בית עלמין ירקונים/ צילום: איל יצהר
היטל השבחה מהווה מקור הכנסה משמעותי לרשויות מקומיות בעיקר באזורי הביקוש, שם ערכי הקרקע גבוהים וכל שיפור תכנוני יכול להשפיע בצורה דרמטית על שווייה של קרקע.
המחוקק קבע כי בערכו הכלכלי של שיפור זה יחלקו בעל הקרקע והוועדה המקומית (הציבור) וזאת על מנת לתת, מצד אחד, מוטיבציה לשוק הפרטי "לדחוף" תוכניות חדשות ולבצען, ומצד שני ליתן מרכיב הכנסה לציבור על מנת שיוכל לממן חלק מהעלויות שתוספת הזכויות גורמת.
אולם במקרים רבים קיימות מחלוקות מהותיות לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה וגובהו, שמעסיקות את שמאי המקרקעין, שמאים מכריעים, ועדות ערר ובתי משפט.
באחד המקרים מדובר היה בפלוני שהיה בעליהם של מקרקעין שבהם אושרה תוכנית בניין ערים שייעדה את המקרקעין לדרך. מכיוון שהדרך טרם הופקעה מצא עצמו פלוני בעלים "מאושר" של שטח המיועד לייעוד דרך. למותר לציין כי הוא לא יכול לעשות כל שימוש בייעוד ציבורי זה וכל שנותר לו הוא להמתין להפקעת הדרך על מנת לקבל את הפיצוי המגיע לו בגין ההפקעה. חלפו ימים וועדות התכנון החליטו כי במקום דרך ראויים אותם מקרקעין לשמש בית עלמין, שגם אותו יש להפקיע לצורך השימוש הציבורי. כעת מצא את עצמו פלוני נדרש לשלם היטל השבחה בטענה ששוויו של בית עלמין עולה על שוויה של דרך ולפיכך מקרקעיו הושבחו.
ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה דחתה דרישה מצד הוועדה המקומית תוך שהיא קובעת בין השאר כי "אין רלוונטיות לשווי הציבורי המשתנה של המקרקעין עם שינוי ייעודם למטרה ציבורית אחרת, שכן אלה ישמשו אך ורק את הרשויות הציבוריות. מבחינת השוק שווים של המקרקעין מתמצה בגובהם של הפיצויים שניתן לקבל עבורם ואינו נגזר מהשימוש המותר שאינו יכול להתממש בידי בעלים פרטי".
בכל הכבוד, אנו סבורים כי צדקה ועדת הערר וכי לא היה מקום מלכתחילה לדרישת היטלי ההשבחה. ככלל, יעודם של מקרקעין לצרכי ציבור פוגע באופן מהותי בקדושת הקניין. אמנם אין מנוס לעתים אלא לייעד מקרקעין לצרכי ציבור ולהפקיעם, אולם יש לעשות זאת במשורה ובוודאי שלא לדרוש היטל השבחה מפלוני מהטעם שמטרת ההפקעה השתנתה מייעוד ציבורי א' לייעוד ציבורי ב'.
במקרים כגון זה ניתן לצפות מהוועדות המקומיות לגלות רגישות יתר קל וחמור כלפי בעלי קניין שקניינם אמור להילקח מהם בעל כורחם.
ערר מס' 926/14
הכותב מתמחה בדיני תכנון ובנייה