גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניין שעובר חיזוק ושיפוץ תמא 38/ צילום: פאול אורלייב

1. קניון כאיגוד מקרקעין

עו"ד מאיר מזרחי

ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' מליסרון, גזית גלוב ואח'

■ רקע: אחד הנושאים החשובים בתחום מיסוי המקרקעין הוא השאלה האם חברה היא "איגוד מקרקעין". סיווג שיש לו יתרונות (פירוק בפטור ממס) וחסרונות (חיוב במס רכישה למי שקונה מניות של החברה). נושא זה נבחן בפסקי דין רבים ולאחרונה אף נדון בבית המשפט העליון. השאלה שהתעוררה הייתה האם חברה שמפעילה קניון שנמצא בבעלותה תצא מההגדרה של איגוד מקרקעין, כך שמי שקונה מניות של החברה לא יחויב במס רכישה.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון קבע כי קניון יסווג כאיגוד מקרקעין המבחן היחיד הרלוונטי לצורך סיווג איגוד מקרקעין הוא מבחן הנכסים שמחזיקות החברות, ואין לעשות שימוש במבחנים נוספים כמו מבחן הפעילות העסקית.

■ החשיבות: הנושא של סיווג איגוד מקרקעין הובהר על ידי בית המשפט העליון והדגש הוא על המבחן הנכסי. בפסק הדין נקבע כי מוניטין הוא סוג של נכס. אולם ככל שמדובר במרכזי קניות, המוניטין אינו נכס עצמאי, אלא כזה הנבלע במקרקעין, כמו עסק ההשכרה כולו. בסופו של דבר נקבע כי גם אם תתקבל הטענה שיכול להיות נכס נפרד של מוניטין למרכז קניות, אזי קיים נטל ראייתי כבד ביותר על הטוען לו, אשר במקרה זה החברות לא עמדו בו.

בית המשפט העליון הכריע כי בנסיבות המקרה יש לראות בחברות המחזיקות במרכזי קניות כ"איגוד מקרקעין". רק איגוד שמחזיק בנכסים ממשיים, שאינם נטמעים בזכות במקרקעין עצמה, ונכסים אלו אינם ניטרליים ואינם טפלים למטרות האיגוד, יכול להיחשב לאיגוד שאינו "איגוד מקרקעין.

נציין כי בפסק הדין נאמרו אף מספר אמרות אגב חשובות ביחס לסוגי נכסים נוספים כמו בתי מלון ובתי אבות.

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות' הפעיל בתחום המסים, ייצג חברות בדיונים מוקדמים יותר בעניין זה

2. הכללת מע"מ בחישוב היטל השבחה

עו"ד שרון פטל

ברמ 1621/18 אטבליסמנט סמונד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים

■ רקע: היטל השבחה הוא תשלום חובה בשיעור 50% מעליית שווי המקרקעין שאירעה עקב אירוע תכנוני, כדוגמת אישור תוכנית. אם נכלול בחישוב שווי המקרקעין את רכיב המע"מ, הן בשווי שלפני האירוע התכנוני המשביח והן בשווי שלאחריו, הרי שנגדיל גם את היטל ההשבחה בשיעור המע"מ.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון קבע כי לצורך שאלת הכללת רכיב המע"מ יש ראשית להחליט לאיזה "שוק" שייך נכס המקרקעין - האם שוק של רוכשים פרטיים או שוק של עוסקים, או שוק מעורב של פרטיים ועוסקים.
כאשר מדובר בשוק רוכשים פרטיים, יש לכלול את רכיב המע"מ, שכן רוכש פרטי רואה לנגד עיניו את מחיר הנכס ככולל מע"מ; כאשר מדובר בשוק עוסקים, אין לכלול את רכיב המע"מ, שכן "עוסק" מקזז את המע"מ ולכן המחיר בעיניו אינו כולל מע"מ; וכאשר מדובר בשוק "מעורב", ככלל, אין לכלול את רכיב המע"מ, אלא במקרים חריגים, המושפעים מנתוני הנכס - שוויו, גודלו הפיזי ומורכבות המימוש שלו.

■ החשיבות: עד להכרעה זו ניתנו בסוגיה זו פסקי דין סותרים על ידי בתי המשפט והתקבלו החלטות שונות של שמאים מכריעים וועדות ערר.

הכותב שותף במשרד עוה"ד הרצוג, פוקס, נאמן

3. פריסת שבח - רק ליחידים ולא לחברות

עו"ד עמי בן יעקב

ע"א 3012/18 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' טוונטי האנדרד נהריה בע"מ ואח'

■ רקע: לפי חוק מיסוי מקרקעין, מס משולם בעת מימוש נכס המקרקעין על השבח (כלומר, הרווח) שיש למוכר בעת עסקת מכר. ככזה, מס משולם כחלק מהכנסתו השנתית של המוכר, והיינו חלק מההכנסה הכוללת שנצמחה למוכר-הנישום בשנת המס (ינואר-דצמבר) שבה בוצעה עסקת המכר. את גובה המס מחשבים על השבח הריאלי, כלומר אותו חלק מהשבח מעבר לעליית השווי הנובעת מהאינפלציה.

מוכר מקרקעין יכול לפרוס את השבח הריאלי על פני תקופה שלא תעלה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן. פריסה כזו מאפשרת למוכר לצרף את השבח בחלקים שנתיים שווים לכל אחת משנות הפריסה, ולשלם את המס בחלקים שתואמים את שיעורי המס אשר חלים עליו בכל שנה ושנה, במקום לזקוף את השבח כולו לשנת המס שבה מכר את המקרקעין. אפשרות זו ישימה כמובן בעיקר ביחס לאותם מוכרים אשר הכנסתם האחרת בשנות המס המשתתפות בפריסה נמוכה, כגון למשל אזרחים בפנסיה.
השאלה שעלתה בדיון היא האם הזכות לפריסת השבח הריאלי נתונה רק לנישום יחיד בשר ודם, או גם לחברה.

■ ההחלטה: בית המשפט פסק פה אחד כי הזכאות לפריסת השבח הריאלי נתונה רק לנישומים יחידים ולא לחברות.

■ החשיבות: פסק הדין מהותי משום שבית המשפט בוחר לנקוט פרשנות מצמצמת יותר למונח שמבחינה לשונית הוא לכאורה חד משמעי וברור - "מוכר".

אין חולק כי מאחר ששיעורי המס על חברות אינם מדורגים, הרי המשמעות, וכפועל יוצא אפשרות השימוש בזכות הפריסה, ישימה במרבית המקרים ביחס ליחידים בשר ודם. אולם בוודאי כאשר עסקינן בחוקי מיסוי, רצוי וראוי להבטיח את היציבות של משטר המס כאשר חברה מתכננת את צעדיה ואת שיקוליה בבואה לבצע עסקה במקרקעין. בית המשפט אמנם מדגיש את העיקרון המשפטי כי חוקי מס נועדו גם ליצור משטר מיסוי יציב וברור ככל שניתן, אולם כפי שניתן לראות - התוצאה הסופית סוטה מעיקרון זה.

מעניין יהיה לראות את עמדת רשויות המס במקרה של מימוש נכס על ידי חברת-בית או חברה משפחתית שבה ההכנסה מיוחסת לבעל/י המניות שהם כמובן בשר ודם, נושא שבית המשפט בחר שלא להיכנס אליו והותיר אותו לעיון לעתיד. 

הכותב ממשרד עו"ד עמי בן יעקב

4. העברת זכויות בביצוע פרויקט התחדשות עירונית - ללא מס רכישה

עו"ד שגיב רון

בו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז

■ רקע: המחלוקת שהתעוררה הייתה האם שותפות, והחברות בה, שחתמה על הסכם תמ"א 38 עם דיירים מהווה "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין וכפועל יוצא מכך, האם עסקה לרכישת מניותיה חייבת במס רכישה.

■ ההחלטה: ועדת הערר קבעה כי מאחר שבמקרה הנוכחי טרם התקיימו התנאים המתלים הקבועים בהסכם התמ"א 38 במועד מכירת המניות, הרי שהשותפות לא החזיקה ב"זכות במקרקעין", כמשמעותה בחוק, ועל כן החברה שמכרה את המניות ואשר החזיקה בשותפות, לא החזיקה אף היא זכות במקרקעין. לפיכך, החברה אינה מהווה 'איגוד מקרקעין' והעברת מניותיה אינה חייבת במס רכישה.

■ החשיבות: לפי פסק הדין, כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בעסקת ההתחדשות העירונית, הרי שאין לראות בהסכמי ההתחדשות העירונית הסכמים המקנים ליזם "זכויות במקרקעין" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיכך גם אין למסות מכירת זכויות חוזיות אלה לפי חוק מיסוי מקרקעין. לאחרונה התברר כי אין בכוונת רשויות מיסוי מקרקעין לערער לבית המשפט העליון על פסק הדין האמור.

הכותב שותף במשרד בנימיני ושות' המתמחה במיסוי מקרקעין

5. הערת אזהרה אינה תמיד בטוחה בעסקאות התחדשות עירונית

עו"ד אלדר אדטו

פר"ק 14785-05-18 בן מנחם ואח' נ' ספיר פרויקטים מגורי יוקרה בע"מ ואח'

■ רקע: במטרה להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות בפרויקטים חדשים, נקבע בחוק המכר דירות - הבטחת השקעות של רוכשי דירות - כי אחת מהבטוחות הינה רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים. בפרויקט המדובר נמכרו כמה דירות חדשות לרוכשים פרטיים, ונרשמו לטובת הרוכשים הערות אזהרה. לימים נכנסה החברה לקשיים ומונה לה מנהל מיוחד. המנהל המיוחד ניסה להתקשר עם שישה יזמים שונים על מנת שיכנסו לנעלי החברה ויסיימו את הפרויקט. כל היזמים אליהם פנה המנהל שללו על הסף כל אפשרות לרכישת הפרויקט, שעה שהוא כפוף להסכמי המכר ולהערות האזהרה, ואף סירבו להיות כבולים באופן כלשהו להתחייבות החברה לרוכשים.

לאור האמור הגיש המנהל המיוחד בקשה לבית המשפט לבטל את הערות האזהרה שנרשמו על שם הרוכשים.

■ ההחלטה: בית המשפט נעתר לבקשת המנהל המיוחד, תוך שהוא קובע כי במקרה זה אין אלטרנטיבה וכי זו הדרך היחידה לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי. בית המשפט אף הורה על מחיקת הערות האזהרה תוך שהוא מגדיר אותם כ"נכסים מכבידים". המשמעות של פסק הדין היא כי במקרה זה לקונים לא נותרה כל בטוחה כלשהי.

■ החשיבות: לפסק הדין יש השלכות מרחיקות לכת, לאור העובדה כי הערת אזהרה הינה אחת הבטוחות להבטחת כספי הרוכשים לפי חוק המכר. קביעת בית המשפט מובילה למדרון חלקלק, שבו רוכשי דירות חדשות יסרבו לקבל הערת אזהרה כבטוחה לרכישת דירה, דבר אשר מרוקן מתוכן את החוק. נגד פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון על ידי שניים מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט. לערעור זה ביקשה לשכת עוה"ד להצטרף.

הכותב שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד ברנע, ג'פה, לנדה

6. סמכות נרחבת למפקחת המקרקעין

עו"ד עמית נסים

יעל ענתבי שרון מס' תיק 5/583/2017

■ רקע: חברת אקו סיטי קידמה פרויקט של תמ"א 38/1 בבניינים ברחוב בני משה 9-17 בתל אביב. 21 מתוך 22 בעלי דירות חתמו על הסכם ההתקשרות עם החברה, ואילו דייר אחד סירב לפרויקט וטען, בין היתר, כי חלקים מסוימים הוצאו מהרכוש המשותף, לצורכי חניון ולצורכי הצמדת גינה, שלא לצורך בנייה וחיזוק מכוח תמ"א 38/1, ולכן נדרשת הסכמה של 100% מהבעלים לכך.

■ ההחלטה: המפקחת על המקרקעין קבעה כי יש בסמכותה לאשר הסכמים, כל עוד נחתמו בתום לב, בהגינות ובשוויון. היא קבעה שניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף גם בהיעדר הסכמת הרוב ולצורך קידום פרויקט התמ"א. בנוסף, קבעה המפקחת כי אין כל מניעה להגיע להסכמות פרטניות עם בעלי הדירות ובלבד שהן אושרו על ידי רוב הדרוש של הבעלים ועומדות במבחן השוויון והאיזון.

■ החשיבות: ברמה העקרונית מחדדת המפקחת על רישום המקרקעין את נושא ההודאות ומבהירה שאין זה מתפקידה לבדוק את סוגיית השוויון בין בעלי הדירות ולעצב עבורם הסדרים חדשים, כל עוד הרוב המכריע אישר וככל שההסכם אינו חורג משמעותית ממתחם הסבירות. ברמה המעשית, לראשונה הוכרה האפשרות להצמיד לאיזו מהדירות הקיימות, להבדיל מהחדשות, שטחי חצר. מרוויחים מכך בעלי הדירות ויזמים אשר יוכלו לתת תמורות נדרשות בפרויקטים של תמ"א 38/1, כדוגמת חצר שתוצמד לדירות קרקע שלא נהנות, למשל מהמעלית. גם היזמים מרוויחים מפסה"ד שכן הוא נותן וודאות, אשר כל כך חסרה בתחום, לכך שהסכמים פרטניים שייחתמו עם בעלי דירות לא יעמדו להם לרועץ.

הכותב שותף במשרד עו"ד מינצר, כרמון, נסים

7. בעלי קרקע שהופקעה בעבר לא יזכו לפיצוי מרמ"י

עו"ד יוסי גיא מוסרי

ע"א 8717/17

■ רקע: בעלי קרקעות בגליל התחתון ערערו על פיצויי ההפקעה שרמ"י קבעה להם בגין הפקעה משנות ה-70 וטרם שילמה עבורן פיצוי. הם ביקשו לקבל, בנוסף לפיצוי הבסיסי עליו הסכימה המדינה, את הפיצוי המשלים בדמות דמי חכירה בגין התקופה שבין ההפקעה לבין התשלום בפועל. המחלוקת הייתה כיצד יש לחשב דמי חכירה אלו. פסק דינו של המחוזי קיבל את המלצתה של שמאית מכריעה שהמליצה, לפי הדרך המקובלת, לקבוע את הפיצוי לפי שווי הקרקע בעת הפקעתה, ולהוסיף לכך 6% תשואה שנתית כדי להתקרב לפיצוי המאפשר לנפקעים לרכוש קרקע חלופית דומה.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון ביטל את פסק הדין של המחוזי ופסק כי פיצוי על קרקע חקלאית שהופקעה לפני שנים רבות ייקבע בהתאם לשווי השוק שלה להשכרה. עוד קבע השופט אלכס שטיין כי על הנפקעים "להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה להם את הפיצויים או לחלופין את דמי השכירות שהם היו יכולים להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין".

■ המשמעות: מדובר בבשורה רעה עבור חקלאים ויישובים חקלאיים שקרקעותיהם הופקעו לפני זמן רב שכנראה יישארו ללא כל פיצוי. השופט קובע בלעדיות לגישת ההשוואה, אלא שמאחר שכמעט אין עסקאות השכרה של קרקע כזו - יהיה קשה לקבוע את השווי. ¿
הכותב ממשרד עו"ד יוסף גיא מוסרי

8. מכה נוספת לזכויות המושבים והקיבוצים בקרקעות המדינה

עו"ד גד שטילמן

ע"א 18/436 קיבוץ חפציבה ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח'

■ רקע: בעקבות פסק דין "הקשת המזרחית" קבעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שעם שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לייעוד אחר, על החוכר החקלאי להשיב מיידית את הקרקע למדינה כנגד פיצויי בשיעור המביא לידי ביטוי את אובדן הזכות לשימוש חקלאי בלבד. זכות זו ערכה אפסי ביחס לשווי הקרקע המושבחת. כפועל יוצא הקפיאו המושבים והקיבוצים במשך כמעט שני עשורים כל יזמות עצמית לשינוי ייעוד ואף התנגדו באופן נחרץ ליזמות של גורמים מוסדיים.

עם זאת, בפסק הדין "הקשת המזרחית" השאיר כבוד השופט תיאודור אור פתח לטענות קיבוצים ומושבים ותיקים בקובעו שאין בפסק הדין כדי לחסום את דרכם של אלה שהשתתפו ברכישתה והשקיעו כספים בהשבחתה להגיש תביעות פרטניות להוכחת זכותם.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון קבע שלא ניתן לטעון לזכויות יתר בשל השקעות שבוצעו לפני עשרות שנים. השופט גרוסקופף הסביר שזכויות המצדיקות הכרה בזכות המושבים והקיבוצים חייבות להיות חריגות ביותר ולא "טיעונים גנריים" כגון טיעונים על השקעות בקרקע, שמירה על הקרקע או הפליה ביחס למגזר העירוני המועדף על המגזר החקלאי בעת שינויי ייעוד. לשיטת בית המשפט העליון, לשיקולים מוסריים ולשיקולים היסטוריים אין משקל משפטי המצדיק סטייה מהנורמות הכלליות הנקבעות על ידי רמ"י.

■ המשמעות: פסק דין של בית המשפט העליון שמט, תרתי משמע, את הקרקע תחת תביעות רבות התלויות ועומדות בבתי המשפט המחוזיים המתבססים על טיעונים זהים. נראה בעליל שפסק הדין יביא להמשך התנגדותם הנמרצת של המושבים והקיבוצים לשינויי ייעוד של קרקעותיהם החקלאיות. 

הכותב ממשרד עו"ד גד שטילמן

9. פיצוי כספי בגין הפרת חיובי השתדלות בעסקאות מקרקעין

עו"ד גלית שיצר

ע"א 8389/17 דניאל אלכס נ' לקסל

■ רקע: צד להסכם למכירת זכויות במקרקעין, שנטל על עצמו חיוב השתדלות לפעול לשינוי המצב התכנוני של המקרקעין אך השינוי לא אושר במוסד התכנון.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון השית פיצוי כספי בגין הפרת חוזה וקבע ברוב דעות כי הופר חיוב ההשתדלות נוכח העובדה כי התנאי המתלה בהסכם - אישור תוכנית השינוי - לא התקיים. הדיון הוחזר לבית המשפט קמא על מנת שיקבע את גובה הפיצוי למערערת בגין הפרת חיוב ההשתדלות.

■ החשיבות: חיובי השתדלות חוזיים אינם נדונים תדיר בבית המשפט העליון, ובמקרה זה העליון נדרש לסוגיה בהדגישו שני היבטים שמייחדים את המקרה הנוכחי ממקרים דומים אחרים. האחד, בתוך הקטגוריה של "חיוב השתדלות" ניתן לזהות רמות אחריות שונות ובעניין זה האחריות שלקחה על עצמה המשיבה הייתה ברמה הגבוהה ביותר ("לנקוט על חשבונה את כל הצעדים הנדרשים", להבדיל מ"לפעול באופן סביר"). השני, כיוון שבמקרה דנן הפרת חיוב ההשתדלות לא הייתה בגין חוסר מיומנות, אי זהירות או התרשלות, אלא כיוון שהמשיבה החליטה לזנוח את החיוב החוזי ואת השתדלותה נוכח עמדת משרד ממשלתי שלא יתמוך בשינוי התכנוני המבוקש. 

הכותבת שותפה במשרד עו"ד עמית פולק מטלון

10. חברה תשלם פיצוי ללקוח ערבי שסירבה למכור לו דירה

עו"ד אברהם אברמן ועו"ד אסף עולמי

רע"א 1011/17 מי־טל הנדסה ושירותים בע"מ נ' חאלד סלמאן

■ רקע: בני זוג ממוצא ערבי פנו לחברת מי-טל הנדסה כדי לרכוש דירה, ובמהלך שיחה טלפונית עם נציגת החברה נמסר להם כי החברה אינה מוכרת דירות לערבים. שופטי ההרכב, השופטים מזוז, שטיין והנדל, נחלקו בשאלה האם עמדת החברה מהווה עבירה על איסור ההפליה הקבוע בחוק.

■ ההחלטה: השופט שטיין סבר כי חוק זה אינו חל על דירות ונכסי מקרקעין שכן אלו אינן "מוצר" לצורכי החוק. עם זאת, הוא לא התעלם מהחומרה שבמקרה, וכלשונו: "נדירים הם המקרים, כמו המקרה שבפנינו, שבו צפה ההפליה במלוא כיעורה ללא שהיא מוסווית באמתלה כזו או אחרת".

לתוצאה שלפיה יש להטיל על החברה חובת תשלום פיצוי, הגיע שטיין, אליו הצטרף השופט הנדל, מכוח קביעה עקרונית שלפיה עקרון השוויון ממשיך לחול על החברה הקבלנית, אשר יש לראות בה את "ידה הארוכה" של המדינה בכל הקשור לשיווק הדירות.

■ החשיבות: העליון קובע למעשה כי קבלנים "פרטיים" שמשווקים דירות שנבנו על קרקעות המדינה, כפופים בפעולותיהם לחובות רחבות מהמשפט המנהלי שחלות על המדינה עצמה. 

הכותבים ממשרד עו"ד אפרים אברמזון ושות'

ועוד אחד לשנה הבאה: המחלוקת סביב פס"ד אפרופים

ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח נ' רכבת ישראל

■ רקע: הסכסוך בין החברות נגע לפרויקט הרחבה של המסילה בין קיבוץ נען לבין באר שבע. ביבי כבישים טענה שביצעה עבודות נוספות המזכות אותה בתשלום של לפחות 60 מיליון שקל וטענה כי בחוזה שעליו חתמה נקבע מנגנון ברור לשינויים ולתוספות.

■ ההחלטה: השופט שטיין קבע כי על הקבלן היה לתבוע את התמורה בזמן אמת, ולא לאחר שהעבודות בוצעו. לגישתו, אין לאפשר לקבלן להגיש בדיעבד ניתוח מחירים ביחס לעבודות נוספות שביצע.

■ החשיבות: פס"ד גרר מיד עם פרסומו שורה של תגובות מכמה כיוונים. ברמה הענפית, הפרקטיקה של תביעות לקבלת תשלום נוסף בפרויקטים של תשתיות נפוצה מאוד בתחום התשתיות, ופסק הדין נתפס כתמרור אזהרה למבצעים בענף. ברמה המשפטית התעוררה שאלה, שהפכה לדיון סוער, אם פס"ד משנה את הלכת אפרופים שנקבעה בעליון בשנת 1995, ולפיה יש לפרש חוזה לא רק לפי מה שכתוב בו אלא גם לפי כוונת מחבריו. כך או כך, כבר הוגשה בקשה לדיון נוסף בעניין, ואפשר להניח שהדיון על פס"ד ביבי כבישים יימשך ב-2020. 

גילוי מלא: כל המשתתפים בפרויקט התבקשו שלא לבחור מקרה שבטיפולם או כזה שיש להם אינטרס אישי, עסקי או אחר לגביו