פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock
בשולי הסכמי תמ"א 38 מופיעים סעיפי ההפרה והביטול, וגם סעיף חשוב מאין כמוהו המסדיר את האופן שבו ינוהלו סכסוכים ומחלוקות ככל שיתגלעו בין הצדדים. לרוב, מפרידים הצדדים בין מחלוקות מהתחום ההנדסי/תכנוני ובין מחלוקות אחרות הנוגעות לעצם קיום התחייבויות הצדדים בהסכם.
לגבי מחלוקות במישור ההנדסי/ תכנוני, נהוג למנות מהנדס, אשר בעת מחלוקת, ידון בטענות הצדדים ויכריע בהן בתוך זמן קצר, על מנת שלא יעוכב הפרויקט. בנוגע למחלוקות שלא נוגעות לתחום ההנדסי/תכנוני, יש הקובעים בהסכם כי מחלוקות אלו ידונו בפני ערכאה שיפוטית ויש הקובעים כי מחלוקות אלו תידונה בפני בורר.
נשאלת השאלה מי רשאי לדרוש להפעיל את מנגנון הבוררות? האם יש הכרח שכל הבעלים ידרשו להפעיל את המנגנון? או שגם חלק מבעלי המקרקעין רשאים להפעילו?
עניין דומה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט העליון במסגרת דיון בעסקת מקרקעין אשר איננה תמ"א 38, אולם דומה במרכיביה לעסקת תמ"א ועל כן ניתן להשליך ממנה לענייננו. בין החברה היזמית ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ ובין בעלי זכויות במקרקעין המצויים בפתח תקווה נחתם ב-2014 הסכם בנייה ושיתוף על בסיסו הוקם פרויקט דירות.
במסגרת ההסכם התחייבה החברה היזמית לממן את עלות הקמת הפרויקט ונקבע כי בעלי הזכויות ישיבו את חלקם במימון במהלך הקמת הפרויקט ובטרם תימסר להם החזקה בדירות. בתום בניית הפרויקט התגלע סכסוך בין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בדבר גובה חובם בגין מימון הפרויקט.
בין הצדדים התקיימה הידברות שהובילה לחתימה על הסדר פשרה. בשמם של כלל בעלי המקרקעין חתם על ההסכם עורך דין שייצג אותם בעסקה. אלא, ששניים מבעלי המקרקעין מחו על חתימת עורך הדין וטענו כי איננה מחייבת את הבעלים ואף דרשו לבטל את ההסדר ולמנות בורר בסכסוך. החברה היזמית סרבה למינוי בורר.
משכך עתרו שני הבעלים המתנגדים לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על מינוי בורר. בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו כי יש לקבל את דרישת הבעלים המתנגדים למינוי בורר אף שהם מהווים רק חלק מכלל הבעלים וזאת בין היתר משום שנכתב בהסכם כי חיובי הבעלים הינם "ביחד ולחוד".
החברה היזמית ערערה לבית במשפט העליון וטענה כי יש לבטל את הכרעת בית המשפט המחוזי, משום שמינוי הבורר נעשה שלא לפי המוסכם בין הצדדים.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי מכוח הסכם הבנייה והשיתוף קמות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים זכויות וחובות. חלקן של זכויות וחובות אלה הן אחידות ומשותפות לכלל הבעלים (קולקטיביות), כגון הזכות כי החברה היזמית תקים את הבניין על המגרש והחובה למסור את החזקה לקבלן לצורך ביצוע העבודות. חלקן של זכויות וחובות אלה משתנות וייחודיות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים (פרטניות), כגון הזכויות והחובות הנובעות מהזמנת שינויים בדירה מסוימת על ידי יחיד בעלים מסוים.
עוד נקבע, כי תניית הבוררות בהסכם חלה גם על סכסוכים בין יחידי הבעלים לחברה היזמית, וגם על סכסוכים בין כלל בעלי הזכויות לחברה היזמית, אולם הסכסוך הנדון בין הבעלים המתנגדים ובין החברה היזמית אינו אינדיווידואלי, אלא קולקטיבי ולכן את הדרישה להפעלת תניית הבוררות יש לבצע על ידי בעלי הזכויות כולם.
עליון קבע כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת, שכן בנסיבות העניין ניתן לקיים את הבוררות רק אם כלל הבעלים יעתרו לקיומה ולא כאשר קיומה נדרש על ידי שניים מהבעלים בלבד.
הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית