גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההר ממשיך להוליד עכבר: ת"א דרשה היטל השבחה של 22 מיליון שקל – ותקבל 30% בלבד

מכה נוספת לעיריית ת"א, שמנסה באחרונה לגבות היטלי השבחה ברבעים 3 ו-4 בעיר, ופעם אחר פעם מתגלה כי בחלק גדול מהמקרים היא דורשת סכומים מופקעים • מאז שיצאה לדרך תוכנית הרבעים לפני כשנה וחצי, הוגשו כ-300 עררים על היטלי השבחה - רובם התקבל

בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר
בודנהיימר 2 פינת פנקס 43 תל אביב / צילום: איל יצהר

מכה לעיריית תל אביב: שמאי מכריע הוריד את גובה היטל ההשבחה שהוטל על פרויקט תמ"א 38 ברחוב פנקס מ-22 מיליון שקל ל-6.8 מיליון שקל בלבד. מדובר באחד מהמקרים הבולטים ביותר שבהם שמאים מכריעים מצמצמים באופן ניכר את חבות יזמי התמ"א בהיטלי השבחה שנדרשים ברבעים 3 ו-4 בעיר. 

הבניין ברחוב פנקס 43 פינת בודנהיימר 2 ברובע 4, נבנה בסוף שנות ה-60, ויש בו שלוש קומות מעל לקומת קרקע, ארבע כניסות ו-42 דירות. יזם הגיש בקשה להיתר להרוס את הבניין, ולהקים תחתיו פרויקט גדול של תשע קומות מעל לשתי קומות מרתף, ו-88 דירות, לפי תיקון 3א'. כדי להוציא היתר לפרויקט דרשה עיריית תל אביב היטל השבחה של כ-22 מיליון שקל.

היזם, באמצעות השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, הגיש שומה נגדית שבה נטען כי חישוב העירייה היה שגוי. ואכן השמאי המכריע שדן בתיק, אריה אריאל הפחית את ההיטל בכ-70% לכ-6.8 מיליון שקל.

לדברי טרשנסקי, " ממשלת ישראל קבעה בתיקון 3א' לתמ"א עדיפות להריסה ולבנייה מחדש, תוך מתן תמריצים לחלופה זו ופטור מלא למלוא סל הזכויות בזיקה לבניין הקיים. עיריית תל אביב, בדרך פרשנותה היצירתית, מנסה לצמצם את הפטור וזאת בניגוד לחישוב הקבוע בחוק ומיושם כלשונו ברשויות אחרות. בכך מונעת העירייה את חיזוק הבתים, בניית ממ"דים והגנה על התושבים, כמו גם שיפור איכות חייהם והגדלת היצע הדירות בעיר".

היטלי ההשבחה נגבים מכוח חוק התכנון והבנייה על ידי העיריות, בגין אישור תוכניות שמעלות את שווי הנכסים, וגובהם בדרך כלל הוא מחצית משווי עליית הערך, שמכונה בשפה המקצועית "השבחה". דוגמאות פשוטות להשבחות: תוכניות שמעלה זכויות בנייה על מגרשים, או שמשנות ייעודים מתעשייה למשרדים, למשל. הפטור מהיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 היה אחת מהעילות המרכזיות של הרשויות המקומיות ללחוץ לבטל את התוכנית במתכונתה הנוכחית.

תוכנית הרובעים של ת"א

הרבעים הפופולריים בקרב היזמים 

רובע 3 ורובע 4 נחשבים בקרב רבים ללב של תל אביב. הרבעים צברו פופולריות רבה בקרב יזמי תמ"א 38, עקב יוקר הדירות בהם. מחיר מ"ר בנוי באזורים הללו מגיע לממוצע של כ-50 אלף שקל. התוצאה של זה היא, שמ-2015 ועד 2018 נרשמו בשני הרבעים יותר מ-1,400 דירות שהוחל בבנייתן.

בין העירייה ליזמים ולבעלי דירות מתנהל ויכוח גדול לגבי חבות היטלי ההשבחה בשני הרבעים, בגין פרויקטים של תמ"א 38 שמבוצעים בהם. עד כה הוגשו כ-300 עררים על היטלי ההשבחה שהעירייה דרשה באזורים אלה, ורובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית.

תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרבעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. לפיכך ההערכה בקרב יזמי נדל"ן הייתה שגם בתוכניות הרבעים יקבלו פטורים דומים. אולם הבדלים מסוימים בין התוכניות לבין עקרונות תמ"א 38 הביאו לכך שהעירייה תובעת מבעלי דירות ומיזמים היטלים שמגיעים למאות אלפי שקלים ויותר.

לפי נתונים של משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל, בעיריית תל אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.

"לא קיים הבדל בשווי דירות"

כפי שפורסם ב"גלובס", לפני מספר חודשים ערך השמאי המכריע משה נדם השוואה בין דירות שנמכרו לאחר אישור תוכנית 3616/א ברובע 3 לבין דירות סמוכות שנמכרו בשטח שלא נכלל בתוכניות, ולא מצא הפרשים משמעותיים. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מתוכנית תא/3616/א'", קבע השמאי המכריע נדם. "המסקנה מביאה להבנה, כי ככל שהיו לטענות אלה ממש, הרי שסביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע.

"העדר הפער מלמד, כי השוק לא מקנה שווי גבוה יותר לדירות בתחום הרובע על פני דירות באבן גבירול, הסמוכות שכוללות תוכנית בהכנה. ככל שהתוכנית הייתה תורמת לשווי הנכס בעניין הזמינות ו/או הודאות, מצופה היה למצוא עלייה בשווי כלשהי בשווי עסקאות בתוך תחום התכונית לאלה שאינן בתחומה, לכל הפחות בגובה ההיטל הצפוי", סיכם. 

 

עוד כתבות

קמפיין בזק עם גידי גוב ורמי פורטיס / צילום: מתוך יוטיוב

סקר הפרסומות: 9 מיליון הכי אהובה השבוע, בזק הכי זכורה

גיאוקרטוגרפיה: עם כניסת חוק סימון המוצרים לתוקף עלה לאוויר קמפיין אגרסיבי של משרד הבריאות, שנועד ליידע את הקהל ולהסביר את מהות הסימונים; הקמפיין אומנם לא זוכה לשיעורי אהדה גבוהים וממוקם רק במקום האחרון בדירוג הזכירה, אך מבחינת אהדה הוא ממוקם במקום השלישי והמכובד

סתיו שפיר / צילום: יח"צ

לא מבינים איך סתיו שפיר מצאה את עצמה ללא בעלי ברית ומחוץ לכנסת? זה ההסבר

חברת הכנסת סתיו שפיר, שצמחה במחאה החברתית, הביאה רוח לחימה אקטיביסטית גם לכנסת • אלא שאויבים שצברה מימין ומשמאל טוענים שהיא עסוקה רק בתדמית • למרות שפרשה, שפיר עוד לא אמרה את המילה האחרונה ● ניתוח

דונלד טראמפ, פודקאסט לשבת / עיבוד תמונה: אפרת לוי / איור: אפרת לוי, גלובס

השמש שוקעת מעל הים: המלצות האזנה לסוף השבוע

אחרי כמה ימים על שמש, הגשם חוזר ואיתו המשפחתיות ● נצלו את ימי הגשם והמנוחה עם הילדים (או לבדכם) בכדי להינות מעוד פודקאסט נהדר מבית "גלובס" ● פודקאסט לשבת ● האזינו

דונלד טראמפ / צילום:  רויטרס - Mike Segar

הסנאט אישר את הסכם הסחר בין ארה"ב, מקסיקו וקנדה

ברוב של ברוב של 89 קולות מול 10 מתנגדים אושר ההסכם שיסדיר את הסחר בין ארה"ב, מקסיקו וקנדה ● הוא יחליף את ההסכם הקודם בין השלוש שהיה ידוע בראשי התיבות NAFTA ושהחזיק מעמד במשך 25 שנה

קופקסון 40 מ״ג / צילום: יחצ

הסוף של משפט טבע-פרוניורון? העליון דחה את ערעור טבע

לאחר מעל עשור של התדיינות משפטית, כשפרונוירון האשימה את טבע בסיכון חיי חולים, וטבע האשימה את מייסדת פרונוירון בסילוף תוצאות ניסויים, אושרר פסק הדין של המחוזי: טבע ביצעה ניסוי שלא תוכנן היטב, ועליה להחזיר לפרוניורון את הרישיון לקופקסון על התוויות שאינן טרשת נפוצה

נתניהו ואדלשטיין / צילום: רויטרס

דעה: אדלשטיין צריך ללכת עד הסוף ולקבוע תקדים

חוות-הדעת שהוגשה השבוע ליו"ר הכנסת בעניין דיוני החסינות מחייבת אותו לבחור: לקיים את החוק ולאבד בכך את אהדת מפלגתו - או להפר את החוק ולומר שלום לכהונה אפשרית במשכן הנשיא ● אלא שיש גם דרך שלישית, והיא עוברת דרך התקדים של כפירה בחוות-הדעת המשפטית ● דעה

שורוק (מימין) וגרמן / צילום: איל יצהר, גלובס

בלי פיגומים: הרובוט מפתח תקווה שרוצה לכבוש את עולם הטיח

הסטארט-אפ הקטן Okibo פיתח רובוט שאמור להחליף חמישה זוגות ידיים עובדות, במה שהם מגדירים אחד התחומים הקשים ביותר לאיוש בתחום הבנייה - עבודות טיח בתוך מבנים

מייסד אינסייט ג'ף הורינג / צילום: מתוך flickr

צ’קים שמנים והערכות שווי נדיבות: כך הפכה אינסייט לשחקן הכי משמעותי בהייטק הישראלי

קרן אינסייט פרטנרס, שרכשה את השליטה בחברת הסייבר ארמיס, השקיעה באופן שיטתי בסטארט-אפים ישראליים מבטיחים רבים ● מאחורי ההשתלטות עומדים משקיעים תחרותיים ורעבים, שזיהו שבישראל יש הזדמנות בחברות צמיחה

ארנסטו ולוורדה / צילום: רויטרס

בין תוצאות להכנסות: גם עונות לא טובות לא עוצרות את התחזקות הקבוצות הגדולות

מעשי שחיתות חמורים או נפילות בשווקים יכולים לזעזע כלכלות של מדינות, אבל את צמיחת ההכנסות של הקבוצות הגדולות באירופה הם לא עוצרים ● דוח של דלויט חושף שכמו בכל השנים האחרונות, גם העונה הן צמחו בשיעור דו ספרתי ● 4 הערות על מכונת הכסף של הכדורגל האירופי

ארז שמול / צילום: יח"צ

תלמה תיירות ממשיכה להתחמש לקראת ההנפקה בת"א: רוכשת את אמריקן אקספרס נסיעות תמורת 130 מיליון שקל

איסתא, בעלת השליטה הנוכחית בחברה הנמכרת, צפויה לרשום ממכירת מניותיה רווח של כ-74 מיליון שקל ● בדרכה להנפקה, השבוע נודע כי תלמה מתכוונת לרכוש את אתר Smartair תמורת כ-40 מיליון שקל

משה ברקת / צילום : רפי קוץ

ברקת על סוכנויות ביטוח של חברות כרטיסי אשראי: "צריך לדעת שאין מדובר רק בתחרות טורפנית לזמן קצר"

לאחר שרשות התחרות נתנה אור ירוק להקמת סוכנות ביטוח בבעלות חברת כרטיסי אשראי, הממונה על רשות שוק ההון, משה ברקת, מבהיר מהם תנאיו ושיתיר זאת רק לסוכנות אובייקטיבית שתפעל מול מגוון חברות ביטוח

גליה שילה-סום, לונדון / צילום: אלבום פרטי

להיכנס לחדר לידה ולצאת עם חשבונית של 127 אלף דולר

גליה שילה-סום זוכרת מצוין את האחות הצמודה שנענתה לכל קריאה שלה כשילדה בארה"ב, וגם את זאת שזרקה אותה מהמיטה כשילדה באנגליה ● היום היא חיה בלונדון, מגדלת ילדים בריטיים מנומסים ותוהה איך יסתדרו אם יחזרו פעם לארץ ● האזינו לפודקאסט "דברים שרואים משם"

בית חולים אסף הרופא - מיטות אישפוז / צילום: איל יצהר

שווים יותר ושווים פחות: למה נסגרה המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא ומה זה אומר על הקשר בין הון לרפואה?

בתי החולים מפעילים מרפאות באמצעות קרנות המחקרים, מה שמאפשר הגמשת תקנים והזרמת כספים. אבל מה קורה כשיש הפסדים? סגירת המרפאה לטרשת נפוצה באסף הרופא, כשלא ברור כמה חולים טופלו בה ומה היה מצבה הכלכלי לאשורו, מציגה את הבעיה שבשיטה

החוף בפוקט תאילנד / צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

200 אלף ישראלים נפשו בתאילנד ב-2019. כמה הם הוציאו בממוצע?

לפי נתוני לשכת התיירות של תאילנד, מדובר בעלייה של 6% במספר התיירים מישראל לעומת השנה הקודמת ● 69% מהישראלים שמבקרים בתאילנד הם תיירים חוזרים

מפרץ חיפה / צילום: תמר מצפי

המשרד להגנת הסביבה הוציא צו סגירה למפעל הביטומן של בזן

הצו ייכנס לתוקף רק בחודש אפריל בכדי לאפשר היערכות משקית ● למרות שבז"ן מודעים לדרישות הסביבתיות כבר מ-2016, החברה לא נערכה כיאות והמשמעות כעת היא הפסקת הייצור עד סוף השנה לפחות ● בזן: "נמשיך להשקיע משאבים משמעותיים במטרה לשמור על הסביבה"

מתחם המרכז הקהילתי בשכונת גילה בירושלים - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / הדמיה: איי אל וויופוינט

מאות מיליונים לורטהיימרים, ומה מחפשת הראל בסן פרנסיסקו. כותרות הנדל"ן

רכישה נדל"נית רביעית בחמש שנים לחברת הביטוח הראל בסן פרנסיסקו, מה הם מחפשים שם? איזה אייקון אדריכלי בירושלים עומד לעבור מן העולם, הכתבה הכי מתסכלת שעורכת מוסף הנדל"ן שלנו, הלית ינאי-לויזון, כתבה, והאם התגלה העיוות הגדול ביותר של תוכנית מחיר למשתכן

דונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: Carlos Barria, רויטרס

"גלובס" במסע לסיקור הבחירות בארצות הברית

כדי לראות את הנעשה במראה עיניים ולחוש במגע ידיים, כתבת "גלובס" טל שניידר תמריא לארה"ב ותדווח היישר מהשטח

חיים מסילתי / צילום: אילל יצהר

חיים מסילתי נבחר לקדנציה שנייה כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין

מסילתי: אנחנו נמשיך בקדנציה הזו לחזק את מעמדו של השמאי

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ / צילום: טום ברנר, רויטרס

בחזרה לתקופת הנייר: האיסור של טראמפ על עיתונאים למניעת זליגת מידע פנים

החל מחודש מארס השנה יאסר השימוש בטכנולוגיה כלשהי על ידי עיתונאים בחדרי הכינוס של מחלקת העבודה האמריקאית לפני פרסום הודעות, וזאת על מנת למנוע זליגת מידע טרם פרסום ההודעה לציבור

ג'רום פאואל בנאום הערב אחרי החלטת הריבית / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

בעזרת הפד? בשלושת החודשים מאז שהחל לקנות שטרי אוצר, מדד 500 S&P טיפס ב-11%

האם אלון מאסק מטסלה, שמנייתה הכפילה את עצמה בתוך רבעון, צריך לשלוח פרחים לפדרל ריזרב? לא בטוח בכלל ● אז מה גרם לזינוק בשוק המניות?