גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה
נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אחרי עשרה חודשים של התאוששות, חזרו השבוע הנפילות החדות באיגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר. איגרות החוב הלא מובטחות של החברה מסדרות אול-יר אגח ב  ואול-יר אגח ד  רשמו נפילות של 11% ו-15%, בהתאמה, ונסחרו לפי תשואות שנתיות לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה.

את הסיבה העיקרית לירידות החדשות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019. אלו כללו ירידה בשווי הנדל"ן להשקעה שבבעלות החברה, עלייה חדה בהוצאות המימון ותזרים שלילי מפעילותה השוטפת.

אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה.

את הרבעון השלישי של 2019 סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה ובעיקר פרויקט דניזן.

את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. אולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.

להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.

לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך של 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. אול-יר, שפועלת בארה"ב, גייסה בישראל אג"ח שקליות בהיקף עתק של 2.3 מיליארד שקל, כך שירידה בשער הדולר מול השקל מגדילה את עלויות המימון של החברה במונחים דולריים.

גם מדד ה-FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע בין השאר מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין אגרות החוב השקליות של החברה.

עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט דניזן, בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו, כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות עד אשר הנכס הידוע בשם דניזן-בושוויק שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית".

במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו, כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד פעמיות וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם בשלבי אכלוס.

עוד עולה מדוחות החברה כי נכון לסוף ספטמבר ולסוף נובמבר, יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל-EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת והפחתות) מתואם עלה על 17, באופן המקנה למחזיקי אג"ח ב' של החברה תוספת ריבית של 0.5%. לדברי החברה נכון לסוף ספטמבר עמד יחס החוב בפיננסי ל-EBITDA על 18.64.

בפועל, משולמת תוספת ריבית זו כבר שנתיים ברציפות בשל חריגה עקבית ביחס החוב הפיננסי ל-EBITDA. עם זאת, יחס זה עמד על 18.74 בסוף יוני, כך שמדובר על שיפור קל ברבעון השלישי, שנבע מהשלמת שלב ב' בפרויקט דניזן-בושוויק אחרי שנתיים של בנייה.

אכלוס שלב ב' של הפרויקט החל לפני כחודשיים וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%. כך, שההתקדמות באכלוס הפרויקט צפויה להמשיך ולהוריד את יחס החוב הפיננסי נטו ל-EBITDA גם ברבעונים הבאים. 

עוד כתבות

קנאביס רפואי \ צילום: שאטרסטוק

התאחדות הרוקחים יוצאת נגד הפיקוח על מחירי הקנאביס: "השוק עוד לא התגבש"

ההתאחדות פרסמה מכתב הקורא למשרד הבריאות להימנע מפיקוח על מחירי הקנאביס הרפואי, למרות הלחץ המופעל על המשרד ליותר רגולציה בענף ● מחירי הקנאביס זינקו בחודשים האחרונים מאז אפריל האחרון, אז החל השוק לפעול תחת אסדרת הקנאביס החדשה

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

השיבושים חזרו לתעשיית הרכב הקוריאנית, וזה ישפיע גם על ישראל

בשל שיבוש אספקת חלפים מסין, יונדאי וקיה ישביתו שוב למספר ימים מפעלי ייצור בדרום קוריאה, שנפתחו מחדש רק בימים האחרונים ● צפויה השפעה על מועדי האספקה לישראל של מספר דגמים

משה ברקת / צילום: תמר מצפי

בודו-טרכטנברג ועבאדי-בויאנג'ו יסייעו לרשות שוק ההון לקבוע מדיניות קבועה בנוגע ל"הוצאות הישירות"

הממונה על רשות שוק ההון מינה ועדה שתבחן את ההוצאות שהגופים המוסדיים רשאים לגבות ישירות מהחיסכון לטווח ארוך של לקוחותיהם עבור תשלום לצדדים שלישיים שמסייעים בניהול ההשקעות ● הוראת השעה מסוף 2017 תהיה בתוקף עד אמצע יוני, ובמסגרתה תותר גביית התשלומים הללו

ארנון בר דוד. יו"ש ראש ההסתדרות / צילום: כדיה לוי

ארנון בר-דוד: "מי שישלמו את מחיר המחדל בחברות התעופה המקומיות יהיו כל אזרחי ישראל"

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד הדגיש במכתב שהוציא כי "בשעה שענף התעופה העולמי נערך שלינויים מרחיקי לכת חברות התעופה הישראליות עסוקות במאבק הישרדות יומיומי. התחזיות הקודרות מתחילות לקבל ביטוי ממשי בשטח ומול פני המשפחות שמאבדות את מקור פרנסתן ניצב ענף שנלחם על קיומו"

מסופון אשראי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הרגולטורים מנסים לשפר את ההוגנות באשראי הצרכני

על פי הודעת הפיקוח על הבנקים, שבראשות המפקחת היוצאת ד"ר חדוה בר, ורשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, בראשות ד"ר משה ברקת, הם יפעלו יחדיו ל"הסדרה אחידה של פעילות העמדת אשראי צרכני במערכת הפיננסית על-ידי הפיקוח על הבנקים ורשות שוק ההון"

חוף התכלת / צילום: שלומי יוסף

מתחם חוף התכלת חולק מחדש בעקבות ביקורת על תוכנית המתאר

החלוקה המקורית כללה 7 תתי מתחמים, וגררה ביקורת שהם לא שוויוניים לבעלי הקרקעות ● החלוקה הנוכחית כוללת 3 תת מתחמים עיקריים, ועוד אחד שמיועד לשטחי ציבור

הסוס המיניאטורי פרד / צילום: צילום מסך

המקרה המוזר של הסוס במחלקה הראשונה בטיסה בארה"ב

פרד עלה לטיסה בארה"ב ביחד עם רוניקה פרוזה, כיוון שהוא משמש כבעל חיים תומך רגשית ● הרשויות בארה"ב מבקשות להגביל את סוגי החיות שיכולות לעלות לטיסה ● צפו בתמונות

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

מנכ"ל סלקום: "גולן טלקום היא חברה מצוינת, ויש לנו מה ללמוד ממנה"

במכתב לעובדי סלקום כתב המנכ"ל אבי גבאי כי צריך לבוא לרכישה עם הרבה כבוד ובלי התנשאות וזלזול

אבי גבאי/ צילום: כדיה לוי

התוכנית של סלקום: גולן טלקום תשמור על המותג והעצמאות אחרי הרכישה

חלק מהפעילויות של החברות, למשל נדידה בינלאומית, ימוזגו במטרה להקטין עלויות ●  גבאי לעובדים: "גולן טלקום זו חברה מצוינת שיש מה ללמוד ממנה" ● המיזוג עשוי להקשות על אקספון, ששותפה ברשת של סלקום 

 

עופר גרוסקופף/  צילום: שלומי יוסף

העליון חוזר על הלכת "ביבי כבישים": יש לתת מעמד דומיננטי ללשון החוזה העסקי

לדעת שופטי בית המשפט העליון עופר גרוסקופף, דפנה ברק-ארז ויעל וילנר, יש להעניק מעמד כמעט מכריע ללשון הברורה של החוזה ● "אין הצדקה במקרה הרגיל שבית המשפט ינסה לנחש את כוונת הצדדים"

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו: אבקש לפצות עסקים שנפגעו מהקורונה - למשל חברות התעופה

רה"מ: "יש פה אירוע של כוח חיצוני, ואנחנו חייבים כמדינה לטפל במי שנפגע מהעניין הזה, גם באזרחים שנדבקים ודורשים טיפול מיוחד וגם כמובן בעסקים" ● אתמול התייחס שר התחבורה סמוטריץ' לקשיים אליהם נקלעה אל על עם פרוץ הווירוס, וטען כי המדינה חייבת לפצותה

בנימין נתניהו / צילום: רפי קוץ

"300 אלף ליכודניקים לא הלכו להצביע בספטמבר"? לא בדיוק

נתניהו מספר בכנסים, ברשתות ובתקשורת על המוני תומכים רדומים שמחכים לצאת מהבית ● אך הטיעון של נתניהו הוא מיתוס שנולד מחישוב כושל ● המשרוקית של גלובס יוצאת לשטח 

אל על נחיתה  787 / צילום: סיון פרג'

אל על: רכשו כרטיס טיסה לאירופה ותוכלו לבטל חינם עד 6 שעות לפני ההמראה

על רקע משבר הקורונה, אל על מציעה לרוכשים עד סוף החודש להזמין כרטיס "Classic" לאירופה ולבטל או לשנות, ללא עלות, עד יום ההמראה ● הרכישה לכל היעדים של אל על באירופה אפשרית לכל השנה הקרובה, כלומר גם לפסח וגם לקיץ

רשת Pier 1 סוגרת מאות חנויות / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רשת הריהוט האמריקאית Pier 1 פשטה רגל ותימכר

בית משפט לפשיטות רגל בריצ'מונד, וירג'יניה, אישר אתמול את הליך מכירת נכסי החברה ● השופט אישר גם את בקשת הרשת למימון של 256 מיליון דולר מהנושים שלה, כדי להמשיך לפעול בכפוף למכירה אפשרית של הרשת

עובדי משרד החוץ מצביעים בהונג קונג עם מסיכות / צילום: דוברות משרד החוץ

בצל הקורונה: החלה ההצבעה בנציגויות חו"ל - עם מסיכות

בסין ישנם כ-160 ישראלים בעלי זכות בחירה, אבל רק כ-20 מהם נמצאים היום במדינה ● במהלך היממה הקרובה יצביעו כ-5,200 ישראלים בעלי זכות בחירה ב-77 מדינות

פרופ' רות גביזון / צילום: שלומי יוסף, גלובס

על פסילת רשימות פוליטיות, בג"ץ ואמון הציבור במערכת המשפט

בפסק הדין בנושא היבא יזבק יש איתות של חלק משופטי העליון על כך שהם סבורים כי היה משהו מוטה בתוצאות הפסיקה של ביהמ"ש בעבר, כי ההטיה תרמה לפגיעה באמון הציבור בביהמ"ש, וכי נכון לבחון את גישת הפסיקה מחדש • אני מברכת על המגמה הזאת ● כלת פרס ישראל למשפט בטור מיוחד 

ד"ר אורי גייגר ומורי ארקין / צילומים: תמר מצפי, יח"צ

אקסלנז נמכרת בפרמיה על המחיר הנוכחי אבל בהפסד על מחירה בימי הזוהר

היקף התמורה על מכירתה של החברה, המפתחת מכשור רפואי לאבחון בעיות עיכול, לחברת Meridian צפוי להסתכם ב-169 מיליון שקל - הרבה מתחת לשווי המבוקש ● במהלך המסחר היום עולה מניית החברה ב-60%, לשווי של 155 מיליון שקל

תיירים ברחובות סין / צילום: Mark Schiefelbein, Associated Press

אפקט הקורונה מתפשט: גם העצמאים רוצים פיצוי מהמדינה על ימי הבידוד

נשיא להב עו"ד רועי כהן דורש ממשרד הבריאות פיצוי כספי לעצמאים הנמצאים בבידוד בשל נגיף הקורונה, בדומה לשכירים המקבלים תעודת מחלה גורפת על ימים אלה ● "אסור למדינה להשאיר אותם להתמודד עם ההחלטה מה קודם למה - בריאות הציבור או פרנסה למשפחתם"

איפה עובר הגבול בין תכנון לגיטימי לבין העלמה של מיסי מקרקעין? / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

העברת דירה לסבתא והסכם גירושים פיקטיבי: מתי תכנון מס הופך לתחמון

מסי הנדל"ן הגבוהים יצרו שפע של תכנוני מס, שהנפוצים שבהם הם העברת דירה במתנה לבן משפחה, הורה או ילד, או רישום דירה על שם הילדים ● אבל נראה כי הפסיקות האחרונות של בתי המשפט מבשרות על מגמת הקשחה כלפי המתכננים ● מה אומרים המומחים?

אריאל הרוש / צילום: שלומי יוסף

שחקני בית"ר ירושלים תבעו פיצויי פיטורים - והופנו להתאחדות לכדורגל

ביה"ד לעבודה קיבל את בקשת בית"ר ירושלים לעכב את הדיונים בתביעה שהגישו הכדורגלנים אריאל הרוש, תומר בן יוסף, אוהד סיידוף, שי חדד, רועי זיקרי וברק משה - והעביר את הסכסוך לדיון במוסדות הבוררות של ההתאחדות לכדורגל ● "להעסקת ספורט יש מאפיינים ייחודיים"