רמי שביט, בעלי המשביר לצרכן, הוא אחד מכ-500 חברי קבוצת הרכישה ב.ס.ר שרונה, המחזיקה בקרקע עליה ניצבו פעם משרדי רשות השידור, בצמוד למתחם שרונה בתל-אביב. שביט מחזיק בזכות לשלוש דירות בפרויקט, בנות חמישה חדרים כל אחת. עבור כל דירה אמור היה שביט לשלם כשלושה מיליון שקל.
שביט, כמו רבים אחרים שהצטרפו לקבוצת הרכישה בתחילתה, שילם כ-26 אלף שקל למ"ר - מחיר לא ריאלי עבור דירות במיקום כה יוקרתי, וזו גם אחת הסיבות להסתבכותו של הפרויקט.
בהמשך כבר שווקו דירות במחירים גבוהים יותר, אך זה לא סייע למנוע את ההסתבכות של חברת מינהל מגורים, בשליטת מוטי פלד, שלמה ונטורה ויאיר מורט, המארגנת המקורית של הקבוצה (על כך בהמשך).
במרץ 2016 זכתה קבוצת מינהל מגורים במכרז לרכישת הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לאחר שהציעה סכום אסטרונומי של כ-1.3 מיליארד שקל. כשנה וחצי לאחר מכן, כשהגיע מועד התשלום, והתחוור כי מינהל מגורים לא תעמוד בהתחייבויותיה, החליפה אותה קבוצת הרכישה במארגן אחר, נחשון קיויתי, בעלי ב.ס.ר, אבי קונספקט קבוצות הרכישה, שמאחוריו כבר עשרות פרויקטים כאלה.
כבר כשהופיע לראשונה בפני חברי קבוצת הרכישה, הבהיר להם קיויתי שהם יצטרכו להכניס יד לכיס. "חשבתי שיסקלו אותי באבנים", הוא אומר היום, "אבל במקום זה קיבלתי מחיאות כפיים".
בתום עבודה מאומצת של ב.ס.ר, הוצגו המסקנות בפני חברי הקבוצה: אם רוצים להמשיך את הפרויקט, כל אחד מחברי הקבוצה יידרש להוסיף 46% על המחיר המקורי ששילם. כך למשל, הדירות של שביט יעלו לו 4.2 מיליון שקל (במקום האומדן המקורי, של שלושה מיליון שקל), ויחד עם תוספות ומסים, עלות דירה תסתכם בכחמישה מיליון שקל.
לאחרונה נרשמה עוד אבן-דרך בהתקדמות הפרויקט, כשאסיפת חברי הקבוצה אישרה ברוב גדול להתחיל מו"מ עם קרן קרדיטו, המממנת קבוצות רכישה, לקבלת הלוואה של כמיליארד שקל שתאפשר את סיום הפרויקט. לפי קיויתי, העלות הכוללת של הפרויקט מוערכת ב-2.45 מיליארד שקל.
בצד אחד: המרוצים מהעסקה
למרות ההתייקרות במחיר הדירות, שביט, כמו גם חברים אחרים, מרוצים. "הפרויקט מדהים", הוא אומר. "זה המיקום הכי טוב בתל-אביב". גם המחיר המעודכן שיידרש לשלם, הוא אומר, נמוך ממחיר השוק.
"אין מישהו שלא חושב שזה לא יהיה וואו", אומרת עו"ד תמי בן-פורת, החברה בנציגות הדיירים. "כל מומחי הנדל"ן סביבי אומרים לי שאין היום קרקעות כאלה. יש לנו קבלן מהמובילים בשוק - אלקטרה, יש לנו כבר מממן לפרויקט - קרדיטו ויש לנו את ב.ס.ר, שהוא המארגן שהוא מספר אחת בשוק.
"אין ספק שהמארגן המקורי תמחר את הדירות בחסר. כשאני קניתי, המחיר עמד על פחות מ-30 אלף שקל למ"ר, בעוד שבמגרש ליד כבר הציעו יחידות ביותר מ-40 אלף למ"ר. נכון להיום, התייצבנו מבחינת המחיר, אבל התהליך עלה לנו בדם יזע ודמעות".
"נכון שהפרויקט נולד עקום", אומרים בני זוג שרכשו דירה בקומה גבוהה במחיר אומדן ראשוני של 34 אלף שקל למ"ר, "אבל אחרי שעברנו תהליך של החלפת מארגן ונכנס ב.ס.ר, הוסרו סימני שאלה רבים. הדבר המדהים הוא החוסן הכלכלי שהוכיחו הרוב המכריע של חברי הקבוצה. הייתה כאן התייקרות רצינית יחסית, אבל עדיין המחירים הם מחירי שוק ואפילו נמוכים מהם. יש הרבה דירות לידנו במגדלים סמוכים, במחיר של 60 אלף שקל למ"ר, וגם יותר מכך".
חבר אחר בקבוצה מספר שהיה לו ניסיון טוב בעבר עם קבוצות רכישה. לצורך רכישת הדירה בשרונה, הוא מספר, מכר את דירת המגורים שלו, ומכיוון שהביא בחשבון שיהיו תוספות על המחיר המקורי, בחר דירה קטנה יחסית למה שיכול היה להרשות לעצמו, ובקומה נמוכה. "לקחתי בחשבון תוספת של 15%-20%. צריך להבין שכשאתה נכנס לכזו הרפתקה, אתה הופך ליזם, ולפעמים אתה מצליח פחות. יכול להיות שהפרויקט ייצא רווחי מאוד. מי שיתקשה, יוכל לצאת במעלה הדרך במחירים טובים, ומי שיירצה להמשיך, יקבל תמורה יפה בפנינה של תל-אביב".
גם קיויתי משוכנע שהפרויקט נמצא בישורת האחרונה. בימים אלה מחליפים הצדדים טיוטות של הסכם המימון. ברגע שזה יקרה, הוא יחל גם להתחיל לשווק את מלאי הדירות שעדיין לא נמכרו, כ-61 במספר, מהן 14 פנטהאוזים, והשאר דירות ששטחן עד 75 מ"ר, במחירים של כ-41 אלף שקל למ"ר.
הוא מצפה לאישור דירות נוספות במסגרת הקלת שבס-כחלון, אולם נכון לעכשיו לא ברור אם התוספת הזו תאושר, שכן התנגדות שהגישו דיירי מגדל גינדי הסמוך תלויה ועומדת בוועדה המחוזית. ההתנגדות נדחתה בוועדה המקומית, והדיירים הגישו ערר. אם התוספת לא תאושר, המשמעות היא כי הפרויקט יכלול פחות יחידות דיור, מה שיעלה את מחיריהן עוד יותר.
בצד השני: תולשים שיערות מייאוש
קיויתי מאמין שכל הדירות ייחטפו כמו לחמניות חמות, אבל האומנם הפרויקט נמצא על מסלול ההצלחה? נראה שבפועל, הדברים מורכבים בהרבה, ולצד חברי קבוצת הרכישה המרוצים, יש רבים שלא חולקים איתם את שביעות הרצון.
אך לפני כן יש להבין את השתלשלות האירועים שהביאה להסתבכות: המחיר הגבוה ששילמה מינהל מגורי ישראל עבור הקרקע, לצד המחיר הנמוך שבו שיווקה את הדירות, יצר בור תקציבי. לכך היו כמה תוצאות: דירות שווקו במחירי חיסול - היו כאלה שנמכרו במחיר של 20 אלף שקל למ"ר. אחרות שווקו במחיר כפול, מה שיצר שונות וקונפליקט מובנה בין חברי הקבוצה. יש גם מי שקנו במחירי פיקס, כלומר, שיש בידיהם התחייבות כי המחיר עבורם לא יעלה, לא משנה מה.
הבור התקציבי אילץ את הקבוצה ליטול הלוואה של 200 מיליון שקל מילין לפידות, בריבית של 8.4% פלוס 1% עמלה, וחברי הקבוצה נדרשו להקדים תשלומים. רבים מחברי הקבוצה שילמו עד היום, עוד לפני שיש היתר בנייה, כ-90% מעלות הדירה. אם זה לא מספיק, חברי הקבוצה חויבו במס רכישה לא רק עבור דירותיהם, אלא גם על הדירות שלא שווקו עדיין - הדירות שייבנו אם תאושר הקלת שבס-כחלון - עלות של מאות אלפי שקלים לרוכש.
התוצאה היא שבין חברי הקבוצה יש מי שמסרבים להמשיך לשאת בתשלומים, ובכלל זה לחתום על הלוואת המימון החדשה. חלקם שילמו רק את המחיר הראשוני שנדרש מהם, בגובה כחצי מיליון שקל; אחרים שילמו כבר את הרוב. חלקם רכשו יחידות דירות לפני מימוש הקרקע, במחירים אטרקטיביים שבין 25-29 אלף שקל למ"ר; אחרים רכשו יחידות דיור לאחר מימוש האופציה לקרקע, במחירים של כ-40 אלף שקל למ"ר. חלקם אף הגישו הודעת ביטול ערב רכישת הקרקע, כי לדבריהם, הבינו כבר אז שהדברים הולכים לכיוון לא טוב. כולם כאחד, רוצים דבר אחד: לצאת מהקבוצה. אפילו במחיר של ויתור על מה ששילמו עד כה - אלה ששילמו רק את הסכום הראשוני.
גילה (שם בדוי), מתקשה לעצור את הדמעות כשהיא מספרת על חייה לפני ואחרי שהצטרפה לפרויקט שרונה. "החיים שלי לא אותו דבר", היא אומרת. "לא כולם בקבוצה הזו מיליונרים. היינו משפחה רגילה. היה לנו בית פרטי במרכז, וקנינו דרך קבוצת רכישה אחרת דירה שהתחילה להיבנות.
"בהמשך מכרנו את הבית, ותמורתו קנינו נכס בקבוצת הרכישה בשרונה. מכיוון שאין לנו חיסכון פנסיוני, חשבנו שזה יהיה החיסכון שלנו. זה פחות או יותר מה שהיה לנו. ראינו המונים שמגיעים ונרשמים. נתנו אמון במינהל מגורים, נתנו אמון גם ברמ"י, שבדקה שלמארגן הקבוצה יש מספיק כסף.
"אחרי שהודיעו לנו שאנו צריכים להוסיף כסף. נתנו 50%, וידענו שהשאר יהיה ממשכנתה שניקח, אבל אז הודיעו לנו שהם מבקשים עוד 10%. נאלצנו לקחת הלוואה מהבנק. ואז קיבלנו דרישה לתשלום מס רכישה, אף שהבטיחו לנו שאת מס הרכישה נידרש לשלם אחרי הבנייה. שילמנו 400 אלף שקל מס רכישה. רצינו לקחת הלוואה מהבנק אבל זרקו אותנו כי אין לנו כבר ממה לשלם. אמרו לנו שאם לא נשלם ישלחו לנו הוצאה לפועל. יש לנו עכשיו הלוואות של כמעט מיליון שקל. עוד לפני שאנחנו מתחילים את החודש, יש לנו 11 אלף שקל הלוואות לשלם.
"חשבנו שבשלב הזה של החיים, בשנות ה-60 לחיינו, כבר נוכל לעזור לילדים שלנו, אבל אנחנו בקושי גומרים את החודש. בעלי עובד כמו מטורף מהבוקר עד הלילה, חדוות החיים נעלמה. אני מוכנה להפסיד חלק מהכסף, רק שישחררו אותי מזה".
ועל ההלוואה החדשה לא תחתמי?
"אין לי מאיפה להחזיר. מבחינתי שייקחו אותי לבית סוהר. אנשים אומרים לי: באמת האמנת שתקבלי דירה במחיר הזה? כן, האמנתי, ואני לא הייתי היחידה".
אריה (שם בדוי), הוא פנסיונר, עובד מדינה לשעבר. הוא שמע בזמנו על פרויקט שרונה והחליט לרכוש דירה, לא מהזולות, במטרה לעבור להתגורר בפרויקט כשיושלם. הוא ואשתו שילמו את התשלום הראשוני, בגובה חצי מיליון שקל, אבל אז, לדבריו, גילה דברים שלא היה מודע אליהם שעוררו אצלו סימני שאלה.
כמו מה?
"לא הייתי מודע להלוואה הגדולה שייקחו. היו גם כל מיני שינויים אצלנו, כך שזה פחות התאים לנו. כשדרשו עוד כסף התלבטתי ובסוף החלטתי לא לשלם. חתמנו הודעת ביטול. ניסיתי למכור דרכם, ופניתי לתיווך הבימה, אבל אחרי שבועיים אמרו לי שאין מתעניינים כי אין שם טוב לפרויקט. ניסיתי להוריד עלויות, לבטל חניה, היו חברים שעשו את זה, אבל לא באו לקראתי".
כמה הפסדת?
"כמיליון שקל, ואני לא מאמין שאני אקבל את זה בחזרה. אני שמח שהבנתי מספיק מהר לאן זה הולך".
התביעות: "יכולים להרשות לעצמם לשלם"
חלק מחברי קבוצת הרכישה הגישו תביעה לבית המשפט, באמצעות עו"ד איתי לסקי, שבה הם דורשים את הוצאתם מהקבוצה. הם טוענים כי נכנסו לקבוצה על סמך המצגים של מינהל מגורים, שהתבררו כרחוקים מהמציאות, מה שמעמיד אותם במצב בלתי אפשרי ובחוסר יכולת לעמוד בתשלומים המעודכנים.
סרבני התשלום מכונים בפי החברים האחרים בקבוצה בכינוי "המפרים". הם נתבעים על-ידי קבוצת הרכישה, בהיקף של כ-50 מיליון שקל, בדרישה לעמוד בתשלומים שהתחייבו להם בעת שהצטרפו לקבוצה.
הסיפורים הקשים של חלקם לא ממש מרשימים חברים אחרים בקבוצה, שטוענים, כי בניגוד למה שנראה, לא מדובר באנשים מעוטי יכולת, אלא פשוט באנשים שהחליטו שהם רוצים להתנתק מהסכם לאחר שחתמו עליו.
"יש הסכם. יכול להיות שהוא לרוחם של חלק ולא לרוחם של אחרים, אבל את חותמת עליו מתוך כוונה לקיים", אומרת אחת מחברות הקבוצה.
"בהסכם עצמו נכתב שהמחירים לא סופיים ועשויה להיות התייקרות. אז נכון שההתייקרות יחסית גבוהה מהמקובל בקבוצת רכישה, אבל הם לא יכולים שלא לשלם".
חברה אחרת בקבוצת הרכישה אומרת שאומנם הסיפור לא פשוט, "אך אני לא חושבת שמישהו חשב שהמחירים יישארו כאלה. אנשים גם לא בדקו את הנתונים בדיוק.
"חוץ מזה, ברגע שרוב הקבוצה הצביעה בצורה מסוימת, אתה, כמי שחתום, לא יכול לפגוע בשאר. אני מאוד מקווה שסוף סוף כל סוף נגיע למנוחה ולנחלה עם המימון, ואח"כ נתבע - כל דבר במקום ובזמן המתאימים".
"רובם המכריע", אומר אחר, "הם אנשים שיכולים להרשות לעצמם וגם פעילים בפרויקטים אחרים. יש ביניהם בודדים חלשים יותר. נחשון מסייע להם לצאת כי הם כנראה חתמו על משהו שהם לא מסוגלים לעמוד בו".
גורם אחר, המקורב לנציגות, אומר: "יש קבוצת אנשים שחשבו שהם קונים ב-30 אלף מ"ר במקום הכי טוב בתל-אביב, ואז הם אמרו: נכון שאין לנו את הכסף, אך ניקח מן היקב והגורן ונשיג את זה ותהיה לנו דירה חלומית".
זה כבר 50 אלף שקל למ"ר, ולא לכולם יש מאיפה להביא את הכסף.
"יש הסכם שיתוף שחתמנו עליו וכולם משנסים מותניים וחורקים שיניים. אני חושב שברגע שייחתם הסכם המימון עם קרדיטו, הכול מאחורינו. כולם יקבלו דירות, ואילו הלקוחות של לסקי יבלו בבתי משפט עוד הרבה זמן".
"יש שם אכן מתקשים אמיתיים", אומרת בן-פורת, חברת הנציגות. "אבל מי שנכנס לקבוצת רכישה לא יכול להניח שאם הכול הולך טוב הוא נורא מרוויח מהעלייה ואם לא, אז פוס".
הם מנסים למכור אבל זה לא הולך.
"נעשה תוכנית מסודרת איך לאפשר לאנשים לצאת מהפרויקט".
האמירות האלה, המושמעות מצד מי שמעוניינים בקידום הפרויקט, מעוררות גיחוך אצל האחרים. כך למשל, בשלב מסוים התבשל מהלך של רכישת דירות ממפרים, על-ידי חברים בקבוצה, אך הנציגות עצרה את המהלך מסיבות שונות.
יש מי שהתמזל מזלם והצליחו למצוא רוכשים לזכויותיהם בתוך קבוצת החברים, אם כי בהנחה גדולה. "הגעתי למסקנה שזה עתיר סיכונים ואי-ודאויות", מספר בעל יחידה לשעבר, "ולפני קרוב לשנה מכרתי בהפסד, כדי לא להיות מעורב יותר".
המתווך יוסי אלטשולר שימש כמתווך של חלק מהדירות בפרויקט. הוא אומנם מודה שהיה קשה למכור את הדירות הבודדות שמכר, אבל לדעתו הבעיה אינה ייחודית לפרויקט שרונה, אלא לכל קבוצת רכישה.
למה קשה לשווק דירות בפרויקט של קבוצת רכישה?
"כי אנשים לא מבינים מה המשמעות של הכניסה של ב.ס.ר לפרויקט. היום אפשר לעשות שם עסקאות מצוינות. מי שנכנס קודם לפרויקט לא חשב על זה שזה טוב מכדי להיות אמיתי? מה שקרה הפך את המספרים לנורמליים. קודם הם לא היו נורמליים".
אלטשולר מספר שהוא הצליח למכור דירה אחת של רוכש בפרויקט, וגם אותה מכר בהפסד. עם שתיים אחרות הוא לא נחל הצלחה. "אנשים הולכים לעורך דין, והוא אומר להם: בשביל מה לכם להסתכן ולקנות מקבוצת רכישה? הבורות גורמת לאנשים להירתע".
עו"ד לסקי ממשרד פיטרו לסקי מסר בתגובה: "בניגוד לטענות כל הגורמים, לא זאת בלבד שחב' ב.ס.ר והנציגות אינם מסייעים לנפגעי הקבוצה להיפרד ממנה, ולא רק שהם מסרבים באופן עקבי לרכוש את זכויותיהם - גם בהנחות של עשרות אחוזים - אלא שההפך הוא הנכון: הנציגות בסיוע ב.ס.ר ועורכי דינה מגישים נגד הנפגעים תביעות השתקה בסך עשרות מיליוני שקלים על-מנת להלך עליהם אימים, ולמען יראו וייראו.
"לו היו מאמינים הגורמים בדבריהם ובפרויקט, היו מתכבדים ורוכשים את זכויות הנפגעים המעוניינים לעזוב. לאור דחיית כל טענות המארגנים והנציגות בערכאות השונות, אנו בטוחים שההליכים המשפטיים יוכרעו לטובת נפגעי הקבוצה".
התביעות הנוספות: שילמנו מחיר פיקס
הבעיות של הפרויקט לא מגיעות רק מכיוון הלקוחות של לסקי: קבוצה אחרת בפרויקט, של חברים שרכשו את היחידות שלהם במחירים הנעים סביב 40 אלף שקל למ"ר, מסרבים גם הם להמשיך ולשלם ו/או לחתום על ההלוואה במידה שכרוכה בה התייקרות של 46% עבורם.
חברי הקבוצה הזו, המיוצגים בידי עו"ד עדי כהן, טוענים כי הם רכשו דירות במחירים גבוהים יותר - בהשוואה לקבוצה הראשונה שרכשה, המכונה דור א' - ומאז הם נתונים לדרישות דורסניות לתשלום עוד ועוד כספים שאין להם. לטענתם, הפרויקט מדיר שינה מעיניהם של התובעים, משבש את שגרת חייהם והם אינם יודעים לצפות מה יעלה בגורלם, ושאין ברשותם ולו שקל שחוק אחד נוסף להשקיע בפרויקט שאולי ייבנה בעוד שבע-תשע שנים לפחות. הם מבקשים לגדר את הסכומים ששילמו לעלייה של עד 10%, כפי שסוכם עימם, או לצאת מהפרויקט.
בכתב ההגנה של הנציגות, שהוגש על-ידי עו"ד סברוב ממשרד שניצר גוטליב, סאמט, נטען כי הקבוצה הזו, יחד עם חברי קבוצה אחרים, "מהווים בעצמם גורם מרכזי ומשמעותי למצב שבו מצוי הפרויקט היום, שכן פעולותיהם נגד הקבוצה בתקשורת ובהליכים משפטיים שונים, הביאו באופן ישיר לירידה בהיקף המכירות של הפרויקט".
קבוצה נוספת של רוכשים, שלישית, היא קבוצה החתומה על הסכם המגדר את המחירים ששילמו על היחידות שרכשו, מה שנקרא - מחירי פיקס. גם הקבוצה הזו לא מתכוונת לשלם מעבר למה ששילמה ו/או לחתום על ההלוואה.
תביעה נוספת תלויה ועומדת מצד קבוצת יזמים שטוענת באמצעות עו"ד יורי נחושתן ועדי יוגב, כי רכשה שטחי מסחר ייחודיים בפרויקט, שכלל אינם קיימים, שכן זמן קצר לאחר שרכשו את היחידות, חברי הנציגות, מכרו את השטחים הללו לחברת טמפלרים בשרונה.
התביעות השונות מתנהלות הן בבתי המשפט והן בבוררות, ולתוצאות התביעות יש כדי להשפיע על עתידו של הפרויקט. ובינתיים, לא ברור אם להלוואה העומדת על הפרק יושג שיעור ההסכמה הנדרש - 85% לפעימה הראשונה שלה, בגובה 450 מיליון שקל, ורוב של 95% לפעימה השנייה, בגובה 600 מיליון שקל.
כך או כך, בהליכים שונים נקבע לאחרונה כי אין לשלול את טענת ה"מפרים", לפיה הסכם השיתוף הוא חלק ממערכת הסכמים, ואם נפל פגם בחלק מההסכמים (הכוונה למחדלי מינהל מגורים), הוא מבטל את יתר ההסכמים סביב אותו עניין.
"אני בהחלט רואה תרחיש שהפרויקט הזה לא יקום", אומר גורם הקשור לפרויקט. "אם חלק מהחברים לא יעמדו בהלוואות, הפרויקט ייכנס לכינוס נכסים. במצב של כינוס, לא כולם יקבלו את כספם, ויש עוד הרבה תרחישים שיכולים להביא את הפרויקט להפסדים עצומים".
ממינהל מגורים נמסר: "ישנם רבים הרואים ערך רב בעסקה. שכפי שעולה גם מהכתבה מדובר בפרויקט מצוין וייחודי שלמרות כל הקשיים צפוי להבנות במחיר אטרקטיבי ביחס למחירי השוק. בניגוד לנטען, טענות קומץ חברי הקבוצה המפרים את ההסכמים נדחו על ידי כל ערכאה שנדרשה לגוף הטענות, וכך גם ערעורים שהמפרים הגישו נדחו (לרבות בידי בימה"ש העליון).
"יודגש כי בניגוד לכתוב, הסיבות ל'פער תקציבי' נבעו בין היתר מירידת מחירים משמעותית בשוק דירות היוקרה. לכך נוספו טענות מצד בעלי אינטרס שהפרו את התחייבויותיהם כלפי יתר חברי הקבוצה ופעלו לחבל בפרויקט. לכל חברי הקבוצה היה ברור כבר ביציאה לדרך שיידרש מימון ביניים מגוף חוץ בנקאי, לצורך השלמת רכישת הקרקע, והם אף חתמו על כך. חברי הקבוצה יודעו מראש ובכתב כי יתכן שיחול מס רכישה גם על חלקם בפרויקט ואין בכך כל הפתעה. הטענה כאילו החברה לא תעמוד בהתחייבויותיה תמוהה, שכן כאמור המציעה שרכשה את הקרקע מרמ"י היתה קבוצת הרכישה, ולא היתה כל התחייבות שמינהל מגורים לא עמדה בה".
"הסכום ששולם עבור הקרקע היה סכום ריאלי ותחרותי עבור מגרש בפריים לוקיישן עם זכויות משמעותיות למגורים, מסחר ומשרדים. מינהל מגורים. כמארגנת, גיבשה בהצלחה את הקבוצה עד לשלב רכישת הקרקע, כפי שהתחייבה, היא זו אשר השיגה את המימון החוץ בנקאי וביצעה את הליך החיתום עבור מאות חברי הקבוצה".
"הם חשבו שזה מבצע בדיוטי פרי? אלה אנשים שעשו חשבון"
המארגן הנוכחי של קבוצת הרכישה, נחשון קיויתי, תלוי כעת בהחלטה שתתקבל לגבי ההלוואה מקרן קרדיטו. הוא כבר אמר באסיפת האחרונה של הקבוצה, שאם ההלוואה לא תאושר על-ידי הקבוצה, ישקול לצאת מהפרויקט ומהמשך ניהולו, כי "אם אין כסף ומקורות מימון, אין ביצוע - אין יש מאין".
גם הוא כועס על ה"מפרים", ש"באו לפרויקט, שילמו חצי מיליון שקל, בחרו וסימנו דירה והיא נרשמה על שמם, הלכו למכרז של המינהל וזכו, "וברגע שהם נדרשו לשתף פעולה ולהביא עוד סכומי כסף למינהל בגין הזכייה, עשו אחורה פנה וכאילו לא מעניין אותם כלום.
"יש כאלה שקנו כמה דירות, אמרו, 'נמכור אותן בעתיד ביותר מ-50 אלף שקל למ"ר, ומקסימום תהיה תוספת של 10% בתקציב, ואז תצא לנו דירה בחינם (במקרה שבו מוכרים את אחת הדירות במחיר הכפול ממחיר הקנייה - ה.מ). מה הם חשבו לעצמם? שזה מבצע בדיוטי פרי, אחד פלוס אחד? אלה לא אנשים שאמרו להם בכוח: תקנו שלוש-ארבע דירות, אלה אנשים שיודעים קרוא וכתוב, שקראו את החוזים והלכו ביודעין ועשו את החשבון הכלכלי ואמרו: זה משתלם. הם לא ידעו להעריך נכון עד כמה התוספת התקציבית תהיה גבוהה.
"המפרים האלה הם הבעייתיים. זה קומץ קטן של אנשים שלא משתפים פעולה. הם אומרים: רימו אותנו, תחזירו לנו את הכסף. ממה נחזיר להם כסף? הכסף כבר שולם לרמ"י".
למה לקחתם מימון מקרן פרטית ולא מבנק?
"אף בנק לא רצה לתת מימון. הבנק לא מוכן להיכנס לקבוצה מורכבת כזו, שיש בה שותפים שלא משלמים פעולה ולא משלמים ובנוסף יש עשרות שותפים שיש להם הסדרים מיוחדים".
נכון לעכשיו, התקבל היתר לביצוע דיפון וחפירה במגרש. קיויתי אומר, שבעוד שלושה שבועות-חודש יסתיימו את עבודות הדיפון ואז יחלו חפירות. "כרגע", הוא אומר, "השותפים הטובים בפרויקט מממנים את האחרים, המפרים, וקרדיטו הסכימה לתת לנו ליווי בגלל שבסר היא המנהלת של הפרויקט והם סומכים עלינו".
אם הפרויקט כל כך מוצלח ובמחיר כל כך אטרקטיבי, למה אתה לא לוקח את הדירות של המפרים ומשווק אותן?
"ברגע שיהיה לנו המימון לבניית כל הפרויקט וההקלות שהתבקשו יאושרו, המפה תשתנה ב-180 מעלות. זה ייתן לנו ביטחון ואחריות כלכלית לכך שהפרויקט ייבנה עד הסוף. אחרי שיהיה לנו מימון, כל הדירות של המפרים יוצאו מיד לשיווק ויימכרו במכירה כפויה על-פי הסכם השיתוף, בהנחות כפי שהנציגות תקבע.
"כל הרוכשים שהיו בקבוצת הרכישה המקורית והיה להם אורך רוח ונשימה והאמינו בפרויקט ובמארגן בדמותה של בסר, ייהנו מפרויקט מוצלח שהשווי שלו יעלה הרבה מעל המשוער. וזאת בזכות הלוקיישן המוצלח בלב הפועם של תל-אביב".
מה אם הקלות שבס־כחלון לא יאושרו? תוכלו למכור פחות דירות.
"במקרה כזה יהיה צורך לעשות הפסקה ולתכנן את הפרויקט כמעט מחדש. לא יהיה מלאי גדול למכירה וכל אותם שותפים מקוריים יצטרכו לממן בשיעורים יותר גבוהים את התוספת התקציבית של כל הפרויקט. במצב כזה הקבוצה תצטרך לקבל החלטה לגבי המשך הפרויקט".
אתה רואה מצב שלא תשיגו את החיתום הדרוש להלוואה?
"אני לא חושב שיש מצב כזה".
ואם בכל זאת, מה יקרה אז?
"הפרויקט לא ייצא לפועל. אני בינתיים עובד על הפרויקט במשך שנתיים חצי בהתנדבות, אבל אני חדור משימה להקים אותו ולהציל הרבה משפחות".