הבניין ברחוב ויצמן 121 ברעננה. / צילום: כדיה לוי
תמ"א 38 אולי בדרך לקראת סופה, ואולם היתרון הגדול שלה הוא בישימות, והוא הופך אותה לאפשרות שעדיפה במקרים מסוימים על פני אופציות תכנוניות טובות יותר. כך אירע לאחרונה בשני מקרים ברעננה ובנתניה.
רעננה: השכנים רצו להיכלל בתוכנית
דיירי בניין רכבת משנות ה-60, בן 40 דירות ברחוב ויצמן 121 ברעננה, ביקשו לעבות מבנה מכוח תמ"א 38, מה שעורר התנגדות ולאחר מכן ערר מצד השכנים, הגרים בבניין סמוך ברחוב חזון איש 11. האחרונים טענו, כי שני הבניינים כלולים כמוקד פינוי בינוי בתוכנית המתאר הכוללנית של רעננה. אישור פרויקט נקודתי של תמ"א 38, יפגע באופן אנוש באפשרויות לקדם פרויקט פינוי בינוי בסביבה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ניסתה לערוך הליך גישור בין תושבי שלושה מבנים בסביבה: ויצמן 121, חזון איש 9 וחזון איש 11, ובשיתוף עם רמ"י לתכנן תוכנית לפרויקט של פינוי בינוי של שלושת המבנים, אך הדבר לא צלח והוועדה הגיעה למסקנה שאין לכפות על דיירי ויצמן 121 את הריסת המבנים. "במאזן השיקולים הכולל שוכנעה הוועדה, כי טובת המבקשים והצורך בחיזוק הבניין במתכונת אליה התכוונה הממשלה בתמ"א 38, עדיף על שיקולים של תכנון כולל, ועדיף בית מחוזק עם דירות משופרות לבעליו, כולל ממ"ד, שאין להמעיט בחשיבותו, גם במחיר של מראה הבניין והחשש לעומס על תשתיותיו", כתבה בהחלטתה.
דיירי חזון איש 11, החליטו להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז וטענו בו בין היתר, כי "המדובר במקרה מובהק שבו היה על הוועדה המקומית לסרב למתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 ולהעדיף שיקולים של תכנון כולל, וזאת במטרה להיטיב לא רק עם העוררים, אלא עם הסביבה כולה".
ועדת הערר התייחסה לשתי האופציות שהועלו: תכנון תמ"א 38 נקודתי, ותכנון פינוי בינוי מתחמי, וקבעה כי שני האלמנטים הבולטים במקרה זה הם משך הזמן עד למימוש הפרויקט והתוצאה המתקבלת בהיבט העירוני הרחב.
"פרויקט של פינוי בינוי מתחילתו ועד סופו הוא פרויקט מורכב אשר משך הזמן המשוער לביצועו ארוך בצורה ניכרת ויכול להגיע אף למעלה מעשור. פרויקט של תמ"א 38, לעומת זאת, קצר בהרבה, וכשמדובר בפרויקט עיבוי וחיזוק, כבענייננו, משך הזמן המשוער לביצועו עומד על כשנתיים בלבד", כתבה הוועדה.
ומה לגבי ההיבט התכנוני הנחות של תמ"א 38? במקרה של רחוב ויצמן ברעננה הכריעה הכדאיות הכלכלית. מסמך של הוועדה המקומית וכן חוות דעת של השמאית נחמה בוגין על אופציית פינוי בינוי העלו כי אין לפרויקט כזה היתכנות כלכלית, משום שהמגרשים במקום הזה אינם מאפשרים להוסיף יחידות דיור בשיעור הנדרש.
לאור זאת החליטה ועדת הערר בשבוע שעבר לדחות את הערר ולאפשר את פרויקט התמ"א 38 בבניין ברחוב ויצמן.
בוגין מסרה בתגובה כי "מינהל התכנון מנסה למצוא את דרך המלך להתחדשות עירונית באמצעות פרויקטים רחבי היקף והימנעות מפרויקטים נקודתיים. אבל לבחירה הזאת יש חסרונות שהמרכזי בהם הוא הזמן הארוך שלוקח לקדם תכנון במתחם, תהליך אשר יכול להתפרש לעתים על שנים רבות בעוד הצרכים קיימים כאן ועכשיו, לעומת פרויקטים של תמ"א שהם יותר קטנים ומהירים".
נתניה: אין שום תוכנית לפינוי בינוי במתחם
מקרה דומה אירע עלה לפני חצי שנה בוועדת הערר מחוז המרכז, בעניינו של בית מגורים ברחוב בלפור 9 בנתניה. בבניין 14 דירות ודייריו חתמו על הסכם עם יזם לביצוע תמ"א 38/1.
ב-2018 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה לדחות את התנגדויות השכנים בנוגע לבעיות חניה ותשתיות שהפרויקט יגרום, ואולם לפני ארבעה חודשים שינתה את עמדתה וצידדה בעריכת תוכנית חדשה לפרויקט של פינוי בינוי בכלל המתחם.
על החלטה זו הגישה ערר החברה שאמורה היתה לבצע את הפרויקט, חברת ס.א. ישראל אירופה, שטענה בין היתר כי בדיקה כלכלית שערכה לפרויקט פינוי בינוי במתחם העלתה כי אין לו כל ישימות כלכלית.
אמנם, כתבה ועדת הערר, "גם לטעמנו לתכנון כולל במתחם שלם תיתכן עדיפות עקרונית על פני תכנון נקודתית במרחב מצומצם", ואולם "בהחלט ייתכנו גם מקרים אחרים, בנסיבות ספציפיות, שבהם לא תמצא עדיפות כלשהי לעריכת תכנון כולל".
המקרה הנתנייתי, כך סברה הוועדה - נפל בדיוק בסוג זה של המקרים.
יותר מזה - הוועדה המקומית קבעה אמנם, שהיא מעדיפה במקום תוכניות של פינוי בינוי, אך לא נערכה על ידה שום תוכנית, ואף לא הודעה על כוונתה לקדם תוכנית כזו, ובמהלך 2018 ו-2019 הוציאה היתרי בנייה לפרויקט תמ"א 38 בסביבה וגן ילדים בסמוך.
על החלטה זו אומר עו"ד עפר טויסטר כי לא כל מחשבה ראשונית על קידומו של תכנון כולל, אשר עשוי לארוך שנים רבות, יכולה להצדיק עצירתם של פרויקטים לחיזוק בניינים פרטניים. "בינתיים תמ"א 38 עדיין איתנו, ולא יעלה על הדעת שרשויות מקומיות ימנעו מלאפשר לממש אותה, בשל כוונה ערטילאית לקדם תכנון כולל, שטרם החלו הליכים סטטוטוריים בעניינו".