גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי רשאי לדרוש להפעיל את הבוררות בהסכמי תמ"א 38

האם צריך שכל בעלי הדירות יסכימו על מנת להפעיל את המנגנון, או שמספיק שרק חלק מהם יבקשו לעשות זאת?

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock
פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock

בשולי הסכמי תמ"א 38 מופיעים סעיפי ההפרה והביטול, וגם סעיף חשוב מאין כמוהו המסדיר את האופן שבו ינוהלו סכסוכים ומחלוקות ככל שיתגלעו בין הצדדים. לרוב, מפרידים הצדדים בין מחלוקות מהתחום ההנדסי/תכנוני ובין מחלוקות אחרות הנוגעות לעצם קיום התחייבויות הצדדים בהסכם.

לגבי מחלוקות במישור ההנדסי/ תכנוני, נהוג למנות מהנדס, אשר בעת מחלוקת, ידון בטענות הצדדים ויכריע בהן בתוך זמן קצר, על מנת שלא יעוכב הפרויקט. בנוגע למחלוקות שלא נוגעות לתחום ההנדסי/תכנוני, יש הקובעים בהסכם כי מחלוקות אלו ידונו בפני ערכאה שיפוטית ויש הקובעים כי מחלוקות אלו תידונה בפני בורר.

נשאלת השאלה מי רשאי לדרוש להפעיל את מנגנון הבוררות? האם יש הכרח שכל הבעלים ידרשו להפעיל את המנגנון? או שגם חלק מבעלי המקרקעין רשאים להפעילו?

עניין דומה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט העליון במסגרת דיון בעסקת מקרקעין אשר איננה תמ"א 38, אולם דומה במרכיביה לעסקת תמ"א ועל כן ניתן להשליך ממנה לענייננו. בין החברה היזמית ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ ובין בעלי זכויות במקרקעין המצויים בפתח תקווה נחתם ב-2014 הסכם בנייה ושיתוף על בסיסו הוקם פרויקט דירות.

במסגרת ההסכם התחייבה החברה היזמית לממן את עלות הקמת הפרויקט ונקבע כי בעלי הזכויות ישיבו את חלקם במימון במהלך הקמת הפרויקט ובטרם תימסר להם החזקה בדירות. בתום בניית הפרויקט התגלע סכסוך בין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בדבר גובה חובם בגין מימון הפרויקט.

בין הצדדים התקיימה הידברות שהובילה לחתימה על הסדר פשרה. בשמם של כלל בעלי המקרקעין חתם על ההסכם עורך דין שייצג אותם בעסקה. אלא, ששניים מבעלי המקרקעין מחו על חתימת עורך הדין וטענו כי איננה מחייבת את הבעלים ואף דרשו לבטל את ההסדר ולמנות בורר בסכסוך. החברה היזמית סרבה למינוי בורר.

משכך עתרו שני הבעלים המתנגדים לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על מינוי בורר. בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו כי יש לקבל את דרישת הבעלים המתנגדים למינוי בורר אף שהם מהווים רק חלק מכלל הבעלים וזאת בין היתר משום שנכתב בהסכם כי חיובי הבעלים הינם "ביחד ולחוד".

החברה היזמית ערערה לבית במשפט העליון וטענה כי יש לבטל את הכרעת בית המשפט המחוזי, משום שמינוי הבורר נעשה שלא לפי המוסכם בין הצדדים.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי מכוח הסכם הבנייה והשיתוף קמות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים זכויות וחובות. חלקן של זכויות וחובות אלה הן אחידות ומשותפות לכלל הבעלים (קולקטיביות), כגון הזכות כי החברה היזמית תקים את הבניין על המגרש והחובה למסור את החזקה לקבלן לצורך ביצוע העבודות. חלקן של זכויות וחובות אלה משתנות וייחודיות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים (פרטניות), כגון הזכויות והחובות הנובעות מהזמנת שינויים בדירה מסוימת על ידי יחיד בעלים מסוים.

עוד נקבע, כי תניית הבוררות בהסכם חלה גם על סכסוכים בין יחידי הבעלים לחברה היזמית, וגם על סכסוכים בין כלל בעלי הזכויות לחברה היזמית, אולם הסכסוך הנדון בין הבעלים המתנגדים ובין החברה היזמית אינו אינדיווידואלי, אלא קולקטיבי ולכן את הדרישה להפעלת תניית הבוררות יש לבצע על ידי בעלי הזכויות כולם.

עליון קבע כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת, שכן בנסיבות העניין ניתן לקיים את הבוררות רק אם כלל הבעלים יעתרו לקיומה ולא כאשר קיומה נדרש על ידי שניים מהבעלים בלבד. 

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

עוד כתבות

חוף התכלת / צילום: שלומי יוסף

מתחם חוף התכלת חולק מחדש בעקבות ביקורת על תוכנית המתאר

החלוקה המקורית כללה 7 תתי מתחמים, וגררה ביקורת שהם לא שוויוניים לבעלי הקרקעות ● החלוקה הנוכחית כוללת 3 תת מתחמים עיקריים, ועוד אחד שמיועד לשטחי ציבור

כביש 431. נפתח לתנועה במלואו ברבעון הראשון של 2009 / צילום: איל יצהר, גלובס

השווי של זכיינית כביש 431 מוערך ב-325 מיליון שקל; החברה מקבלת מהמדינה 161 מיליון שקל בשנה

היקף התשלומים שמקבלת נתיבי היובל מתגלה בהערכת שווי של החברה שהגיעה לידי "גלובס" ● בעלת השליטה בחברה היא קרן תש"י, שמחזיקה ב-75% ממניותיה

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

גם הקורונה לא עוצרת בעדה: טסלה משלימה מהלך עליות מתמשך של יותר מ-120% רק השנה

המלצה של גוף המחקר פייפר סנדלר מספק עוד דלק למניית יצרנית הרכבים החשמלית שנושקת לשיא כל הזמנים ● האם מדובר בבועה?

אלי עזור / צלם: יחצ / צילום: יחצ

זה לא משחק: מניית הגיימינג של אלי עזור ופיני זהבי התרסקה במעל 30% בעקבות הפסד רבעוני

הסיבה המרכזית להפסד שרשמה אספייר - הסכם עם רשות המסים שבמסגרתו שילמה 13.7 מיליון אירו

דוריה למפל / צילום: רונן פדידה

בלגן זה כאן: תאגיד השידור עבר לירושלים וספג את הקארמה של רשות השידור

וגם: חברת הדפסות התלת-ממד ננו דיימנשן מעבירה את המטה שלה מנס ציונה לבוקה-ראטון ● השיחה

עליות שערים בוול סטריט / צילום: Richard Drew, Associated Press

וול סטריט מדלגת על הקורונה: הנאסד"ק קופץ ב-1%, הזהב טיפס לשיא של 7 שנים

פרוטוקול הפד מהישיבה האחרונה של חברי ועדת השוק הפתוח חושף כי הריבית תישאר נמוכה זמן מה ● בורסות אירופה ננעלו בעליות, הדאקס קפץ ב-0.76% והפוטסי ביותר מ-1% ● אישורי הבנייה בארה"ב של בתים חדשים עלו לשיא של 13 שנים

ההמבורגר מלא העובש בפרסומת של ברגר קינג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

למה רשת ברגר קינג מפרסמת המבורגר מלא בעובש?

רשת המזון המהיר האמריקאית ברגר קינג בחרה בדרך בוטה מאוד להציג את השינוי החדש שעשתה בהמבורגר המפורסם שלה - "וופר"

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

"הקורונה עלולה להיות אתגר משמעותי לכל מערכות הבריאות; ייתכן שנוכל לעזור"

במסיבת עיתונאים של חברת טבע אמר המנכ"ל כי החברה לא תיפגע מהווירוס, שכן פעילותה המסחרית בסין קטנה ● שולץ התייחס גם לתוצאותיה של תוכנית ההתייעלות, לדרכי ההתמודדות עם אובדן הפטנט על הקופקסון, להשפעות פרשת האופיואידים ול"שמועות המטורפות" על מכירת החברה לאמזון

עובד במפעל שבבים בסין / צילום: רויטרס

לא כולן כמו אפל: זו הסיבה שתעשיית השבבים מצליחה למתן את פגיעת הקורונה

אזהרת ההכנסות של אפל בגלל השלכות וירוס הקורונה מעוררת חששות לגבי שרשרת האספקה בתעשיית השבבים ● סרגיי וסצ'ונוק, אנליסט בכיר באופנהיימר, דווקא מרגיע: "הרבה חברות הוציאו את הייצור מסין בגלל מלחמת הסחר" ● האם בכל זאת יש מה לחשוש?

פרופ' רות גביזון / צילום: שלומי יוסף, גלובס

על פסילת רשימות פוליטיות, בג"ץ ואמון הציבור במערכת המשפט

בפסק הדין בנושא היבא יזבק יש איתות של חלק משופטי העליון על כך שהם סבורים כי היה משהו מוטה בתוצאות הפסיקה של ביהמ"ש בעבר, כי ההטיה תרמה לפגיעה באמון הציבור בביהמ"ש, וכי נכון לבחון את גישת הפסיקה מחדש • אני מברכת על המגמה הזאת ● כלת פרס ישראל למשפט בטור מיוחד 

אריאל הרוש / צילום: שלומי יוסף

שחקני בית"ר ירושלים תבעו פיצויי פיטורים - והופנו להתאחדות לכדורגל

ביה"ד לעבודה קיבל את בקשת בית"ר ירושלים לעכב את הדיונים בתביעה שהגישו הכדורגלנים אריאל הרוש, תומר בן יוסף, אוהד סיידוף, שי חדד, רועי זיקרי וברק משה - והעביר את הסכסוך לדיון במוסדות הבוררות של ההתאחדות לכדורגל ● "להעסקת ספורט יש מאפיינים ייחודיים"

ד"ר אורי גייגר ומורי ארקין / צילומים: תמר מצפי, יח"צ

אקסלנז נמכרת בפרמיה על המחיר הנוכחי אבל בהפסד על מחירה בימי הזוהר

היקף התמורה על מכירתה של החברה, המפתחת מכשור רפואי לאבחון בעיות עיכול, לחברת Meridian צפוי להסתכם ב-169 מיליון שקל - הרבה מתחת לשווי המבוקש ● במהלך המסחר היום עולה מניית החברה ב-60%, לשווי של 155 מיליון שקל

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

בנק ישראל: מענק העבודה מדרבן בעלי הכנסות נמוכות לצאת לעבוד

המחקר של בנק ישראל מצא כי הגדלת היקף מענק העבודה מפחיתה את ההסתברות להפסיק לעבוד ● ההשפעה החיובית הגדולה ביותר של המענק נמצאה אצל גברים חרדים ונשים מעל גיל 55

הסוס המיניאטורי פרד / צילום: צילום מסך

המקרה המוזר של הסוס במחלקה הראשונה בטיסה בארה"ב

פרד עלה לטיסה בארה"ב ביחד עם רוניקה פרוזה, כיוון שהוא משמש כבעל חיים תומך רגשית ● הרשויות בארה"ב מבקשות להגביל את סוגי החיות שיכולות לעלות לטיסה ● צפו בתמונות

עופר גרוסקופף/  צילום: שלומי יוסף

העליון חוזר על הלכת "ביבי כבישים": יש לתת מעמד דומיננטי ללשון החוזה העסקי

לדעת שופטי בית המשפט העליון עופר גרוסקופף, דפנה ברק-ארז ויעל וילנר, יש להעניק מעמד כמעט מכריע ללשון הברורה של החוזה ● "אין הצדקה במקרה הרגיל שבית המשפט ינסה לנחש את כוונת הצדדים"

איפה עובר הגבול בין תכנון לגיטימי לבין העלמה של מיסי מקרקעין? / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

העברת דירה לסבתא והסכם גירושים פיקטיבי: מתי תכנון מס הופך לתחמון

מסי הנדל"ן הגבוהים יצרו שפע של תכנוני מס, שהנפוצים שבהם הם העברת דירה במתנה לבן משפחה, הורה או ילד, או רישום דירה על שם הילדים ● אבל נראה כי הפסיקות האחרונות של בתי המשפט מבשרות על מגמת הקשחה כלפי המתכננים ● מה אומרים המומחים?

ביטוח לאומי / צילום: תמר מצפי

בשורה לאזרחים הוותיקים: בני 80 ומעלה לא יצטרכו להתייבש בתור

הביטוח הלאומי ינפיק 277,684 כרטיסי "פטור מתור" לאזרחים בני 80+ שזכאים לקבל שירות ללא המתנה בתור ● הכרטיס תקף בכל המשרדים הממשלתיים, בשירותי עיריות, ביטוח לאומי, רכבת ישראל, סניפי דואר, בנקים, גנים לאומיים ואפילו בסופרמרקט

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

השיבושים חזרו לתעשיית הרכב הקוריאנית, וזה ישפיע גם על ישראל

בשל שיבוש אספקת חלפים מסין, יונדאי וקיה ישביתו שוב למספר ימים מפעלי ייצור בדרום קוריאה, שנפתחו מחדש רק בימים האחרונים ● צפויה השפעה על מועדי האספקה לישראל של מספר דגמים

תיירים ברחובות סין / צילום: Mark Schiefelbein, Associated Press

אפקט הקורונה מתפשט: גם העצמאים רוצים פיצוי מהמדינה על ימי הבידוד

נשיא להב עו"ד רועי כהן דורש ממשרד הבריאות פיצוי כספי לעצמאים הנמצאים בבידוד בשל נגיף הקורונה, בדומה לשכירים המקבלים תעודת מחלה גורפת על ימים אלה ● "אסור למדינה להשאיר אותם להתמודד עם ההחלטה מה קודם למה - בריאות הציבור או פרנסה למשפחתם"

צביקה בארינבוים / צילום: ניצן חרמוני

עוד תפנית בעלילה: בארינבוים רוכש מסומוטו את פעילות הפצת האפליקציות ב-10 מיליון דולר ותשלומים עתידיים

סכום התמורה עשוי להגיע בתוך שלוש שנים עד ל-34.3 מיליון דולר ● עם השלמת העסקה יפעל דירקטוריון סומוטו להציג תוכנית אסטרטגית, הן לתחומי פעילות חדשים והן בקשר עם קופת המזומנים של החברה