גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי רשאי לדרוש להפעיל את הבוררות בהסכמי תמ"א 38

האם צריך שכל בעלי הדירות יסכימו על מנת להפעיל את המנגנון, או שמספיק שרק חלק מהם יבקשו לעשות זאת?

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock
פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock

בשולי הסכמי תמ"א 38 מופיעים סעיפי ההפרה והביטול, וגם סעיף חשוב מאין כמוהו המסדיר את האופן שבו ינוהלו סכסוכים ומחלוקות ככל שיתגלעו בין הצדדים. לרוב, מפרידים הצדדים בין מחלוקות מהתחום ההנדסי/תכנוני ובין מחלוקות אחרות הנוגעות לעצם קיום התחייבויות הצדדים בהסכם.

לגבי מחלוקות במישור ההנדסי/ תכנוני, נהוג למנות מהנדס, אשר בעת מחלוקת, ידון בטענות הצדדים ויכריע בהן בתוך זמן קצר, על מנת שלא יעוכב הפרויקט. בנוגע למחלוקות שלא נוגעות לתחום ההנדסי/תכנוני, יש הקובעים בהסכם כי מחלוקות אלו ידונו בפני ערכאה שיפוטית ויש הקובעים כי מחלוקות אלו תידונה בפני בורר.

נשאלת השאלה מי רשאי לדרוש להפעיל את מנגנון הבוררות? האם יש הכרח שכל הבעלים ידרשו להפעיל את המנגנון? או שגם חלק מבעלי המקרקעין רשאים להפעילו?

עניין דומה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט העליון במסגרת דיון בעסקת מקרקעין אשר איננה תמ"א 38, אולם דומה במרכיביה לעסקת תמ"א ועל כן ניתן להשליך ממנה לענייננו. בין החברה היזמית ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ ובין בעלי זכויות במקרקעין המצויים בפתח תקווה נחתם ב-2014 הסכם בנייה ושיתוף על בסיסו הוקם פרויקט דירות.

במסגרת ההסכם התחייבה החברה היזמית לממן את עלות הקמת הפרויקט ונקבע כי בעלי הזכויות ישיבו את חלקם במימון במהלך הקמת הפרויקט ובטרם תימסר להם החזקה בדירות. בתום בניית הפרויקט התגלע סכסוך בין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בדבר גובה חובם בגין מימון הפרויקט.

בין הצדדים התקיימה הידברות שהובילה לחתימה על הסדר פשרה. בשמם של כלל בעלי המקרקעין חתם על ההסכם עורך דין שייצג אותם בעסקה. אלא, ששניים מבעלי המקרקעין מחו על חתימת עורך הדין וטענו כי איננה מחייבת את הבעלים ואף דרשו לבטל את ההסדר ולמנות בורר בסכסוך. החברה היזמית סרבה למינוי בורר.

משכך עתרו שני הבעלים המתנגדים לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על מינוי בורר. בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו כי יש לקבל את דרישת הבעלים המתנגדים למינוי בורר אף שהם מהווים רק חלק מכלל הבעלים וזאת בין היתר משום שנכתב בהסכם כי חיובי הבעלים הינם "ביחד ולחוד".

החברה היזמית ערערה לבית במשפט העליון וטענה כי יש לבטל את הכרעת בית המשפט המחוזי, משום שמינוי הבורר נעשה שלא לפי המוסכם בין הצדדים.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי מכוח הסכם הבנייה והשיתוף קמות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים זכויות וחובות. חלקן של זכויות וחובות אלה הן אחידות ומשותפות לכלל הבעלים (קולקטיביות), כגון הזכות כי החברה היזמית תקים את הבניין על המגרש והחובה למסור את החזקה לקבלן לצורך ביצוע העבודות. חלקן של זכויות וחובות אלה משתנות וייחודיות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים (פרטניות), כגון הזכויות והחובות הנובעות מהזמנת שינויים בדירה מסוימת על ידי יחיד בעלים מסוים.

עוד נקבע, כי תניית הבוררות בהסכם חלה גם על סכסוכים בין יחידי הבעלים לחברה היזמית, וגם על סכסוכים בין כלל בעלי הזכויות לחברה היזמית, אולם הסכסוך הנדון בין הבעלים המתנגדים ובין החברה היזמית אינו אינדיווידואלי, אלא קולקטיבי ולכן את הדרישה להפעלת תניית הבוררות יש לבצע על ידי בעלי הזכויות כולם.

עליון קבע כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת, שכן בנסיבות העניין ניתן לקיים את הבוררות רק אם כלל הבעלים יעתרו לקיומה ולא כאשר קיומה נדרש על ידי שניים מהבעלים בלבד. 

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

עוד כתבות

איתן אייזנברג / צילום: אריק סולטן

רציו פטרוליום: קידוח האקספלורציה טנג'ר-1 בגיאנה יצא לדרך

מהשותפות נמסר כי הקידוח צפוי להתבצע בעומק מים של כ-2,900 מטר, להגיע לעומק כולל של כ- 8,000 מטר וצפוי להימשך כ- 3 חודשים ● תקציב הקידוח נאמד בכ-70 מיליון דולר

בית אמות / צילום: איל יצהר, גלובס

הפחתת שווי נכסים הפילה את רווחי אמות ב-94% ברבעון השני

לצד הפחתה של 108 מיליון שקל בשווי נכסי חברת הנדל"ן המניב, נפגעו הכנסותיה השוטפות עקב הקלות לשוכרי מרכזים מסחריים בסך של כ-30 מיליון שקל ● המנכ"ל הפורש אבי מוסלר: "המשבר הנוכחי שאנו מתנהלים בצלו יוצר אי-ודאות ולא ניתן עדיין לצפות את מלוא השפעתו על הפעילות העסקית בארץ ובעולם"

גל החום האחרון בפריז / צילום: Charles Platiau, רויטרס

מחקר: עד 2100 שינויי האקלים עלולים לגרום ליותר מקרי מוות ממחלות זיהומיות

מחקר חדש של הלשכה הלאומית למחקר כלכלי בארה"ב מעריך כי עליית הטמפרטורות יובילו ל-85 מקרי מוות לכל 100 אלף איש ● במדינות עניות המצב יהיה חמור יותר ומספר המתים כמעט ויכפיל את עצמו ל-160 איש

בני גנץ / צילום: אמיל סלמן-הארץ

גנץ: "נאפשר כניסת פועלים מהרצועה אם יוחזרו השבויים והנעדרים"

את הדברים אמר בישיבת ועדת החוץ והביטחון ● עוד התייחס לחוק הגיוס ולאיראן ● יו"ר הוועדה האוזר התריע מסכנה ביטחונית אם נלך לבחירות

הקבלנים משוועים לעובדים, אבל המובטלים לא באים / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הקבלנים משוועים לעובדי בניין, אז למה המובטלים לא באים?

משבר הקורונה הותיר עשרות אלפי ישראלים ללא עבודה • המחסור התמידי בידיים עובדות בענף הבנייה החריף אף הוא כי רק מחצית מהפועלים הפלסטינים מגיעים לעבודה • אז למה המובטלים לא נוהרים?

בנק הפועלים/ צילום: יחצ דוברות בנק הפועלים

כך בנק ישראלי יכול להפוך לשותף של בנק אמריקאי גדול

במהלך המאה ה-20 הפכו הבנקים לגופים מורכבים ומסורבלים ● המגמה הייתה התרחבות וצמיחה, עד כדי ניפוח ● אבל אז הגיעה מהפכת הפינטק, והדברים התחילו להשתנות, ונפתחה הזדמנויות גם לבנקים יחסית קטנים ● האזינו

מפגינים מול משרד החוץ בביירות, שנפרץ ביום שבת. על השלטים: "ביירות בירת המהפכה" / צילום: Bilal Hussein, Associated Press

כלי התקשורת בלבנון: ראש הממשלה חסן דיאב צפוי להתפטר היום מתפקידו

ההפגנות בביירות לא נרגעות וראש הממשלה דיאב צפוי לשלם את המחיר: כלי תקשורת בלבנון מדווחים כי הוא צפוי להתפטר עוד היום ● הנשיא מישל עאון סופג ביקורת ציבורית קשה על כך שאיפשר לחיזבאללה להשתלט על הנמל ולעשות בו כשלו

אבישי אברהמי, מייסד ומנכ”ל Wix  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

Wix מתכננת גיוס נוסף של אג"ח להמרה בהיקף של 500 מיליון דולר

בסוף הרבעון השני היו ל-Wix בקופה 826 מיליון דולר, סכום מכובד אך שאינו גבוה ביחס לשווי השוק של Wix, שנסק בחודשים האחרונים ועומד על 15.1 מיליארד דולר

נציב תלונות הציבור על הפרקליטים השופט (בדימוס) דוד רוזן / צילום: תמר מצפי

ביקורת חריפה של הנציב רוזן על פרקליטה במחוז תל אביב

נציב תלונות הציבור על הפרקליטים השופט בדימוס דוד רוזן מצא כי הפרקליטה הסתירה ראייה באופן שעלול היה להכשיל את ההגנה ואף הוביל להצגת תמונה עובדתית בלתי שלמה בפני בית המשפט העליון ● הוא  המליץ להעביר את העניין לטיפול אישי של המשנה לפרקליט המדינה

איתמר דויטשר / צילום: לירון אלוני

אלקטרה תבצע עבודות תשתית בצומת הגבעה הצרפתית בהיקף של 470 מיליון שקל

המכרז מתייחס לעבודות תשתית של הפרויקט התחבורתי הגדול והמשמעותי ביותר בצפון ירושלים ● העבודות כוללות הפרדה מפלסית מתחת לשלושה צמתים ראשיים - צומת הגבעה הצרפתית, צומת הקברים וצומת 'קוקה קולה', שיתבצעו באמצעות 4 מנהרות

שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

על רקע משבר הקורונה: תוכנית נוספת לעידוד השקעות ותעסוקה בענפי התעשייה

התוכנית, שגובשה על ידי משרדי האוצר והכלכלה והתעשייה בשיח עם התאחדות התעשיינים, כוללת סיוע בהיקף של 1.1 מיליארד שקל לעידוד תעסוקה וביצוע השקעות בתעשייה ובענף ההייטק

הפגנת עולם התרבות / צילום: תיקי אדיסון

הממשלה החליטה: עולם התרבות חוזר לפעילות באופן מיידי

בשלב זה תתאפשר פעילות של מופעי תרבות באוויר הפתוח בלבד, כאשר כל מתחם הופעות יחולק לקפסולות, שיכילו עד 20 איש ● בשבועות הקרובים יגובש מתווה גם למופעים בחללים סגורים

 "תערוכה וירטואלית" של חממת DRIVETLV  / צילום: צילום מסך DRIVETLV

קהיליית האוטוטק הישראלית נאבקת בנגיף עם תערוכה וירטואלית

חממת DRIVETLV של קבוצת "מאיר" הפיקה "תערוכה וירטואלית" עבור חברות סטארט-אפ מתחום האוטו-טק

יפעת שאשא ביטון, וועדת הקורונה היום / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

שאשא-ביטון: "חשבתם שהשמיים ייפתחו בעוד שישה ימים? תחשבו שוב"

תאריך יעד לפתיחת השמיים כבר יש, ה-16 באוגוסט, אבל מתווה עדיין אין. או שיש אבל הוא לא הוצג ● חוץ מאי ודאות, לא נראה קו המנחה כרגע את אופק השמיים ● התאחדות סוכני הנסיעות: "אי אפשר להגיד שהשמיים נפתחים ובזה להשתיק אותנו"

חובש של מד"א לפני ביצוע בדיקת קורונה / צילום: Ariel Schalit, AP

42 סטודנטים נשלחו לבידוד אחרי שאותרה חולה במבחני מועצת רואי החשבון

סטודנטית, שחשה ברע במהלך הבחינה שהתקיימה בשבוע שעבר, אובחנה אתמול כחולת קורונה ● בחינה נוספת של מועצת רואי החשבון תתקיים כמתוכנן בשבוע הבא

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

נחום ביתן ממשיך לממש: יוחננוף רוכשת 5 חנויות בתמורה לכ-68 מיליון שקל

זאת, חודשים לאחר שהתפוצצה עסקה בין השתיים למכירת שני סניפים אחרים ●  לאחרונה חשפנו ב"גלובס" כי יינות ביתן העמידה למכירה 35 סניפים, אותם הציעה לרכישה בקבוצה או ביחידים למתחרים שונים בענף

שִי ג'ינפינג ודונלד טראמפ  / צילום: Susan Walsh

הפעולות של טראמפ נגד סין: שלב חדש ביחסים בין המדינות

אנשי עסקים בולטים, אקדמאים ואחרים שמעורבים ביחסים בין סין לארה"ב טוענים שאף שלמהלכי הממשל יש בבירור רכיב אלקטורלי, הם הרבה מעבר לבחירות של 2020

יגאל לנדאו / צילום: איל יצהר

רציו השלימה מהלך למימון מחדש של חובותיה: קיבלה הלוואה בהיקף של כ-650 מיליון דולר

רציו תחזיר הלואה קיימת, ריבית ותשלומים להקמת ההלוואה החדשה בהיקף של כ-480 מיליון דולר ● יגאל לנדאו, מנכ"ל רציו: "השלמת המימון מחדש מהווה אבן דרך חשובה לרציו. מדובר בהבעת אמון נוספת ברציו ובפרויקט לוויתן מאת הבנקים שליוו אותנו"

הצצה לבית החולים איכילוב בימי קורונה / צילום: אסף לוי

ההסתדרות הרפואית הכריזה על סכסוך עבודה

זאת בתקופת הקורונה ועל רקע המחסור החמור בתקנים וידיים עובדות בבתי החולים ובקהילה ● תוך 14 יום יוכלו 28 אלף רופאים ורופאות לפתוח בשביתה ● האוצר: "מחר יקיים כ"ץ ישיבה על מנת לאפשר לציבור הרופאים להמשיך ולמלא במסירות ומחויבות את תפקידם בתקופה מאתגרת זו"

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

מגמה חיובית בבורסות אירופה; הזהב והנפט מטפסים

הזהב פותח את השבוע בעלייה של 0.7% לרמה של 2,041 דולר לאונקיה ● המסחר בוול סטריט צפוי להיפתח במגמה מעורבת ● סיוה הציגה דוחות טובים לרבעון השני