גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: האם באמת כדאי להשקיע בנדל''ן בחו''ל?

זהו טרנד ישראלי פופולרי לחפש השקעות נדל''ן אטרקטיביות מעבר לים, אבל הרבה ישראלים אינם בוחנים את ההשקעות האלה עם הכלים הנכונים ● דעה

שלט מכירת נדל"ן/ צילום: shutterstock, שאטרסטוק
שלט מכירת נדל"ן/ צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בשנים האחרונות, יותר ויותר פופולרי לחפש השקעות נדל''ן במדינות זרות - ברלין, ארה"ב, גיאורגיה ועכשיו אפילו טורקיה. זה נובע משתי סיבות עיקריות, האחת הינה, כמובן השיווק האגרסיבי והמתוחכם של חברות נדל''ן, אשר מתעסקות בתחום ובעצם מוכרות לנו את הרעיון באמצעות כתבות במדיות השונות שמציירות לנו תמונה ורודה וכמה משתלמות השקעות באותן מדינות. הסיבה השנייה היא שאנחנו כישראלים באמת תמיד מחפשים את ההשקעה המשתלמת ביותר והדרך המהירה ביותר לעשות כסף.

אבל כאשר מסתכלים על מכלול הנתונים החשובים לביצוע השקעת נדל''ן טובה אנחנו מגלים שהתמונה לא כזו ורודה באותן מדינות ושדווקא פה מתחת לאף שלנו, בישראל, נמצא שוק הנדל''ן מהטובים בעולם במובנים של תשואה ויציבות.

אז כן, בואו נדלג על המובן מאליו ונסכים שבמדינות מסוימות ובאזורים מסוימים בהם, מחירי הנדל''ן זולים יותר, כן באריזונה אפשר לקנות נכס ב50 אלף דולר וכן אפשר לקנות בניין שלם בטורקיה במחיר של דירה בתל-אביב. אבל עלות הנכס זה בסה"כ משתנה אחד באותו מכלול נתונים הדרושים לנו בשביל לנתח השקעה טובה. השאלות הבאות והלא פחות חשובות צריכות להיות- מהי התשואה השנתית ביחס לסכום ההשקעה? מה קצב עליית הערך בשוק הנדל''ן באותו אזור? מהו ההיצע והביקוש מבחינת שכירות ומכירה? מה גורמי המימון שאני יכול להשתמש בהם? מהם הסיכונים באותה מדינה או בחברות הניהול שאצטרך לסמוך עליהם שינהלו את הנכס עבורי? ואלה רק חלק קטן מאותן שאלות קריטיות שעליכם לשאול לפני שתוכלו בכלל להסיק מסקנות לגבי אותה השקעה.

בדרך כלל, מעבר למחיר הזול, אם נבחן את מדד התשואה השנתית שתקבלו מדמי השכירות, לרוב באותן מדינות התשואה תעלה על ישראל. אבל כאשר מדברים על עליית ערך הנכס באופן טבעי עם הזמן. ישראל נמצאת במקומות הראשונים בעולם מבחינת אטרקטיביות. בכל רחבי ארץ ישראל, שווי הנכסים עלה בעשרות אחוזים ואף במאות אחוזים רק ב 10-15 שנים האחרונות. כמובן שזה משתנה מאזור לאזור ומסוג הנכס (קרקע, פרטי, מסחרי). הנדל"ן בארץ נמצא בעלייה מגמתית (למרות המשברים שהיו) וכלכלת המדינה היא מהיציבות בעולם. אם נסתכל על המשבר העולמי ב2008, כמעט כל מחירי הנדל''ן בעולם צנחו ובפרט בארה"ב שם שווי ערך הנכסים באזורים מסוימים ירדו אף ב70%. בישראל זה לא קרה.

סכום רכישת הנכס אומנם יותר ריאלי מבחינה כספית עבור אנשים כאשר מדובר בסכומים של כ50 אלף דולר אבל לרוב זהו סכום שתצטרכו לשלם במלואו ללא אפשרות מימון ומשכון, בעוד שבישראל קיימת האפשרות של מינוף והגדלת סכום ההשקעה באמצעות הבנקים, עד 75% תוספת. בנוסף, יש לקחת בחשבון שאומנם לא תמצאו נכס בתל-אביב או בכלל במרכז הארץ ב50 אלף דולר (כ180 אלף שקל) אבל כן קיימים עדיין נכסים רבים באזורים פחות פופולריים בסכומים שלא רחוקים מזה, עם פוטנציאל השקעה אטרקטיבי במובנים של התשואה השנתית ביחס להשקעה וקצב עליית הנכס.

כמו כן, כאשר מחזיקים בנכס בחו''ל לרוב ישנו תהליך בירוקרטי לא פשוט של הקמת עסק/חברה שתחזיק בנכס, בנוסף יש מיסוי מהשקל הראשון, פגמים או בעיות שיש לטפל בהם בנכס וכמובן מציאת שוכרים וגביית הכסף מהם. כל הצרכים האלה הופכים את ההשקעה לכמעט בלתי אפשרית לשליטה ישירה ולכן קיים הצורך בחברות ניהול שיטפלו בהן. הבעיה העיקרית והברורה כאן הינה התלות באותן חברות. צריך להסתמך עליהם כמעט בצורה מוחלטת ולבנות על כך שהן חברות אמינות. השקעה בישראל תאפשר לכם את השליטה והנגישות שגם יחסכו לכם בעלויות מיותרות ולא פחות חשוב יאפשרו לכם לישון בשקט בלילה.

אז נסכם, שאכן קיימות הזדמנויות טובות להשקעה מעבר לים אבל יש ללמוד אותן לעומק וכן, להשוות אותן להזדמנויות שקיימות פה בארץ. ועוד טיפ קטן לאלה ממכם שמבולבלים, אם אתם כבר עומדים להשקיע מאות אלפי שקלים ויותר מכספכם, לא יקרה כלום אם תשקיעו עוד כמה שקלים ביועץ מומחה, שיעזור לכם לעשות החלטות חכמות או יותר חשוב, ימנע ממכם לעשות טעויות. 

הכותב הוא הבעלים של משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל''ן ומחבר הספר 'פרקטיקה בנדל''ן'

עוד כתבות

פרויקט מגורים חדש בחיפה / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

דירות שני החדרים עושות קאמבק, ולא רק בתל אביב: מי קונה אותן ולאילו יזמים זה משתלם

בשנתיים האחרונות חלה עלייה חדה במספר הדירות הקטנות, בנות 2-3 חדרים, שנבנות בארץ ● מי קהל היעד שלהן (רמז: לא רק משקיעים), ולמה לא כל היזמים מצטרפים לטרנד?

ג'ף בזוס, מנכ"ל אמזון / צילום: רויטרס Rex Curry

הלחץ מצד אמזון, נייק ואיקאה לא עזר: מושל טנסי יחתום על חוק שמונע זכות אימוץ מלהט"בים

החוק מגן על סוכנויות אימוץ ומעונות שלא מעניקים שירות למשפחות להט"בים ● למרות המחאה, החברות לא הודיעו שהן מתכננות לשנות את פעילותן בטנסי בתגובה להודעת המושל

מחירי הדיור / תמונה: שאטרסטוק

הפועלים ולאומי: שוק הנדל"ן ימשיך לעלות בשנה הנוכחית

בבנקים הגדולים צופים שעלייה בהתחלות בנייה תירשם בגלל הבשלת פרויקטים של מחיר למשתכן ● גם מחירי הדיור ימשיכו לעלות

 

נדל"ן מניב / צילום: shutterstock

על רקע הגאות במניות נדל"ן: אזורים ואאורה מפשירות תוכניות להנפקת קרן ריט

אזורים מקדמת הנפקת פעילות השכרת דירות לטווח ארוך, ודיווחה כי חברה בת הגישה טיוטת תשקיף "לצורך הנפקתה לציבור כקרן השקעות במקרקעין" ● אאורה דיווחה כי היא "ממשיכה לפעול להקים קרן להשקעות במקרקעין", לאחר שבשבוע שעבר דיווחה כי "טרם התגבשו התנאים להקמת קרן הריט או למכירת נכסים לקרן"

ג'ף בזוס / צילום: רויטרס  Shannon Stapleton

בהינף יד: אמזון מבקשת להמציא מחדש את האופן שבו אנו משלמים

ענקית הטק בונה מסופים בחנויות שיאפשרו לקונים לקשור את המידע מכרטיסי האשראי שלהם לכף־היד ● במילים אחרות, הקונה יוכל לשלם בהינף יד, בלי להוציא כרטיס או טלפון חכם

שוחד / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

הבעל חתם על הסכם תיווך והאישה לא - מי ישלם למתווך?

בית המשפט פסק כי המתווך יקבל רק כמחצית מהסכום שנקבע, מכיוון שלא החתים את האישה על הסכם התיווך, אלא את הבעל בלבד

הצפות בתל אביב ובאיילון / צילום: דוברות משטרת ישראל, יח"צ

ההצפות מחיות את התוכנית להסטת המים מתוואי האיילון

התוכנית תקדם סלילת קו רכבת באיילון, מנגד משמעות אישורה היא הקפאת בנייה לצד תוואי

מטריושקה בסנט פטרסבורג. החלפות בלתי נגמרות בשלטון / צילום: רויטרס, Alexander Demianchuk

דעה - "רוסיה היא חידה עטופה בתעלומה בתוך אניגמה": מה הכוונות האמיתיות של פוטין?

מה הוא רוצה? למה הוא מתכוון? בשביל מה לו? נשיא רוסיה עושה מה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה, אבל למרבה הסקרנות הוא משתדל להיראות כמי שמכבד את שלטון החוק ● רוסיה מוסיפה להתחבט בין לגיטימיות לאפקטיביות ● דעה

אבי גבאי \ צילום: איל יצהר

מנהל הטכנולוגיות של סלקום רון שבילי עוזב

שבילי הודיע על עזיבה לתפקיד חדש שטרם פורסם ● אבי גבאי נכנס היום לתפקידו כמנכ"ל סלקום במקומו של ניר שטרן

 הנשיא והבורסה / איור: גיל ג'יבלי

הנשיא והבורסה: השווקים כבשו שיאים חדשים

טראמפ ייזכר כמי שלחץ ותקף את הבנק המרכזי במטרה שיוריד עוד את הריבית מעבר לרמתה האפסית, על מנת להמריץ את הפעילות הכלכלית - גם אם זה בא על חשבון הגדלת החוב ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

דונלד טראמפ / צילום: Gettyimages/Anadolu Agency

זו הכלכלה, טמבלים: 3 שנות נשיאות, 5 מגמות בולטות בכלכלה האמריקאית

בתום שלוש שנים בבית הלבן, הכלכלה האמריקאית נמצאת בנסיקה בפרמטרים רבים: אבטלה, עוני, תעסוקה, מדדי הבורסה ועוד • השאלה המרכזית היא האם הגאות צריכה להיות משויכת לטראמפ שלוקח עליה קרדיט, או שמדובר בהמשך מגמה שהחלה בתקופת אובמה ● שלוש שנות נשיאות. פרויקט מיוחד

סער ברכה / צילום: ולדימיר אסקין

הבנקים המממנים נוטים לטרפד את רכישת תהל, הנתונה בקשיים תזרימיים, בידי קבוצת שיכון ובינוי

ל"גלובס" נודע כי בימים אלו מתקיימים דיונים בין תהל לבין הבנקים לגבי מתווה התמיכה בחברה ● הצעת שיכון ובינוי לא התייחסה להשקעה במניות החברה-האם תהל גרופ אינטרנשיונל (TGI), אלא להשקעה בחברה-הבת תהל גרופ, וייתכן שלכן החליטו בבנקים שלא לאמץ את המתווה

גילת לווינים / צלם: תמר מצפי / צילום: תמר מצפי

לקראת אקזיט של 2 מיליארד שקל? מניית גילת לוויינים זינקה על רקע מגעים לרכישתה

גם מניית מבטח שמיר, בעלת המניות השנייה בגודלה בגילת, זינקה היום בבורסה ● בעלת המניות הגדולה בגילת היא קרן פימי בראשותו של ישי דוידי, המחזיקה ב-34.1% מהון המניות

קובי אלפי  / צילום: מורן ויזל

"השוק המקומי ממשיך להיות זול ואטרקטיבי ביחס לרמת התמחור של שוק המניות העולמי"

לדברי קובי אלפי מבית ההשקעות אלפי בנדק, סביבת תמחור הכסף מאוד נמוכה ונוחה למגזר העסקי: "השוק הספיק להפנים במהלך השנה החולפת שהריבית נמצאת בשליטה ואינה צפויה לעלות בקרוב" ● ואילו סקטורים ומניות מומלצות לדעתו?

בלומברג/  צילום: רויטרס, PETER HENDERSON

ההוצאה חסרת התקדים של בלומברג משנה את כלכלת הבחירות בארה"ב

מה הסכום שהוציא המיליארדר הדמוקרטי עד נקודה זו, כמה עלה לו ספוט תשדיר של 60 שניות במחצית משחק הסופרבול הקרוב, ומה הסיבה שהוא מתקיף את נשיא ארה"ב? ● "יש תחושה שבלומברג עושה משהו שהמפלגה שלו לא יכולה לעשות – ללכת בכוח נגד טראמפ"

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 17-18 בינואר

בסופ"ש באיכילוב: 11 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מערכת לזיהוי פנים אלקטרוני / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האיחוד האירופי שוקל לאסור שימוש בזיהוי פנים במרחבים ציבוריים

מטרת הצעד תהיה לאפשר לאיחוד מספיק זמן כדי לגבש מדיניות שתמנע שימוש לרעה בטכנולוגיה

מנכ"ל אמזון, ג'ף בזוס / צילום: Reuters, Joshua Roberts

שר המסחר ההודי: אמזון לא עשתה לנו טובה גדולה בכך שהכריזה על השקעה של מיליארד דולר במדינה

"הם אולי מכניסים מיליארד דולר, אבל אם הם מפסידים כאן בערך מיליארד דולר בשנה, הם למעשה חייבים לממן את ההפסד הזה", אמר שר המסחר ההודי פיוש גויאל ביריד בנושא אבטחה בניו דלהי, "לכן זו לא טובה גדולה כשהם משקיעים בהודו מיליארד דולר"

יעקב לוקסנבורג / צילום: גיזי

אפריקה בידי לוקסי: לפידות קפיטל הבטיחה גיוס של 115 מיליון שקל באג"ח להמרה

חברת ההשקעות של יעקב לוקסנבורג השלימה את כל המקורות הדרושים לה לרכישת הבעלות המלאה בקבוצת אפריקה ישראל ● עם הגופים שהשתתפו במכרז המוסדי נמנים ילין לפידות, קרן נוקד וקרנות הנאמנות של אי.בי.אי ומור

עופר גולן / צילום: תמונה פרטית

השופט הפך החלטתו: אסר על המשטרה לחפש בטלפונים של בכירי קמפיין הליכוד

השופט מסארווה שינה את החלטתו בעקבות פסיקה של שופט בית המשפט העליון יוסף אלרון שקבע כי החיפוש המוקדם בטלפונים של מנהלי הקמפיין היה שלא כדין, כיוון שלא בוצע באמצעות צו שיפוטי ולחלופין לא הובהר להם כי זכותם להתנגד לחיפוש, וכי התנגדות זו לא תשמש כראייה נגדם