"הערכנו בתחילת השנה שבממוצע ארצי מחירי הדירות צריכים לעלות, במיוחד באזורי הביקוש. ראינו ירידה בהתחלות הבנייה וירידה באישורי הבנייה ב-2018 ו-2019. גמר הבנייה הולך לעלות בתקופה הקרובה אבל אחר כך, החל מ-2020, הוא יתחיל להערכתנו לרדת", כך אומר מודי שפריר, האסטרטג הראשי של בנק מזרחי טפחות, בראיון ל"גלובס".
לדבריו, "את צפי גמר הבנייה אפשר לחשב על בסיס התחלות הבנייה שיצאו לפועל. כל מה ששווק ועדיין לא קיבל היתר בנייה זה רחוק. אנחנו גדלים בארץ בקצב יפה של 50-60 אלף משקי בית בשנה וצריך לעמוד בגידול המשמעותי של הביקוש הזה".
יש ביקושים כבושים?
"זו שאלת מיליון הדולר. קודם כל צריך לבדוק כמה יחידות חסרות מהעשור הקודם. לפי הערכת מכון אהרון, במשך השנים 1995 עד 2015 הצטבר גירעון של כ-83 אלף יחידות דיור. נוסף לכך בהחלט יש ביקושים כבושים של זוגות צעירים שהמתינו לתוכנית מחיר למשתכן או חיכו לירידת מחירים".
אי הוודאות הפוליטית תורמת גם היא לעליית המחירים?
"בגדול כן. זה גורם לעליית מחירים גם מצד הזוגות הצעירים והציבור בכלל שרואה שאין כרגע מהלכים יזומים בשוק הנדל"ן וגם מצד החברות שהרבה פעמים עוצרות בנייה או מתמהמהות - וזה משהו שלא טוב לשוק. מעבר לזה, הריבית הריאלית יורדת בצורה חדה".
ממה נובעת ירידת הריבית הריאלית?
"מירידת התשואות (על אג"ח) בעולם. בכל העולם הייתה ירידה חדה בתשואות על רקע הורדות הריבית של הפד, הורדת הריבית באירופה, ההבנה שאנחנו הולכים לעולם של ריביות מאוד נמוכות ואפילו שליליות בעולם וההבנה שגם בנק ישראל הולך בעקבות העולם. נוסף לכך, ירידת הריבית הריאלית מגיעה גם מסיבות מקומיות יותר של היעדר אינפלציה בישראל".
כלומר יש אפקט לאמירות האחרונות ששמענו מבנק ישראל?
"בהחלט, בעיקר בציפיות. השוק צפה העלאת ריבית ועכשיו הוא צופה הורדת ריבית. אמנם הורדת ריבית היא בטווח הקצר, בשנה הקרובה, אבל זה משפיע לכל אורך העקום של אגרות החוב".
איך זה משפיע?
"מכמה כיוונים. ברגע שהריבית הריאלית בטווחים הבינוניים - חמש שנים - והארוכים - 10 שנים - יורדת בצורה חדה זה מוריד את הריבית על המשכנתאות, וכשריבית המשכנתאות יורדת זה מעודד אנשים לקחת משכנתה. זה שוק מאוד תחרותי, וזה מוביל באופן טבעי לעלייה בביקושים.
"בנוסף יש מתאם מאוד גבוה בין הריבית הריאלית לחמש שנים בישראל לבין התשואה הממוצעת על דירה (שמחושבת לפי מחיר ממוצע של דירה ושכירות ממוצעת בכל האזורים בארץ). אנחנו רואים לאורך שנים מתאם מאוד גבוה: כשהריבית הריאלית יורדת, התשואה על השקעה אלטרנטיבית כמו דירה גם היא צריכה לרדת. תשואה על דירה יכולה לרדת בשני מצבים - או שמחירי הדירות עולים או שמחירי השכירות יורדים. בפועל, מכיוון שמחירי השכירות בארץ לא יורדים, הם רק עולים וכנראה ימשיכו לעלות בקצב של 2% לשנה - מחיר הדירה יהיה חייב לעלות".
"הגידול בהיקף המשכנתאות יימשך"
סוכנות הידיעות הכלכליות בלומברג מדרגת את שפריר במקום הראשון (נכון לאוקטובר) בין 15 האנליסטים הישראלים והזרים העוקבים אחר המשק הישראלי. מדובר בדירוג שוטף שמבוסס על מידת הדיוק של התחזיות האנליסטים למדד המחירים לצרכן, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל 15 לחודש.
אתה צופה שהמגמה של גידול בהיקף נטילת המשכנתאות תימשך? נחזור לרמות של 2015־2014?
"כן. מבחינת היקף נטילת המשכנתאות מתחילת השנה אנחנו ברמות שיא. אינדיקציה נוספת לירידה החדה שחלה בריבית המשכנתאות היא העלייה החדה שנרשמה בהיקף המיחזור של המשכנתאות - זו עלייה חדה לעומת חודשים קודמים, אף שאנחנו עדיין רחוקים מהרמות של 2014-2015. חשוב להדגיש שמשכנתאות שממוחזרות בתוך הבנק לא נספרות כמשכנתאות חדשות".
יש קבוצות שעדיין מחוץ לשוק - למשל המשקיעים שיצאו.
"נכון. משקיעים הם לא פלח השוק העיקרי כרגע בשוק, בעיקר בגלל המיסוי. כשאין אלטרנטיבה לשוק האג"ח להשקעה, זה בהחלט מעודד עליית מחירים בשוק הנדל"ן. אנחנו לא מצפים לעליות מחירים דו-ספרתיות, זה לא הבום של עשר השנים האחרונות, אבל אנחנו בתוואי של זחילת מחירים כלפי מעלה".
"ביטול מחיר למשתכן יביא לעליות מחירים"
איזו השפעה תהיה לצעדים כמו ביטול תוכנית מחיר למשתכן, גם אם זה יהיה בעוד שנה?
"ביטול תוכנית 'מחיר למשתכן' תוביל להערכתנו לעליות מחירים בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, עקב העובדה שזוגות צעירים שעדיין ממתינים 'לזכות' בהגרלה יחזרו לשוק במיידי, וכן לאור האפקט הפסיכולוגי שיהיה לביטול התוכנית על השוק.
"אם התוכנית תבוטל זו תהיה פעם שנייה בעשור האחרון שתוכנית דגל של הממשלה להורדת מחירי הנדל"ן לא תעמוד ביעדיה וזה עלול להוביל לכך שהציבור יתייאש מלחכות לתוכניות ממשלתיות מסוג זה. אני מזכיר את עליות המחירים בעקבות ביטול תכנית מע"מ אפס בממשלה.
"בטווח הארוך, ביטול מחיר למשתכן דווקא צפוי להוביל לעלייה מחודשת בהיקפי הבנייה ומכאן לעלייה עתידית בהיצע הדירות".