מרפסת על הגג / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
ביצוע פרויקט של התחדשות עירונית דורש הסכמה של רוב יחסי מבעלי הדירות בהתאם לחוק, אך השגת הרוב איננה התנאי היחיד. אחד העקרונות החשובים להצלחתו של פרויקט כזה הוא שוויון בין הדיירים בקבלת התמורות.
הבעיה היא שלרוב מדובר בבניינים ישנים וקיימות בהם תופעות שונות המקשות על קידום פרויקטים, כמו לדוגמה: דירות שנבנו בניגוד להיתר, זכויות לא רשומות וכיו"ב. תופעה נפוצה היא של דיירים שעם השנים "ניכסו" לעצמם חלק מהשטחים המשותפים. תופעה אחרת היא של בעלי דירות שביצעו תוספות בנייה, אמנם בהסכמת בעלי הדירות (במפורש או באמצעות הסכמה שבשתיקה), אך ללא היתר בנייה, וכעת מבקשים תמורה גם על בנייה זו.
האם העובדה שהשכנים לא פעלו נגד הפולש כל השנים, תשפיע על כך? מהו מעמדן המשפטי של דרישות אלה? כיצד ניתן להתמודד איתן?
הרכוש המשותף בבניין הוא רכוש של כל בעלי הדירות. ככזה, בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, לא ניתן לקבל בו זכויות אלא בהסכמת כולם. לפיכך, קיימת תמימות דעים מצד כל העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, כי בעל דירה אשר "ניכס" לעצמו שטחים שאינם שייכים לו או שבנה תוספת ללא היתר, אינו זכאי לקבל תמורה על שטחים אלו.
דוגמה לכך ניתן למצוא בהנחיות לגבי הערכת שווי דירות בפרויקטים של פינוי ובינוי (תקן 21 סע' 6.11 (ו)). שם נקבע כי רק זכויות קנייניות שנבנו בהיתר, יחושבו לצורך קבלת תמורה.
מצד שני, יש מקרים שבהם בעל הדירה "הפולש" יטען, בצדק, כי הוא זכאי לתמורה עבור מסירת השטח המשותף. אחת הטענות המרכזיות שיכול הפולש להעלות, היא שבעלי הדירות נתנו לו רשות לשימוש בלעדי בשטח המשותף במשך שנים ארוכות, ולכן מעמדו הוא כשל "בר-רשות". במידה וטענה זו תתבסס על חוזה בכתב בין בעלי הדירות, ייתכן מאוד שהיא תתקבל. מנגד, אם היא תתבסס רק על העובדה שבעלי הדירות לא פעלו למניעת הפלישה ולמעשה בשתיקתם נתנו את הסכמתם לכך - היא תיתקל בקשיים וככל הנראה תידחה.
עם זאת, הפרקטיקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, זו שאיננה מגיעה לבתי המשפט, היא שונה לחלוטין. בפרקטיקה הנוהגת, השאלה אם זכות לא רשומה או לא חוקית תקבל תוקף תלויה בדרך כלל במספר הבעלים שמחזיקים באותה הזכות. אם דייר אחד פלש למחסן משותף ודורש תמורה בגינו, סביר כי היזם לא ייעתר לדרישתו. מנגד, אם רוב בעלי הדירות בבניין סגרו מרפסת באופן לא חוקי, ייאלץ היזם להשלים עם החריגה ולתת תמורה בגינה, על מנת שבעלי הדירות יתנו את הסכמתם לפרויקט. אחרת, הפרויקט ייתקע.
המציאות היא שעד להשגת הרוב הנדרש קיים ליזם תמריץ לנהל משא ומתן עם בעלי הדירות גם במקרה של פלישה או בנייה לא חוקית. אם הושג רוב, ייצמד היזם להוראות החוק ויסרב לתת תמורות עבורן.
העצה ליזמים ולבעלי הדירות היא להקפיד תמיד על שוויון בתמורות. אם לצורך התמורה נלקחו בחשבון חריגות, יש ליישם זאת על כל בעלי הדירות. אחרת, הטענה המרכזית והצודקת של הדייר הסרבן במסגרת ההליך המשפטי תהיה לחוסר שוויון.
חשוב לזכור - בכל מקרה שבו אין הסכמה של 100% לפרויקט, השגת הרוב הנדרש היא לא סוף הדרך, אלא רק תחילתה. ראייה מראש של הקשיים הצפויים בהגנה על הסכם תמ"א או פינוי-בינוי בפני הערכאה המשפטית, תסייע לבעלי הדירות וליזם לכלכל את צעדיהם בהתאם ולייצר מראש הסכם שיהיה קל יחסית להוציא אל הפועל.
הכותב עוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית