גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כחלון הצליח לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל באיזה מחיר?

לפני ארבע שנים וחצי נכנס משה כחלון למשרד האוצר עם מטרה ברורה: הורדת מחירי הדיור ● אלא שהפתרונות של כחלון לא הצליחו להוריד את מחירי הדיור, ויצרו לפחות שלושה עיוותים קשים בתכנון ובבנייה, שישפיעו על החיים שלנו בשנים הבאות ● מסכמים את 2019

משה כחלון / צילום: איל יצהר
משה כחלון / צילום: איל יצהר

לאור הכאוס הפוליטי שאליו הגיעה מדינת ישראל, מדיניות הדיור הממשלתית בשנה האחרונה היא פשוט המשך בטייס אוטומטי של מה שהתווה מי שחרט על דגלו את הטיפול במשבר הדיור - שר האוצר משה כחלון - לפני ארבע שנים וחצי.

היעדים של המדיניות נוסחו בצורה ברורה בהסכם הקואליציוני שנחתם בין סיעות הליכוד וכולנו באפריל 2015. "הממשלה תראה בהוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות יעד לאומי שתחילת ביצועו יהיה עם הקמת הממשלה", נכתב אז.

להסכם הקואליציוני נוסף נספח שכלל תמצית של תוכנית העבודה להורדת מחירי הדירות. חלקו הראשון דיבר על עקרונות "מחיר למשתכן" ועל העלאת התחרותיות בשוק, בין היתר באמצעות הפיכת גופים ממשלתיים ואחרים כמשרד הבינוי, עמידר, חברת ערים, דירה להשכיר, קק"ל ורשויות מקומיות לבעלי יכולת לתכנן ולשווק. חלק זה כלל גם שורה של דרכי פעולה נוספות, אשר בסופו של דבר לא יושמו כלל.

החלק השני כלל טיפול בקרקעות פרטיות, השלישי הגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי, הרביעי הגדלת מלאי הדירות להשכרה, החמישי שיחרור חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי והשישי הורדת של עלויות בנייה, במיוחד באמצעות חברות זרות.

חלק מהרשימה הארוכה של הצעדים בוצע, חלק לא בוצע, ואולם יעד העל שהציב יו"ר כולנו משה כחלון בהסכם הקואליציוני שלו עם הליכוד - לא מומש. אם נשווה בין מחיר הדיור בתחילת כהונתה של הממשלה למחירים כיום נמצא עלייה של 14%. אם נקל יותר, מחירי הדירות במהלך 2019 שבו לרמת השיא שלהם מ-2017, וזאת לאחר שבמהלך 2018 הם רשמו ירידה מסוימת.

אלא שמאז שנוסחו אותם צעדים, עברנו שתי מערכות בחירות, כחלון עצמו חבר לליכוד, והיעדים הוחלפו באחרים חלופיים, צנועים יותר. היעד של הוזלת מחירי הדירות הוחלף ל"בלימת עליות המחירים", וב"סיוע לזוגות צעירים לרכוש דירות"; והיעד של הגדלת היצע הדירות לא מומש אז שינו את השיח בנושא ל"הגדלת מלאי הדירות המתוכננות".

בתחום הדיור, 2019 נסגרת עם יעדים ממשלתיים שונים לגמרי מאלה שנוסחו בתחילתה, ואולם אף אחד לא טרח לשאול באיזו מידה הפעולות שנוקטת הממשלה אכן מקדמות את השגת היעדים החדשים. מחיר למשתכן, לדוגמה, עלתה למשלם המסים מיליארדי שקלים, אולם כשלה בהורדת מחירי הדירות ברמה הארצית. באוצר ובמשרד השיכון אמנם מתגאים בכך שהיא סייעה ל-70 אלף זוגות לרכוש דירות מוזלות, אבל 2019 עתידה להפוך לשנת שיא בהיקפי המשכנתאות, משום שאותם זוכים לוקחים משכנתאות גבוהות במיוחד. רבים מהזוכים רכשו דירות בפריפריה להשקעה, ולא ברור כלל כמה מהם יצליחו להשכירן במחירים שהם מקווים להם ושיצליחו לכסות להם את המשכנתאות הגבוהות.

אז עד כמה התוכנית הועילה, ומה פוטנציאל הנזקים שלה לעתיד? על השאלות הללו אין תשובות ברורות, וברור שדרוש דיון ציבורי ער יותר בעניין.

אולם כבר עכשיו ניתן לאבחן שלושה עיוותים שבהם נתון שוק הנדל"ן הנוכחי, כתוצאה מהמעורבות המוגברת של הממשלה.

הבעיות שענף הנדל"ן ייאלץ להתמודד איתן בשנה הקרובה

1. הצעירים שולטים בשוק: משפרי הדיור נשארים בדירות הישנות

ראש מטה הדיור הקודם אביגדור יצחקי הצהיר לא אחת כי הממשלה תתן קדימות לזוגות צעירים, וזאת על חשבון יתר האוכלוסייה, וזאת באמצעות הקצאת כמעט כל קרקעות המדינה המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת מחיר למשתכן. את המשקיעים ניסו להרחיק מהשוק באמצעות העלאת מס הרכישה.
אולם מה שקרה היה שגם משפרי הדיור נפגעו, שכן הצעירים הפנו את עיקר הביקושים שלהם לדירות חדשות, והמשקיעים נעלמו ברובם.

כיום הזוגות הצעירים מהווים למעלה ממחצית השוק, והם אלו שמכתיבים את התנאים. משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות שלהם ועל כן הם גם פחות יכולים לרכוש דירות. בהתחלה עוד היו שסברו שזה יניע אותם להוריד את מחירי הדירות שלהם, ואולם דברים כאלה לא מתרחשים באופן מיידי ומשפרי דיור רבים מעדיפים בשלב זה פשוט לדחות את המכירה.

להעדפה הממשלתית של זוגות צעירים יש כבר עכשיו כמה השלכות: היזמים שבוחנים את הביקושים שבפניהם הם ניצבים, מכוונים את עיקר הבנייה שלהם לאוכלוסייה הצעירה בצורה של בנייה מוזלת שתוכל להתחרות גם עם "מחיר למשתכן"; הצעירים מצידם מעדיפים במציאות הזו, לרכוש "דירה מהניילון" על פני דירה יד שנייה; ומשפרי הדיור כובשים לעת עתה את הביקושים, בהמתנה לשעת כושר טובה יותר.

שעת הכושר הזאת מתקרבת והולכת כי תוכנית "מחיר למשתכן" כבר אינה מצליחה ליצור כמויות גדולות של יחידות דיור כבעבר. ב-2019 התקיימו רק שתי הגרלות, לעומת ארבע הגרלות ב-2018. גם מספר יחידות הדיור המוצעות פוחת והולך, ועומד על כרבע ממספרן בהגרלות הראשונות. גם זמן ההמתנה הארוך של הצעירים עד לקבלת הדירה, שיכול להגיע גם לחמש שנים מרגע הזכייה, הופך את התוכנית לפחות אטרקטיבית.

2. בנייה במקומות לא מבוקשים: אזהרה מהשקעות בנתיבות

הצורך "להגדיל את היצע דירות" הביא לכך שבאוצר שוקדים במיוחד על ספירת דירות כמותית, ולא על בדיקה איכותית, האם הדירות הללו נבנות במקומות הרצויים.

מדובר בחזרה על טעות דומה שנעשתה בתחילת שנות האלפיים. גם אז סברו כי יש להגדיל את היצע הדירות - ולא משנה היכן. התוצאה: באותן שנים נוצרו עודפי היצע גדולים מאוד באזורי הפריפריה, בעוד שהביקושים באזור המרכז נותרו גבוהים מפני שזוגות צעירים לא מצאו טעם במעבר לבאר שבע או לכרמיאל, שבהן האפשרות למצוא תעסוקה בשכר הולם קטנה בהרבה.

גם בשנים האחרונות קורה דבר דומה. התופעה החלה עוד בתקופת הממשלה הקודמת, שאז השרים יאיר לפיד (האוצר) ואורי אריאל (השיכון) הכתיבו הגדלה מסיבית של מספר הדירות, ואולם לא באמצעות בנייה במקומות המבוקשים, אלא בעיקר באמצעות בנייה על קרקעות רמ"י בפריפריה. התוצאה היא שבשנים האחרונות כמות הבנייה בפריפריה התקרבה למחצית מכלל הבנייה.

התוצאה: יצירת עודפי בנייה ניכרים, במיוחד לאורך שלושה צירי דרכים: דרום כביש 4, מערב כביש 25 וכביש 34 - הציר שבין אשקלון לדימונה, שכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות, באר שבע ודימונה; כביש 65 מאזור אור עקיבא במערב, דרך פרדס חנה כרכור, חריש ועד לעפולה; וכביש 4 צפון מטירת הכרמל, עבור בחיפה, בקריות, בעכו ובנהריה. ההצפה הגיעה לממדים כאלה שהכלכלנית הראשית באוצר מצאה לנכון להזהיר משקיעים, במיוחד מקרב הזוגות הצעירים, מרכישת דירות באור עקיבא ובנתיבות. אזהרה כזו לא הושמעה מעולם קודם לכן.

מובן שבמצב כזה, אין כל תועלת ב"הגדלת ההיצע", להיפך. לא מעט כספי ציבור נשפכו בעניין, הסכמי גג בגובה מיליארדי שקלים נחתמו, ורשויות מקומיות נקלעו ועתידות להיקלע לעוד קשיים, והכל בשמו של יעד חסר כל משמעות.

3. התכנון ירד מהמסלול: הרבה יותר מדי שטחי תעסוקה

ויכוחים ערים התנהלו השנה בנושא תוכניות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - הוותמ"ל. אם בנוגע לאופי עבודתה, שבירת ההיררכיה התכנונית של תוכניות שמאושרות על ידה, ואם בנוגע לאיכות התכנון שלה.
אולם העיוות התכנוני הגדול ביותר שנרשם במערכת התכנונית בישראל בשנים האחרונות נמצא בכלל במקום אחר - אזורי התעסוקה. השנה התברר כי הבולמוס הממשלתי לייצר יחידות דיור גרם לכך שעל מנת להצדיק אותן, תוכננו והובטחו עשרות מיליוני מ"ר של אזורי תעסוקה שלעולם לא יוקמו.

זה קרה כשהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל תכנון ערך בדיקות לגיבוש התוכנית האסטרטגית של ישראל ל-2040, ומצא כי בעוד הצרכים הלאומיים לשטחי תעסוקה יגיעו בעוד 20 שנה ל-36 מיליון מ"ר, באזור המרכז לבדו מתוכננים כ-60 מיליון מ"ר כאלה.

כשמוסיפים גם את השטחים במחוז תל אביב, סך שטחי התעסוקה הצפויים יגיעו לכ-110 מיליון מ"ר, פי שלושה מהשטחים הנדרשים.

קשה להגזים בחשיבותם של פערי הענק הללו - לא ניתן להוסיף ליישוב יחידות דיור בלי לתת לו גם אזורי תעסוקה במקביל, משום שעיקר ההכנסות מארנונה מקורן במשרדים ובמסחר. התוצאה: במקביל לאישור הדירות המציאו גם אזורי תעסוקה, בלי שטרחו לבדוק עד כמה באמת יהיה בהם צורך.

במינהל התכנון אמרו לנו עם פרסום המחקר שהם יבחנו מחדש כיצד אפשר להתאים את התכנון באופן מדויק לכל מחוז ולביקושים בכל אזור, ואף יבחנו לבטל אזורי תעסוקה, אולם בוותמ"ל וממשיכים לאשר אזורי תעסוקה במאות אלפי ובמיליוני מ"ר, כאילו לא קרה דבר. 

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה