משה כחלון / צילום: רפי קוץ, גלובס
המחיר הממוצע של שכר הדירה ממשיך לעלות והגיע לשיא של 4,000 שקל לחודש ברבעון השלישי של 2019, כך לפי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). בשנה האחרונה מדד מחירי השכירות אמנם דשדש ועלה ב-1.6% בלבד, אך בהסתכלות של חמש שנים מדובר בעלייה של 10%.
ביחס לקצב עליית מחירי הדיור מדובר בעלייה נמוכה יחסית, ואולם עדיין מדובר בתוספת שהעלתה את דמי השכירות השנתיים הממוצעים בכ-4,500 שקל בממוצע.
לפי נתוני הלמ"ס האזור היקר ביותר לשכירת דירה הוא מחוז תל אביב, עם שכר דירה ממוצע של 5,865 שקל לחודש ואילו הקריות שבאזור חיפה הן האזור הזול ביותר, עם שכר דירה ממוצע של 2,538 שקל.
לפי הערכות בשוק, קצב עליית מחירי השכירות היה צריך להיות גבוה יותר, בעיקר בשל הידלדלות ההיצע עקב מכירות אינטנסיביות של של דירות מצד משקיעים. לפי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מאז המחצית השנייה של 2016, מספר הדירות המוחזקות בידי משקיעים ירד בכ-20 אלף. הסיבות המרכזיות למכירת הדירות הן הכבדת נטל המס על משקיעים והערכות שמחירי הדירות לא יעלו בקצב העליות שהיו מתחילת העשור.
אלא שנתוני הלמ"ס מעלים כי ההערכות הללו לא היו נכונות, וככל הנראה המכירות מתבצעות בעיקר במקומות שבהם משקיעים הגיעו למסקנה, שהביקוש בהם לא יהיה גבוה.
הטעות הפופולרית ביותר של משקיעים בשנים האחרונות הייתה לרכוש דירות בפרויקטים מוזלים בפריפריה, רק בגלל המחירים הזולים, ומבלי להתחשב בתנאי שוק השכירות במקום. התוצאה: התנפלות של משקיעים על מקומות שמאופיינים בשוק שכירות קטן, ויצירת עודפים.
כך למשל פרויקטים חדשים בקריית גת היו יעד למשקיעים בתחילת 2015, בעיקר בגלל מחירי הדירות הזולים בהם. מנתוני האוצר עולה, כי 280 דירות נרכשו על ידי משקיעים באותה תקופה, ואולם עד היום נמכרו למעלה מ-10% מהן. באותה תקופה הייתה עפולה גם כן יעד מבוקש על ידי משקיעים בשל המחירים הנמוכים, ואולם העיר הוצפה בדירות, ועדויות מהשטח של מתווכים מעלות כי משקיעים מעדיפים למכור את הדירות שם.
במקביל, נרשמו גם ירידות מחירים במקומות ספציפיים. לפי לוח yad2 בסוף 2015 שכר דירה של דירת 4 חדרים בעפולה הגיע ל-2,730 שקל בממוצע, בסוף השנה שעברה הוא ירד לכ-2,500 שקל בממוצע, וכיום ניתן למצוא דירות במחירים פחותים. דירות רבות בפריפריה נותרו ריקות ובעליהן מתקשים להשכירן.
כשמדובר במדד הארצי הכולל, הירידות הללו מקזזות עליות שנרשמות באזורים מבוקשים, ועל כן המדד הכולל מורה על זחילה כלפי מעלה.
פילוח רבעוני של עסקאות שכירות שמבוצע על ידי הלמ"ס המבחין בין אזורים שונים, מורה על כך ששינויי המחירים אינם אחידים: בשנה שחלפה בין הרבעון השלישי של 2018 לרבעון השלישי של 2019, מחירי השכירות לדירות 3.5-4 חדרים במחוז הצפון ובחיפה עלו ב-1.4% בלבד. בקריות הן עלו בשיעור מזערי של 0.1%; שלושת האזורים הפריפריאליים הללו, במיוחד אזור הקריות, נמצאים בתהליכי הצפה בדירות, בעיקר של מחיר למשכן, ואולם רבות מהן טרם אוכלסו. כשיגיע של האכלוס - תתבהר יותר התמונה, וניתן יהיה להבין, כמה מבין הרוכשים הם משקיעים.
לעומת זאת באזורי הביקוש מחירי השכירות מוסיפים לעלות בקצב מהיר יותר. גוש דן, כלומר הערים שסובבות את תל אביב המחירים עלו ב-4.2%, באזור תל אביב הם עלו ב-ב-3.4% ובירושלים ב-3%.
אזור הדרום דווקא רשם עלייה משמעותית של 3.5% במחירי השכירות. הסבר אפשרי לעלייה החריגה הזו היא שאזור זה מוגדר ככל מה שדרומית לאשדוד. הערים אשדוד ואשקלון הפכו בשנים האחרונות לפריפריה תל אביבית מרוחקת וכיעד למשקיעים ולשוכרים. אפשרי שחלק גדול מחוזי השכירות שנחתמו בשנה שבין הרבעון השלישי של 2018 לזה של 2019, בוצעו על דירות חדשות במקומות הללו.