נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה
על רקע התחדשות הנפילות של איגרות החוב שהנפיקה חברת הנדל"ן הזרה אול-יר בבורסת תל אביב, דיווחה היום החברה כי היא בוחנת אפשרות למכירת הנכסים המשועבדים למחזיקי האג"ח שלה מסדרות ג' ו-ה וביצוע פדיון מלא שלהן בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל.
החברה דיווחה לבורסה כי היא בוחנת למכור אחד או יותר מהנכסים הידועים בשם "וויליאם וייל קומפלקס" (William Vale Complex) ו"דניזן בושוויק" (Denizen Bushwick) או למימון מחדש בטווח הקצר של ההלוואות שהועמדו לטובת הנכסים המשועבדים.
לדעת הנהלת אול-יר, ההיתכנות למכירת הנכסים או למימונם מחדש בטווח הקצר קיימת במקרה של פדיון ההלוואות הקיימות על הנכסים לפי ערכן ההתחייבותי (פארי). הנכס "וויליאם וייל קומפלקס" משועבד כיום לטובת מחזיקי איגרות החוב של אול-יר מסדרה ג', בעוד ששלב א' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת מחזיקי אג"ח החברה מסדרה ה'. שלב ב' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת הבנק האמריקאי ג'יי.פי מורגן צ'ייס.
על פי שטרי הנאמנות של האג"ח מסדרות ג' ו-ה', פדיון מוקדם של אג"ח אלה יבוצע לפי אחת החלופות הרשומות בשטרי הנאמנות של הסדרות לפי העניין (חלופת הערך ההתחייבותי, חלופת שווי שוק וחלופת היוון, לפי הגבוה מביניהן). לאור זאת, פנתה אול-יר לנאמן האג"ח של סדרות ג' ו-ה' בבקשה לזמן אסיפות מחזיקים לצורך תיקון שטרי הנאמנות, כך שיתאפשר לחברה לבצע פדיון מוקדם מלא של הסדרות בערכן ההתחייבותי (קרן וריבית שנצברה), וזאת עקב מכירת הנכסים המשועבדים או מימון מחדש. השינוי יוגבל לתקופה של תשעה חודשים מיום אישור אסיפות האג"ח.
באול-יר מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח ג' ו-ה' כבר בימים הקרובים. עם זאת, בחברה מבהירים כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח.
דוחות כספיים חלשים לרבעון השלישי
אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה.
לאול-יר אג"ח בהיקף כולל של 2.3 מיליארד שקל ערך נקוב (ע"נ), שאותן הנפיקה לציבור המשקיעים בבורסת תל אביב. שתי סדרות (ב' ו-ד' ), בעלות היקף נוכחי של 894 מיליון שקל ע"נ, הונפקו ללא ביטחונות, ולאחר ירידות חדות בתקופה האחרונה, נסחרות בתשואות "זבל" לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה. את הסיבה העיקרית לירידות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019.
שתי הסדרות האחרות, ג' ו-ה', הונפקו כאמור עם שעבודים על נכסים מניבים, ומשום כך הן נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות יותר. סדרה ג' בהיקף של 595 מיליון שקל ע"נ נסחרת לפי תשואה לפדיון של 8%, ואילו אג"ח ה' בהיקף של 820 מיליון שקל נסחרת לפי תשואה לפדיון של 6%.
בתגובה להודעה נסחרו אג"ח ג' ו-ה' בעליות של 4.4% ו-3.7%, בהתאמה, והתשואה לפדיון שמשתקפת ממחיריהן ירדה ל-7% ו-4.6%, בהתאמה. אג"ח ב' ו-ד' הלא-מובטחות הגיבו בעליות של 5.2% ו-4.6%, בהתאמה, והתשואה על שתיהן ירדה לכ-18%.
את הרבעון סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה, ובעיקר פרויקט "דניזן". את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. ואולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.
להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה, וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.
לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. גם מדד ה- FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד-פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי, והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע, בין השאר, מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין איגרות החוב השקליות של החברה.
עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט "דניזן", בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות, עד אשר הנכס הידוע בשם 'דניזן-בושוויק' שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית". אכלוס שלב ב' של הפרויקט התחיל לפני כחודשיים, וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%.
במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד-פעמיות, וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם נמצאים בשלבי אכלוס.