משכנתא / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאייטיב
גרים רחוק מהמרכז? כנראה שריבית המשכנתה שלכם גבוהה יותר מתושבי תל אביב - כך עולה ממחקר יוצא דופן שפרסם בנק ישראל, ושבדק את ההשפעה של מיקום הנכס הנרכש על תמחור המשכנתה וכן את מצבם הכלכלי של הלווים. המחקר מחזק טענות שנשמעו בעבר על כך שדווקא קבוצות חלשות יותר בפריפריה משלמות יותר עבור מרכיב הדיור. מהמחקר עולה כי חלק מההסבר לכך היא התחרותיות הנמוכה בשוק המשכנתהות ביישובי הפריפריה, כמו גם השכר הנמוך יחסית, ש"מסמן" את הלקוחות הללו כמסוכנים עבור הבנקים. זאת, בנוסף לעובדה שהנכסים בפריפריה הם באופן כללי בעייתיים יותר למימוש.
את המחקר קיימו ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל. כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנתהות הבנקאי, השתמשו השניים ב-80 אלף משכנתהות שנלקחו בין השנים 2010-2013 ובמאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתהות אלה.
כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתהות חולקו כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציו-אקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציו-אקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס.
התנאים טובים יותר בבנק שלכם
ניתוח הנתונים הצביע על ממצאים מובהקים: בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית של רוכשי דירות בשכונות מוחלשות בפריפריה היא בממוצע הגבוהה ביותר. כך למשל, תושבים שמתגוררים בטווח ה-40 ק"מ מתל אביב בשכונה שמוגדרת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה, מקבלים תנאים טובים בהרבה מאלה שגרים בטווח של 40-80 ק"מ מתל אביב ומתגוררים אף הם בשכונה שמוגדרת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. ההפרש במספרים עומד בממוצע על 0.054%.
כשמפרקים את הממצאים לחלקים מתברר כי באופן כללי משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר, משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתהות. במחקר נמצא כי עליית הכנסת משק בית ב-10% לבדה, יכולה להביא לירידה של 0.02% בריבית השנתית בממוצע.
ממצא אחר מתייחס לזהות הבנק שבו אנחנו מנהלים את המשכנתה שלנו. לפי הממצאים, לווים שנוטלים משכנתה בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13%, בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתה בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות.
הלאה. אוכלוסיית משפרי דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03%, בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה. הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר - 0.07% לטובת המשקיעים.
עוד נמצא במחקר כי לווים שנוטלים משכנתה עם LTV (יחס המשכנתה לערך הנכס) גבוה מ-60%, משלמים ריבית גבוהה ב-0.06% מהממוצע.
ויש עוד ממצאים. לווים שנוטלים משכנתה ארוכת טווח לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים ריבית גבוהה ב-0.22% מהממוצע.
והנה עוד נקודה פחות מוכרת שמוצאת קשר בין "נזילות" של יישוב לבין גובה המשכנתה שלכם. יישוב שבו מתקיימות הרבה עסקאות יחסית לגודלו, נחשב ליישוב "נזיל" מבחינת הבנקים, שיודעים כי קל יחסית לממש בו את הנכס. במחקר התברר כי עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב תביא לירידת ריבית של 0.08% בממוצע.
ועוד נקודה למחשבה: לווים שנוטלים משכנתה מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04%-0.08%, זאת בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתה ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.
ולבסוף - התחרותיות. לפי המחקר רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתהות מוזילה את הריבית: תוספת של סניף בנק מתחרה אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016% בממוצע.
הקשר שבין מחיר למשתכן והמשכנתה
"לא פעם אני פוגש אנשים שאומרים לי - 'מה פתאום שאסע משדרות לבאר שבע בגלל משכנתה?'. הם לא מבינים שמדובר בצעד שעשוי להניב להם חיסכון של עשרות אלפי שקלים", אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל חברת AMG לייעוץ משכנתהות. "הדוגמה הקיצונית ביותר לזה היא אילת. אילת היא מדינה עצמאית בכל מה שקשור לריביות על משכנתהות. היא אפילו לא פריפריה והתושבים שם, או בקריית שמונה, ממש כלואים. היו לי לקוחות חזקים מאוד, שהבינו עניין ולקחו טיסה כדי לפתוח תיק משכנתה בתל אביב".
לדבריו, הממצאים מדאיגים במיוחד כלפי רוכשים תושבי פריפריה בתוכנית 'מחיר למשתכן', שעונים על רוב הפרמטרים שגורמים לריבית גבוהה יותר לפי המחקר: הם צעירים, בעלי הכנסות לא גבוהות שקונים דירות במקומות לא נזילים, בשיעורי LTV גבוהים.
"לבנק יש סיכון גדול יותר לגביהם ואין כאן בכלל שאלה, ולכן העלות עבורם היא הרבה יותר גבוהה, וזה יכול להגיע אפילו לאחוז יותר", אומר קמינסקי. "כל זה אומר שאנשים צריכים לעשות לעצמם את החשבון לפני שהם נכנסים לעסקה כזו".