גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"כל הדיירים רוצים השבחה של הנכס, אבל לא כולם צריכים דירות גדולות"

מנהל ההתחדשות העירונית בחברת אזורים, משה קורן, מציע לדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי אפשרות לקבל דירה של אזורים, לאו דווקא איפה שהם גרים ● היוזמה נועדה לתת לחברה יתרון בשוק התחרותי: "יש לי חברה גדולה שאני יכול להשתמש בגודל שלה. אין סיבה להגביל את הדיירים"

משה קורן, מנהל ההתחדשות העירונית בחברת אזורים / צילום: שלומי יוסף
משה קורן, מנהל ההתחדשות העירונית בחברת אזורים / צילום: שלומי יוסף

"הרעיון של פינוי-זיכוי נולד כשקדחתי לעצמי בראש והבנתי שיש לי חברה גדולה שנקראת אזורים, ושאני יכול להשתמש בגודל שלה", אומר משה קורן, מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים.

בשבוע שעבר פרסמה זרוע ההתחדשות העירונית של אזורים יוזמה חדשה בשם "פינוי-זיכוי". היוזמה מאפשרת לדיירים שיש להם דירה ישנה בפרויקט של פינוי-בינוי שמקימה החברה לקבל זיכוי כספי בהתאם להערכת שמאי לשווי הדירה העתידית שאותה הם אמורים לקבל ממנה. דיירים שיעדיפו להישאר באותה שכונה אך אין להם צורך בדירה גדולה יותר, יוכלו לקבל דירה קטנה יותר בפרויקט ואת ההפרש בתמורה כספית, ומי שלא רוצה להישאר, יוכל לקבל דירה בפרויקט אחר של אזורים בארץ, תוך התקזזות כספית.

היוזמה של אזורים נועדה לפתות את בעלי הדירות לבחור בה על פני חברות אחרות, בענף שהתחרות בו הולכת ומתחממת. "אין סיבה להגביל את הדיירים כי אין לי פה הפסד אמיתי", אומר קורן.

אזורים היא חברה ציבורית שמניותיה נסחרות בבורסה בתל אביב לפי שווי של 1.4 מיליארד שקל, לאחר שעלתה בכ-100% מתחילת השנה. לשם השוואה, מדד הנדל"ן עלה בתקופה זו ב-50%. הכנסותיה בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-849 מיליון שקל, לעומת 574 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. בעל השליטה העיקרי הוא הרשי פרידמן, המחזיק בכ-64% ממניות החברה.

קורן מספר שחברת אזורים בונה כעת 3,000 יח"ד בו זמנית - לא רק בהתחדשות עירונית - ושפעילותה מתמקדת במגורים, אך יש לחברה גם נכסי נדל"ן מניב ומבני מגורים להשכרה.

לדבריו, החברה מקדמת כעת 26 פרויקטים של התחדשות עירונית, כולם במתווה של הריסה ובנייה מחדש. לפי מצגת החברה לשוק ההון, יש לה כ-2,200 דירות לפינוי במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 ברחבי הארץ - שתחתן יוקמו כ-8,200 דירות.

"גם כשמשווקים קרקע, היא לא באמת זמינה"

אזורים אינה היחידה בין חברות הנדל"ן הגדולות שהרחיבה מאוד את פעילותן בהתחדשות עירונית. קורן קושר את הרחבת הפעילות של החברה בתחום למצוקת הקרקעות הזמינות לבנייה. לדבריו, "רוב הקרקעות במדינה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובשנים האחרונות היא צמצמה את הפעילות בשוק החופשי ומיקדה אותה בפרויקט מחיר למשתכן. גם כשמשחררים כבר קרקעות להפעלה, הן לא זמינות. אין פיתוח, לא ניתן להוציא היתרי בנייה ועד שהיזם יכול לעלות על הקרקע לוקח לא מעט שנים. אחד הפתרונות שאנחנו מצאנו זה ההתחדשות העירונית".

לדבריו, אזורים מתמקדת בהריסה ובנייה מחדש: "רק בשטח קרקע גדול אני יודע להפריש שטחים למוסדות ציבור, בתי ספר, גני ילדים, שטחים ירוקים, הרחבת כבישים".

ואיך זה מבחינת רווחיות?

"רמת הרווחיות דווקא גבוהה במיזמי תמ"א 38 עם תוספת בנייה, אבל היא לא מתאימה לפעילות שלנו. יש בתמ"א 38/1 כשל בשילוב החדש עם הישן, יש פה שילוב הנדסי בעייתי שגורם לליקויים בהמשך. אכפת לנו מאיכות הבנייה ואנחנו לא מעוניינים להיכנס לתחום הזה. בתמ"א 38/2 אין שינוי אמיתי של המרחב. אותי לא מעניין לחדש רק את הבניין".

איפה אתם מעדיפים לעבוד בהתחדשות עירונית?

"אנחנו עובדים בהרצליה, רמת גן, קריית אונו, גבעת שמואל, נתניה, יהוד, ירושלים. אזורי הביקוש במרכז הארץ".

קורן זהיר ונמנע לציין עם אילו רשויות עירוניות החברה מעדיפה לעבוד, אך הוא מדגיש את הצורך של החברה בוודאות.

לדבריו, "קורה לא מעט שברשויות שבהן אין רציפות שלטונית, אין מדיניות ברורה ואין ודאות, ואנחנו סובלים מכך. נוצרו מצבים שבהם אנחנו מתחילים פרויקט בכיוון אחד ונאלצים להסיט אותו לכיוון אחר. זו בעיה אמיתית. יש לא מעט רשויות עירוניות שהכינו תוכנית אב שבה הן מגדירות איפה הן מעוניינות בהתחדשות עירונית ומה התמורה לדייר. יש שיפור בנושא הזה, אבל מה שלא פתור הוא נושא הרציפות, כלומר, היחס לפרויקטים שקודמו קודם לכן".

מה היתרון שלכם על פני חברות אחרות?

"ראשית, צברנו ניסיון רב. לא סתם שהצלחנו לאשר רק בשנה האחרונה חמש תב"עות (תוכניות בניין עיר - ג.נ). זה תחום נלמד, אבל השתפרנו. שנית, יש לנו חטיבה מיוחדת שאחראית לממשק עם הדייר, ואנחנו יודעים לתת לדיירים מענה רציף.

"לזה צריף להוסיף את העובדה שאנחנו חברה עם חוסן כלכלי. בסופו של דבר, התחדשות עירונית זה תחום שהוא רק של החברות הגדולות. זה תחום שמצריך חוסן. התחרות תלך לשם ותתקיים בין החברות הגדולות".

מאיפה נולד הרעיון של "פינוי-זיכוי"?

"גילינו שלא פעם הדיירים בוחרים ביזם שלדעתנו הוא לא ראוי. כלומר, יזם לא מנוסה, שמציע לדיירים 3-5 מ"ר יותר מאיתנו. מפה עלתה ההבחנה שבין הדיירים יש תת-קבוצות עם אינטרסים שונים. כולם אולי רוצים את השבחת הנכס, אבל לא כולם צריכים דירות גדולות".

איך זה יעבוד בפועל?

"אנו מציעים לבעלי הדירות שובר זיכוי בערך הדירה שהוא אמור לקבל. אנו מציעים לו להיכנס לסופרמרקט שנקרא אזורים ולבחור לעצמו דירה, בלי הגבלה של אזור גיאוגרפי. הוא יכול לבחור את גודל הדירה והמקום, או לקחת את הכסף וללכת. חופש פעולה מוחלט.

"חקרתי את העניין לעומק כי זה דרש פתרון פיננסי ומיסויי ותזרימי.בעסקה רגילה, כאשר קונים ומוכרים דירה, יש מס שבח וגם מס רכישה. המחוקק רצה לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי ועל כן פטר את הפעולה הזאת ממס. יתרה מזאת, המחוקק לא אמר איפה תהיה הדירה שבעל הדירה יקבל. הוא לא מחייב אותנו לתת את הדירה במקום שבעל הדירה המקורית גר. הוא יכול לקבל דירה בעיר אחרת. ברגע שזו הפעולה אז יש פטור ממס.
"מעבר לכך, המחוקק מאפשר לתת חלק מהתמורה בכסף, כל עוד לא עוברים תקרה מסוימת. סוגיית המע"מ לא פתורה כרגע, ועל כן כשאנחנו נותנים את הפרש הכספי, נידרש לקזז את סוגיית המע"מ".

"מבחינתנו היו שאלות כמו איך מוציאים דירה מפרויקט קיים בלי לקבל עליה תקבול. זה מורכב".

"אין סיבה שיקח שלוש שנים לאשר תב"ע"

מה אפשר לעשות כדי להאיץ התחדשות עירונית בדרך של פינוי-בינוי?

"אני מכיר את התחום הזה הרבה שנים, ויודע שברגע שכל דייר יודע שיש מענה למה שהוא צריך, אז הרבה יותר קל לדיירים להתגבש. ככה גם ההחלטה של הדיירים הרבה יותר מהירה.

"מבחינת היזמים, קודם כל לתת ודאות. כמו כן, אנחנו צריכים קיצור של הביורוקרטיה. אין שום סיבה שבמדינת ישראל יקח למעלה משלוש שנים לאשר תב"ע. אין גם שום סיבה שהוצאת היתר ברשות עירונית מסוימת תארך יותר משלוש שנים. יש רשויות שלא מצליחות למלא את התקנים של אנשי מקצוע.

"קורה שאנחנו מתכננים עבור הרשות המקומית את הכביש. אנחנו יודעים שזה לא התפקיד שלנו, אבל שאם לא נעשה את זה, הדברים לא יתקדמו".

מה דעתך על מסמכי מדיניות ההתחדשות העירונית שהרשויות מקדמות בימים אלה?

"אנחנו דווקא שמחים על הגדרות ברורות. אם ההגדרה בתל אביב היא של 12 מ"ר כתוספת תמורה, מבחינתנו זה בסדר. עכשיו כולם יתיישרו עם ההגדרה. אף יזם לא ייתן יותר ובחינת ההצעה תהיה לפי האיכות: מי החברה? מה החוסן שלה? מה היכולות שלה? עם איזה אנשים עובדים? במצבים האלה אנחנו יודעים למנף את היתרון היחסי שלנו". 

האלגוריתם שמחליט איפה ההתחדשות העירונית כדאית | גיא ליברמן

חברת ההתחדשות העירונית של אזורים היא אחת הלקוחות של חברת Urbanix, שפיתחה אלגוריתם שבודק את כדאיות ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית בבניין מסוים.

דוד בנינו, המייסד והמנכ"ל של החברה, שבבעלותו גם חברה יזמית בתחום הנדל"ן ששמה החברה להתחדשות נתניה, מספר מה מקור הרעיון: "אני עבדתי בעבר בהייטק ומשם התגלגלתי לנדל"ן, וראיתי שהעולם הזה לא כל כך התקדם.

"בעולם ההתחדשות העירונית אנשים עוברים ליד בניין, דופקים בדלת, מוסרים ברושור, מבקשים מהאדריכל לעשות הדמיה ומתחילים להתגלגל, ואחרי שנה שנה וחצי הולכים לבנק ואז הבנק מבקש דוח אפס ואז מתברר שהפרויקט בכלל לא כלכלי.

דוד בנינו  / צילום: יח"צ

"אני בא עם מתודולוגיה שאומרת שצריך להתחיל מדו"ח אפס. מראש צריך לבדוק אם זה כלכלי. לשם כך בניתי תוכנה שקולטת המון מידע מגורמים שונים, ובאמצעות אלגוריתם מעבדת את כל המידע הזה. בגדול, התוכנה יכולה לדעת מה זכויות הבנייה שיש לבניין, וכמה כסף יעלה להגיע למצב שאתה באמת מקבל את זכויות הבנייה. למשל, אם אתה יכול לעשות שם תמ"א 38/1 צריך לחזק את הבניין, ואם זה תמ"א 38/2 אתה צריך גם לפנות את הדיירים ויש לך כל מיני עלויות. רק אחרי שעשית את זה, אתה יכול לקבל את זכויות הבנייה. אז צריך לשקלל את כל המרכיב של העלויות, את כל המרכיב של הזכויות ולדעת מה הכלכליות.

"למשל בתל אביב יש 52.3 אלף בניינים, והתוכנה יצרה לכל בניין שני מודלים: לתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. אז יש לך עכשיו בערך 100 אלף דוחות אפס. בתל אביב היא יודעת לנתח את כל התב"עות, אם זה תב"ע שגוברת על אחרת, ואתה יכול למיין את הדוחות. למשל אתה יכול להגיד שאתה רוצה רווחיות מעל מינימום מסוים.

"מה שנהוג בשוק בפרויקטים של פינוי-בינוי זה 15% רווח בסוף אחרי עלויות, ובתמ"א 38/1 בערך 20% רווח על העלות.
"התוכנה מחפשת רווחיות של 27%, אבל אתה יכול להגדיר לה מה שאתה רוצה. אני בעצם גורם ממליץ ליזם: פרויקטים פשוטים הוא יכול למצוא לבד, אני מחפש פרויקטים שהוא יכול להרוויח עליהם 30%".

מה המודל העסקי שלכם?
"יש לנו שני מודלים: או שאנחנו מקבלים תמלוג מהמכירות, או שמקבלים תמלוג מהרווח. זה גם תלוי מי היזם. בדרך כלל נותנים מקדמה בהתחלה כי יש לנו עלות להגיע לדאטה".

כמה זמן עבדתם על זה?
"בערך ארבע שנים עבדנו על פיתוח התוכנה, הכול בהון עצמי שלנו. אנחנו כרגע עושים פרויקט ביחד עם אזורים, ובקרוב נקבל אור ירוק לעוד פרויקט.

"העסקה נסגרה בתקופת המנכ"ל הקודם דרור נגל ביחד עם משה קורן. אני יכול לומר לך שכבר יש התעניינות גם מלונדון בתוכנה, כיוון שהיא בעצם יכולה ללמוד כל סוג של מקום, ובלונדון זה כבר סיבוב שלישי של התחדשות עירונית.

"התחום של נדל"ן וטכנולוגיה נקרא פרופטק והוא מאוד מתפתח. כמו שהיום אי אפשר להאמין שיש בנק בלי אתר אינטרנט, כך יהיה גם בנדל"ן. הקידמה תגיע".

עוד כתבות

הנשיא טראמפ./ צילום:רויטרס

פרקליטי טראמפ: התנהלות הנשיא באוקראינה – למען האינטרס הלאומי

בפתיחת שלב ההגנה במשפט טראמפ בסנאט טוענים עורכי הדין שלו: הדמוקרטים שואפים לקרוע את טפסי ההצבעה וליטול מהבוחרים את זכותם להחליט

דולי פרטון / צילום: Peter Nicholls, רויטרס

אתגר התמונות של דולי פרטון שובר את האינטרנט

זמרת הקאנטרי האמריקאית פרסמה קולאז' תמונות שהצליח להשתלט על כל פיסת אינטרנט בשבוע האחרון ● מפורסמים מכל העולם, ממיילי סיירוס ועד בנימין נתניהו, ראו ורצו גם

איש ביטחון בכביש אגרה בסין בודק את חום גופה של נוסעת, כדי לשלול הידבקות בנגיף קורונה / צילום: Martin Pollard, רויטרס

ביטולי טיסות לסין וחוסר ודאות: ענף התיירות בצל נגיף הקורונה

נגיף הקורונה הקטלני משליך קשות על ענף התיירות והתעופה: מבול של פניות לביטול טיסות של ישראלים שמתוכננים לצאת לסין וביטול ביקורים בישראל של אלפי תיירים סינים שתוכננו להגיע בשבועות הקרובים ● וגם: רוצים לבטל טיסה לסין? זו המדיניות של חברות התעופה

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

משרד הבריאות מזהיר: יש להימנע מנסיעות לא הכרחיות לסין

בנוסף, משרד הבריאות קורא לישראלים השוהים בסין להימנע מנסיעה בתחבורה ציבורית במדינה ולכסות את הפה ואת האף במסכה כירורגית או בבד זמין אחר עד לבדיקת רופא ● המועצה לצרכנות: אין לגבות דמי ביטול מנוסעים שמבטלים חבילות נופש לסין

קובי בריאנט  / צילום: Rory Carroll, רויטרס

דיווח: קובי בראיינט נהרג בתאונת מסוק בגיל 41

הלם בעולם הספורט: כוכב העבר של הלייקרס נהרג בהתרסקות מסוק באיזור לוס אנג'לס ● על פי דיווחים בארצות הברית, ארבעת הנוסעים הנוספים נהרגו גם כן

מודי שפריר / צילום: Tracy מחברת Paul clarke

"מחירי הדירות יעלו, השקל ימשיך להתחזק": האסטרטג של מזרחי טפחות לא רואה מיתון באופק

מודי שפריר מעריך כי הצמיחה במשק תימשך השנה, אך בקצב מעט נמוך יותר ● בבנק צופים אפשרות של הורדת ריבית פעם אחת במהלך 2020, לרמה של 0.1%, ללא השפעות משמעותיות למהלך

בנין הפרלמנט האוסטרי בוינה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

תביעת ענק של משפחת רוטשילד נגד אוסטריה סביב נכסים שנבזזו ע"י הנאצים

היורשים טוענים כי עיריית וינה השתלטה על קרן צדקה מ-1905 שבבעלותה היו ארמון וקמפוס רפואי לטיפול פסיכיאטרי, ומכרה לעצמה את המבנים בעלות מופחתת ● היקף התביעה: 110 מיליון אירו

מטוס של חברת התעופה הגרמנית קונדור  / צילום: קונדור

קבוצת תעופה חדשה: חברת-האם של לוט איירליינס רכשה את חברת התעופה הגרמנית קונדור

החזון של PGL הוא להפוך את קונדור לשחקנית משמעותית בסגמנט חבילות הנופש, בדגש על שווקי ליבה בגרמניה ובפולין ● נשיא מועצת המנהלים של PGL: "אנו רוצים לפתח את המותג האייקוני של קונדור בגרמניה ולהכיר אותו גם לשווקים אחרים באירופה"

צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס

צחי נחמיאס לא עוצר: יזם הנדל"ן ששווה כבר יותר ממיליארד שקל בדרך לרכישת ישפרו תמורת 855 מיליון שקל

חברת מגה אור של נחמיאס צפויה לרכוש את הבעלות המלאה בחברת הקניונים של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש לפי מכפיל של כ-1.06 על ההון העצמי של ישפרו ● לישפרו שבעה קניונים בערים ברחבי הארץ • עבור נכסים ובניין מדובר על חלק ממהלך אסטרטגי של יציאה מתחום הקניונים

מתנגדי ברקזיט מוחים ברחוב דאונינג בלונדון /צילום: רויטרס, HENRY NICHOLLS

5 ימים ל"ברקזיט" ובאיחור של שנה: המרחב הפוליטי והכלכלי באירופה עומד להשתנות

הממלכה המאוחדת תפרוש ביום שישי בשעה 23:00 באופן רשמי ● מומחים כלכליים במדינה מקווים לצמיחה מוגברת וסוכני נדל"ן מקווים כי השוק - שחווה קיפאון ואפילו ירידת מחירים בשלוש וחצי השנים האחרונות - ישוב וישגשג כמו לפני ההחלטה על ה"ברקזיט"

מיקי זוהר / צילום: דוברות הכנסת

הליכוד: לא נשתתף בדיוני המליאה להקמת ועדת הכנסת

יו"ר סיעת הליכוד, ח"כ מיקי זוהר, הודיע על כך בטוויטר וכתב: "לא ניקח בזה חלק ולא נשתף פעולה בקמפיין הבחירות שלהם 'רק לא ביבי'"

גדי אייזנקוט / צילום: יוסי כהן

התפקיד הנוסף של הרמטכ"ל לשעבר גדי אייזנקוט בשוק ההון

לאחר שמונה בחודש נובמבר האחרון לחבר דירקטוריון חברת צור שמיר החזקות, אייזנקוט מעמיק את קשריו עם שוק ההון המקומי

חווה סולארית / צילום: רויטרס

המיזם שמסעיר את האוצר: חשש לעצירת הפרויקט הסולארי הגדול בישראל

פרויקט אנרגיה סולארי עצום שייבנה על שטח של 3,000 דונם ליד דימונה מקודם על ידי אגף החשב הכללי באוצר ● עם זאת, ל"גלובס" נודע כי ברשות מקרקעי ישראל נדהמו מהמהלך שלא תואם מולם, וכי הם מקדמים מכרז לכריית מיליוני טונות של חול בחלק מהקרקע

נהגי מוניות מפגינים נגד “אובר” בגרמניה. / צילום: רויטרס, FABRIZIO BENSCH

כך הפכה ענקית ההסעות "אובר" לסמל של כל מה שרע בשוק ההון האמריקאי

שוקי ההון של וול סטריט אינם משרתים עוד את הכלכלה של האנשים הרגילים • רק 15% מהכסף מגיע לעסקים יצרניים - היתר מסתובב במעגל סגור ומשמש למסחר בניירות ערך ונדל"ן שלא מייצרים ערך אמיתי • הפיננסיאליזציה של ארה"ב - כתבה שנייה בסדרה

הרכבת התחתית בבייג'ין / צילום: רויטרס

חשש מהאטה כלכלית משמעותית בסין בעקבות נגיף הקורונה: "הרע מכול עדיין לא הגיע"

כלכלת סין שגם ככה חווה האטה בצמיחתה הכלכלית נאלצת כעת להתמודד עם נגיף הקורונה ● מהן ההשלכות המיידיות על הכלכלה השנייה בגודלה בעולם וכיצד הנגיף החדש דומה לקודמו - הסארס - שתקף את מזרח אסיה בתחילת שנות האלפיים

קניון ארנה ביום שמשי וחניון קניון ארנה המוצף עקב השטפון בנהריה / צילומים: ערן גילווארג, קודקוד מזג אוויר

האם הצפת הקניון בנהריה עלולה להטביע את רכישת ארנה גרופ בידי מגה אור?

ההצפה שגרמה לסגירת קניון ארנה בנהריה, במזג האוויר הסוער בראשית החודש, עלולה לסכן את עסקת מכירת השליטה בידי מגה אור

נתן חץ, עמיר בירם ואמיר ברנע / צילומים: איל יצהר,  אייל פרידמן ואוריה תדמור

בכירי ענף הנדל"ן דורשים שיערוך שווי הנכסים: "אני רוצה להגיד לכל השמאים, זה השוק. אל תספרו לנו מעשיות"

לדעת בכירים בשוק, שיעורי ההיוון בהם השתמשו עד כה השמאים להערכות שווי הנכסים בדוחות הכספיים, גבוהים מדי ולא מייצגים את סביבת הריבית ● בפורום "שווי הוגן" של המרכז הבינתחומי הרצליה אמר יו"ר אמות: "חברות מוכנות לרכוש נכסים בתשואות של 40% מעל השמאות הממוצעת"

ג'ף הורינג / צילום: יח"צ

אינסייט רכשה מניות מון אקטיב בהיקף של 125 מיליון דולר

קרן ההשקעות האמריקאית רכשה מניות של חברת המשחקים מון אקטיב לפי שווי של 1.25 מיליארד דולר ● הקרן רכשה את המניות מבעלי מניות קיימים, והכסף לא נכנס לקופת החברה

נתי כהן/  צילום: כדיה לוי

משרד התקשורת מונע מבזק להשיק שירות טלוויזיה

המשרד סבור כי שירות טלוויזיה שיסופק ע"י בזק יפגע במתחרותיה ויאפשר לה למכור חבילות שירות הנוגדות את חובת ההפרדה המבנית החלה עליה

קובי בריאנט / צילום: Robert Hanashiro, רויטרס

קובי בראיינט: סופה של אגדה שהייתה באמת

שחקן הכדורסל האגדי, שנספה היום בהתרסקות מסוקו הפרטי, היה ספורטאי-על ואחד מהשמות הגדולים ביותר שהופיעו בחיינו ב-25 השנים האחרונות ● הוא עזב היום את העולם, תוך שהוא משאיר אחריו מיתוס, שרק יילך וייתעצם ככל שהשנים יחלפו ● דעה