נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
אחרי עשרה חודשים של התאוששות, חזרו השבוע הנפילות החדות באיגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר. איגרות החוב הלא מובטחות של החברה מסדרות אול-יר אגח ב ואול-יר אגח ד רשמו נפילות של 11% ו-15%, בהתאמה, ונסחרו לפי תשואות שנתיות לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה.
את הסיבה העיקרית לירידות החדשות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019. אלו כללו ירידה בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלות החברה, עלייה חדה בהוצאות המימון ותזרים שלילי מפעילותה השוטפת.
אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה.
את הרבעון השלישי של 2019 סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה ובעיקר פרויקט דניזן.
את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. אולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.
להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.
לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך של 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. אול-יר, שפועלת בארה"ב, גייסה בישראל אג"ח שקליות בהיקף עתק של 2.3 מיליארד שקל, כך שירידה בשער הדולר מול השקל מגדילה את עלויות המימון של החברה במונחים דולריים.
גם מדד ה-FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע בין השאר מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין אגרות החוב השקליות של החברה.
עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט דניזן, בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו, כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות עד אשר הנכס הידוע בשם דניזן-בושוויק שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית".
במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו, כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד פעמיות וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם בשלבי אכלוס.
עוד עולה מדוחות החברה כי נכון לסוף ספטמבר ולסוף נובמבר, יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל-EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות) מתואם עלה על 17, באופן המקנה למחזיקי אג"ח ב' של החברה תוספת ריבית של 0.5%. לדברי החברה נכון לסוף ספטמבר עמד יחס החוב בפיננסי ל-EBITDA על 18.64.
בפועל, משולמת תוספת ריבית זו כבר שנתיים ברציפות בשל חריגה עקבית ביחס החוב הפיננסי ל-EBITDA. עם זאת, יחס זה עמד על 18.74 בסוף יוני, כך שמדובר על שיפור קל ברבעון השלישי, שנבע מהשלמת שלב ב' בפרויקט דניזן-בושוויק אחרי שנתיים של בנייה.
אכלוס שלב ב' של הפרויקט החל לפני כחודשיים וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%. כך, שההתקדמות באכלוס הפרויקט צפויה להמשיך ולהוריד את יחס החוב הפיננסי נטו ל-EBITDA גם ברבעונים הבאים.