דורי סגל. נהנה לאורך השנים יחד עם כצמן מתגמולי עתק / צילום: תמר מצפי
חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב חוזרת להשקעות אקטיביות בנדל"ן בקנדה. חודש לאחר שהשיקה שותפות חדשה להשקעות בנכסים בעיר טורונטו עם המנכ"ל לשעבר, דורי סגל, הכריזה היום גזית גלוב כי תבצע רכישות ראשונות בעיר היקף של כ-190 מיליון דולר קנדי (כ-500 מיליון שקל).
במסגרת העסקה המרכזית, תחבור גזית גלוב לשותפות שהקימה עם דורי סגל ולקרן השקעות הפועלת בטורונטו, לרכישה משותפת של הנכס York Mills Centre בתמורה לכ-250 מיליון דולר קנדי (כ-655 מיליון שקל). גזית גלוב והשותפות (שמנוהלת בידי סגל) ירכשו יחד 66.7% מהנכס (בחלקים שווים) כאשר את היתרה (33.3%) תרכוש הקרן הפרטית שעוסקת בהשקעות בנדל"ן.
לדברי גזית גלוב, הנכס הנרכש הוא קומפלקס משרדים הכולל גם שטחי מסחר ובעל שטח להשכרה של כ-53 אלף מ"ר (מתוכו כ-49.7 אלף מ"ר משרדים), המשתרע על קרקע בשטח של כ-27 דונם. הנכס ממוקם במידטאון טורונטו במפגש הרחובות יונג (Yonge Street) ויורק מילס (York Mills).
עוד מציינת גזית גלוב כי בנכס נמצאת תחנת מטרו ושני מסופי אוטובוסים המשרתים למעלה מ-20 קווים אל תוך טורונטו ומחוצה לה, וכי הוא נמצא בסמוך לכביש המהיר 401. לדבריה, כיום נמצא הנכס בשיעור תפוסה של 94% עם משך שכירות ממוצע של כ-8.4 שנים ועם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה כדוגמת בנק RBC, חברת פיתוח הנדל"ן למגורים מינטו (Minto) שנסחרת בבורסה בטורונטו ועוד. השלמת העסקה אמורה להתבצע עוד במהלך חודש דצמבר, בכפוף למילוי תנאים מקובלים.
צופה תשואה אטרקטיבית בטווח בינוני-ארוך
אזור מידטאון טורונטו נמצא צפונית למרכז העיר, הוא בעל דרכי גישה נוחות ובשנים האחרונות נמצא בצמיחה. בחלקו הצפוני של רחוב יונג נמצאים שבעה פרויקטים למגורים בבנייה ועוד למעלה מ-10 פרויקטים בשלבי תכנון, אשר יוסיפו לאזור למעלה מ-7,000 יחידות דיור. מול הנכס נמצא, בשלבי תכנון, מתחם בהיקף של כ-43 אלף מ"ר המיועדים למגורים ומסחר.
האוכלוסייה ברדיוס של כ-3 ק"מ וכ-5 ק"מ מסביב לנכס מונה כ-82 אלף איש וכ-347 אלף איש, בהתאמה, ולדברי גזית גלוב היא צפויה לגדול בכ-15% בעשר השנים הבאות. ההכנסה השנתית הממוצעת למשק בית ברדיוס של כ-3 ק"מ וכ-5 ק"מ מסביב לנכס גבוהה ועומדת על כ-147 אלף דולר קנדי (384 אלף שקל) וכ-143 אלף דולר קנדי (374 אלף שקל), בהתאמה.
גזית גלוב מאמינה כי הנכס יניב תשואה אטרקטיבית בטווח הזמן הבינוני-ארוך, ובכוונתה לממן את הרכישה באמצעות נטילת הלוואה ל-10 שנים המגובה בשעבוד על הנכס בשיעור מינוף של כ-60%. במקביל, הודיעה השותפות, כי רכשה שלושה נכסים מסחריים בעיר טורונטו באזורים בעלי נתונים דמוגרפיים חזקים בתמורה לכ-23 מיליון דולר קנדי (כ-60 מליון שקל).
בחודש שעבר דיווחה כאמור גזית גלוב, כי השיקה שותפות חדשה בשם Gazit TripLLLe להשקעות בנדל"ן מניב בקנדה עם דורי סגל, שותפו לשעבר של בעל השליטה חיים כצמן לייסוד החברה, שאף שימש בעבר כמנכ"ל החברה. עם הקמת השותפות נקבע כי סגל יפרוש מחברותו רבת השנים בדירקטוריונים של גזית גלוב ושל חלק מהחברות הבנות שלה.
גזית גלוב ניצלה את הזכות להשקיע במקביל
השותפות תעסוק באיתור, ברכישה ובניהול נכסים בעלי פוטנציאל לשימוש מעורב בערים צפופות אוכלוסין בקנדה, ובדגש על טורונטו, שבה מתגורר סגל. גזית גלוב תשקיע בשותפות 60 מיליון דולר (כ-157 מליון שקל) קנדי ותחזיק ב-60% ממניותיה, ואילו סגל ישקיע בה 40 מיליון דולר קנדי (כ-105 מיליון שקל) ויחזיק ב-40% ממניותיה. סה"כ ישקיעו כ-100 מיליון דולר קנדי (262 מיליון שקל).
בעת השקת השותפות נמסר כי בכוונתה להשקיע בחמש השנים הקרובות סכום של כ-1 מיליארד דולר קנדי (2.6 מיליארד שקל) ברכישות, כאשר מימון הרכישות יעשה, בין היתר, באמצעות נטילת חוב מקומי מגובה בשעבוד הנכסים הנרכשים ובשיעור מינוף מקובל לרכישות דומות. במסגרת העסקה עם סגל, נשמרה לגזית גלוב הזכות להשקיע באופן ישיר בנכסים יחד עם השותפות, כפי שעשתה כעת ברכישת הנכס יורק מילס סנטר.
בנוסף, נקבע כי גזית גלוב תעמיד לשותפות הלוואה סך של עד כ-50 מיליון דולר קנדי (131 מיליון שקל) בריבית שוק מקובלת. דורי סגל מונה לכהן כמנכ"ל השותפות בתמורה לדמי ניהול שנתיים כמקובל בתפקידים בתאגידי נדל"ן דומים.
במקביל, דיווחה היום גזית גלוב על שיעור היענות גבוה להצעת הרכש העצמית שהגישה לאיגרות החוב שלה מסדרה י"א . לפני כחודש הציעה גזית גלוב לרכוש 1.135 מיליארד שקל ערך נקוב של אג"ח מסדרה י"א שהנפיקה בעבר, תמורת 1.338 מיליארד שקל. היום דיווחה החברה כי זכתה לשיעור היענות של 86% להצעתה, ובשל כך תרכוש מהציבור 977 מיליון שקל ע"נ של אג"ח י"א בתמורה ל-1.2 מיליארד שקל.