ההריסה במתחם מטרופוליס הרצליה / צילום: אמיר גנון
בשבוע שעבר נהרסו סוף סוף הבניינים בפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בהרצליה, ברחובות מנדלבלט ואבן עזרא בהרצליה. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס יזמית הפרויקט, מספר שהרעיון לפרויקט נזרע אצל הדיירים בזמן שיגורי הטילים ב-2006, במלחמת לבנון השנייה.
לדבריו, "אנחנו נכנסנו לפרויקט ב-2014 אחרי שהוא נכשל בהרבה ניסיונות להתקדם ועמד בפני ביטול הרבה פעמים, ומה שעזר לו לצאת בסוף לפועל הם שני דברים: רצון גדול של עיריית הרצליה להוציא לפועל פרויקט ראשון של פינוי-בינוי בהיקף גדול, והעובדה שהם קיבלו סמכות של ועדה עצמאית".
זה אומר שבמקומות שבהם אין רצון של העירייה או שאין סמכות עצמאית זה לוקח הרבה יותר זמן?
"כן. בשלוש שנים מול הוועדה העצמאית עשינו תב"ע חדשה וייצרנו זכויות, וזה דווקא הלך מהר".
מה אתה אומר על החלטת המועצה הארצית לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022?
"מי שמוביל כרגע את העולם של ההתחדשות העירונית חי באיזה עולם אקדמי. הם אומרים שתמ"א 38 זה לא טוב, כי אין מספיק תרומה לציבור. אבל המדינה יכולה לממן קצת פחות פרויקטים של מחיר למשתכן ולתת תקציבים לעיריות כדי שהן יוכלו לממן את התשתיות הנדרשות בעקבות תוספת הדירות בהתחדשות עירונית.
"צריך לזכור שתמ"א 38 התחילה מהצורך לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולמגן מפני טילים - במימון פרטי. אז למה תמ"א 38 היא לא טובה? הרי לא בכל מקום אפשר יהיה להרים פינוי-בינוי. תמ"א 38 זה המסלול הכי נכון כי הוא הכי מהיר. כל שיטה אחרת דינה 15-20 של ביורוקרטיה".
אתה נשמע מאוד מתוסכל.
"אנחנו גוף עסקי שרוצה להתקדם והרבה פעמים אנחנו נתקלים בקירות ואני לא מבין על מה".
לפני שבוע וחצי שוב ירו רקטות לכיוון המרכז - אתם בטח מקבלים מבול של טלפונים מאנשים שרוצים לחזק את הבניין.
"אנחנו לא עושים תמ"א חיזוק בכלל - רק הריסה ובנייה".
למה?
"עשינו רק שני פרויקטים של תמ"א חיזוק בעבר, ולא נעשה יותר, מכמה סיבות. האחת, נראה לי באופן אישי שזה יותר מתאים לחברות שיש להן ביצוע בתוך הבית. אנחנו חברה יזמית ואין לנו נגישות לכל בעל מקצוע כדי לפתור לדוגמה בעיה של ברז שמתחיל לנזול בשבת. בשני הפרויקטים הללו שעשינו הקבלן פשט את הרגל והיינו צריכים להביא מישהו אחר ולהפסיד כסף. שנית, זה גם נראה לי קצת מוצר פחות טוב. אבל מי שיתמחה בזה, שיעשה".
"פינוי-בינוי הוא לא תחליף לתמ"א"
בלום, רו"ח במקצועו, משמש כמנכ"ל מטרופוליס מאז 2014. קודם לכן כיהן במשך כמה שנים כסמנכ"ל הכספים של חברת קרדן.
"בהתחלה זה היה מאוד טראומטי בשבילי, כי כשעזבתי את קרדן נדל"ן, היא הייתה חברה ציבורית גדולה עם צבר גדול של פרויקטים, ומטרופוליס הייתה עם מעט פעילות בשטח. זה היה מעבר מחברה ציבורית לפרטית, מעסקאות ענקיות להיתרים קטנים.
"חוץ מזה, עולם ההתחדשות העירונית הוא הרבה יותר רגשי ופסיכולוגי. הדיירים הם בעלי הקרקע עם כל המשמעויות של זה. יש להם הרבה חוסר אמון וחשדנות. מול הדיירים יש עיריות ומדינה שלאורך כל השנים מצרות את רגלינו ומשנות מדיניות"
כיום יש למטרופוליס פרויקט גדול בנאות אפקה שנמצא בשלב היתרים בעירייה, פרויקט גדול בביצוע בגבעתיים, שבו ייבנו שבעה בניינים בביצוע בו-זמנית, ועוד פרויקט שהם מקדמים בהדר יוסף בתל-אביב.
"יש לנו היכרות מאוד עמוקה עם העיריות ויודעים מה מתאים לאיזו עיר. לשמחתנו, נכנסו למחזור פעילות ואנחנו יכולים להסתכל קדימה ובו-בזמן לבצע פרויקטים. להסתכל היום על פינוי-בינוי כחלופה לתמ"א זה לא טוב".
"רק אחוזים בודדים מגיעים לביצוע"
ההתבגרות של השוק מגיעה גם לדיירים?
"חלק מהפרויקטים שהפסדנו בעבר חוזרים אלינו אחרי שהדיירים מגלים שהם פנו לגופים פחות מנוסים, שלא התעמתו עם עבודה בחמישה-שישה רחובות חד-סטריים תחת כבלים של מתח גבוה. המוטו שלנו הוא לא להבטיח מה שאי אפשר להבטיח ושאי אפשר להוציא לפועל. חברות מבטיחות לעתים דברים כי הן חושבות שיוכלו להסתדר בהמשך - אנחנו לא. ובאמת, משלב ההצעה הראשונית מגיעים רק אחוזים בודדים לשלב הביצוע".
אחת הביקורות על הפרויקטים של ההתחדשות העירונית היא שהם "מחסלים" את היצע הדירות הקטנות בערים.
"זה כבר לא ככה. עיריית גבעתיים דרשה בפרויקט שלנו בכל הבניינים מינימום של 20% דירות קטנות, ובכל שינויי המדיניות של העירייה זה נשאר. גם עיריית הרצליה בתב"ע של הפרויקט הנוכחי דרשה 20% דירות קטנות, וגם בהדר יוסף העירייה דורשת את זה".
מה לגבי עלויות התחזוקה הגבוהות בבניינים החדשים?
"בנווה שרת היה הסכם בינינו לבין הדיירים, שלפיו הקמנו ועדת חריגים ומימנו את התחזוקה לדיירים שיש להם קשיים. בפרויקט שאנחנו מתכננים עכשיו בהדר יוסף זה עלה על הפרק. הכלכלה של הנדל"ן למגורים היא די פשוטה: בדברים שאנחנו יודעים מראש אנחנו לוקחים בחשבון ואפשר להוריד קצת מהתמורות לדיירים ולהוסיף לתחזוקה. בלת"מים יותר קשה להכיל. היום יש נציגויות שאומרות מראש שהם רוצים 300 שקל לכל משפחה לעשר שנים, ואז מכניסים את זה לאקסל".
איך המכירות?
"אני לא מרגיש כרגע האטה. יש לי שני פרויקטים - אחד בגבעתיים שזו עיר כמעט בלי היצעים, ופרי סייל בהרצליה ואני לא מרגיש איטיות ביחס לקצב שחשבנו עליו. בגבעתיים יש תמהיל די רחב של דירות מיוחדות ויש להן קהל. בהרצליה רוב הדירות סטנדרטיות".
נתקלתם בבעיות להשיג מימון?
"לא. איזה אלטרנטיבות אחרות יש לבנקים לתת מימון? למחיר למשתכן? אין יוזמות פרטיות אחרות כמעט. אני בא מבית טוב ויוקרתי אז אולי לי טיפה יותר קל, אבל אני מרגיש שהבנקים רוצים לעבוד איתנו ועל כל פרויקט אני מקבל כמה הצעות למימון. השנים הקשות של מימון הנדל"ן עברו והיום יש לבנקים כסף להוציא".
עורך הדין של הדיירים: "רק כשגרמן עזבה לכנסת דברים התחילו לזוז"
עו"ד עודד ישראלי, שייצג את הדיירים בפרויקט, בטוח שהפרויקט הראשון בהרצליה הוא סנונית ראשונה, ושבשנה-שנתיים הקרובות ישתחררו עוד שלושה-ארבעה פרויקטים בעיר.
למה זה היה צריך לקחת 13 שנים?
"הבעיה העיקרית בפרויקט הזה הייתה חוסר היענות של ראשת העיר הקודמת יעל גרמן. בערך חמש שנים הפרויקט היה תקוע בגלל זה. כשהיא עזבה לטובת הכנסת, העניינים התחילו לזוז. אני חושב שהיא לא האמינה שאפשר להוציא לפועל פרויקטים כאלה - עוד לא היו אז כמעט פרויקטים מאוכלסים. לדעתה זה גם מעמיס על צוות התכנון העירוני, וזה נכון".
ח"כ גרמן מסרה ל"גלובס" בתגובה: "סיימתי את תפקידי כראש עיר לפני כשבע שנים וכל שעמד לעיניי במהלך כהונתי היה טובת הציבור".
איזה עוד עיכובים היו?
עו"ד ישראלי: "זה פרויקט קטן יחסית - בסך-הכול 84 דירות, אז מהר מאוד הצלחנו לייצר אמון של הדיירים במהלך. הבעיה הייתה לגבש את המבנה התכנוני - כמה בניינים יהיו. חוץ מזה, התחלנו עם חברת דורי ובשלב מסוים עם כל הבעיות שהיו היה צריך להחליף אותה ואז נכנסה מטרופוליס. הם מקצועיים וגם נעימים ומחויבים לפתור בעיות".
איזה בעיות היו למשל?
"היו למשל דיירי עמידר, ועמידר דורשת למצוא להם דיור חלופי לפי מפתח שהיא קובעת. שתי דירות בפרויקט ממש נתפרו למידות של הדיירים שלהם. דבר שני, היה לנו חלון הזדמנויות לעשות שינויים לדיירים - לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר, והיזם שיתף פעולה באופן מלא ונתן לזה זמן. בסופו של דבר חילקתי את הדירות בין בעלי הדירות בלי הגרלה - זה פאזל גדול מאוד אבל הכל חולק לשביעות רצון כולם. היזם נדרש הרבה פעמים להחליף איתנו דירות, להקצות לנו דירות תמורה, והם בדקו שלא יורד להם מהתמורות שמגיעות להם והלכו איתנו בהרבה דברים. לא כל היזמים נוהגים כך".
מה אפשר לעשות בשביל לקצר טווחים?
"במשולש עירייה-דיירים-יזם כל פעם מגלים כשלים אחרים", אומר ישראלי. "ברור שהחוליה הקשה היא הרשויות. העיריות מוצפות בפרויקטים מסוגים שונים, תב"עות לפינוי-בינוי, תמ"א 38, וגם בנייה חדשה בהיקפים גדולים. לפי הלמ"ס, בהרצליה עד לפני חמש שנים הוצאו 200-300 היתרים בשנה. היום זה 1,200. גם אם מגדילים את מחלקת ההנדסה, קשה מאוד לצוות מקצועי להתמודד עם גדילה כזו. זה החסם העיקרי.
"אני חושב שצריך שיהיה צוות נגיש, בהרצליה יש סמנכ"ל לענייני תכנון, שאם לא הוא, היה קשה לנו מאוד להסיר חסמים. אתה יכול לשלוח כאן לראש העירייה מייל והבעיה נפתרת. אבל לא בכל מקום יש את זה. בצד של הדיירים, הם חייבים לבחור לעצמם צוות מקצועי שיוביל את זה ולתת בו אמון. ובצלע של היזם, צריך מישהו שערוך לפרויקט בהיקף כזה של התחדשות עירונית. אני עובד עם אשדר, עם אזורים, עם כל היזמים הגדולים - ופרויקט שמטופל אצלם עובד כמו שצריך. אם היזם לא מקצועי מספיק, יש קפיצות של חודשים ועיכובים".