דעה: האם באמת כדאי להשקיע בנדל''ן בחו''ל?
בשנים האחרונות, יותר ויותר פופולרי לחפש השקעות נדל''ן במדינות זרות - ברלין, ארה"ב, גיאורגיה ועכשיו אפילו טורקיה. זה נובע משתי סיבות עיקריות, האחת הינה, כמובן השיווק האגרסיבי והמתוחכם של חברות נדל''ן, אשר מתעסקות בתחום ובעצם מוכרות לנו את הרעיון באמצעות כתבות במדיות השונות שמציירות לנו תמונה ורודה וכמה משתלמות השקעות באותן מדינות. הסיבה השנייה היא שאנחנו כישראלים באמת תמיד מחפשים את ההשקעה המשתלמת ביותר והדרך המהירה ביותר לעשות כסף.
אבל כאשר מסתכלים על מכלול הנתונים החשובים לביצוע השקעת נדל''ן טובה אנחנו מגלים שהתמונה לא כזו ורודה באותן מדינות ושדווקא פה מתחת לאף שלנו, בישראל, נמצא שוק הנדל''ן מהטובים בעולם במובנים של תשואה ויציבות.
אז כן, בואו נדלג על המובן מאליו ונסכים שבמדינות מסוימות ובאזורים מסוימים בהם, מחירי הנדל''ן זולים יותר, כן באריזונה אפשר לקנות נכס ב50 אלף דולר וכן אפשר לקנות בניין שלם בטורקיה במחיר של דירה בתל-אביב. אבל עלות הנכס זה בסה"כ משתנה אחד באותו מכלול נתונים הדרושים לנו בשביל לנתח השקעה טובה. השאלות הבאות והלא פחות חשובות צריכות להיות- מהי התשואה השנתית ביחס לסכום ההשקעה? מה קצב עליית הערך בשוק הנדל''ן באותו אזור? מהו ההיצע והביקוש מבחינת שכירות ומכירה? מה גורמי המימון שאני יכול להשתמש בהם? מהם הסיכונים באותה מדינה או בחברות הניהול שאצטרך לסמוך עליהם שינהלו את הנכס עבורי? ואלה רק חלק קטן מאותן שאלות קריטיות שעליכם לשאול לפני שתוכלו בכלל להסיק מסקנות לגבי אותה השקעה.
בדרך כלל, מעבר למחיר הזול, אם נבחן את מדד התשואה השנתית שתקבלו מדמי השכירות, לרוב באותן מדינות התשואה תעלה על ישראל. אבל כאשר מדברים על עליית ערך הנכס באופן טבעי עם הזמן. ישראל נמצאת במקומות הראשונים בעולם מבחינת אטרקטיביות. בכל רחבי ארץ ישראל, שווי הנכסים עלה בעשרות אחוזים ואף במאות אחוזים רק ב 10-15 שנים האחרונות. כמובן שזה משתנה מאזור לאזור ומסוג הנכס (קרקע, פרטי, מסחרי). הנדל"ן בארץ נמצא בעלייה מגמתית (למרות המשברים שהיו) וכלכלת המדינה היא מהיציבות בעולם. אם נסתכל על המשבר העולמי ב2008, כמעט כל מחירי הנדל''ן בעולם צנחו ובפרט בארה"ב שם שווי ערך הנכסים באזורים מסוימים ירדו אף ב70%. בישראל זה לא קרה.
סכום רכישת הנכס אומנם יותר ריאלי מבחינה כספית עבור אנשים כאשר מדובר בסכומים של כ50 אלף דולר אבל לרוב זהו סכום שתצטרכו לשלם במלואו ללא אפשרות מימון ומשכון, בעוד שבישראל קיימת האפשרות של מינוף והגדלת סכום ההשקעה באמצעות הבנקים, עד 75% תוספת. בנוסף, יש לקחת בחשבון שאומנם לא תמצאו נכס בתל-אביב או בכלל במרכז הארץ ב50 אלף דולר (כ180 אלף שקל) אבל כן קיימים עדיין נכסים רבים באזורים פחות פופולריים בסכומים שלא רחוקים מזה, עם פוטנציאל השקעה אטרקטיבי במובנים של התשואה השנתית ביחס להשקעה וקצב עליית הנכס.
כמו כן, כאשר מחזיקים בנכס בחו''ל לרוב ישנו תהליך בירוקרטי לא פשוט של הקמת עסק/חברה שתחזיק בנכס, בנוסף יש מיסוי מהשקל הראשון, פגמים או בעיות שיש לטפל בהם בנכס וכמובן מציאת שוכרים וגביית הכסף מהם. כל הצרכים האלה הופכים את ההשקעה לכמעט בלתי אפשרית לשליטה ישירה ולכן קיים הצורך בחברות ניהול שיטפלו בהן. הבעיה העיקרית והברורה כאן הינה התלות באותן חברות. צריך להסתמך עליהם כמעט בצורה מוחלטת ולבנות על כך שהן חברות אמינות. השקעה בישראל תאפשר לכם את השליטה והנגישות שגם יחסכו לכם בעלויות מיותרות ולא פחות חשוב יאפשרו לכם לישון בשקט בלילה.
אז נסכם, שאכן קיימות הזדמנויות טובות להשקעה מעבר לים אבל יש ללמוד אותן לעומק וכן, להשוות אותן להזדמנויות שקיימות פה בארץ. ועוד טיפ קטן לאלה ממכם שמבולבלים, אם אתם כבר עומדים להשקיע מאות אלפי שקלים ויותר מכספכם, לא יקרה כלום אם תשקיעו עוד כמה שקלים ביועץ מומחה, שיעזור לכם לעשות החלטות חכמות או יותר חשוב, ימנע ממכם לעשות טעויות.
הכותב הוא הבעלים של משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל''ן ומחבר הספר 'פרקטיקה בנדל''ן'
