גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מי רשאי לדרוש להפעיל את הבוררות בהסכמי תמ"א 38

האם צריך שכל בעלי הדירות יסכימו על מנת להפעיל את המנגנון, או שמספיק שרק חלק מהם יבקשו לעשות זאת?

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock
פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock

בשולי הסכמי תמ"א 38 מופיעים סעיפי ההפרה והביטול, וגם סעיף חשוב מאין כמוהו המסדיר את האופן שבו ינוהלו סכסוכים ומחלוקות ככל שיתגלעו בין הצדדים. לרוב, מפרידים הצדדים בין מחלוקות מהתחום ההנדסי/תכנוני ובין מחלוקות אחרות הנוגעות לעצם קיום התחייבויות הצדדים בהסכם.

לגבי מחלוקות במישור ההנדסי/ תכנוני, נהוג למנות מהנדס, אשר בעת מחלוקת, ידון בטענות הצדדים ויכריע בהן בתוך זמן קצר, על מנת שלא יעוכב הפרויקט. בנוגע למחלוקות שלא נוגעות לתחום ההנדסי/תכנוני, יש הקובעים בהסכם כי מחלוקות אלו ידונו בפני ערכאה שיפוטית ויש הקובעים כי מחלוקות אלו תידונה בפני בורר.

נשאלת השאלה מי רשאי לדרוש להפעיל את מנגנון הבוררות? האם יש הכרח שכל הבעלים ידרשו להפעיל את המנגנון? או שגם חלק מבעלי המקרקעין רשאים להפעילו?

עניין דומה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט העליון במסגרת דיון בעסקת מקרקעין אשר איננה תמ"א 38, אולם דומה במרכיביה לעסקת תמ"א ועל כן ניתן להשליך ממנה לענייננו. בין החברה היזמית ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ ובין בעלי זכויות במקרקעין המצויים בפתח תקווה נחתם ב-2014 הסכם בנייה ושיתוף על בסיסו הוקם פרויקט דירות.

במסגרת ההסכם התחייבה החברה היזמית לממן את עלות הקמת הפרויקט ונקבע כי בעלי הזכויות ישיבו את חלקם במימון במהלך הקמת הפרויקט ובטרם תימסר להם החזקה בדירות. בתום בניית הפרויקט התגלע סכסוך בין החברה היזמית לבין בעלי הזכויות בדבר גובה חובם בגין מימון הפרויקט.

בין הצדדים התקיימה הידברות שהובילה לחתימה על הסדר פשרה. בשמם של כלל בעלי המקרקעין חתם על ההסכם עורך דין שייצג אותם בעסקה. אלא, ששניים מבעלי המקרקעין מחו על חתימת עורך הדין וטענו כי איננה מחייבת את הבעלים ואף דרשו לבטל את ההסדר ולמנות בורר בסכסוך. החברה היזמית סרבה למינוי בורר.

משכך עתרו שני הבעלים המתנגדים לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה על מינוי בורר. בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו כי יש לקבל את דרישת הבעלים המתנגדים למינוי בורר אף שהם מהווים רק חלק מכלל הבעלים וזאת בין היתר משום שנכתב בהסכם כי חיובי הבעלים הינם "ביחד ולחוד".

החברה היזמית ערערה לבית במשפט העליון וטענה כי יש לבטל את הכרעת בית המשפט המחוזי, משום שמינוי הבורר נעשה שלא לפי המוסכם בין הצדדים.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי מכוח הסכם הבנייה והשיתוף קמות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים זכויות וחובות. חלקן של זכויות וחובות אלה הן אחידות ומשותפות לכלל הבעלים (קולקטיביות), כגון הזכות כי החברה היזמית תקים את הבניין על המגרש והחובה למסור את החזקה לקבלן לצורך ביצוע העבודות. חלקן של זכויות וחובות אלה משתנות וייחודיות לכל אחד ואחת מיחידי הבעלים (פרטניות), כגון הזכויות והחובות הנובעות מהזמנת שינויים בדירה מסוימת על ידי יחיד בעלים מסוים.

עוד נקבע, כי תניית הבוררות בהסכם חלה גם על סכסוכים בין יחידי הבעלים לחברה היזמית, וגם על סכסוכים בין כלל בעלי הזכויות לחברה היזמית, אולם הסכסוך הנדון בין הבעלים המתנגדים ובין החברה היזמית אינו אינדיווידואלי, אלא קולקטיבי ולכן את הדרישה להפעלת תניית הבוררות יש לבצע על ידי בעלי הזכויות כולם.

עליון קבע כי החלטת בית המשפט המחוזי מבוטלת, שכן בנסיבות העניין ניתן לקיים את הבוררות רק אם כלל הבעלים יעתרו לקיומה ולא כאשר קיומה נדרש על ידי שניים מהבעלים בלבד. 

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

עוד כתבות

סניף של סופר פארם / צילום: יח"צ

רוצה להיות אמזון: סופר פארם מקימה פלטפורמת מכירות

הרשת מחפשת מנועי צמיחה חדשים לאור התחרות המחריפה בענף בישראל ● סופר פארם כבר החלה לגייס עובדים למיזם ותגייס מוכרים מהעולם ● המודל דומה לזה של אמזון, שיותר מ-60% ממכירותיה הן של צדדים שלישיים

רה"מ נתניהו, רעייתו, ונשיא צרפת עמונאל מקרון / צילום: קובי גדעון, לע"מ

לקראת פורום השואה הבינלאומי, שורה ארוכה של מנהיגים מגיעה לישראל

אמש נחת בישראל הנשיא הצרפתי עמנואל מקרון והגיע לפגישה בבית רה"מ ● בשעות הקרובות אמורים לנחות בישראל סגן נשיא ארה"ב מייק פנס, יו"רית בית הנבחרים ננסי פלוסי, יורש העצר הבריטי הנסיך צ'רלס ונשיא גרמניה פרנק וולטר-סטיינמייר

עמנואל מקרון בביקורו בישראל / צילום: Atef Safadi, רויטרס

איך מסקרת התקשורת הצרפתית את תקרית מקרון בעיר העתיקה בירושלים

נשיא צרפת גער בשוטרים הישראלים שרצו ללוות אותו לתוך כנסיית סנטה אנה בירושלים ● התקרית סוקרה בהרחבה בתקשורת הצרפתית והם אף הזכירו כי עימות דומה התרחש לפני 24 שנים עם נשיא צרפת לשעבר ז'אק שיראק

מפלגת הימין הלא־דמוקרטי בספרד חוגגת את התוצאות / צילום: רויטרס - Susana Vera

לקראת חקיקה שאפתנית: ספרד הכריזה על מצב חירום אקלימי במדינה

בכך הצטרפה ספרד ל-26 מדינות אחרות ברחבי העולם שהכירו בשנה האחרונה בחירום אקלימי ובצורך הגובר ליישום פתרונות וחיתוך פליטות גזי החממה

נוסעים בתור למיזם "נעים לסופ"ש", בשבת בתל אביב / צילום: כפיר סיון

מודיעין משיקה: שירות הסעות חדש בסופי שבוע

השירות יצטרף למערך ההסעות "נעים בסופ"ש" אותו השיקו לפני כחודשיים מספר עיריות בגוש דן ● שירות קו מודיעין-תל אביב פעל עד כה רק בשישי בערב, ויורחב החל מסוף השבוע הקרוב גם לימי שבת בין השעות 10:00-16:00

מייקל בלומברג  / צילום: רויטרס

מייק בלומברג: פירוק ענקיות הטכנולוגיה זו לא התשובה. וורן וסנדרס לא יודעים על מה הם מדברים

"לפרק דברים רק כדי להיות רעים (nasty) זו לא התשובה", טען בלומברג, "חייבים סיבה טובה והסבר לאיך זה הולך לעבוד, ואני לא שומע את זה מאף אחד"

האחים נאוי  / צלם: בן יוסטר

השלד שהכזיב: אחים נאוי צופה קיטון של כ-18 מיליון שקל ברווחיה בעקבות פסיקה בסוגיית קיזוז הפסדים

בית המשפט דחה את ערעור החברה, והיא עדכנה כי "לא תהיה רשאית לקזז הפסד הון ריאלי מני"ע" ● מדובר בהפסדים צבורים של כ-154 מיליון שקל שהיו בשלד הבורסאי גולדן אקויטי, שאת השליטה בו רכשו האחים ב־2010

מייסדי Founders dror-gabby-ronny: דרור גבי רוני  / צילום: Loom

המובילה העולמית בניהול ה-IT מארה"ב, Service Now, רוכשת את Loom Systems

סכום הרכישה מוערך סביב 80 מיליון דולר, לפי גורמים שמעורים בפרטים ● הרוכשת, חברת ServiceNow, היא חברה ציבורית בשווי של כ-60 מיליארד דולר, המתמחה באספקת פתרונות מבוססי ענן לאוטומציה של פעילויות מחשב ארגוניות

זמיר דחבש  / צילום: יח"צ יוסי זליגר

על רקע המשבר הכספי ברשת: יינות ביתן ושלום ת"א נפרדים

בחודשים האחרונים מתמודדת יינות ביתן עם קשיי תזרים ● הבוקר הפסיקה הרשת את התקשרותה עם משרד יחסי הציבור שלה

מרכז ההספקה של צה"ל / צילום: חברת שפיר

הזכייה שהקפיצה את מניות שפיר ואוריין: יקימו מרכזי אספקה עבור צה"ל בכ-5.5 מיליארד שקל

משרד הביטחון עדכן היום על החלטת ועדת המכרזים שלו לבחור בהצעתן המשותפת להקמה ואחזקה של שלושה מרכזים לוגיסטיים ● מניית שפיר עלתה ב-8%-9% וזו של אוריין זינקה ב-30%-40%

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

920 מיליון שקל הועברו לחברת החשמל להסדרת החוב הפלסטיני

החוב הכולל של הפלסטינים לחברת החשמל הגיע ערב ההעברה ל-1.7 מיליארד שקל ● בעקבות המהלך, חברת החשמל תפסיק את הניתוקים היומיים באספקת החשמל ללקוחותיה בשטחי הרשות הפלסטינית

וואטסאפ (WhatsApp) / אילוסטרציה: רויטרס

הפיצ'ר החדש של וואטסאפ שייקל לכם על העיניים בדרך

מצב כהה הוא פיצ'ר שהלך וצבר פופולריות, שמשנה את הרקע של אפליקציות לכהה, כך שיהיה נח יותר להשתמש בהן בלילה או במקומות ללא הרבה תאורה

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל אלפאבית וגוגל/ צילום: רויטרס, YVES HERMAN

בדרך לדאבוס: ענקיות הטכנולוגיה מנסות להשפיע על הרגולציה באירופה

בענקיות הטכנולוגיה מבינים שתוטל עליהן רגולציה, אך מנסים למתן אותה ● "רגולציה הגיונית צריכה להיות מידתית", אמר מנכ"ל גוגל סונדר פיצ'אי לקובעי מדיניות בבריסל

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

סין סוגרת לחלוטין את אזור ווהאן בו התפרץ וירוס הריאות המסתורי

העיר ווהאן, בה התפרץ וירוס הריאות המסתורי "קורונה", נסגרה לחלוטין על ידי הרשויות בסין ● כל תנועת התחבורה הציבורית נעצרה ותושבי העיר התבקשו לא לעזוב

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

ה'קציצה' לא עוצרת, טסלה בעננים: האם הגיע העת לחשוש מהדובים?

מדד 500 S&P מציג רצף ימי מסחר עם תנודות נמוכות מ-1% שהוא כמעט חסר תקדים ב-50 השנים האחרונות ● בפעמיים האחרונות שהתופעה התרחשה, ב-2018-2017, אחרי תקופת השקט המדד צנח לטריטוריה דובית ● אז האם תגיע נפילה או רק "עלייה סנטימנטלית בתנודתיות"

רוני מילוא / צילומ: תמר מצפי

חברת הנשק הגיאורגית שנידזה תובעת מיליונים מרוני מילוא: "הבריח נכסים לבתו"

החברה הגיאורגית שנידזה טוענת כי מילוא העניק ללא תמורה לבתו נכסים יקרי-ערך מחשש כי יינתן לרעתו פסק דין במסגרת סכסוך קודם שניטש בין הצדדים • לטענת שנידזה, מילוא ושותפו הסתירו ממנה כספים שהגיעו לה על תיווך בעסקאות נשק עם ממשלת גיאורגיה

מתקן ההתפלה בשורק. /  צילום: מוטי יאיר

המדינה מניחה למאגרי המים להזדהם, ובעלי השליטה במתקני ההתפלה מרוויחים בגדול

בעידן משבר האקלים, אי אפשר להסתמך רק על מתקני ההתפלה • לפי דוח של "אדם טבע ודין", רבע מהבארות מזוהמות, מוקדי הזיהום במי התהום מתפשטים ופעולות שיקום אינן נעשות • רשות המים: "מטפלים ומקדמים באופן שוטף פעולות לשיקום זיהומים במי תהום"

נשיא המדינה ריבלין נואם בירושלים / צילום: טל שניידר, גלובס

נשיא המדינה: "אנחנו מציינים את השואה וגם את הניצחון והחירות"

נשיא המדינה ראובן ריבלין פתח הערב בבית הנשיא את פורום השואה, בנוכחות עשרות מנהיגים מרחבי העולם

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בעליות: מדד ת"א 35 ברמת שיא כל הזמנים, שיכון ובינוי טסה ב-8.5%

שפיר זכתה במכרז ענק להקמת מרכז ההספקה של צה"ל, יחד עם אוריין שמנייתה טסה ביותר מ-40% ● שפיר הנדסה זינקה ביותר מ-11%, פריון קפצה ב-6.6%

בנימין נתניהו ויובל שטייניץ על אסדת הגז / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

מצעקות על ביבי ועד "לפגוע בקובי מימון זה כמו לפגוע באח של כחלון": מה מסתתר בספרו החדש של יובל שטייניץ

"סבן התקשר אליי מלוס אנג'לס. תשובה עשה את טעות חייו כשהזמין אותי לבקר באסדת הגז. חברי הליכוד הזהירו אותי מפני משה כחלון" ● שר האנרגיה יובל שטייניץ מפרסם ספר שבו הוא מציג את גרסתו למאבקי הגז ● מה שטייניץ העדיף לשכוח, איפה הוא טועה ומתי הוא מקמץ במילים