איך מגישים התנגדות על פי סעיף 197 / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי
מאת : איל סלינג'ר, כלכלן, שמאי מקרקעין, ד"ר לתכנון ערים ואזורים מטעם החממה החברתית בטכניון
אם אישרו לכם תוכנית בנייה ליד הבית, אם למגורים ואם לייעוד אחר, והתוכנית החדשה מורידה, לדעתכם, את ערך הנכס שבבעלותכם, יש לכם כלי לתבוע פיצוי. מדובר בסעיף קיים בחוק התכנון והבנייה, סעיף מספר 197, המאפשר לדרוש מהרשות המקומית פיצוי. מי זכאי לפיצוי? מה התהליך? כמה זמן הוא לוקח? הכול במדריך שלפניכם.
אושרה תוכנית לבניית מגדל מול הדירה שבבעלותכם, מה ניתן לעשות?
בערים המצטופפות הולכים ונבנים עוד ועוד מגדלי מגורים, וגם אם אתם, "שוחרי" מגדלים, בוודאי לא הייתם רוצים שמגדל מגורים יוקם מול דירתכם, דבר שצפוי שיגרום לפגיעה בפרטיות, להסתרת נוף ואור, לצפיפות ולעומסי תנועה ברחוב שבו אתם גרים, וכפועל יוצא גם לפגיעה בשווי דירתכם.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מסדיר את נושא הפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית. הפגיעה בערך המקרקעין יכולה להיות פגיעה ישירה, למשל, כאשר התוכנית חלה על המקרקעין ומגבילה את השימוש בהם, או פגיעה עקיפה, למשל, הקמת מחלף או כביש צמוד לבית באופן הגורם לרעש ולזיהום או הקמת מגדל במגרש הגובל, והמגדל גורם להסתרת נוף ואור.
יש לשים לב כי התביעה הנוגעת לירידה בערך היא בגין אישור התוכנית - למשל, תוכנית להקמת המגדל, ולא בגין שלב הבנייה. כמו כן, יש לשים לב שלא להגיש את התביעה הנוגעת לירידה בערך - לאחר שהוקם המגדל (כלומר, מגישים את התביעה על ירידת הערך עם אישור התוכנית).
איך יודעים שאושרה תוכנית?
בהתאם לחוק, הודעה על אישור התוכנית תפורסם בשני עיתונים יומיים, לפחות אחד מהם הוא עיתון נפוץ, וכן יוצב שלט במקום בולט בתחום התוכנית. בתוכנית החלה על מגרש אחד או על כמה מגרשים בשטח של עד 3 דונם, יוצב גם שלט או תימסר הודעה ביד או בדואר רשום לבעלים ולמחזיקים במגרשים הגובלים בתחום התוכנית. מסמכי התוכנית יימצאו במשרדי מוסדות התכנון ויפורסמו באתר האינטרנט שלהם ובאתר מנהל התכנון ושמו "תכנון זמין".
מי רשאי לתבוע?
מי שביום תחילת התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם (הערה: הפסיקה הכירה בדייר מוגן [בדמי מפתח] כבעל זכות במקרקעין).
אילו מקרקעין הם בעלי זכות לתבוע?
מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים בה. בהתאם לפסיקה, מקרקעין הגובלים בתוכנית הם אלו המשיקים מבחינה פיזית לגבול התוכנית. כמו כן, מקרקעין גובלים בתוכנית אם בין המקרקעין לגבול התוכנית מפריד שטח פתוח צר או כביש עירוני צר יחסית.
אופן הגשת התביעה ומועד ההגשה
התביעה תוגש למשרדי הוועדה המקומית שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. הגשת התביעה, בהתאם לטופס שבתקנות, נעשית לעתים קרובות באמצעות עורך דין וכוללת הגשת חוות דעת של שמאי מקרקעין לאומדן ירידת הערך עקב אישור התוכנית.
מהו ההליך?
הוועדה המקומית תחליט 90 יום מהגשת התביעה אם לקבלה ומהו הסכום המוצע לפיצויים, או כפי שקורה לרוב - עשויה לדחותה. הוועדה תודיע על החלטתה ועל הנימוקים לה. במקרה שהוועדה תחלוק על סכום הפיצוי, רשאים הצדדים לפנות למינוי שמאי מכריע. החליטה הוועדה המקומית לדחות את התביעה או לטעון לפטור מפיצויים בהתאם לסעיף 200 בחוק - התכנון והבנייה (זאת במקרים שבהם מדובר, על פי הפסיקה, בפגיעה של אחוזים בודדים בשווי הנכס), רשאי התובע לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. תהליך הערר צפוי להימשך כמה שנים.
מי נושא בפיצויים?
הוועדה המקומית היא שתישא בתשלום הפיצויים, אולם הוועדה יכולה על פי תיקון לחוק התכנון והבנייה משנת 2017 לדרוש מיוזם התוכנית או מבעל הזכויות בתוכנית כתב שיפוי לתשלום תביעות הפיצויים.
מה הסיכוי לזכות בפיצוי? מה המגמה בשטח?
המגמה הנצפית היא צמצום זכות התביעה לפיצויים, בעיקר ביחס לפגיעות עקיפות, כגון הקמת מגדל במגרש הגובל. הפסיקה הכירה כי האזרח המתגורר בעיר צריך לצפות להתפתחותה של הסביבה, וכל עוד מדובר ב"התפתחות אורבנית סבירה", סביר להניח שלא יקבל פיצויים.