נדל"ן מניב// קרדיט: : Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
המצב שבו אין עדיין ממשלה חדשה בישראל, והחשש לבחירות שלישיות הולך ועולה, הוא הזדמנות למשקיעי הנדל"ן לבצע הערכת מצב, תוך התחשבות בתנאים שהמציאות העתידית עלולה לזמן, ולתכנן את צעדיהם בהתאם.
בקדנציה של הממשלה האחרונה נקט משרד האוצר שורת צעדים פופוליסטים בכמה נושאים, בהם בשוק הדיור, כמו תוכנית "מחיר למשתכן", ופטור ממכס על מוצרים כמו טלוויזיות, מוצצים ועוד. צעדים אלה התבטאו בפריצת יעד הגירעון וביצירת בור תקציבי, שיהוו אתגר להתמודדות לממשלה החדשה.
נוסף לצעדים אלו נקט האוצר מספר צעדים להקשחת התנאים של משקיעי הנדל"ן, שהתבטאו בהעלאת מס הרכישה מ-5%, ל-8% ביוזמת השר משה כחלון, והעלאת רף ההון העצמי הדרוש לקיום עסקה, ע"י הורדת אחוזי המימון בשלבים, מ-90% ל-70% בתחילה, ובהמשך הורדה למימון של עד 50%. מטרת הצעדים הייתה להקשות על משקיעים ולהוציאם משוק הדיור. נזכיר, שב-2017, אמר שר הכלכלה אלי כהן בכנס ארגון הקבלנים, באופן לא-מקובל על שר שאמון על כלכלת ישראל - "רוצים דירה? לונדון מחכה לכם!" כלומר, שר הכלכלה מעודד להוציא כספים ישראליים לחו"ל.
בשנת 2017 יצאו מישראל להשקעות בחו"ל כספים בשווי של 900 מיליון דולר, ונראה שהסכומים לשנים 2018-2019 גבוהים יותר. כספים שיכלו להיות מושקעים בארץ, אילולא ההכבדות על המשקיעים, שפנו להשקעות נדל"ן בחו"ל.
משמעות מהלכים אלו - פיזור כספי המסים על פרויקטים גדולים כ"מחיר למשתכן" וצניחת ההכנסות מגביית מסים, לרבות ירידה בהכנסות ממכסים עקב הפטורים הנ"ל. הצניחה החדה בהכנסות ממסים הייתה במס הרכישה בעקבות הירידה בעסקאות נדל"ן ע"י משקיעים.
אתגרי הממשלה ושר האוצר החדשים יהיו לכסות את הבור התקציבי שנוצר, דבר שיציב את השר במעין מלכוד: מחד, העלאת מסים שתכביד על האוכלוסייה כדי להעלות את הכנסות המדינה, ומאידך פגיעה בעתידו הפוליטי, כשהבוחר יבוא עימו חשבון.
הפתרון יכול לבוא מההבנה כי הישועה תבוא ממשקיעי הנדל"ן - התנעת שוק הנדל"ן תגרום לעלייה בעסקאות ובגביית מסים. שהרי עסקאות נדל"ן הן בהיקפי הון גדולים, וההכנסות ממיסוי בהתאם.
מספר מהלכים יכולים להוות קטליזטור להתנעת שוק הנדל"ן - שינויי חקיקה והוראות שעה בדרך של הורדת מס הרכישה, מ-8% היום ל-כ-5%, שתספיק להחזרת האטרקטיביות למשקיעים. בהנחה שהאוצר ירצה לראות תוצאות במהירות, ייתכן שיבוצעו כמה מהלכים משולבים נוספים, כמו הורדת מס השבח מ-25% ל-כ-15%, דבר שיעלה את המוטיבציה של המשקיעים למכור חלק מהנכסים שהם מחזיקים. כמו כן, בחינה מחודשת של אחוזי המימון והעלאתם ל-70% למשקיעים, בדומה לנהוג במערב אירופה, למשקיעים שיעברו את מבחן האיתנות הכלכלית. זאת, כדי למנוע חדלות פירעון ללווים שייחשבו לחלשים/מסוכנים.
נציין, כי שוק הנדל"ן הוא מנוע כלכלי משמעותי המורכב ממגוון רחב של תעשיות המזרימות כספים לאוצר: תעשיית המטבחים, המלט, הבלוקים, הכלים הסניטריים, אלומיניום, אינסטלציה אדריכלים, מעצבים, מהנדסים, פועלים ועוד. כולם משלמים מסים בדרך כזו או אחרת, כמי שמתפרנסים גם מענפי הנדל"ן.
צעדים אלו, בתוספת ריביות המשכנתאות הנמוכות יהוו הזדמנות לרכישות. כך שמומלץ למשקיעים להיערך ולהיות מוכנים לשינויים לטובה, כאשר יבואו.
הכותב הוא משקיע ובעל הבלוג "גורו נדל"ן"