עם הפנים ל-2030 / אילוסטרציה: shutterstock
העשור הנוכחי מסתיים במהומה פוליטית אדירה, וכנראה שאנחנו עומדים לקראת סבב בחירות נוסף, השלישי במספר בתוך שנה.
ענף הבנייה בכלל והבנייה למגורים בפרט תלויים מאוד ברגולציה ובתכנון לטווח ארוך מצד המדינה - משרדי האוצר ושיכון והבינוי, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל - שמשפיעים על קצב התחלות הבנייה ומווסתים את שיווק הקרקעות. אנסה לסקור כאן את המגמות שישפיעו לדעתי על השוק בעשור הקרוב, ומה הכיוון המסתמן בהן.
היצע וביקוש: 2020 תהיה שנה אבודה
נראה שיש הסכמה בשוק שתוכנית מחיר למשתכן שליוותה אותנו בארבע השנים האחרונות וקיבלה תוספת של שנה נוספת, לא תחודש באותה המתכונת. אפשר להתווכח על האפקטיביות של תוכנית זו באשר לסיוע לזוגות צעירים: יש שיגידו שמי שחיכה שלוש ואפילו חמש שנים עד שיקבל את הדירה שלו במסגרת התוכנית כבר "בזבז" את כל ההנחה על מגורים בשכירות, ואחרים יישבעו שבלי התוכנית הם לא היו חולמים בכלל להיכנס למעגל רוכשי הדירות.
כל זה מצד רוכשי הדירות, אבל בהסתכלות משקית ברור כי היא תרמה לעלייה בהתחלות הבנייה והיוותה חלק משמעותי מהן - כ-60% מהקרקעות ששווקו על ידי המדינה. מנגד, ברור שההחלטה לשווק קרקעות מדינה בעיקר לפרויקטים של מחיר למשתכן הקטינה משמעותית את היצע הקרקעות בכלל ותרמה לעליית מחירי הקרקעות שנמצאות בידיים פרטיות. בהקשר זה נזכיר כי מחיר הקרקע מהווה את החלק המשמעותי ביותר בעלות הדירה בעיקר במרכז הארץ.
כפי שניתן לראות בגרף המצורף, בשנים האחרונות הגידול במספר משקי הבית בארץ גבוה ממספר יחידות הדיור שמסתיימת בנייתן, מצב שיוצר עודף ביקוש לדירות. בהתאחדות הקבלנים אומרים שלאור גמר בנייה של כ-50 אלף יח"ד בלבד בשנה, הפער המצטבר משנת 2000 בין תוספת משקי הבית לגמר הבנייה כבר עומד כיום על כ-165 אלפי יחידות דיור. הפער הזה מתבטא בדירות מחולקות, בצפיפות גדולה במגזר החרדי, ביחידות דיור לא מדווחות, ועוד ועוד, ומתבטא גם בלחץ של ביקוש.
הגידול במספר משקי הבית נובע מגידול טבעי באוכלוסייה; מ-15 אלף מתגרשים בשנה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס); ומביקוש נוספים גם מאלו שירדו מהגדר אחרי ארבע שנות המתנה במחיר למשתכן.
בסוף 2018 מנתה אוכלוסיית ישראל כתשעה מיליון תושבים, ותחזית הלמ"ס ל-2030 צופה כ-11.5 מיליון תושבים ו-25 מיליון תושבים ב-2065. הגידול הצפוי באוכלוסייה מחייב היערכות להגדלה משמעותית של מספר הדירות בישראל, וכמובן להיערכות משמעותית מקבילה ברמת התשתיות הלאומית, בעיקר בתחום התחבורה.
התוכנית האסטרטגית לדיור שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה, קבעה יעדי תכנון של 2.6 מיליון דירות בשנים 2017-2040.
לאור כל זאת, היינו מצפים שיד מכוונת תוביל לגידול בהתחלות הבנייה, אך בפועל, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז הרבעון הראשון של 2019 החלה מגמת ירידה בהתחלות הבנייה לרמה שנתית של כ-50 אלף יחידות דיור, ירידה משמעותית מהשיא של כ-60 אלפי יחידות דיור ב-2016. מכיוון שכך נראה כי הטיפול בהגדלת ההיצע לא צלח עד כה.
בצד הביקוש, חלקם של המשקיעים ירד דרמטית עם העלאת המס על דירה שנייה לרמה של 8%, וארבע שנים של מחיר למשתכן הושיבו על הגדר הרבה מרוכשי הדירה הראשונה - בעיקר זוגות צעירים - שכססו ציפורניים לקראת כל הגרלה.
הסברה הרווחת היום היא שהרוח במשרד האוצר משתנה, ולכשתקום מתישהו לקראת אמצע 2020 ממשלה חדשה, תוכנית מחיר למשתכן תאופסן במרתפים. מצד אחד הנחה זו מחזירה לשוק הדיור את כל ממתיני/מאוכזבי מחיר למשתכן ומגדילה את הביקושים. מצד שני סביר להניח כי שנת 2020 תהיה שנה אבודה מבחינת שיווק קרקעות, שכן שינויים בממשלה ובאוצר יביאו לתזות חדשות ולתוכניות חדשות, מה שידרוש הקמת ועדות וצוותי חשיבה חדשים. הכול יקרה אולי לקראת תחילת 2021.
הריבית והמשכנתאות: מתקרבים לשפל היסטורי
אנו נמצאים כבר תקופה משמעותית בסביבת ריבית נמוכה, להערכתי סביבה זו תאפיין אותנו גם בטווח הבינוני ואפילו הארוך. שתי השפעות משמעותיות על שוק המגורים הנגזרות מסביבת הריבית:
1. ריבית המשכנתאות נמצאת קרוב לשפל היסטורי ומקלה על רוכשי הדירות להשיג מימון לרכישה, מגמה הצפויה להמשך ולתמוך בשוק המגורים. אף שהמשכנתה הממוצעת עלתה, ההחזר אפשרי בזכות הריביות הנמוכות.
2. עלות החוב של החברות יורדת לרמה נמוכה היסטורית, הן אבסולוטית והן כמרווח אל מול הריבית הנגזרת מאג"ח ממשלתי.
בשורה התחתונה, ההיצע שאינו מדביק את הביקוש באין יד מכוונת מצד הממשלה, עלול להביא שוב לעליית מחירי הדירות, וכרגע לא נראה בכלל סיכוי אפילו ליציבות במחירים. אין ספק כי הביקוש הקשיח בגוש דן צריך לקבל מענה בהיצע, בעיקר מפיתוח מסיבי של התחדשות עירונית.
התחדשות עירונית: נדרשת חשיבה מחודשת
מספר התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמצא במגמת עלייה עקבית מאז 2014, ומהווה כ-20% מסך התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות. תל אביב לבדה מרכזת כ-50% מתחום זה ושאר גוש דן מרכז 20% נוספים, שכן הכדאיות הכלכלית היא ברובה במרכז. עיקר הפעילות מתרכזת היום במתחמי פינוי-בינוי, ולאור המגמה הרווחת בגוש דן, נראה כי תוכניות החיזוק למיניהן תמ"א 38 1 ו-2 סיימו את תפקידן.
המגמה הרווחת כיום היא של קידום מתחמי פינוי-בינוי, עם תשתיות הולמות ותוספות של שטחי ציבור. גם כאן צריך תמיכה מסיבית של הרגולטור - קידום הליכים אלו נמשך זמן רב ויש להקים מוסדות ייעודיים לטיפול ולזירוז של ההתחדשות העירונית ולתוספת היצע דירות.
מגמה ראויה לציון בהקשר זה, היא מעורבות העיריות בתהליך, ובפרט הסדרה של מקדמי התמורה בכל עיר, תהליך מתבקש שנמצא כעת בראשיתו. בתל אביב כבר התקבלה החלטה בנושא בוועדה המקומית; נתניה ופתח תקווה כבר בוחנות את הנושא; וערים אחרות צפויות לבוא בעקבותיהן.
החברות שמוכנות לעשור הבא: עם קרקעות ויכולת ביצוע עצמית
לאור הגידול בביקוש מול ההיצע, נראה בהחלט שהחברות המשכנות, יזמיות המגורים, ימשיכו לקבל רוח גבית מהשוק בצורות של ביקוש קשיח, ואפילו גדל, ושל ריבית נמוכה ששולחת את הקונים לשוק. הפרמטרים שנרצה שיהיו לחברות מסוג זה כדי להשקיע בהן הם:
● מלאי קרקעות בבעלות
● יכולת ביצוע עצמי
● פעילות משמעותית של התחדשות עירונית
● עלות חוב נמוכה
החברות שעומדות בקריטריונים הנ"ל וכדאי לשים לב לפעילות שלהן בפתח העשור הבא הן י.ח. דמרי, פרשקובסקי, דוניץ ורוטשטיין.
הכותב הוא אנליסט בכיר בבית ההשקעות ווליו בייס. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם