גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי 13 שנה: פרויקט פינוי-בינוי ראשון בהרצליה יצא לדרך

אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס שיזמה את התוכנית, מספר כי הפרויקט החל ב-2006 אך נתקל במעצורים רבים: "מי שמוביל היום את עולם ההתחדשות העירונית חי באיזה עולם אקדמי"

ההריסה במתחם מטרופוליס הרצליה / צילום: אמיר גנון
ההריסה במתחם מטרופוליס הרצליה / צילום: אמיר גנון

בשבוע שעבר נהרסו סוף סוף הבניינים בפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בהרצליה, ברחובות מנדלבלט ואבן עזרא בהרצליה. אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס יזמית הפרויקט, מספר שהרעיון לפרויקט נזרע אצל הדיירים בזמן שיגורי הטילים ב-2006, במלחמת לבנון השנייה.

לדבריו, "אנחנו נכנסנו לפרויקט ב-2014 אחרי שהוא נכשל בהרבה ניסיונות להתקדם ועמד בפני ביטול הרבה פעמים, ומה שעזר לו לצאת בסוף לפועל הם שני דברים: רצון גדול של עיריית הרצליה להוציא לפועל פרויקט ראשון של פינוי-בינוי בהיקף גדול, והעובדה שהם קיבלו סמכות של ועדה עצמאית".

זה אומר שבמקומות שבהם אין רצון של העירייה או שאין סמכות עצמאית זה לוקח הרבה יותר זמן? 

"כן. בשלוש שנים מול הוועדה העצמאית עשינו תב"ע חדשה וייצרנו זכויות, וזה דווקא הלך מהר".

מה אתה אומר על החלטת המועצה הארצית לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022?

"מי שמוביל כרגע את העולם של ההתחדשות העירונית חי באיזה עולם אקדמי. הם אומרים שתמ"א 38 זה לא טוב, כי אין מספיק תרומה לציבור. אבל המדינה יכולה לממן קצת פחות פרויקטים של מחיר למשתכן ולתת תקציבים לעיריות כדי שהן יוכלו לממן את התשתיות הנדרשות בעקבות תוספת הדירות בהתחדשות עירונית. 

"צריך לזכור שתמ"א 38 התחילה מהצורך לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולמגן מפני טילים - במימון פרטי. אז למה תמ"א 38 היא לא טובה? הרי לא בכל מקום אפשר יהיה להרים פינוי-בינוי. תמ"א 38 זה המסלול הכי נכון כי הוא הכי מהיר. כל שיטה אחרת דינה 15-20 של ביורוקרטיה".

אתה נשמע מאוד מתוסכל.

"אנחנו גוף עסקי שרוצה להתקדם והרבה פעמים אנחנו נתקלים בקירות ואני לא מבין על מה".

לפני שבוע וחצי שוב ירו רקטות לכיוון המרכז - אתם בטח מקבלים מבול של טלפונים מאנשים שרוצים לחזק את הבניין.

"אנחנו לא עושים תמ"א חיזוק בכלל - רק הריסה ובנייה".

למה?

"עשינו רק שני פרויקטים של תמ"א חיזוק בעבר, ולא נעשה יותר, מכמה סיבות. האחת, נראה לי באופן אישי שזה יותר מתאים לחברות שיש להן ביצוע בתוך הבית. אנחנו חברה יזמית ואין לנו נגישות לכל בעל מקצוע כדי לפתור לדוגמה בעיה של ברז שמתחיל לנזול בשבת. בשני הפרויקטים הללו שעשינו הקבלן פשט את הרגל והיינו צריכים להביא מישהו אחר ולהפסיד כסף. שנית, זה גם נראה לי קצת מוצר פחות טוב. אבל מי שיתמחה בזה, שיעשה".

"פינוי-בינוי הוא לא תחליף לתמ"א"

בלום, רו"ח במקצועו, משמש כמנכ"ל מטרופוליס מאז 2014. קודם לכן כיהן במשך כמה שנים כסמנכ"ל הכספים של חברת קרדן. 

"בהתחלה זה היה מאוד טראומטי בשבילי, כי כשעזבתי את קרדן נדל"ן, היא הייתה חברה ציבורית גדולה עם צבר גדול של פרויקטים, ומטרופוליס הייתה עם מעט פעילות בשטח. זה היה מעבר מחברה ציבורית לפרטית, מעסקאות ענקיות להיתרים קטנים.

"חוץ מזה, עולם ההתחדשות העירונית הוא הרבה יותר רגשי ופסיכולוגי. הדיירים הם בעלי הקרקע עם כל המשמעויות של זה. יש להם הרבה חוסר אמון וחשדנות. מול הדיירים יש עיריות ומדינה שלאורך כל השנים מצרות את רגלינו ומשנות מדיניות"

כיום יש למטרופוליס פרויקט גדול בנאות אפקה שנמצא בשלב היתרים בעירייה, פרויקט גדול בביצוע בגבעתיים, שבו ייבנו שבעה בניינים בביצוע בו-זמנית, ועוד פרויקט שהם מקדמים בהדר יוסף בתל-אביב.

"יש לנו היכרות מאוד עמוקה עם העיריות ויודעים מה מתאים לאיזו עיר. לשמחתנו, נכנסו למחזור פעילות ואנחנו יכולים להסתכל קדימה ובו-בזמן לבצע פרויקטים. להסתכל היום על פינוי-בינוי כחלופה לתמ"א זה לא טוב".

"רק אחוזים בודדים מגיעים לביצוע"

ההתבגרות של השוק מגיעה גם לדיירים? 

"חלק מהפרויקטים שהפסדנו בעבר חוזרים אלינו אחרי שהדיירים מגלים שהם פנו לגופים פחות מנוסים, שלא התעמתו עם עבודה בחמישה-שישה רחובות חד-סטריים תחת כבלים של מתח גבוה. המוטו שלנו הוא לא להבטיח מה שאי אפשר להבטיח ושאי אפשר להוציא לפועל. חברות מבטיחות לעתים דברים כי הן חושבות שיוכלו להסתדר בהמשך - אנחנו לא. ובאמת, משלב ההצעה הראשונית מגיעים רק אחוזים בודדים לשלב הביצוע".

אחת הביקורות על הפרויקטים של ההתחדשות העירונית היא שהם "מחסלים" את היצע הדירות הקטנות בערים.

"זה כבר לא ככה. עיריית גבעתיים דרשה בפרויקט שלנו בכל הבניינים מינימום של 20% דירות קטנות, ובכל שינויי המדיניות של העירייה זה נשאר. גם עיריית הרצליה בתב"ע של הפרויקט הנוכחי דרשה 20% דירות קטנות, וגם בהדר יוסף העירייה דורשת את זה".

מה לגבי עלויות התחזוקה הגבוהות בבניינים החדשים?

"בנווה שרת היה הסכם בינינו לבין הדיירים, שלפיו הקמנו ועדת חריגים ומימנו את התחזוקה לדיירים שיש להם קשיים. בפרויקט שאנחנו מתכננים עכשיו בהדר יוסף זה עלה על הפרק. הכלכלה של הנדל"ן למגורים היא די פשוטה: בדברים שאנחנו יודעים מראש אנחנו לוקחים בחשבון ואפשר להוריד קצת מהתמורות לדיירים ולהוסיף לתחזוקה. בלת"מים יותר קשה להכיל. היום יש נציגויות שאומרות מראש שהם רוצים 300 שקל לכל משפחה לעשר שנים, ואז מכניסים את זה לאקסל".

איך המכירות?

"אני לא מרגיש כרגע האטה. יש לי שני פרויקטים - אחד בגבעתיים שזו עיר כמעט בלי היצעים, ופרי סייל בהרצליה ואני לא מרגיש איטיות ביחס לקצב שחשבנו עליו. בגבעתיים יש תמהיל די רחב של דירות מיוחדות ויש להן קהל. בהרצליה רוב הדירות סטנדרטיות".

נתקלתם בבעיות להשיג מימון?

"לא. איזה אלטרנטיבות אחרות יש לבנקים לתת מימון? למחיר למשתכן? אין יוזמות פרטיות אחרות כמעט. אני בא מבית טוב ויוקרתי אז אולי לי טיפה יותר קל, אבל אני מרגיש שהבנקים רוצים לעבוד איתנו ועל כל פרויקט אני מקבל כמה הצעות למימון. השנים הקשות של מימון הנדל"ן עברו והיום יש לבנקים כסף להוציא". 

עורך הדין של הדיירים: "רק כשגרמן עזבה לכנסת דברים התחילו לזוז"

עו"ד עודד ישראלי, שייצג את הדיירים בפרויקט, בטוח שהפרויקט הראשון בהרצליה הוא סנונית ראשונה, ושבשנה-שנתיים הקרובות ישתחררו עוד שלושה-ארבעה פרויקטים בעיר.

למה זה היה צריך לקחת 13 שנים?

"הבעיה העיקרית בפרויקט הזה הייתה חוסר היענות של ראשת העיר הקודמת יעל גרמן. בערך חמש שנים הפרויקט היה תקוע בגלל זה. כשהיא עזבה לטובת הכנסת, העניינים התחילו לזוז. אני חושב שהיא לא האמינה שאפשר להוציא לפועל פרויקטים כאלה - עוד לא היו אז כמעט פרויקטים מאוכלסים. לדעתה זה גם מעמיס על צוות התכנון העירוני, וזה נכון".

ח"כ גרמן מסרה ל"גלובס" בתגובה: "סיימתי את תפקידי כראש עיר לפני כשבע שנים וכל שעמד לעיניי במהלך כהונתי היה טובת הציבור".

איזה עוד עיכובים היו?

עו"ד ישראלי: "זה פרויקט קטן יחסית - בסך-הכול 84 דירות, אז מהר מאוד הצלחנו לייצר אמון של הדיירים במהלך. הבעיה הייתה לגבש את המבנה התכנוני - כמה בניינים יהיו. חוץ מזה, התחלנו עם חברת דורי ובשלב מסוים עם כל הבעיות שהיו היה צריך להחליף אותה ואז נכנסה מטרופוליס. הם מקצועיים וגם נעימים ומחויבים לפתור בעיות".

איזה בעיות היו למשל?

"היו למשל דיירי עמידר, ועמידר דורשת למצוא להם דיור חלופי לפי מפתח שהיא קובעת. שתי דירות בפרויקט ממש נתפרו למידות של הדיירים שלהם. דבר שני, היה לנו חלון הזדמנויות לעשות שינויים לדיירים - לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר, והיזם שיתף פעולה באופן מלא ונתן לזה זמן. בסופו של דבר חילקתי את הדירות בין בעלי הדירות בלי הגרלה - זה פאזל גדול מאוד אבל הכל חולק לשביעות רצון כולם. היזם נדרש הרבה פעמים להחליף איתנו דירות, להקצות לנו דירות תמורה, והם בדקו שלא יורד להם מהתמורות שמגיעות להם והלכו איתנו בהרבה דברים. לא כל היזמים נוהגים כך".

מה אפשר לעשות בשביל לקצר טווחים?

"במשולש עירייה-דיירים-יזם כל פעם מגלים כשלים אחרים", אומר ישראלי. "ברור שהחוליה הקשה היא הרשויות. העיריות מוצפות בפרויקטים מסוגים שונים, תב"עות לפינוי-בינוי, תמ"א 38, וגם בנייה חדשה בהיקפים גדולים. לפי הלמ"ס, בהרצליה עד לפני חמש שנים הוצאו 200-300 היתרים בשנה. היום זה 1,200. גם אם מגדילים את מחלקת ההנדסה, קשה מאוד לצוות מקצועי להתמודד עם גדילה כזו. זה החסם העיקרי.

"אני חושב שצריך שיהיה צוות נגיש, בהרצליה יש סמנכ"ל לענייני תכנון, שאם לא הוא, היה קשה לנו מאוד להסיר חסמים. אתה יכול לשלוח כאן לראש העירייה מייל והבעיה נפתרת. אבל לא בכל מקום יש את זה. בצד של הדיירים, הם חייבים לבחור לעצמם צוות מקצועי שיוביל את זה ולתת בו אמון. ובצלע של היזם, צריך מישהו שערוך לפרויקט בהיקף כזה של התחדשות עירונית. אני עובד עם אשדר, עם אזורים, עם כל היזמים הגדולים - ופרויקט שמטופל אצלם עובד כמו שצריך. אם היזם לא מקצועי מספיק, יש קפיצות של חודשים ועיכובים". 

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית