מגדל TOHA/ צילום: אמיר מאירי
"ציר יגאל אלון תופס תאוצה דרמטית כי הוא נגיש יותר ממערב העיר", אומר דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה. הקבוצה היא היזמית של פרויקט מגדל מיטב בפינת הרחובות יגאל אלון ועמינדב ופרויקט נוסף במגרש שבו פעל בעבר מפעל איווקו.
ואכן, רחוב יגאל אלון בתל אביב משנה בשנים האחרונות את פניו והופך מאזור מלאכה, תעשייה, משרדים ברמה נמוכה וקצת מבני מגורים מיושנים, לציר מגדלים גבוהים במיוחד, עם אדריכלות מרשימה.
הרחוב משתרע לאורך כשלושה קילומטרים: קצהו הצפוני בגבול תל אביב-גבעתיים והדרומי בדרך ההגנה. בקטע הצפוני של הרחוב הוא משמש כעורק הראשי של אזור התעסוקה בשכונות נחלת יצחק וביצרון. בחלק המרכזי, שבין רחוב יצחק שדה להיכל נוקיה, קיים מקבץ של מבני ציבור, משרדים ותעסוקה ומגרשי חניה עירוניים. בקטע הדרומי, מהיכל הספורט ועד רחוב ההגנה, יש בנייני שיכון.
עד לפני שנים אחדות, מי ששוטט בחלק הצפוני של הרחוב, קרוב למגדלי עזריאלי, יכול היה לפגוש את מבני הענק של מחלבות טרה ותנובה והמפעלים יצהר, סיפולוקס, הארגז, ועוד. בשנים האחרונות מבני הענק הנטושים למחצה ומגרשי החניה הופכים בהדרגה למגדלים של משרדים ולאחרונה גם של מגורים. למגדל טויוטה הוותיק יחסית נוספו מגדל אלקטרה, שנחנך בפברואר 2011, מגדלי אלון שנבנו במקום מפעל הארגז ונחנכו ב-2017, ומגדל תוצרת הארץ (ToHa) שנחנך בשנה שעברה. מאחוריו נבנה כעת הבניין השני בפרויקט.
הצפי: יותר מעשרה בנייני ענק נוספים
מה שאנחנו רואים כעת זה רק חלק קטן ממה שמתוכנן: האזור מיישר קו עם מה שקורה בצד המערבי של נתיבי איילון, והופך ליעד נחשק ליזמים, לחברות ענק בינלאומיות ולכאלה שרוצים לעבור לחיות בעיר הגדולה ולא יכולים להרשות לעצמם לחיות במגדלים בשדרות רוטשילד. לפי התוכניות, בעתיד הנראה לעין צפויים לקום על רחוב יגאל אלון וברחובות הסמוכים אליו יותר מעשרה בניינים שבהם מאות יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של משרדים. רק בשבוע שעבר עלתה לדיון בוועדה המחוזית תל אביב התוכנית לבניית ארבעה מגדלים בגובה 65 קומות במקום מחלבת טרה.
דודו זבידה אופטימי ביחס להתפתחות האזור: "הרכבת הקלה, היציאות מהאיילון ותחנת רכבת השלום נמצאות על הציר הזה. הבניינים עצמם מציעים גודל, נראות, יש לנו פסיליטיז. אלה בניינים של יעילות אנרגטית, יש בהם לובאים מפוארים, חדרי כושר. זה מוצר אחר לגמרי. זה אומר שבניינים ישנים שקיימים במרכז תל אביב מתרוקנים והשוכרים שלהם עוברים למזרח העיר".
כבר עכשיו אנחנו רואים שמשווקים של נדל"ן מניב בפריפריה של תל אביב מתפארים בכך שהם יודעים להציע נגישות, חניה ומחירים נמוכים יותר מאשר בעיר עצמה. איזה עתיד יש לעוד שטחי תעסוקה בלב המטרופולין הפקוק?
"יש לנו משרדים בהרבה מקומות ואנחנו רואים את הארץ בראייה כוללת. סוגי המשרדים שמגיעים לרחוב יגאל אלון הם שונים. חברות שנמצאות במעגל של כפר סבא, פתח תקווה וראשון לציון יישארו שם ויגדלו שם. מנגד, קשה לדמיין את חברות ההייטק הגדולות, כמו גוגל, שמנסות לייצר וייב לעובדים שלהן, עוברות לראשון לציון. אני כן מודאג מזה שבונים אלפי מטרים באזורים שמחוץ לתל אביב והם לא יאוכלסו".
צחי סופרין, מקבוצת סופרין, הוא אחד מיזמי פרויקט East& ברחוב תוצרת הארץ, ששיווקו החל לאחרונה. סופרין מתאר תנועה מתמדת של שוכרי נדל"ן עסקי, ורחוב יגאל אלון הוא תחנה בדרך שלהם: "אין היום מלאי שטחים. הסיבות לכך הן גידול של חברות טכנולוגיות קטנות שצמחו ומחפשות שטחי עבודה וכניסה של חברות גדולות מחו"ל שלא היו להן פעם נציגויות בארץ. באו גם כל חברות ה-co-working ושתו את השטחים האלה. קשה מאוד לדעת לאן השוק הולך.
"מצד שני, לפי סקירות של פירמות התיווך אנחנו יודעים שהתפוסה גבוהה. יש לחברות הטכנולוגיות מעגל חיים: מסטארט-אפ קטן ומגניב בתל אביב, עד לצמיחה למגה-חברה שבגלל הגודל שלה היא צריכה לצאת מהעיר. המשרדים ברחוב יגאל אלון הם שלב אחד בדרך".
ומי האנשים שקונים דירות באזור רחוב יגאל אלון?
"את הדירות הקטנות, בגדלים של 55 או 78 מ"ר, לא קונות משפחות. קהל היעד זה קודם כל young professionals. צעירים שסיימו אוניברסיטה, התחילו את מסלול הקריירה שלהם ועובדים וחיים במרכז. הם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה או לשלם שכר דירה במגדל יוקרתי.
"הרוכשים האחרים הם כאלה שסובלים מתסמונת הקן המתרוקן, כלומר כאלה שנמאס להם מהווילה במושב, או ירושלמים מבוגרים שרוצים דירה בתל אביב.
"שלב השיווק הבא הוא המשפחות. אלה ייהנו מהתשתיות של שכונת נחלת יצחק, שהיא שכונה ותיקה עם תשתיות ומוסדות חינוך. זה אזור שוקק. אפשר ליהנות פה מהלייף סטייל של תל אביב. זה מרחק הליכה ממרכז עזריאלי, יש קאנטרי קלאב. הסיכוי למצוא דירה במגדל במרכז תל אביב הוא קטן, שלא לדבר על המחיר".
למרות השינוי הגדול באופי של המתחם האדריכל רן ברעם, מצוות מזרח במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב אומר כי "המע"ר (מרכז עסקים ראשי) מאפשר כיום כמעט את כל מקבצי השימושים באזור".
לדבריו, "בהחלט אפשרי שיום אחד יהיה מוסך בתת הקרקע. אנחנו נותנים את התשתית הסטטוטורית וגם את התשתית הפיזית, כך שבבוא היום יהיו גם שימושים כאלה". בסופו של דבר, מי שיקבע את תמהיל השימושים באזור זה השוק החופשי.
17 אלף איש ביום יגיעו ברכב פרטי
ב-2013 הושלמה הכנתו של מסמך מדיניות התחדשות רחוב יגאל אלון, שאף הוצג בפני הוועדה המקומית. המסמך הוכן בהזמנה של מינהל ההנדסה על ידי משרד האדריכל דרמן-ורבקל, בשיתוף עם יועצי נוף ותחבורה. לפי בדיקה שערכו מחברי המסמך, לפי התוכניות הקיימות ברחוב יש 67 אלף משתמשים עתידיים. הצפי הוא שגם אם 68% מהמשתמשים ברחוב ישתמשו בתחבורה ציבורית, כמו במנהטן, יגיעו למקום בכל בוקר 17 אלף איש בכלי רכב פרטיים.
כשכבר עכשיו יש תלונות רבות על נושא החניה ועומס התנועה בציר, קשה לראות איך תיפטר בעיה זאת בעתיד.
האדריכל אייל רונן, ראש צוות מזרח במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב אומר כי "לשיטתנו, תנועה ברכב פרטי היא לא הפתרון, בטח לא באזור שבו התחבורה הציבורית היא הטובה ביותר בארץ, והיא עשויה עוד להשתפר. לא מדברים על הרחבת דרכים ולא על תוספת מקומות חניה. אנחנו ממליצים למוסדות התכנון להגביל את תקן החניה ולאפשר פחות מקומות בתת הקרקע".
מהו התקן כרגע?
"1:240 (כלומר, חניה אחת לכל 240 מ"ר - ג.נ). אנחנו היום ממליצים לוועדה המחוזית על תקן של 1:350. צריך לזכור שעד לא מזמן התקן כאן היה 1:40".
בעתיד יהפכו תחנות הרכבת סבידור והשלום למוקדי תחבורה עצומים, שמרכזים בתוכם פעילות רכבות, רכבות קלות, מטרו ואוטובוסים. ברחוב יגאל אלון מתוכננות שתי תחנות מטרו. בעידן הפקקים האינסופיים הן נתפסות כמנוף משמעותי לפיתוח. תחנה אחת תיבנה בצמידות לתחנת רכבת השלום, והשנייה בצומת הרחובות יצחק שדה ויגאל אלון.
רונן אומר כי "כבר עכשיו אנחנו מבקשים שהמגדלים החדשים יותאמו למערכות הסעת ההמונים - הרכבת הקלה והמטרו שייבנה בעתיד. התחנה נתפסת כיתרון למגדל. אתה יורד במעלית לתת הקרקע ומתחבר לתחבורה הציבורית".
"קירוי איילון הוא לא ריצ'רץ'"
מחברי מסמך המדיניות מצאו שכיום רק 12% מכלל החזיתות ברחוב, הן חזיתות פעילות. עוד נמצא כי יש קטעים שבהם הכביש רחב מאוד וקשה לחצות אותו ברגל ושלאורך המדרכות יש מעט מאוד הצללה של עצים.
המסמך קבע מדיניות תכנון שלפיה דופן הרחוב תהיה בנויה עם פעילות מסחרית בקומת הקרקע ושייבנו תשתיות לקידום הליכה ברגל ורכיבה באופניים, אזורי שהייה לאורך הרחוב, ופיתוח שבילי הגעה מהתחבורה הציבורית ואליה.
כשמשוטטים ברחוב עצמו קשה להרגיש בשינוי משמעותי. יש פער גדול בין המגדלים הנוצצים לבין הרחוב המוזנח. מתי זה ישתנה?
רונן: "הנושא הזה בהחלט מעסיק אותנו כמתכננים. התוכניות שמומשו כבר היום נעשו לפי החזון החדש. מגדלי אלון למשל יודעים לתת תשתית תכנונית מתאימה של המרחב הציבורי: יש מרחב של כ-13 מטר בין דופן הרחוב לבניין, והמרחב הזה כולל מדרכה, שביל אופניים ומקום לסגירות חורף של העסקים. קומת הקרקע היא מסחרית ופעילה.
"בעורף של מגדלי אלון יוקם מבנה שאליו יעבור תאטרון תמונע, ומזה תהנה כל השכונה".
בהנחה שהתוכנית לקירוי איילון תצא יום אחד לפועל, איך זה ישפיע על פיתוח ציר יגאל אלון?
ברעם: "הקירוי הוא לא ריצ'רץ' שיום אחד יסגור את האיילון, אלא מקטעים ירוקים, כי את המחלפים לא ניתן לקרות.
"החזון שלנו בהקשר הזה הוא גם פארק מכיוון צפון עד דרום, וגם חיזוק הקשרים בין מזרח למערב ועל הדרך לספק שטחים ציבוריים, כמעט יש מאין".