרבות משרדים, אין כאן סצינה קולינרית של סביבת עסקים. אין איפה לאכול. יש פלאפל ומסעדות פועלים וזהו".
מן רומז שעתיד המתחם אינו מובטח: "יש כאן מצוקת חניה גדולה, במיוחד לכאלה שבאים מבחוץ. החניונים בתוך הבניינים מוגבלים במקום ויקרים. הרבה משרדים שיצאו בתחילת שנות ה-2000 מתל אביב כי היו להם הרבה יתרונות כאן מבחינת שכירות, ארנונה וחניה בשפע, נותרו בסביבה מתפתחת בלי אופק ברור".
התוכנית המקורית: לופטים בסגנון ניו יורק
בשנת 2009, בתקופת כהונתו של צבי בר כראש עיר, יזמה עיריית רמת גן תוכנית בניין עיר שקבעה כי ניתן יהיה להסב למגורים 30% מתוך כל מבנה ששימש בעבר למלטשות, מחרטות ומחסנים. המחשבה הייתה שאכלוס בנייני התעשייה ויצירת "לופטים", כמו בניו יורק, ימנעו השתלטות של גורמים עבריינים והומלסים על המבנים ויסייע למתחם להשתנות ולהפוך לאזור שוקק חיים גם בשעות הלילה.
הצלם אלון פורת רכש ב-2008 לופט ששימש פעם כמלטשה בבניין ברחוב הרקון באזור, ומאז הוא חי ועובד במקום. לדבריו, "מבחינת מיקום, הבורסה זה צפון תל אביב. זה על האיילון ומאוד נוח מבחינת גישה. בזמנו קיבלתי ממהנדס העיר חיים כהן אישור חתום לחיות במקום. בפועל, העניין לא היה כל-כך פשוט, כי הג"א קבעו שאין פה ממ"ד, ומכבי אש גילו שהמקום לא עומד בתקינה בסיסית. בתכלס, אין כאן אישור למגורים. אחרי כמה שנים תבעו אותי על שאני גר בניגוד להיתר, אבל זכיתי במשפט".
ואיך זה לגור באזור תעסוקה?
"זה קצת הזכיר את ניו יורק לפני ג'וליאני. בקומת הקרקע של הבית שלי היה פעם בית זונות. זה היה מקום מאוד אפלולי. עכשיו זה סתם מקום מלוכלך. כמעט ואין בתי זונות. מועדוני החשפנות, שעשו את עיקר ההפרעה לשכנים, נעלמו".
באותה תקופה שכרה העירייה את שירותיו של מתכנן הערים רן וולף, שאחראי לחידוש של נמל תל אביב, נמל יפו והעיר התחתית בחיפה.
וולף: "בסקר ראשוני שערכתי הסתבר לי שהבורסה מניבה לעירייה בין 500 ל-600 מיליון שקל בשנה - כחצי מהתקציב העירוני. הבהרתי להם שבבני ברק מקדמים את ה-BBC, בראשון לציון את מתחם האלף, ואזור התעשייה של בת ים גם עובר שינוי. נכון שמגיעים לבורסה 70-80 אלף איש בכל יום, אבל יש מצב שהיתרון היחסי לא יישאר לנצח".
וולף מספר שבמשך תקופה ארוכה הוא חקר את השטח והציג לסוחרים ובעלי עניין את התב"ע המקודמת: "קיבלנו תקציב מסגרת והתחלנו בשיפוץ הרחובות. רחוב תובל היה הראשון. דאגנו לשיפור הניקיון, התחלנו בתהליך מיתוג, אירועים". הסיטואציה כאן הייתה שונה ממקומות אחרים בהם פעל: "בנמל תל אביב ובנמל יפו אני הייתי זה שהשכיר את נכסים. כאן, לא היו לי נכסים.
"פשפשתי בתב"עות וגיליתי שיש כאן לא מעט שטחים ציבוריים שהם בתוך המגדלים (שפ"פ עם זיקת הנאה), והמצאנו את אירועי "בירה בחבית" - בכל יום חמישי הבאנו מופע מוזיקלי ומכרנו בירה על אחד הגגות, בכל פעם במגדל אחר. תוך שעה אחת כל הבירות נגמרו. המקום היה מפוצץ. הזמנתי לאירועים אלה את בעלי בתי הקפה, את היזמים, את אנשי העירייה. הבהרתי להם שיש כאן עשרות אלפי עובדים, קליינטים פוטנציאליים, ושצריך לייצר את המרחב הציבורי".
האסטרטגיה של וולף לקידום פיתוח המרחב הציבורי הייתה באמצעות ניסיונות לשינוי האווירה ברחוב. הזרוע הביצועית של וולף הייתה קולקטיב אניה, שאת פעילותו ריכז האדריכל רוברט אונגר. חברי הקולקטיב הפיקו כאן פרויקט ששמו "סיד סיטי" - משחק מילים על "סים סיטי" - שכלל סדרת פעולות שמציעות "מקום לאדם, טבע ואנושיות בעיר עתידנית". בין השאר, הקימו כיסאות מפוסלים על עמודי מחסום למכוניות, קישטו את מעגלי התנועה עם פסלים, ציירו על קירות מבנים ישנים, כתבו כיתובים חינניים ליד ספסלים ומיקמו קונטיינרים של "גינות קוקטייל" ברחובות צחיחים במיוחד.
אזור כמעט אוטונומי
ב-2015 הקימה עיריית רמת גן את מינהלת הבורסה. ישראל זרי, חבר מועצת העיר רמת גן ומחזיק תיק הבורסה מסביר שתקציב מינהלת הבורסה עומד על חמישה מיליון שקל בשנה והקמתה נבעה מההבנה שמדובר באזור אחר, כמעט אוטונומי. לדבריו, "הבורסה היא החמצן של רמת גן. 60% מהכנסות העיר מגיעות מהאזור הזה והוא מאוד שונה באופי שלו. זו עיר בתוך עיר. המינהלת הוקמה מתוך הבנה שמדובר במשהו שונה". המינהלת אחראית על ביצוע פעילויות תחזוקה, ניקיון ופיקוח ועל ביצוע פעולות לקידום המתחם בהיבטי השיווק והפיתוח.
פסק דין תקדימי של השופטת מיכל אגמון גונן, מחודש אוגוסט 2017, שקיבלה את עתירת עיריית רמת גן שביקשה לסגור מועדון חשפנות שפעל במקום בהיתר של שימוש חורג, סייע מאוד למיגור הזנות באזור הבורסה. "במקרה זה, בניגוד לרבים מהמקרים האחרים שהובאו לעיל, שבהם ועדות התכנון נתנו היתר לשימוש חורג, הלכה הוועדה המקומית בדרך המלך, ויזמה תוכנית חדשה שמטרתה הוצאת השימושים כגון עסקו של מר ירושלמי מהמתחם", כתבה השופטת בפסק הדין. "בנסיבות אלה אך סביר הוא כי אותה ועדה תסרב לתת שימוש חורג מתוכנית. אחרת מה הועילו חכמים בתקנתם, כך בכלל, כך בוודאי לאור השיקולים עליהם עמדתי בנוגע להחפצת נשים, ניצולן ופגיעה בכבודן כבנות אנוש".
סיגל חורש, מהנדסת העיר רמת גן, מבהירה שאחד היעדים המרכזיים היה יצירת מרחב ציבורי איכותי: "אני מאמינה שצריך שיהיה כאן מרחב הליכה נעים, חזיתות מסחריות, כניסת מינימום רכבים פרטיים למתחם הבורסה. יש כאן את התחבורה הציבורית הכי טובה בארץ".
ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה-הכהן אמר בפגישה איתנו בשבוע שעבר שבעוד 10 שנים אזור הבורסה ייראה כמו מנהטן.
איך יגורו כאן משפחות עם ילדים? איפה יהיו גני ילדים, בתי ספר?
"לא יהיה אישור למגורים בלי תשתיות. אין קיצורי דרך ואין פשרות. ההחלטות על תוספות המגורים בבורסה הן נקודתיות ואין להן השלכות רוחב. בעיקרון, בכל בניין, אנחנו מקבלים קומות ושטחי ציבור".
שאמה-הכהן מספר שיש לו מעורבות עמוקה בהליכי התכנון בעיר: "אני מעורב מאוד. היזמים מגיעים ללשכתי, עם הצוות המקצועי. אומנם לא למדתי תכנון, אבל הצעותי מתקבלות בדרך-כלל. יש לי חשיבה מחוץ לקופסה. חייתי ארבע שנים בפריז, אני נכנס אפילו לרמה של עיצוב חזיתות. לא מזמן גרמתי ליזם להחליף אדריכל. ברמת גן לא יהיו הבניינים הסתמיים המטומטמים האלה שרואים בין גדרה לחדרה".
מה כן יהיה?
"בצמתים המרכזיים יהיו בניינים שיזכרו אותם. מי שיעבור שם צריך לדבר על הבניין. זה צריך להיות משהו מיוחד. בקומות הראשונות יהיו שטחים שקופים, שיוכלו לנסוע בשעות הערב ולראות פעילות. על המגדלים באזור הבורסה יהיו מסכים דיגיטליים חדשניים. אני מעוניין בשילובים של אלמנטים עם מים, שזה חסר לנו בעיר, מתחמי בילוי על גגות (rooftop)".