גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המחירים עולים או יורדים? הממוצע הארצי מסתיר שונות רבה

בדיקה שערכו עבור "גלובס" שמאי המקרקעין רונן וגנר ועינת כרובי ב-18 ערים בארץ, מצאה כי בממוצע ארצי, כשמשווים עסקאות בדירות דומות, רמת המחירים נותרה יציבה בשנה האחרונה ● היכן ולמה נמצאו בכל אופן שינויים ● מסכמים את 2019

רכישת דירה / צילום: Shutterstock
רכישת דירה / צילום: Shutterstock

לאחרונה אנחנו שומעים על התעוררות בשוק הדירות החדשות ועל כך שבעקבות המצב הפוליטי הרוכשים "יורדים מהגדר". הנתונים האחרונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מעידים על עלייה שחלה בשנה האחרונה במחירי הדירות - בשיעור של 2.6%.

אבל בדיקה שערכו עבור "גלובס" שמאי המקרקעין רונן וגנר ועינת כרובי ממשרד וגנר-כרובי, מציירת תמונה מורכבת יותר. וגנר וכרובי בדקו כ-60 עסקאות מכר של דירות מגורים ב-18 ערים בסוף 2018, והשוו כל אחת מהן לעסקאות מכר של דירות מגורים דומות - באותו בניין או בבניין סמוך דומה בסוף 2019. וגנר: "בדיקה כזו יש בה להמחיש ברמת מובהקות גבוהה את השינוי ברמת המחירים בין התקופות, הואיל והגורמים העיקריים המשפיעים על המחיר, כגון; מיקום, שטח הדירה, מספר חדרים, סטנדרט הבנייה ושנת הבנייה זהים".

הממוצע הארצי קפוא

וגנר וכרובי מצאו כי בעוד שבערים שונות בארץ נמצאו עליות או ירידות בשיעורים שונים, בממוצע ארצי בדירות דומות לא חל שינוי במחיר: "לאור ממצאי הסקר ניתן לקבוע כי בשנה האחרונה רמת המחירים הארצית נותרה יציבה".

טבלת העסקאות המלאה

המדגם של וגנר-כרובי בוצע לפי נתוני אתר רשות המסים. הואיל ולעתים הנתונים המוקלדים באתר שגויים, הניתוח בוצע בשתי דרכים: פעם אחת למחיר למ"ר (חלוקת מחיר הדירה לשטח הדירה המדווח) ופעם נוספת לפי מחיר לחדר (חלוקת מחיר הדירה למס' החדרים). ניתן לראות כי לא בהכרח שיעור עליית המחירים לכל אחת מהעסקאות זהה בשתי שיטות הניתוח, אך הממוצע הכולל של שתי השיטות מוביל לתוצאה זהה.

לדברי וגנר וכרובי, בשל הקושי באיתור עסקאות של נכסים זהים, מספר העסקאות שבוצעו בתאריכים הספציפיים שנדגמו בכל אחת מהערים קטן ולא בהכרח משקף את השתנות המחירים באותה עיר. אולם הצירוף והשקלול של כל העסקאות שבוצעו בתאריכים הספציפיים ב-18 הערים שנדגמו יחד, בהחלט מצביע על מגמת השוק בשנה האחרונה.

רונן וגנר / צילום: סטודיו גרופ

הבדיקה של וגנר וכרובי כללה ערים גדולות - תל אביב, ירושלים, באר שבע, חיפה וראשון לציון; ערים בינוניות בגודלן כמו רמת גן, רחובות, נס ציונה, גבעתיים, גני תקווה, פתח תקווה, חדרה, בני ברק; ערים שסובלות בתקופה האחרונה ממטחי טילים כמו אשדוד ואשקלון; וערי פריפריה כמו אילת, קריית גת ועפולה, שקרצו בשנים האחרונות למשקיעים בשל המחירים האטרקטיביים של הנכסים בהן.

עליית מחירים קלה בלבד בירושלים

הבדיקה העלתה שברוב הערים, לא נרשמו עליות או ירידות חדות במחירים. כך, בתל אביב נמכרה בדצמבר 2018 דירה ארבעה חדרים, 97 מ"ר, בקומה ה-19 של בניין מגורים ברחוב בית אל 17 בשכונת נווה שרת, בסכום של 2.825 מיליון שקל.

דירה בקומה 18 באותו בניין, גדולה מעט יותר, בשטח 106 מ"ר, נמכרה בנובמבר 2019 ב-3.08 מיליון שקל. לפי הניתוח של וגנר-כרובי, במחיר למ"ר חלה ירידה שולית של 2% (מ-29,157 ל-29,057 שקל למ"ר).

בירושלים, דירת ארבעה חדרים ברחוב הנביאים 25 בשטח 118 מ"ר נמכרה ביום האחרון של 2019 ב-4.11 מיליון שקל; ודירה באותו בניין בשטח 126 מ"ר נמכרה בסוף אוקטובר ב-4.48 מיליון שקל - מחיר כמעט זהה למ"ר.

בעיר רחובות, שמתפתחת בקצב מהיר מאוד בשנים האחרונות, הושוו שתי עסקאות באותו בניין ברחוב אפרים קציר 6, בשכונת "רחובות המדע" היוקרתית בעיר. דירת חמישה חדרים בת 126 מ"ר בקומה 8 נמכרה בדצמבר 2018 ב-2.58 מיליון שקל, ודירה באותו שטח אבל בקומה 3 נמכרה בסוף אוקטובר האחרון ב-2.5 מיליון שקל. לפי המחיר למ"ר מדובר בירידה של 4% ולפי המחיר לחדר בירידה של 3%, אבל נראה כי המחיר ירד גם בגלל הירידה בקומות - הדירות בקומות הגבוהות בבניינים החדשים בדרך כלל יקרות יותר. סך הכול בעסקאות שנדגמו ברחובות, המחירים נותרו יציבים.

אם נעבור לגני תקווה, גם היא יישוב שצומח במהירות בשנים האחרונות, לפי המחיר למ"ר זוהתה ירידה של 1% במחירי הדירות. בדרך המשי 17 נמכרה ביום האחרון של 2018 דירה בת 143 מ"ר, 6 חדרים, בקומה 11, ב-2.84 מיליון שקל. דירה זהה בקומה הראשונה בבניין נמכרה בנובמבר האחרון ב-2.73 מיליון שקל. גם כאן אפשר להסביר את הירידה במחיר בירידה בקומות.

השמאים: שיעור העלייה נמצא בטווח הסטייה

האם הקיפאון במחירים הוא תוצאה של מדיניות הממשלה?

"לא בהכרח. נראה שמדובר בקיפאון המשקף את המצב הפוליטי הנפיץ במדינה, הגורם לחוסר יציבות כלכלית ולחשש ציבורי מהלא נודע. משפרי הדיור לדוגמה, קונים פחות כתוצאה משילוב של חשש להיכנס להתחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן. החשש מגזרות כלכליות לכיסוי הגירעון בקופת המדינה אחרי הקמת הממשלה וכן מירידת מחירים כתוצאה מחוסר יציבות כלכלי מקפיא את השוק".

וגנר וכרובי מוסיפים כי "ציבור המשקיעים הישראלי גורש באמצעות הטלת מסים כבדים ובמקום שכספי המשקיעים 'יישאר בבית' ובאמצעותו המפעל הציוני ימשיך לשגשג, ממשלת ישראל גרמה למשקיע הישראלי לקחת חלק בבניית מזרח אירופה וארצות נכר נוספות".

עינת כרובי / צילום: סיגל מזרחי

בפריפריה הירידות בולטות יותר

בחלק מערי הפריפריה, שבהן המחירים נמוכים מלכתחילה, חלה ירידה בולטת יותר במחירים.

כך למשל בקריית גת, עיר שהייתה מוצפת במשקיעים, דירת שלושה חדרים ברחוב מלכי ישראל 133, 58 מ"ר, בקומה 2, נמכרה בדצמבר 2018 ב-730 אלף שקל ובאוקטובר 2019 נמכרה דירה זהה לה, ב-650 אלף שקל - ירידה של 11% בשני המדדים.

באילת נמכרה לפני שנה דירת ארבעה חדרים, 88 מ"ר, בקומה הרביעית של בניין ברחוב צור 5114, במחיר של 850 אלף שקל; דירה דומה בקומה השנייה של הבניין נמכרה באוקטובר 2019 ב-845 אלף שקל.
לפי ממוצע העסקאות שנדגמו באשדוד ובאשקלון, מתקפות הטילים לא פגעו במחירי הדיור השנה. באשקלון לא חל שינוי במחירים, ובאשדוד אפילו חלה עלייה. כך למשל, דירת שלושה חדרים בקומה 5 ברחוב פתח תקווה 5 בעיר, ששטחה 87 מ"ר, נמכרה ב-1.22 מיליון שקל בדצמבר 2018, ודירת שלושה חדרים, 85 מ"ר, בקומה 8 בבניין בפתח תקווה 3, נמכרה ב-1.28 מיליון שקל. אם כי גם במקרה הזה אפשר לייחס את העלייה במחיר לעלייה בקומות. 

עסקאות לדוגמה מתוך המדגם

מה אומרים המתווכים: "היו פה הרבה משקיעים אבל בגלל המיסוי הם עברו להשקיע מעבר לים"

גם המתווכים מאשרים את המגמה המסתמנת מהבדיקה שערכנו. לדברי אריאלה לאור ממשרד ישרא-מאג באשדוד, השוק תקוע. "אנשים מבקשים מחירים הרבה יותר גבוהים, אבל אין עסקאות. עם המצב הפוליטי הכול תקוע וגם המצב הביטחוני לא עוזר. מפרסמים מכירה של דירות באשקלון או בשדרות אבל אף אחד לא מתקשר. תושבי חוץ הפסיקו לקנות כאן בגלל החוק לאיסור הלבנת הון ובגלל מסי הרכישה והשבח הגבוהים".

מתווך אחר מאשקלון מספר שבשנה האחרונה הוא חש אפילו בירידה במחירים. לדבריו, דירת ארבעה חדרים חדשה בקומה שביעית, ששווקה לפני כשנה בשכונת אגמים ב-1.35 מיליון שקל, נמכרה החודש ב-1.19 מיליון שקל. "בדירות יד שנייה בשכונות ותיקות כמו ברנע נשמרת היציבות ובשכונות פחות טובות יש ירידה קטנה במחיר".

ומה עם המצב הביטחוני?

"לדעתי המצב הביטחוני לא קשור לעניין. מה שקרה הוא שהמשקיעים נעלמו מהנוף בגלל המיסוי. היו פה הרבה משקיעים והם עברו להשקיע מעבר לים, וזה חבל".

לדברי אושרי פרץ מ"אושרי נכסים" באשדוד השנה דווקא הייתה עלייה במחירי הדירות, אחרי קיפאון בשנה הקודמת. כדוגמה הוא מביא דירת שלושה חדרים ברחוב קיבוץ גלויות שנמכרה בזמן האחרון ב-1.12 מיליון שקל לעומת דירה דומה ברחוב שנמכרה לפני שנה ב-1.07 מיליון שקל. לדבריו, הזוגות הצעירים מעדיפים לרכוש דירות עם ממ"ד בפרויקטים של תמ"א 38, הזולות בהרבה מדירות חדשות. כך למשל דירות ארבעה חדרים חדישות ברובע י"ב נמכרות ב-1.85 מיליון שקל ולעומת זאת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ברוב ח' או ו' נמכרות ב-1.35 מיליון שקל. בדירות שלושה חדרים הפערים הם 1.65 מיליון שקל לעומת 1.12 מיליון שקל. לדברי פרץ, המצב הביטחוני לא משנה: "אנשים התרגלו לזה, במלחמת צוק איתן הייתה יותר עבודה. זה לא הפריע".

רויטל לוי ואבי דריישפון מנדל"ן ראשון, סבורים אף הם שהמגמה הכללית היא קיפאון וכי העליות נעצרו לפני כשנה עד שנה וחצי. "באזורים הוותיקים בראשון לציון יש יותר ביקוש מאשר היצע ולכן יש עליות קלות. יש מחסור בדירות ארבעה חדרים עם מרפסת וממ"ד, ולכן יש ביקוש לדירות אלה שנבנות במסגרת תמ"א 38 חיזוק. הפער במחיר בין דירות בפרויקטים של תמ"א 38 לדירות בפרויקטים חדשים עומד על 15% ואנשים מוכנים להתאמץ.

"לעומת זאת, במערב ראשון לציון אנחנו רואים שלוקח הרבה זמן למכור כי אנשים מבקשים מחירים לא שפויים, אולי כי התרגלו לשוק של עליות. לוקח הרבה זמן למכור דירה והמון קונים מגיעים לראות. היום זה שוק של קונים, הקונים הולכים ובודקים את כל מה שקורה בשוק והדירות נשארות הרבה זמן בשוק. מי שרוצה למכור מוריד את המחיר".

יגאל רודה מתיווך "אל הנכס" בבקעת אונו אומר כי דווקא בגני תקווה חלה בשנה האחרונה עלייה של 6%-9% במחירי הדירות, בעיקר בדירות ארבעה חדרים. לדבריו, הדבר קשור לעובדה שביישוב הוקם תיכון וכי הוא עומד להפוך לעיר. השינוי הוא בדירות יד 2 בנות מספר שנים, ולא בדירות מקבלנים. כך למשל, בסוף שנה שעברה נמכרה ארבעה חדרים עם שתי חניות עוקבות ומחסן ב-2.39 מיליון שקל ובחודשיים האחרונים נמכרה דירה דומה באותו רחוב, אבל עם חניה תת קרקעית ועוד חניה עילית, ב-2.55 מיליון שקל. 

עוד כתבות

כלב ברחבת הוותיקן / צילום: Andrew Medichini, AP

מהקורונה ועד הודו: 10 תמונות מהעולם שעשו לנו את השבוע

סוף השבוע הגיע וזה זמן טוב להעיף מבט אחורה על אירועי העולם ● התמונות שאספנו עבורכם פותחות צוהר לאירועים גדולים וקטנים מסביב לגלובוס ● הם לאו דווקא האירועים הכי חשובים בעולם, אלא רגעים מיוחדים שנלכדו בעדשת המצלמה ● שבוע טוב

היקב של בראד פיט ואנג'לינה ג'ולי / צילום: יחצ

רוזה בחורף: מסתבר שזה המשקה האולטימטיבי לעונה

זה הזמן להחזיר למרכז הבמה את יינות הרוזה - הכיף הגדול של עולם היין והמשקה האולטימטיבי לעונה

איוב קרא / צילום: שלומי יוסף

איוב קרא חשף "מכשיר לעצירת הקורונה" ועורר סערה ברשת

קרא שיתף בטוויטר סרטון ובו מוגש לו בכנס ברוסיה מכשיר לניקוי מי שתייה ש"יעצור את הקורונה" ● בעבר עורר קרא סערה דומה כשרמז על רובוט שיחסל את בכירי החמאס

שחקן מנצ'סטר סיטי, קון אגוארו/ צילום : רויטרס

עונש ההשעיה של מנצ'סטר סיטי עוד רחוק מלהתממש

אלופת הפרמייר ליג מבטיחה להילחם באופ"א בכל כוחה וכספה - ויש לה הרבה מזה ● גם אופ"א מבינים שהם לא יכולים לוותר וכל תקנות ה"פייר פליי" עומדות למשפט ● אנחנו רק בצעד הראשון של מלחמה משפטית שעשויה לשנות את עולם הכדורגל

דובי גריזלי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הנופים המכשפים שבין אלסקה לקנדה. חשיפה לצפון

המעבר הימי שבין קנדה לארצות הברית מאפשר טעימה קטנה מאלסקה, על נופיה המכשפים, הטבע המסעיר וההיסטוריה הצבעונית מימי הבהלה לזהב

לא משלנו/ צילום :  מעיין קאופמן

אנו-אנו הפלמ"ח: הקומדיה שעושה צחוק מאתוס האשכנזי הלוחם

הקומדיה "לא משלנו" של תאטרון באר שבע מגחיכה את הפלמ"חניקים האשכנזים

אריק וונג, מייסד–שותף ומנכ”ל חברת הקורקינטים השיתופיים Wind  / צילום: איל יצהר, גלובס

"כשמדברים על קורקינטים מתמקדים בתאונות ולא בתמונה הרחבה. זה לא פייר"

מייסד ומנכ"ל ווינד אריק וונג מסרב לקבל את הביקורת - גם בעיתון זה - על הקורקינטים השיתופיים ● מבקש "לבחון בכל תאונה את התנאים שהובילו אליה, בהם הגורם האנושי" ● ומסביר למה ביפן, לעומת ישראל, אפשר להשאיר קסדה בחופשיות על הכלי, ואיך זה שלמרות כל האתגרים הוא אופטימי

פרויקט בריכת עין כרם של לסיכו / צילום: אתר החברה

מניית לסיכו: תשתית טובה להשקעה קטנה

חברות התשתיות הגדולות בישראל הציגו ויציגו תוצאות כספיות מעולות, אבל רמת התמחור הנוכחית שלהן מעוררת רתיעה ● במגזר התשתיות כדאי למשקיעים לחפש מניות מעניינות בשורה השנייה

ליהיא לפיד שרה נתניהו ורויטל גנץ / איורים: גיל ג'יבלי

איך הפכו נשות הפוליטיקאים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי, ואת מי זה משרת?

גאולה אבן, ליהיא לפיד, גילת בנט ומיכל פרץ מוכיחות ששרה נתניהו מזמן כבר לא לבד ● איך הפכו נשות הח"כים והשרים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי, ואת מי זה משרת?

מתוך הסרט "היום שאחרי לכתי" / צילום: באדיבות יונייטד קינג

דאבל קליק: שני סרטים ישראליים חדשים בביקורת אחת

"אנג'ליקה" ו"היום שאחרי לכתי" - שני סרטים ישראליים חדשים ומרגשים, שבכל אחד מהם אב דומיננטי לבת רגישה

חיילים אמריקאיים באפגניסטן / AP   Massoud-Hossaini

פרשנות: כשלפיד החירות כבה באפגניסטן

מלחמת 18 השנה וטריליון הדולר מסתיימת והולכת ממש כפי שהסתיימה מלחמת וייטנאם כמעט לפני 50 שנה: בכישלון צבאי, פוליטי ומוסרי ● האם אמריקה תיסוג מן העולם?

חדד־עורקבי / צילום: יונתן בלום, גלובס

"הורדת מסים? הגירעון לא יאפשר. מישהו צריך לממן את כל ההוצאות"

רו"ח ורד חדד-עורקבי, סמנכ"לית בכירה-מס הכנסה ברשות המסים, בראיון אישי ● על הילדות ברחובות עם אב כדורגלן, על נטל המס בישראל, ועל התמודדות הרשות עם הכלכלה הדיגיטלית: "אנחנו משנים את כל התפיסה ובוחנים גם הכנסות של בלוגרים ויוטיוברים"

חגיגה במדבר/ צילום :  יותם יעקבסון

צבעים על ים המוות: מהרו לראות פריחה נדירה סביב ים המלח

זה נדיר, וקורה רק בשנים שבהן מקבל המדבר שפע של גשם: גל פריחה צבעונית סביב ים המלח ● השנה זה קרה, וצריך למהר כי היא לא תאריך ימים

פוליטיקאים בהונג קונג בצל וירוס הקורונה / צילום: Achmad Ibrahim, Associated Press

אחרי תערוכת המובייל גם תערוכת האופטיקה הגדולה בעולם צפויה להודיע על ביטול

זאת לאחר שנציגויות וביתנים של חברות אופטיקה ממדינות המזרח הרחוק הודיעו שלא יגיעו ● איטליה עלתה היום לכותרות בעקבות זינוק במספר חולי הקורונה שאובחנו

דרור פלנבאום / צילום: איל יצהר, גלובס

"המעבר לגמלה בכסף יהרוג את חוק הסיעוד, כי אנשים ירצו כסף במקום טיפול שהם זקוקים לו"

פורטפוליו עם דרור פלנבאום, מנכ"ל דנאל סיעוד, על ההחלטה ללמוד בתיכון בבית ספר לקציני ים בעכו, על הבעייתיות בשימוש במילה סיעוד ועל הרפורמה בתחום

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הקורונה מתגלגלת לבורסה: ת"א 35 צונח 2.2%, מניות הנדל"ן צוללות

מדד ת"א 90 מאבד 2.4%, מדד הבנקים צונח ב-2.1%, מדד הביומד מאבד 1%, ומדד ת"א נפט גז מאבד 2.3% ● אלקטרה נדל"ן צוללת בכ-8%, אשטרום ב-6.4% ● תשעה מהחולים החדשים בנגיף הקורונה בדרום קוריאה שבו לאחרונה מטיול בישראל

נרנדרה מודי/ צילום: רויטרס, Soe Zeya Tun

מלחמת הסחר הבאה? אחרי ההתקררות בגזרה הסינית הודו עולה על המוקד

הודו נמצאת על מסלול התנגשות עם טראמפ, שנחוש בדעתו להעניש כל מדינה שלדעתו פוגעת ביתרון האמריקאי ● טראמפ טוען שהוא מחבב אישית את מודי. זה לא יציל את הודו ממלחמת סחר עם ארה"ב יותר מאשר החיבה המוצהרת שלו לשי ג'ינפינג

אביגדור ליברמן / צילום: ישראל ביתנו

פרשנות: שבוע וקצת לבחירות, הכול על כתפי ליברמן, והוא עוד עשוי לחזור לחיק הימין ובגדול

ההבדלים בין החקירה בפרשת המימד החמישי לפרשות נתניהו גדולים וניכרים ● אלא שגם גנץ נקט השבוע בפוליטיקה קטנה כשסירב לעימות ● ומעל לכל השאלה המסקרנת מכל היא מה מתכנן ליברמן, ולכך יש כבר כמה תשובות אפשריות

מתקני אנרגיית רוח של אנרג'יקס, בתי הזיקוק של בזן בחיפה, פרויקט סולארי של אנלייט / צילום: יח"צ, איל יצהר ומצגות החברות

אנרגיות מתפרצות: מה פשר ההייפ במניות האנרגיה המתחדשת?

למרות שחלקן במשק האנרגיה עדיין זעום, ורובן עדיין רושמות הפסדים - מניותיהן של החברות הפועלות בתחומי האנרגיה המתחדשת נסקו לשוויים המשקפים להן מכפילים הלקוחים מעולמות ההייטק, כשהן מותירות מאחור את ענקיות האנרגיה המסורתיות ● האם ההייפ מוצדק?

מונית גט טקסי / צילום: : רונן בוידק

בקשה לתביעה ייצוגית של 150 מיליון שקל נגד גט ישראל: "לא רוצים ערבים"

לטענת התובעים, האפליקציה נותנת ללקוחות אפשרות להבטיח שהם לא יקבלו נהג ערבי ● "הם נותנים לזה משמעות דתית. אבל למעשה, מדובר בתוקף לשירות גזעני" ● מגט נמסר: "החברה מתנגדת באופן נחרץ לכל סוג של אפליה"