משה כחלון בפרויקט מחיר למשתכן בלוד / צילום: יוסי אלוני
ענף הנדל"ן למגורים בישראל שוב נמצא בפריחה. לאחר תקופה שבה נראה היה כי רוכשי הדירות "יושבים על הגדר", הדוחות הכספיים של חברות הבנייה לרבעון השלישי של 2019 מלמדים על עלייה חדה במספר הדירות הנמכרות, לצד עלייה ניכרת בהכנסות וברווחים.
בתמיכת זינוק של עשרות אחוזים במספר הדירות שמכרו החברות הפועלות בתחום, גם מניותיהן נהנות מעדנה. רגע לפני סיומה של 2019, נראה כי חברות הבנייה הבורסאיות עומדות לסכם את אחת השנים הטובות שלהן, עם עליות חדות בשיעורים דו-ספרתיים ויותר מכך - מה ששולח רבות מהן להיסחר ברמות שיא.
מנתוני 12 חברות בנייה הנסחרות בבורסה לתשעת החודשים הראשונים של 2019 עולה כי מספר הדירות שמכרו בתקופה זו זינק ביותר מ-40%, והגיע לכ-4,850 דירות, לעומת כ-3,400 דירות שמכרו אותן חברות בינואר-ספטמבר 2018. רמות השיא הנרשמות בשוק המשכנתאות המקומי, על רקע רמות הריבית הנמוכות, מסייעות גם הן לספק הסבר לזינוק בהיקפי הפעילות, עם משכנתאות בסכום מצטבר של 50.5 מיליארד שקל שלווה הציבור בין ינואר לספטמבר - סכום שככל הנראה יהפוך את 2019 לשנת שיא בהיקפי המשכנתאות.
חוסר הוודאות תומך בזרם הביקושים לדירות
לצד רמות הריבית הנמוכות, הממשיכות לתדלק את השוק, גם האינטנסיביות שבה קודמה תוכנית "מחיר למשתכן" מוקדם יותר השנה, נמצאת בלב העלייה בהיקף המכירות שמציגות החברות - ואלה מהן שהיו מעורבות בפרויקטים מסוג זה, בולטות ביחס למתחרות. בתחילת דרכה, מטרתה של תוכנית "מחיר למשתכן" היתה הורדת מחירי הדירות, ובהמשך היעד היה "להקל על משפחות צעירות לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים". מאז שיצאה לדרך לפני כארבע שנים, נמתחה על התוכנית ביקורת לא מועטה, בין השאר על ידי קבלנים, אבל העלייה בפעילות מראה כי לחברות הבנייה המעורבות בה אין סיבות להתלונן.
לאחר שנהנו ממעורבות בפרויקטים במסגרת התוכנית, בחברות הבנייה מעריכים כעת כי גם חוסר הוודאות בנוגע לעתידה של מחיר למשתכן, על רקע חוסר הוודאות במערכת הפוליטית, תומך בביקושים הממשיכים לזרום לדירות חדשות בישראל, וזאת אחרי שחלק מהקונים התעכבו עם רכישת דירה עד כה, בתקווה שזו תוביל לירידה במחירי השוק. לצד זאת, מחלק מהדוחות ניתן ללמוד כי בהשפעת מכירת דירות בפרויקטי מחיר למשתכן, חלה ירידה במחיר הממוצע של הדירות שנמכרו.
יש לציין כי חלק מהחברות נהנו מצמיחה במכירות גם בלי מעורבות בפרויקטי מחיר למשתכן, וגם החברות שמעורבותן במחיר למשתכן תמכה בהאצה במכירות, נהנו מעלייה במכירות בפרויקטים אחרים. בהתאם לתקני החשבונאות הרלוונטיים, חברות הבנייה מדווחות על הכנסותיהן בהתאם לקצב הביצוע, והן מושפעות ממכירת דירות בפרויקטים בבנייה ומקצב התקדמות ביצועם - כך שנראה כי הכיוון שמציגות החברות בדוחותיהן, עשוי להימשך גם לתוך השנה הבאה.
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, מעריך כי "קיטון בהיצע לצד גידול בביקוש, עקב הבנה בשוק שתוכנית מחיר למשתכן לא תימשך, בשילוב עם ריבית נמוכה, יובילו לעליית מחירים בקצב גבוה בשנת 2020".
המעורבות במחיר למשתכן תמכה בזינוק המכירות
בין השחקניות הגדולות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2019, בולטת מעורבותה של חברת אזורים בפרויקטים של מחיר למשתכן, שתמכו בקפיצה של פי שלושה במספר הדירות שמכרה, שהתקרב ל-770, לעומת כ-250 דירות שמכרה החברה בין ינואר לספטמבר 2018. מפילוח המכירות של אזורים ניכרת מעורבותה בפרויקטים של מחיר למשתכן, שתמכה בזינוק במכירות, עם מכירת כ-330 דירות בשוהם וכ-100 דירות בקיבוץ גליל ים, הסמוך להרצליה, המהוות יחד יותר ממחצית הדירות הנמכרות.
אזורים מעדכנת בדוחות כי מסוף ספטמבר ועד למועד פרסומם, בימים האחרונים, היא מכרה כ-100 דירות נוספות, ולצד זאת, מציגה ירידה של 15% במחיר הדירה הממוצע שמכרה, שהסתכם ב-1.7 מיליון שקל, לעומת 2 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2018. בחברה, שנמצאת בשליטת היו"ר הרשי פרידמן, מייחסים ירידה זו בעיקרה ל"מכירת היקף משמעותי של יחידות דיור לזכאים בפרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שבהם מחיר המכירה הממוצע הסתכם בכ-1.5 מיליון שקל", ומוסיפים כי מחיר המכירה הממוצע בנטרול דירות אלה שמר על יציבות ביחס לשנה שעברה, ברמה של כ-2 מיליון שקל.
הצמיחה בפעילות באה לידי ביטוי גם בתוצאות כספיות חיוביות, וגם מניית אזורים נהנית מהסביבה החיובית, ובולטת לחיוב עם הכפלת ערכה מתחילת השנה - עלייה שהובילה אותה להיסחר סביב רמות השיא שלה, בשווי חברה של כ-1.4 מיליארד שקל.
עוד בין החברות הבולטות בענף, גם אפריקה מגורים היא מהנהנות ממחיר למשתכן, ומציגה קפיצה של יותר מ-50% במספר הדירות שמכרה - שהסתכם בכ-640 דירות. לפי החברה, המנוהלת על ידי אורן הוד, כ-330 מדירות אלה נמכרו לזכאים מתוכנית מחיר למשתכן. בתמיכת השיפור בפעילות, מניית אפריקה מגורים כמעט והכפילה את שוויה, וגם היא נסחרת סביב רמות השיא שלה, המשקפות לחברה שווי נוכחי כ-1.2 מיליארד שקל.
עוד בין המוכרות הגדולות בשנה זו, שנהנתה גם היא מתוכנית מחיר למשתכן, חברת אשדר מקבוצת אשטרום , שדיווחה על "עלייה ניכרת בקצב מכירת הדירות", שהצטברו ליותר מ-700 בין ינואר לספטמבר, לעומת פחות מ-400 דירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018. פרויקטים של אשדר במסגרת התכנית הממשלתית המדוברת, בעיקר בטירת הכרמל, היוו קרוב למחצית ממכירותיה הרבעוניות, וכללו קרוב ל-150 דירות.
בין החברות הקטנות יותר, בולטת חנן מור , עם מכירת קרוב ל-240 דירות בתוך שלושה רבעונים, לעומת פחות מ-40 דירות שמכרה בשלוש הרבעונים הראשונים של 2018. זאת, בזכות פרויקט "נרקיסים" בראשון לציון, שגם בו מרבית הדירות מיועדות לזכאי מחיר למשתכן, ושבו מכרה החברה יותר מ-170 דירות.
מניית חנן מור ניצבת בתחתית הטבלה ביחס למתחרות, בכל הקשור לביצועיה מתחילתה של 2019, למרות תשואה נאה של כ-30% שרשמה בתקופה זו, המשקפת לחברה שווי נוכחי של קצת יותר מ-300 מיליון שקל. מתחילת השנה ועד לאמצע אוקטובר הציגה מנייתה של חנן מור, בראשותם של חנן מור ואבי מאור, קפיצה של יותר מ-60% והגיעה לרמת שיא, אבל מאז ועד כה התרחקה ממנה בכ-20%.
ברמת התשואות בין החברות בולטת מנייתה של פרשקובסקי , שזינקה ב-165% מתחילת השנה ועד כה, לרמת שיא המשקפת לחברה שווי של 1.1 מיליארד שקל, בתמיכת תוצאות כספיות חיוביות, וזאת למרות ירידה ניכרת במספר הדירות שמכרה. בפרשקובסקי מסבירים כי בהתאם לתקני החשבונאות, "ההכרה בהכנסה ממכירת דירות מגורים מבוצעת לאורך זמן, על פי קצב ביצוע החוזה". את השיפור הניכר בהכנסותיה מייחסת החברה, שנמצאת בשליטת משפחת פרשקובסקי, ל"הבדלים בכמות הדירות המכורות ושיעור הביצוע שלהן".