בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר
מכה לעיריית תל אביב: שמאי מכריע הוריד את גובה היטל ההשבחה שהוטל על פרויקט תמ"א 38 ברחוב פנקס מ-22 מיליון שקל ל-6.8 מיליון שקל בלבד. מדובר באחד מהמקרים הבולטים ביותר שבהם שמאים מכריעים מצמצמים באופן ניכר את חבות יזמי התמ"א בהיטלי השבחה שנדרשים ברבעים 3 ו-4 בעיר.
הבניין ברחוב פנקס 43 פינת בודנהיימר 2 ברובע 4, נבנה בסוף שנות ה-60, ויש בו שלוש קומות מעל לקומת קרקע, ארבע כניסות ו-42 דירות. יזם הגיש בקשה להיתר להרוס את הבניין, ולהקים תחתיו פרויקט גדול של תשע קומות מעל לשתי קומות מרתף, ו-88 דירות, לפי תיקון 3א'. כדי להוציא היתר לפרויקט דרשה עיריית תל אביב היטל השבחה של כ-22 מיליון שקל.
היזם, באמצעות השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, הגיש שומה נגדית שבה נטען כי חישוב העירייה היה שגוי. ואכן השמאי המכריע שדן בתיק, אריה אריאל הפחית את ההיטל בכ-70% לכ-6.8 מיליון שקל.
לדברי טרשנסקי, " ממשלת ישראל קבעה בתיקון 3א' לתמ"א עדיפות להריסה ולבנייה מחדש, תוך מתן תמריצים לחלופה זו ופטור מלא למלוא סל הזכויות בזיקה לבניין הקיים. עיריית תל אביב, בדרך פרשנותה היצירתית, מנסה לצמצם את הפטור וזאת בניגוד לחישוב הקבוע בחוק ומיושם כלשונו ברשויות אחרות. בכך מונעת העירייה את חיזוק הבתים, בניית ממ"דים והגנה על התושבים, כמו גם שיפור איכות חייהם והגדלת היצע הדירות בעיר".
היטלי ההשבחה נגבים מכוח חוק התכנון והבנייה על ידי העיריות, בגין אישור תוכניות שמעלות את שווי הנכסים, וגובהם בדרך כלל הוא מחצית משווי עליית הערך, שמכונה בשפה המקצועית "השבחה". דוגמאות פשוטות להשבחות: תוכניות שמעלה זכויות בנייה על מגרשים, או שמשנות ייעודים מתעשייה למשרדים, למשל. הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 היה אחת מהעילות המרכזיות של הרשויות המקומיות ללחוץ לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית.
הרבעים הפופולריים בקרב היזמים
רובע 3 ורובע 4 נחשבים בקרב רבים ללב של תל אביב. הרבעים צברו פופולריות רבה בקרב יזמי תמ"א 38, עקב יוקר הדירות בהם. מחיר מ"ר בנוי באזורים הללו מגיע לממוצע של כ-50 אלף שקל. התוצאה של זה היא, שמ-2015 ועד 2018 נרשמו בשני הרבעים יותר מ-1,400 דירות שהוחל בבנייתן.
בין העירייה ליזמים ולבעלי דירות מתנהל ויכוח גדול לגבי חבות היטלי ההשבחה בשני הרבעים, בגין פרויקטים של תמ"א 38 שמבוצעים בהם. עד כה הוגשו כ-300 עררים על היטלי ההשבחה שהעירייה דרשה באזורים אלה, ורובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית.
תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרבעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. לפיכך ההערכה בקרב יזמי נדל"ן הייתה שגם בתוכניות הרבעים יקבלו פטורים דומים. אולם הבדלים מסוימים בין התוכניות לבין עקרונות תמ"א 38 הביאו לכך שהעירייה תובעת מבעלי דירות ומיזמים היטלים שמגיעים למאות אלפי שקלים ויותר.
לפי נתונים של משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל, בעיריית תל אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.
"לא קיים הבדל בשווי דירות"
כפי שפורסם ב"גלובס", לפני מספר חודשים ערך השמאי המכריע משה נדם השוואה בין דירות שנמכרו לאחר אישור תוכנית 3616/א ברובע 3 לבין דירות סמוכות שנמכרו בשטח שלא נכלל בתוכניות, ולא מצא הפרשים משמעותיים. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מתוכנית תא/3616/א'", קבע השמאי המכריע נדם. "המסקנה מביאה להבנה, כי ככל שהיו לטענות אלה ממש, הרי שסביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע.
"העדר הפער מלמד, כי השוק לא מקנה שווי גבוה יותר לדירות בתחום הרובע על פני דירות באבן גבירול, הסמוכות שכוללות תוכנית בהכנה. ככל שהתוכנית הייתה תורמת לשווי הנכס בעניין הזמינות ו/או הודאות, מצופה היה למצוא עלייה בשווי כלשהי בשווי עסקאות בתוך תחום התכונית לאלה שאינן בתחומה, לכל הפחות בגובה ההיטל הצפוי", סיכם.