גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על רקע התחדשות הנפילות בבורסה: אול-יר בוחנת מכירת נכסים משועבדים ופדיון אג"ח בהיקף של 1.4 מיליארד שקל

בחברת הנדל"ן הזרה, שהאג"ח שלה נסחרות בתל אביב, מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח בימים הקרובים ● עם זאת, אול-יר מבהירה כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח

נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה
נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה

על רקע התחדשות הנפילות של איגרות החוב שהנפיקה חברת הנדל"ן הזרה אול-יר בבורסת תל אביב, דיווחה היום החברה כי היא בוחנת אפשרות למכירת הנכסים המשועבדים למחזיקי האג"ח שלה מסדרות ג'  ו-ה  וביצוע פדיון מלא שלהן בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל.

החברה דיווחה לבורסה כי היא בוחנת למכור אחד או יותר מהנכסים הידועים בשם "וויליאם וייל קומפלקס" (William Vale Complex) ו"דניזן בושוויק" (Denizen Bushwick) או למימון מחדש בטווח הקצר של ההלוואות שהועמדו לטובת הנכסים המשועבדים.

לדעת הנהלת אול-יר, ההיתכנות למכירת הנכסים או למימונם מחדש בטווח הקצר קיימת במקרה של פדיון ההלוואות הקיימות על הנכסים לפי ערכן ההתחייבותי (פארי). הנכס "וויליאם וייל קומפלקס" משועבד כיום לטובת מחזיקי איגרות החוב של אול-יר מסדרה ג', בעוד ששלב א' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת מחזיקי אג"ח החברה מסדרה ה'. שלב ב' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת הבנק האמריקאי ג'יי.פי מורגן צ'ייס.

על פי שטרי הנאמנות של האג"ח מסדרות ג' ו-ה', פדיון מוקדם של אג"ח אלה יבוצע לפי אחת החלופות הרשומות בשטרי הנאמנות של הסדרות לפי העניין (חלופת הערך ההתחייבותי, חלופת שווי שוק וחלופת היוון, לפי הגבוה מביניהן). לאור זאת, פנתה אול-יר לנאמן האג"ח של סדרות ג' ו-ה' בבקשה לזמן אסיפות מחזיקים לצורך תיקון שטרי הנאמנות, כך שיתאפשר לחברה לבצע פדיון מוקדם מלא של הסדרות בערכן ההתחייבותי (קרן וריבית שנצברה), וזאת עקב מכירת הנכסים המשועבדים או מימון מחדש. השינוי יוגבל לתקופה של תשעה חודשים מיום אישור אסיפות האג"ח.

באול-יר מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח ג' ו-ה' כבר בימים הקרובים. עם זאת, בחברה מבהירים כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח.

 

דוחות כספיים חלשים לרבעון השלישי

אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה. 

לאול-יר אג"ח בהיקף כולל של 2.3 מיליארד שקל ערך נקוב (ע"נ), שאותן הנפיקה לציבור המשקיעים בבורסת תל אביב. שתי סדרות (ב'  ו-ד' ), בעלות היקף נוכחי של 894 מיליון שקל ע"נ, הונפקו ללא ביטחונות, ולאחר ירידות חדות בתקופה האחרונה, נסחרות בתשואות "זבל" לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה. את הסיבה העיקרית לירידות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019.

שתי הסדרות האחרות, ג' ו-ה', הונפקו כאמור עם שעבודים על נכסים מניבים, ומשום כך הן נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות יותר. סדרה ג' בהיקף של 595 מיליון שקל ע"נ נסחרת לפי תשואה לפדיון של 8%, ואילו אג"ח ה' בהיקף של 820 מיליון שקל נסחרת לפי תשואה לפדיון של 6%. 

בתגובה להודעה נסחרו אג"ח ג' ו-ה' בעליות של 4.4% ו-3.7%, בהתאמה, והתשואה לפדיון שמשתקפת ממחיריהן ירדה ל-7% ו-4.6%, בהתאמה. אג"ח ב' ו-ד' הלא-מובטחות הגיבו בעליות של 5.2% ו-4.6%, בהתאמה, והתשואה על שתיהן ירדה לכ-18%.

את הרבעון סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה, ובעיקר פרויקט "דניזן". את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. ואולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.

להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה, וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.

לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. גם מדד ה- FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד-פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי, והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע, בין השאר, מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין איגרות החוב השקליות של החברה.

עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט "דניזן", בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות, עד אשר הנכס הידוע בשם 'דניזן-בושוויק' שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית". אכלוס שלב ב' של הפרויקט התחיל לפני כחודשיים, וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%.

במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד-פעמיות, וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם נמצאים בשלבי אכלוס. 

עוד כתבות

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מדד ת"א-בנייה זינק בחודש האחרון, וכעת רכישת צמח המרמן בסכנה

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

ממקבל העבודות הסדרתי: מהנדס התוכנה שטלטל את עמק הסיליקון

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת הבנייה בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר הוועד של הכללית: "להוציא את מאבקי הכוח והתככים שלכם אל מחוץ לשערי בתי החולים"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

לידר מעריכים: הריבית עשויה לרדת כבר מחר

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?