גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

על רקע התחדשות הנפילות בבורסה: אול-יר בוחנת מכירת נכסים משועבדים ופדיון אג"ח בהיקף של 1.4 מיליארד שקל

בחברת הנדל"ן הזרה, שהאג"ח שלה נסחרות בתל אביב, מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח בימים הקרובים ● עם זאת, אול-יר מבהירה כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח

נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה
נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה

על רקע התחדשות הנפילות של איגרות החוב שהנפיקה חברת הנדל"ן הזרה אול-יר בבורסת תל אביב, דיווחה היום החברה כי היא בוחנת אפשרות למכירת הנכסים המשועבדים למחזיקי האג"ח שלה מסדרות ג'  ו-ה  וביצוע פדיון מלא שלהן בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל.

החברה דיווחה לבורסה כי היא בוחנת למכור אחד או יותר מהנכסים הידועים בשם "וויליאם וייל קומפלקס" (William Vale Complex) ו"דניזן בושוויק" (Denizen Bushwick) או למימון מחדש בטווח הקצר של ההלוואות שהועמדו לטובת הנכסים המשועבדים.

לדעת הנהלת אול-יר, ההיתכנות למכירת הנכסים או למימונם מחדש בטווח הקצר קיימת במקרה של פדיון ההלוואות הקיימות על הנכסים לפי ערכן ההתחייבותי (פארי). הנכס "וויליאם וייל קומפלקס" משועבד כיום לטובת מחזיקי איגרות החוב של אול-יר מסדרה ג', בעוד ששלב א' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת מחזיקי אג"ח החברה מסדרה ה'. שלב ב' של הנכס "דניזן בושוויק" משועבד לטובת הבנק האמריקאי ג'יי.פי מורגן צ'ייס.

על פי שטרי הנאמנות של האג"ח מסדרות ג' ו-ה', פדיון מוקדם של אג"ח אלה יבוצע לפי אחת החלופות הרשומות בשטרי הנאמנות של הסדרות לפי העניין (חלופת הערך ההתחייבותי, חלופת שווי שוק וחלופת היוון, לפי הגבוה מביניהן). לאור זאת, פנתה אול-יר לנאמן האג"ח של סדרות ג' ו-ה' בבקשה לזמן אסיפות מחזיקים לצורך תיקון שטרי הנאמנות, כך שיתאפשר לחברה לבצע פדיון מוקדם מלא של הסדרות בערכן ההתחייבותי (קרן וריבית שנצברה), וזאת עקב מכירת הנכסים המשועבדים או מימון מחדש. השינוי יוגבל לתקופה של תשעה חודשים מיום אישור אסיפות האג"ח.

באול-יר מתכוונים לזמן אסיפות הצבעה של מחזיקי האג"ח ג' ו-ה' כבר בימים הקרובים. עם זאת, בחברה מבהירים כי אין ודאות שהאפשרות למכירת הנכסים המשועבדים או למימונם מחדש אכן תתממש ותביא בשל כך לפדיון המלא של האג"ח.

 

דוחות כספיים חלשים לרבעון השלישי

אול-יר, שבבעלות יואל גולדמן, פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין שבעיר ניו יורק. במסגרת פעילותה, עוסקת החברה בהשכרה של דירות מגורים, וכן בהקמה וברכישה של דירות נוספות להשכרה. 

לאול-יר אג"ח בהיקף כולל של 2.3 מיליארד שקל ערך נקוב (ע"נ), שאותן הנפיקה לציבור המשקיעים בבורסת תל אביב. שתי סדרות (ב'  ו-ד' ), בעלות היקף נוכחי של 894 מיליון שקל ע"נ, הונפקו ללא ביטחונות, ולאחר ירידות חדות בתקופה האחרונה, נסחרות בתשואות "זבל" לפדיון של 21% ו-20%, בהתאמה. את הסיבה העיקרית לירידות ניתן למצוא בדוחות הכספיים החלשים שפרסמה אול-יר לרבעון השלישי של 2019.

שתי הסדרות האחרות, ג' ו-ה', הונפקו כאמור עם שעבודים על נכסים מניבים, ומשום כך הן נסחרות לפי תשואות לפדיון נמוכות יותר. סדרה ג' בהיקף של 595 מיליון שקל ע"נ נסחרת לפי תשואה לפדיון של 8%, ואילו אג"ח ה' בהיקף של 820 מיליון שקל נסחרת לפי תשואה לפדיון של 6%. 

בתגובה להודעה נסחרו אג"ח ג' ו-ה' בעליות של 4.4% ו-3.7%, בהתאמה, והתשואה לפדיון שמשתקפת ממחיריהן ירדה ל-7% ו-4.6%, בהתאמה. אג"ח ב' ו-ד' הלא-מובטחות הגיבו בעליות של 5.2% ו-4.6%, בהתאמה, והתשואה על שתיהן ירדה לכ-18%.

את הרבעון סיימה אול-יר עם עלייה של 22% בהכנסות מדמי שכירות, נלוות ואחרים ל-25.5 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עלייה זו הוסברה באכלוס פרויקטים שבנייתם הושלמה, ובעיקר פרויקט "דניזן". את העלייה בהכנסות תרגמה החברה לעלייה מתונה יותר של 12% ברווח גולמי מפעילות השכרה (NOI) ברבעון השלישי ל-20.2 מיליון דולר. ואולם בשורה התחתונה, הציגה אול-יר ברבעון השלישי הפסד של 44.9 מיליון דולר, שהשלים הפסד של 73.5 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2019. לשם השוואה, ב-2018 כולה רשמה החברה רווח נקי של 76.3 מיליון דולר.

להפסד ברבעון השלישי תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה, וזינוק של 180% בהוצאות המימון ל-48.3 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 זינקו הוצאות המימון של החברה ב-295% ל-101.4 מיליון דולר.

לדברי החברה, חלק ניכר מהוצאות המימון בתקופה זו מיוחס להוצאות הפרשי שער בסך 48 מיליון דולר, שנרשמו בגין השחיקה בשער הדולר מול השקל. גם מדד ה- FFO (רווח נקי בנטרול סעיפים חד-פעמיים, רווחים ממכירת נכסים ורווחי שערוך) היה שלילי ברבעון השלישי, והצביע על הפסד FFO של 34.4 מיליון דולר. FFO שלילי זה הושפע, בין השאר, מרישום הוצאה של 20.8 מיליון דולר בגין הוצאות הפרשי שער בגין איגרות החוב השקליות של החברה.

עם זאת, גם ללא ההוצאות בגין האג"ח, רשמה החברה FFO שלילי (לפי גישת ההנהלה) של 3.1 מיליון דולר. נתון זה הוסבר בעיקר בעלויות המימון של שלב ב' בפרויקט "דניזן", בעוד הנכס בשלבי אכלוס. באול-יר הוסיפו כי "תיתכן שחיקה נוספת ב-FFO בתקופות הבאות, עד אשר הנכס הידוע בשם 'דניזן-בושוויק' שלב ב' יאוכלס וימומן מחדש בריבית הנמוכה מהריבית הנוכחית". אכלוס שלב ב' של הפרויקט התחיל לפני כחודשיים, וכיום עומד שיעור התפוסה בו על כ-43%.

במקביל, הציגה אול-יר ברבעון השלישי גם תזרים מזומנים שלילי של 5.2 מיליון דולר מפעילות שוטפת, וזאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2019 הציגה תזרים חיובי של 13.9 מיליון דולר מפעילות שוטפת. בחברה הסבירו כי התזרים השלילי ברבעון השלישי נבע בעיקר מעלויות מימון חד-פעמיות, וכן מעלויות מימון מפרויקטים שבנייתם הסתיימה והם נמצאים בשלבי אכלוס. 

עוד כתבות

רה"מ נתניהו, רעייתו, ונשיא צרפת עמונאל מקרון / צילום: קובי גדעון, לע"מ

לקראת פורום השואה הבינלאומי, שורה ארוכה של מנהיגים מגיעה לישראל

אמש נחת בישראל הנשיא הצרפתי עמנואל מקרון והגיע לפגישה בבית רה"מ ● בשעות הקרובות אמורים לנחות בישראל סגן נשיא ארה"ב מייק פנס, יו"רית בית הנבחרים ננסי פלוסי, יורש העצר הבריטי הנסיך צ'רלס ונשיא גרמניה פרנק וולטר-סטיינמייר

נשיא המדינה ריבלין נואם בירושלים / צילום: טל שניידר, גלובס

נשיא המדינה: "אנחנו מציינים את השואה וגם את הניצחון והחירות"

נשיא המדינה ראובן ריבלין פתח הערב בבית הנשיא את פורום השואה, בנוכחות עשרות מנהיגים מרחבי העולם

ציקי פוקס /  צילום: שלומי גבאי וואלה

תובעים נוספים נגד חברת הסייבר הרפואי: "מייסד ביו נקסוס רקם הונאה עזת-מצח ומחוכמת"

בשבוע שעבר נחשף כי קרן ההשקעות צ'כית תובעת 17 מיליון שקל מחברת ביו נקסוס ומהמייסד ציקי קורלנד פוקס בגין הונאה ● כעת נודע כי 6 משקיעים נוספים טוענים כי התפתו להשקיע על בסיס מצגי-שווא שהציג להם פוקס בדבר רווחיה ושוויה ● ביו נקסוס: "השקעה בחברה היא קניית סיכוי וסיכון"

סניף של סופר פארם / צילום: יח"צ

רוצה להיות אמזון: סופר פארם מקימה פלטפורמת מכירות

הרשת מחפשת מנועי צמיחה חדשים לאור התחרות המחריפה בענף בישראל ● סופר פארם כבר החלה לגייס עובדים למיזם ותגייס מוכרים מהעולם ● המודל דומה לזה של אמזון, שיותר מ-60% ממכירותיה הן של צדדים שלישיים

מגדל וואן מנהטן סקוור של אקסטל / הדמיה: אתר החברה

חברת הנדל"ן הזרה אקסטל בוחנת גיוס אג"ח נוסף בת"א, לאחר שפרעה כמיליארד שקל

החברה היזמית של גארי ברנט, הפועלת בעיקר בשוק הנדל"ן של מנהטן, צפויה לגייס 200-100 מיליון דולר, כאשר האג"ח שכבר הנפיקה נסחרות בתשואה של 6.36% לאחר זינוק של 38% בשנה האחרונה

זמיר דחבש  / צילום: יח"צ יוסי זליגר

על רקע המשבר הכספי ברשת: יינות ביתן ושלום ת"א נפרדים

בחודשים האחרונים מתמודדת יינות ביתן עם קשיי תזרים ● הבוקר הפסיקה הרשת את התקשרותה עם משרד יחסי הציבור שלה

אדם שיף, התובע המרכזי באימפיצ'מנט של דונלד טראמפ / צילום: U.S. Senate TV, רויטרס

"אי אפשר להעניש את טראמפ בקלפי, כי גם טוהר הבחירות בספק"

הערב נפתח שלב הקראת האישומים במשפטו של דונלד טראמפ בסנט ● הציר אדם שיף, שמשמש כתובע הראשי, הכריז: דפוס ההתנהלות של טראמפ הוא לבקש ממדינות זרות להתערב בבחירות בארה"ב – רוסיה, סין ואוקראינה

מפלגת הימין הלא־דמוקרטי בספרד חוגגת את התוצאות / צילום: רויטרס - Susana Vera

לקראת חקיקה שאפתנית: ספרד הכריזה על מצב חירום אקלימי במדינה

בכך הצטרפה ספרד ל-26 מדינות אחרות ברחבי העולם שהכירו בשנה האחרונה בחירום אקלימי ובצורך הגובר ליישום פתרונות וחיתוך פליטות גזי החממה

תקשורת דור 5 - הדלק לכלכלה של העשור הבא / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סלקום סירבה לאפשר לגולן טלקום ואקספון שדרוג טכנולוגי מול אפל

במסגרת המתיחות ביחסים בין החברות, גולן טלקום ואקספון קיוו שסלקום תיקח על עצמה שדרוג מול אפל שיאפשר לשתיהן לספק שיחות על גבי האינטרנט ● בסוף שתיהן נאלצות למצוא פתרון עצמאי לסוגיה

מיכה אבני/ צילום: שלומי יוסף

נתנו לה אשראי: פנינסולה השלימה גיוס של 252 מיליון שקל

ההנפקה נסגרה במחיר של 3.6 שקלים למניה - גבוה ב-5.9% ממחיר המניה בשוק

מייקל בלומברג  / צילום: רויטרס

מייק בלומברג: פירוק ענקיות הטכנולוגיה זו לא התשובה. וורן וסנדרס לא יודעים על מה הם מדברים

"לפרק דברים רק כדי להיות רעים (nasty) זו לא התשובה", טען בלומברג, "חייבים סיבה טובה והסבר לאיך זה הולך לעבוד, ואני לא שומע את זה מאף אחד"

פרויקט מחיר למשתכן ביבנה / צילום: אייל פישר

מחיר למשתכן מקשה על בעלי דירות בפריפריה למכור את דירותיהם

כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית של האוצר לחודש נובמבר 2019 ● הצעירים שוברים שיאי רכישת דירות, אבל במשכנתאות גבוהות; משפרי הדיור מתקשים למכור את דירות היד השנייה שלהם; ואילו המשקיעים עוסקים בעיקר במכירת דירות

אפליקציית Envelope החדשה של גוגל / צילום: צילום מסך מיוטיוב

מנסים לצמצם את זמן השימוש בטלפון? גוגל רוצה שתכניסו אותו למעטפה

גוגל השיקה אמש אפליקציה בשם Envelope שמטרתה לסייע בהפחתת זמן השימוש בטלפון בעזרת מעטפת נייר

תושבי סין עם מסיכות פנים / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

סין סוגרת לחלוטין את אזור ווהאן בו התפרץ וירוס הריאות המסתורי

העיר ווהאן, בה התפרץ וירוס הריאות המסתורי "קורונה", נסגרה לחלוטין על ידי הרשויות בסין ● כל תנועת התחבורה הציבורית נעצרה ותושבי העיר התבקשו לא לעזוב

בנימין נתניהו ויובל שטייניץ על אסדת הגז / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

מצעקות על ביבי ועד "לפגוע בקובי מימון זה כמו לפגוע באח של כחלון": מה מסתתר בספרו החדש של יובל שטייניץ

"סבן התקשר אליי מלוס אנג'לס. תשובה עשה את טעות חייו כשהזמין אותי לבקר באסדת הגז. חברי הליכוד הזהירו אותי מפני משה כחלון" ● שר האנרגיה יובל שטייניץ מפרסם ספר שבו הוא מציג את גרסתו למאבקי הגז ● מה שטייניץ העדיף לשכוח, איפה הוא טועה ומתי הוא מקמץ במילים

סונדר פיצ'אי, מנכ"ל אלפאבית וגוגל/ צילום: רויטרס, YVES HERMAN

בדרך לדאבוס: ענקיות הטכנולוגיה מנסות להשפיע על הרגולציה באירופה

בענקיות הטכנולוגיה מבינים שתוטל עליהן רגולציה, אך מנסים למתן אותה ● "רגולציה הגיונית צריכה להיות מידתית", אמר מנכ"ל גוגל סונדר פיצ'אי לקובעי מדיניות בבריסל

האחים נאוי  / צלם: בן יוסטר

השלד שהכזיב: אחים נאוי צופה קיטון של כ-18 מיליון שקל ברווחיה בעקבות פסיקה בסוגיית קיזוז הפסדים

בית המשפט דחה את ערעור החברה, והיא עדכנה כי "לא תהיה רשאית לקזז הפסד הון ריאלי מני"ע" ● מדובר בהפסדים צבורים של כ-154 מיליון שקל שהיו בשלד הבורסאי גולדן אקויטי, שאת השליטה בו רכשו האחים ב־2010

תביעה, אילוסטרציה \ צילום: שאטרסטוק

פשרה: נקסטום תשלם 600 אלף שקל למשרד הביטחון במסגרת תביעה אזרחית

לפי התביעה, נקסטום וחברות נוספות - בשיתוף-פעולה עם יעקב כראדי, ששימש כראש תחום אמל"ח תקשוב בפיקוד צפון - הציגו מצגי-שווא למשרד הביטחון ולגורמי צה"ל, לפיו סיפקו שירותים ועבודות שהוזמנו, למרות שבפועל לא עשו כן

סוחר בבורסת ניו יורק / צילום: רויטרס

ה'קציצה' לא עוצרת, טסלה בעננים: האם הגיע העת לחשוש מהדובים?

מדד 500 S&P מציג רצף ימי מסחר עם תנודות נמוכות מ-1% שהוא כמעט חסר תקדים ב-50 השנים האחרונות ● בפעמיים האחרונות שהתופעה התרחשה, ב-2018-2017, אחרי תקופת השקט המדד צנח לטריטוריה דובית ● אז האם תגיע נפילה או רק "עלייה סנטימנטלית בתנודתיות"

מרכז ההספקה של צה"ל / צילום: חברת שפיר

הזכייה שהקפיצה את מניות שפיר ואוריין: יקימו מרכזי אספקה עבור צה"ל בכ-5.5 מיליארד שקל

משרד הביטחון עדכן היום על החלטת ועדת המכרזים שלו לבחור בהצעתן המשותפת להקמה ואחזקה של שלושה מרכזים לוגיסטיים ● מניית שפיר עלתה ב-8%-9% וזו של אוריין זינקה ב-30%-40%