גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מתי מארגן קבוצת רכישה צריך לשלם מס רכישה?

מכה נוספת למארגני קבוצות רכישה: ועדת ערר קבעה כי מארגן שהחזיק יחידות קרקע ברשותו עד שיימכרו, יצטרך לשלם מס רכישה על מלוא עלות הדירות הגמורות, כמו כל חבר אחר

בניין של קבוצת רכישה / צילום: רפי קוץ
בניין של קבוצת רכישה / צילום: רפי קוץ

בשנה האחרונה מצאו עצמם מארגני קבוצות רכישה בעין הסערה, כשגם רשות המסים וגם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מכבידים את ידם עליהם - כל אחד מהזווית שלו.

בשנה האחרונה החלה רשות המסים לדרוש ממארגני קבוצות רכישה שמארגנים את הקבוצה תוך שימוש במכשיר האופציה הייחודית, לשלם מס רכישה על שווי הקרקע כולה ולא רק על שווי האופציה, שבד"כ שוויה אינו עולה על 5% משווי הקרקע עצמה. עמדה זו של רשות המסים נדחתה בכמה וכמה פסקי דין (וע 931-12-15 אקרו נדלן ייזום בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב; וע 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה; 69456-01-18 סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים (1996) נ' מנהל מיסוי חדרה ועוד) וערעורים שהגישה רשות המסים תלויים ועומדים בפני בית המשפט העליון.

באוגוסט השנה פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה לפיו יבחן הממונה את מארגני הקבוצות בחינה מהותית במסגרתה תיבדק, בין השאר, מידת השליטה של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה, וכי במקרים המתאימים עשוי הממונה לקבוע כי המארגן ייחשב כיזם המוכר דירות, על כל המשתמע מכך בהתאם לחקיקה החלה על מוכרי דירות מגורים.

אם לא די בכל אלה, לפני ימים ספורים ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין של ועדת הערר שבו נקבע כי מארגן קבוצת רכישה שרוכש בעצמו חלק מהמקרקעין יחד עם חברי הקבוצה, ישלם גם הוא מס רכישה על מלוא עלות היחידות הגמורות, בדומה ליתר חברי הקבוצה, ולא רק על רכיב הקרקע.

באותו עניין נדון מקרה נפוץ למדי בשוק קבוצות הרכישה - המארגן לא מצא די רוכשים לשם רכישת מלוא הקרקע. על מנת לא להפסיד את כל העסקה, רכש המארגן בעצמו את יתרת החלקים בקרקע שלא נמצאו להם רוכשים (קרקע ל-27 יח"ד מתוך 96 אפשריות). 20 יחידות קרקע מכר המארגן לצדדים שלישיים, והיתרה עדיין מוחזקת על ידו.

ועדת הערר קבעה כי על המארגן לשלם על חלקו בעסקה (27/96 יחידות קרקע) מס רכישה שיחושב מעלות הדירות הגמורות כפי שמשלם כל חבר קבוצה אחר, וזאת על יסוד התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2011 שביקש להשוות בין המס המשולם על ידי חברי קבוצת רכישה, לבין המס המשולם על ידי רוכשי דירות מקבלן. הוועדה סירבה להבחין בין מעמדו של המארגן לבין מעמדם של חברי קבוצה אחרים וקבעה כי משעה שרכש המארגן חלק מהקרקע עבור עצמו, הרי לעניין חישוב מס הרכישה יש לראותו כחבר קבוצה מן המניין. טענת המארגן שלפיה הקרקע נרכשה כמלאי עסקי במטרה למכרה לצדדים שלישיים שהם שיצטרפו לקבוצה והם שיבנו את הדירות - נדחתה.

תוצאת פסק הדין קשה למארגני הקבוצות, ולטעמנו אף עומדת בסתירה למהות הכלכלית של העסקה. אנו סבורים כי אין מעמדו של חבר קבוצה שהצטרף לקבוצה על מנת להגיע בסופו של דבר לדירה גמורה, כמעמדו של המארגן שרכש את הקרקע על מנת להעבירה מוקדם ככל האפשר (במקרים מסוימים - בתוך ימים בודדים) לצדדים שלישיים שהם אלה שיהיו חלק מהקבוצה.

נראה שאף שרשויות המדינה השונות מכירות באופן רשמי בלגיטימיות של קבוצות הרכישה, הרי בפועל הן עושות כל שלאל ידן על מנת להכביד על קיומן של הקבוצות. גם הפעם - טרם נאמרה המילה האחרונה ונראה כי בית המשפט העליון הוא שיצטרך להכריע בסוגיות השונות של מיסוי מארגני קבוצות רכישה. 

וע 9546־10־17 (ס.א.מ) נופי־קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

עוד כתבות

אלון קצף  / צילום:תמר מצפי

דיוידשילד-פספורטכארד נהפכת לחברת ביטוח - ואייל בן שלוש יכהן בה כיו"ר

החברה, שנמצאת בבעלות אלון קצף וחברת הביטוח האמריקאית White Mountains, קיבלה את אישור רשות שוק ההון ● החברה תפעל ישירות מול הציבור, וגם תמשיך במכירת ביטוח דרך סוכנים

שוחד / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הבעל חתם על הסכם תיווך והאישה לא - מי ישלם למתווך?

בית המשפט פסק כי המתווך יקבל רק כמחצית מהסכום שנקבע, מכיוון שלא החתים את האישה על הסכם התיווך, אלא את הבעל בלבד

מערכת לזיהוי פנים אלקטרוני / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האיחוד האירופי שוקל לאסור שימוש בזיהוי פנים במרחבים ציבוריים

מטרת הצעד תהיה לאפשר לאיחוד מספיק זמן כדי לגבש מדיניות שתמנע שימוש לרעה בטכנולוגיה

סניף מקדונלד'ס / צילום: shutterstock

מקדונלד'ס ביטלה הסדרי בלעדיות במרכזים מסחריים והבדיקה של רשות התחרות תיסגר

במסגרת הבדיקה שנערכה התברר לממונה על התחרות, מיכל הלפרין, כי עוד טרם תחילת בדיקתה של רשות התחרות פעלה הרשת לביטול הסכמי הבלעדיות שהיו לה במרכזים מסחריים

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

אתר החרמון / צילום: דביר להר

עם הגשם בא התיאבון: הישראלים למדו לטייל גם כשרטוב וקר - ותיירות החורף בצפון בשיא של עשור

סופי השבוע הגשומים לא רק שאינם מרחיקים את הישראלים מצפון הארץ, אלא אף מסמנים מגמה חדשה המבטאת את הרגלי הנסיעות שהשתנו ● מלונאים: "השמיים נפתחו, ואנשים למדו שמטיילים גם כשיורד גשם" ● אז למה הצימרים לא נהנים מהמצב?

שרון שלום / צילום: כדיה לוי

בכיר נוסף במשרד הביטחון מצטרף להנהלת חברת הסייבר ההתקפי NSO

שרון שלום, שהיה ראש המטה של שר הביטחון, יעבור לחברת הסייבר השנויה במחלוקת, שתוכנה שלה שימשה לכאורה לריגול נגד עיתונאים ומתנגדי משטר במשטרים אפלים ● בתחילת החודש נודע כי הצנזורית הראשית מנהלת מגעים להצטרף לחברה, ואף ביקשה להקדים את פרישתה מצה"ל

עיריית גבעתיים / צילום: איל יצהר

ביהמ"ש: עירייה חייבת לפעול בהגינות בהסכמים עם יזמים

עיריית גבעתיים חתמה עם יזם על הסכם שלפיו היא מוותרת על היטל השבחה, ובתמורה היזם יקים פארק בתוכנית הבנייה ● ביהמ"ש קבע כי היא אינה רשאית לעשות זאת, אולם כיוון שההסכם כבר נחתם, והיזם מילא את חלקו - לא ביטל את ההסכם

איציק שמולי/ צילום: שלומי יוסף

ח"כ שמולי הודיע על עתירתו לפסילת מפלגתה של אשת רוצח ראש הממשלה

טרימבובלר-עמיר הגישה ביום רביעי האחרון את רשימתה לכנסת ואמרה בפני ועדת הבחירות המרכזית: "אנחנו דורשים משפט חוזר ליגאל עמיר" ● שמולי: "אסור שהכתם הזה ידבק בכותלי הבית, ובכוונתי לעתור לפסילתה כדי להסירו"

אבי טיומקין / צילום: תמר מצפי

מה היה לאבי טיומקין להגיד לאחר שזומן לרשות ני"ע

יועץ קרנות הגידור אבי טיומקין, הוזמן באחרונה לביקור ברשות לניירות ערך, כדי להעביר סקירת מאקרו כחלק מתוכנית ההרצאות של מחלקת תאגידים

פאדי פרח, משקיע ומתווך נדל"ן בגליל וביוון / צילום: איל יצהר, גלובס

הכירו את מתווך הנכסים מהגליל שהתייאש מישראל וגילה את אתונה

המתווך פאדי פרח מנצרת התמחה במציאת נכסים למשקיעים באזור מגוריו ● עם העלאת המס לדירה שנייה ל-8% הכול התייבש, וזרם המשקיעים פנה מעבר לים - והוא בעקבותיו ● האזינו לפודקאסט "כסף בקיר"

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

בהינף יד: אמזון מבקשת להמציא מחדש את האופן שבו אנו משלמים

ענקית הטק בונה מסופים בחנויות שיאפשרו לקונים לקשור את המידע מכרטיסי האשראי שלהם לכף־היד ● במילים אחרות, הקונה יוכל לשלם בהינף יד, בלי להוציא כרטיס או טלפון חכם

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 17-18 בינואר

בסופ"ש באיכילוב: 11 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ח'ליפה חפתר, ראש הצבא הלובי הלאומי  / צילום: Philippe Wojazer, רויטרס

נפט, גז ופליטים: "ועידת שלום" לעתיד לוב נפתחת בברלין

נשיא רוסיה פוטין, נשיא טורקיה ארדואן, שר החוץ האמריקאי פומפאו ונציגים בכירים רבים אחרים מתכנסים היום בברלין לוועידה מיוחדת באירוח הקאנצלרית מרקל בנוגע לעתיד לוב ● שר החוץ האיטלקי לואיג'י די-מאיו: "לאירופה יש הכי הרבה מה להפסיד"

קובי אלפי  / צילום: מורן ויזל

"השוק המקומי ממשיך להיות זול ואטרקטיבי ביחס לרמת התמחור של שוק המניות העולמי"

לדברי קובי אלפי מבית ההשקעות אלפי בנדק, סביבת תמחור הכסף מאוד נמוכה ונוחה למגזר העסקי: "השוק הספיק להפנים במהלך השנה החולפת שהריבית נמצאת בשליטה ואינה צפויה לעלות בקרוב" ● ואילו סקטורים ומניות מומלצות לדעתו?

משה גברילוב / צילום: סיון פרג'

מטבע לקנדוק: משה גברילוב מצטרף לחברת הקנאביס הרפואי

וגם: מלרן פרויקטים ומסחר פתחה את היום בבורסה בתל אביב

מטריושקה בסנט פטרסבורג. החלפות בלתי נגמרות בשלטון / צילום: רויטרס, Alexander Demianchuk

דעה - "רוסיה היא חידה עטופה בתעלומה בתוך אניגמה": מה הכוונות האמיתיות של פוטין?

מה הוא רוצה? למה הוא מתכוון? בשביל מה לו? נשיא רוסיה עושה מה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה, אבל למרבה הסקרנות הוא משתדל להיראות כמי שמכבד את שלטון החוק ● רוסיה מוסיפה להתחבט בין לגיטימיות לאפקטיביות ● דעה

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

הבנקים המממנים נוטים לטרפד את רכישת תהל, הנתונה בקשיים תזרימיים, בידי קבוצת שיכון ובינוי

ל"גלובס" נודע כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין תהל לבין הבנקים לגבי מתווה התמיכה בחברה ● הצעת שיכון ובינוי לא התייחסה להשקעה במניות החברה-האם תהל גרופ אינטרנשיונל (TGI), אלא להשקעה בחברה-הבת תהל גרופ, וייתכן שלכן החליטו בבנקים שלא לאמץ את המתווה

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

מה הועילו אנשי האוצר בהנפקתם?

בשבוע שעבר ביצעה ממשלת ישראל הנפקת איגרות חוב דולריות לתקופות של 10 ו-30 שנה, בהיקף כולל של 3 מיליארד דולר ● ההנפקה היתה בוודאי מוצלחת עבור הבנקים שליוו אותה, אבל האם גם עבור מדינת ישראל?

הצפות בתל אביב ובאיילון / צילום: דוברות משטרת ישראל, יח"צ

ההצפות מחיות את התוכנית להסטת המים מתוואי האיילון

התוכנית תקדם סלילת קו רכבת באיילון, מנגד משמעות אישורה היא הקפאת בנייה לצד תוואי