עו"ד ליאור לוי / צילום: כדיה לוי
לוועדות השונות בלשכת עורכי הדין הצטרפה לאחרונה ועדה נוספת - ועדת מחיר למשתכן, שתפעל במסגרת פורום מקרקעין בלשכה. היוזמה להקמתה היא של עו"ד ליאור לוי, ששוקד בימים אלה על בנייתה ועל הוספה של חברים נוספים אליה מתחומי התמחות שונים.
לכאורה מחיר למשתכן הייתה אמורה להיות תוכנית עם עקרונות פשוטים, שיחסכו מהמגרילים את הצורך להסתייע בייעוץ משפטי. הקריטריונים לזכאות נוסחו בצורה מינימליסטית, בין היתר כדי להימנע מעתירות לבג"ץ כפי שאירע בגרסאות מוקדמות יותר של התוכנית; המפרט הטכני של הדירות פורט בצורה מלאה, כך שאף אחד לא יוכל לטעון שלא ידע; וחוזה המכירה של הדירות עובר תחת עינם הפקוחה של מכוני הבקרה על מנת שיחסכו לרוכשים שכירת עורך דין.
אז מה הבעיה? לוי אומר שיש הרבה בעיות וסיבוכים לא צפויים שהתגלו במהלך ארבע שנות פעילות התוכנית.
לוי עצמו מייצג כ-1,000 אנשים שזכו בדירות מוזלות במסגרת התוכנית, ביותר מ-40 פרויקטים, כולם מאוגדים בקבוצות. יש לו דף פעיל בפייסבוק, מה שמאפשר לו להיתקל בבעיות שאף אחד לא ציפה להן.
למשך זמן רב היינו בטוחים שרוכשים אינם צריכים להיעזר בעורך דין, כי המדינה מפקחת על התהליך. מתי גילית שזה לא כך?
לוי: "הנושא התגלה רשמית בתביעה שהגשנו בעניין הפרויקט של גינדי באור יהודה. משרד השיכון אמר: יש מכרז, אבל הוא הסכם שלי עם הקבלן - ובו אני מטפל. ההסכם שאתה הרוכש חותם עליו מול הקבלן הוא ההסכם שלך. אם יש לך בעיה עם הקבלן - תבע אותו. משם זה השליך על כל דבר. לדוגמה, אם אנחנו מדברים על חיבור הדירה לחשמל, יש לך חוזה מול הקבלן, ואתה יכול לתבוע אותו.
"המצב הבסיסי הזה היה קיים כבר בפרויקטים הראשונים, אבל אז אנשים עוד היו פחות מודעים לעניין. אני גיליתי את זה לראשונה בנובמבר 2017 עם קבוצת רוכשים שפנתה אלי בפרויקט בחיפה, וביקשה שאלווה את חבריה כעורך דין. אז הבנתי שהרוכשים חותמים על הסכמים בלי שיבינו בכלל על מה הם חתמו ובלי להבין את מהות העסקה הגדולה ביותר בחייהם. לכן, עוד לפני שהועלתה השאלה, אם ניתן לשנות משהו בהסכם או לא, הבחנתי בצורך הבסיסי הזה, להסביר להם מה ההתחייבויות שלהם כלפי הקבלן.
"לצערי, עד היום בכנסים של קבלנים, נציגים מטעם משרד השיכון אומרים לזוכים שאין להם צורך לשכור עורך דין, כי ההסכמים בינם לבין הקבלנים נבדקו על ידי חברות הבקרה מטעם המשרד".
חברות הבקרה אמורות לפתור את רוב הבעיות של הרוכשים.
"בסופו של דבר, חברות הבקרה צריכות לוודא שההסכם בין הקבלן לרוכשים תואם את המכרזים על הקרקעות והתקנות הממשלתיות של מחיר למשתכן. אולם הרבה פעמים יש פערים בין התקנות והמכרזים לבין ההסכמים עם הרוכשים, שבהם אני צריך לטפל, ולעתים יש דברים שלא כלולים בהסכמים. לדוגמה, יש תשלומי יתר שלא תמיד כלולים בהסכמים, וכבר נתקלתי בתשלומים כאלה שכן כלולים בהסכמים, שלעניות דעתי לא אמורים להיות רשומים שם. אז החברות אכן אמורות לפתור בעיות, אבל לעתים צריך מישהו שיעזור לחדד נהלים.
"קבלן מסוים, למשל, לא פרסם בהסכם שלו את המפרט הספציפי לפרויקט, אלא את המפרט המחייב של משרד השיכון, שזה למעשה קובץ הנחיות כיצד לבנות דירות מחיר למשתכן, וההסכמים האלה אושרו על ידי חברת הבקרה. זה אסור, כי לכל דירה יש מפרט שונה. אחרי שפניתי, הקבלן נאלץ לפרסם מפרטים ספציפיים לכל סוגי הדירות שלו בפרויקט.
"יש גם בעיות שאינן משפטיות. בפרויקטים מסוימים תוכנן מפלס המרפסות כגבוה יותר ממפלס הסלון, כך שכדי להגיע אליהן היו אמורים הדיירים לטפס כחצי מדרגה. "כך אמורים היו להיבנות פרויקטים ביבנה ובנתניה, ולרוכשים היה מספיק זמן כדי לדרוש את הורדת הסף. אומנם הוא לא הונמך עד הסוף, אבל הוא הונמך. לעומת זאת בפרויקט בבאר-שבע, כאשר הרוכשים גילו את זה, כבר היה מאוחר מדי לשנות", אומר לוי.
אבל זו לא סוגיה משפטית, אלא תכנונית, שדורשת ידע אדריכלי.
"נכון. בשלבים מוקדמים נאלצתי להיעזר באנשי מקצוע, שחלקם היו מעורבים במפרט המחייב של משרד השיכון, ושילמתי להם כסף כדי שילמדו אותי, איך לבדוק את המפרט ומה חשוב".
סיפרת שאתה רואה קבלנים מנסים לחייב רוכשים בתשלומי יתר.
"פתאום אתה רואה קבלנים שגובים כספים על סעיפים מסוימים, אף שהרוכשים לא אמורים לשלם. פה ושם גם באמצעות חישובי הצמדות מופרזים. אני לא יודע אם הם מנסים לעשות את זה בשיטת מצליח, או שהם לא יודעים ולא מבינים. לפעמים גם חברת הבקרה לא יודעת את כל המגבלות, ואז אני פונה אליה, ואני מקבל תגובה בנוסח 'אבל יש הסכם בינך לבין הקבלן'. בשלב זה אני צריך להעיר אותם דרך משרד הבינוי והשיכון, שם יש מספר מצומצם של אנשים שבקיא בדברים".
מה היחס שאתה נתקל בו במשרד השיכון?
"יש רצון לעזור, אבל אם מחר יהיו חילופים במשרד, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם בבעיה, כי הצוות הקטן בראשות מנכ"ל המשרד בני דרייפוס הוא למעשה כל המנגנון של מחיר למשתכן. לא רק אני אומר את זה, אלא גם קבלנים יעידו שהאנשים האלה באמת חיוניים, ושהם מסייעים להם לקדם פרויקטים מול הרשויות המקומיות. לכן אם מסיבה כלשהי הם יזוזו ממקומם, התפקוד של המנגנון של התוכנית ייפגע קשה".
עד שהדירה מוכנה, הזוג כבר התגרש
נושא אחר שבו לוי עוסק הוא הזכאות עצמה, וגם כאן מתברר שיש הפתעות לא מעטות, אף שהקריטריונים לזכאות פשוטים מאוד. הבעיה היסודית היא משך הזמן הארוך שבין הזכייה בהגרלה לבין השלמת הבנייה: אנשים זוכים בהגרלה, ולאחר מכן צריכים להמתין עוד שנתיים-שלוש עד להשלמת הבנייה, ובינתיים חלים שינויים רבים במצב האישי והמשפחתי של רבים מהם, בצורה שעלולה לפגוע בהם.
"מה קורה כשזכית בדירה כרווק, ובינתיים הכרת מישהי שיש לה דירה? אתה מגיע לחתום על ההסכם לרכישת הדירה. אז האם היא בת זוג שלך לפי משרד השיכון? האם אתם ידועים בציבור?", מדגים לוי.
כלומר אם יש לי כוונות להתחתן, אני צריך לדחות את החתונה עד לאחר רכישת הדירה?
"חד-משמעית כן, ואומר לך דבר נוסף: נגיד שיש לבת הזוג דירה ואתם עושים הסכם ממון. איזה הסכם מקובל על משרד הבינוי והשיכון? כי בסופו של דבר אתה מנהל יחסים עם בן או בת זוג שיש להם דירה, וזה גורם לך לאבד את הזכאות.
"אלה לא מקרים היפותטיים: היו כבר מקרים שבהם אנשים אחרי החתימה על ההסכם, קיבלו הודעה ממשרד הבינוי והשיכון, שלפיה הם מנהלים משק בית משותף עם בן זוג שיש לו דירה ולכן אינם זכאים. זה נגרם בגלל הזמן הרב מרגע הזכייה ועד לרגע החתימה על החוזה. לפעמים מדובר על שנתיים ויותר, טווח זמן שלא מקובל אצל רוכשי דירות בשוק החופשי".
במהלך הדרך עלול להיווצר גם מצב הפוך - זוג שנרשם כזכאי למבצע, ומתגרש בינתיים. כללי תוכנית מחיר למשתכן קובעים כי לא ניתן למכור את הדירה למשך חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מיום ההגרלה (המוקדם ביניהם), כלומר שלכאורה הם לא יוכלו לממש את הדירה באופן מיידי, עד לחלוף זמן ההגבלה.
"רבים לא יודעים זאת, אבל ניתן לפנות לוועדת חריגים של מחיר למשתכן, ולבקש את הסרת המגבלה", אומר לוי ומדגיש: "זה לא תיאורטי ואנשים העלו בפני שאלות כאלה. אי אפשר להתעלם מזה שזמן ההמתנה לדירה - ארבע-חמש שנים, הוא זמן שיכולים לקרות בו הרבה דברים.
"בקיצור, צריך לדעת להתחתן וצריך לדעת להתגרש וגם את הגירושין לדחות עד אחרי החתימה על ההסכם, כי במהלך הריב ביניהם, הם עלולים לאבד את הדירה. לפעמים אתה זוכה במקום מאוד מבוקש והזכייה הזו משמעותה מאות אלפי שקלים".
גם מקרה של מוות במשפחה עשוי לטרוף את הקלפים. לוי: "מה קורה אם זכאי קיבל ירושה? נפטר הורה וקיבלת חצי דירה. בום - יצאת מהזכאות. במצב כזה, עדיף שיורש אחד יקבל את הדירה, והזכאי יקבל כסף, כדי להישאר זכאי מחיר למשתכן".
עכשיו אנחנו רואים את הזכיות של 2017 קורמות עור וגידים, והרבה הסכמים נחתמים בין זוכים לבין קבלנים. יש תופעות חדשות?
"הבעיות נשארו אותן בעיות. קודם כל אנחנו רואים עיכובים בפרויקטים, שנובעים בעיקר בגלל עיכובים תכנוניים. אנשים נכנסים לדירות שהוקמו בפרויקטים המוקדמים יותר של התוכנית ועכשיו אני מקווה שלא נתחיל לראות ליקויים בדירות".
"פערי כוחות עצומים בין הקבלנים לקונים"
נוסף לבעיות הזכאות ובעיות התכנון, יש מקומות שבהם יש מתחים עם הקבלנים. לוי: "אני מזהה במקומות שונים קבלנים שההתנהלות שלהם פוגעת ברוכשים, אם ברמה של איחורים במסירה ואם ברמה של התחשבנות לתשלומי יתר וחישובי ריביות. אני מזהה גם סוג של נקמנות של קבלנים ברוכשים, שלהערכתם התווכחו וגרמו להם לבעיות, בצורה של אי מסירת דירות על אף שהפרויקט מוכן. אם הרוכשים לא מלווים בעורך דין - יש כאן פערי כוחות עצומים בין הקבלנים לבינם.
"אני מוכרח לציין שדווקא בפריפריה אנשים פחות נוטים להתאגד ולהבין את המשמעות של ייצוג על ידי עורכי דין מאשר רוכשים במרכז".
איך עלה הרעיון להקמת ועדה בלשכת עורכי הדין, שתוקדש למחיר למשתכן?
"התחלתי לקבל הרבה פניות מעורכי דין שלא הבינו את הסוגיות המשפטיות של מחיר למשתכן, שכן יש לא מעט תחומים אפורים ולא ברורים. ואז הועלה רעיון שכחלק מהשינויים שעוברת לשכת עורכי הדין בתקופה האחרונה, תוקם ועדה שהמטרה שלה תהיה להבהיר את הסוגיות המשפטיות בעניין. השאיפה שלי היא שגם המחלקה המשפטית של משרד הבינוי והשיכון תיקח חלק ותעזור לשפוך אור על הסוגיות המשפטיות, שאנו מתקשים להתנהל מולן.
"המטרה היא לגבש הרכב של ועדה, שתכלול נציגות ממשרד השיכון, מדיני משפחה וגם מנציגות עורכי דין שמייצגים קבלנים ומשם נוכל לצאת לדרך. אני מקווה שהוועדה תביא לכך שזכויות רוכשים לא ייפגעו ושיהיה שיח שוטף בין הגורמים השונים".