גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כחלון הצליח לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל באיזה מחיר?

לפני ארבע שנים וחצי נכנס משה כחלון למשרד האוצר עם מטרה ברורה: הורדת מחירי הדיור ● אלא שהפתרונות של כחלון לא הצליחו להוריד את מחירי הדיור, ויצרו לפחות שלושה עיוותים קשים בתכנון ובבנייה, שישפיעו על החיים שלנו בשנים הבאות ● מסכמים את 2019

משה כחלון / צילום: איל יצהר
משה כחלון / צילום: איל יצהר

לאור הכאוס הפוליטי שאליו הגיעה מדינת ישראל, מדיניות הדיור הממשלתית בשנה האחרונה היא פשוט המשך בטייס אוטומטי של מה שהתווה מי שחרט על דגלו את הטיפול במשבר הדיור - שר האוצר משה כחלון - לפני ארבע שנים וחצי.

היעדים של המדיניות נוסחו בצורה ברורה בהסכם הקואליציוני שנחתם בין סיעות הליכוד וכולנו באפריל 2015. "הממשלה תראה בהוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות יעד לאומי שתחילת ביצועו יהיה עם הקמת הממשלה", נכתב אז.

להסכם הקואליציוני נוסף נספח שכלל תמצית של תוכנית העבודה להורדת מחירי הדירות. חלקו הראשון דיבר על עקרונות "מחיר למשתכן" ועל העלאת התחרותיות בשוק, בין היתר באמצעות הפיכת גופים ממשלתיים ואחרים כמשרד הבינוי, עמידר, חברת ערים, דירה להשכיר, קק"ל ורשויות מקומיות לבעלי יכולת לתכנן ולשווק. חלק זה כלל גם שורה של דרכי פעולה נוספות, אשר בסופו של דבר לא יושמו כלל.

החלק השני כלל טיפול בקרקעות פרטיות, השלישי הגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי, הרביעי הגדלת מלאי הדירות להשכרה, החמישי שיחרור חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי והשישי הורדת של עלויות בנייה, במיוחד באמצעות חברות זרות.

חלק מהרשימה הארוכה של הצעדים בוצע, חלק לא בוצע, ואולם יעד העל שהציב יו"ר כולנו משה כחלון בהסכם הקואליציוני שלו עם הליכוד - לא מומש. אם נשווה בין מחיר הדיור בתחילת כהונתה של הממשלה למחירים כיום נמצא עלייה של 14%. אם נקל יותר, מחירי הדירות במהלך 2019 שבו לרמת השיא שלהם מ-2017, וזאת לאחר שבמהלך 2018 הם רשמו ירידה מסוימת.

אלא שמאז שנוסחו אותם צעדים, עברנו שתי מערכות בחירות, כחלון עצמו חבר לליכוד, והיעדים הוחלפו באחרים חלופיים, צנועים יותר. היעד של הוזלת מחירי הדירות הוחלף ל"בלימת עליות המחירים", וב"סיוע לזוגות צעירים לרכוש דירות"; והיעד של הגדלת היצע הדירות לא מומש אז שינו את השיח בנושא ל"הגדלת מלאי הדירות המתוכננות".

בתחום הדיור, 2019 נסגרת עם יעדים ממשלתיים שונים לגמרי מאלה שנוסחו בתחילתה, ואולם אף אחד לא טרח לשאול באיזו מידה הפעולות שנוקטת הממשלה אכן מקדמות את השגת היעדים החדשים. מחיר למשתכן, לדוגמה, עלתה למשלם המסים מיליארדי שקלים, אולם כשלה בהורדת מחירי הדירות ברמה הארצית. באוצר ובמשרד השיכון אמנם מתגאים בכך שהיא סייעה ל-70 אלף זוגות לרכוש דירות מוזלות, אבל 2019 עתידה להפוך לשנת שיא בהיקפי המשכנתאות, משום שאותם זוכים לוקחים משכנתאות גבוהות במיוחד. רבים מהזוכים רכשו דירות בפריפריה להשקעה, ולא ברור כלל כמה מהם יצליחו להשכירן במחירים שהם מקווים להם ושיצליחו לכסות להם את המשכנתאות הגבוהות.

אז עד כמה התוכנית הועילה, ומה פוטנציאל הנזקים שלה לעתיד? על השאלות הללו אין תשובות ברורות, וברור שדרוש דיון ציבורי ער יותר בעניין.

אולם כבר עכשיו ניתן לאבחן שלושה עיוותים שבהם נתון שוק הנדל"ן הנוכחי, כתוצאה מהמעורבות המוגברת של הממשלה.

הבעיות שענף הנדל"ן ייאלץ להתמודד איתן בשנה הקרובה

1. הצעירים שולטים בשוק: משפרי הדיור נשארים בדירות הישנות

ראש מטה הדיור הקודם אביגדור יצחקי הצהיר לא אחת כי הממשלה תתן קדימות לזוגות צעירים, וזאת על חשבון יתר האוכלוסייה, וזאת באמצעות הקצאת כמעט כל קרקעות המדינה המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת מחיר למשתכן. את המשקיעים ניסו להרחיק מהשוק באמצעות העלאת מס הרכישה.
אולם מה שקרה היה שגם משפרי הדיור נפגעו, שכן הצעירים הפנו את עיקר הביקושים שלהם לדירות חדשות, והמשקיעים נעלמו ברובם.

כיום הזוגות הצעירים מהווים למעלה ממחצית השוק, והם אלו שמכתיבים את התנאים. משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות שלהם ועל כן הם גם פחות יכולים לרכוש דירות. בהתחלה עוד היו שסברו שזה יניע אותם להוריד את מחירי הדירות שלהם, ואולם דברים כאלה לא מתרחשים באופן מיידי ומשפרי דיור רבים מעדיפים בשלב זה פשוט לדחות את המכירה.

להעדפה הממשלתית של זוגות צעירים יש כבר עכשיו כמה השלכות: היזמים שבוחנים את הביקושים שבפניהם הם ניצבים, מכוונים את עיקר הבנייה שלהם לאוכלוסייה הצעירה בצורה של בנייה מוזלת שתוכל להתחרות גם עם "מחיר למשתכן"; הצעירים מצידם מעדיפים במציאות הזו, לרכוש "דירה מהניילון" על פני דירה יד שנייה; ומשפרי הדיור כובשים לעת עתה את הביקושים, בהמתנה לשעת כושר טובה יותר.

שעת הכושר הזאת מתקרבת והולכת כי תוכנית "מחיר למשתכן" כבר אינה מצליחה ליצור כמויות גדולות של יחידות דיור כבעבר. ב-2019 התקיימו רק שתי הגרלות, לעומת ארבע הגרלות ב-2018. גם מספר יחידות הדיור המוצעות פוחת והולך, ועומד על כרבע ממספרן בהגרלות הראשונות. גם זמן ההמתנה הארוך של הצעירים עד לקבלת הדירה, שיכול להגיע גם לחמש שנים מרגע הזכייה, הופך את התוכנית לפחות אטרקטיבית.

2. בנייה במקומות לא מבוקשים: אזהרה מהשקעות בנתיבות

הצורך "להגדיל את היצע דירות" הביא לכך שבאוצר שוקדים במיוחד על ספירת דירות כמותית, ולא על בדיקה איכותית, האם הדירות הללו נבנות במקומות הרצויים.

מדובר בחזרה על טעות דומה שנעשתה בתחילת שנות האלפיים. גם אז סברו כי יש להגדיל את היצע הדירות - ולא משנה היכן. התוצאה: באותן שנים נוצרו עודפי היצע גדולים מאוד באזורי הפריפריה, בעוד שהביקושים באזור המרכז נותרו גבוהים מפני שזוגות צעירים לא מצאו טעם במעבר לבאר שבע או לכרמיאל, שבהן האפשרות למצוא תעסוקה בשכר הולם קטנה בהרבה.

גם בשנים האחרונות קורה דבר דומה. התופעה החלה עוד בתקופת הממשלה הקודמת, שאז השרים יאיר לפיד (האוצר) ואורי אריאל (השיכון) הכתיבו הגדלה מסיבית של מספר הדירות, ואולם לא באמצעות בנייה במקומות המבוקשים, אלא בעיקר באמצעות בנייה על קרקעות רמ"י בפריפריה. התוצאה היא שבשנים האחרונות כמות הבנייה בפריפריה התקרבה למחצית מכלל הבנייה.

התוצאה: יצירת עודפי בנייה ניכרים, במיוחד לאורך שלושה צירי דרכים: דרום כביש 4, מערב כביש 25 וכביש 34 - הציר שבין אשקלון לדימונה, שכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות, באר שבע ודימונה; כביש 65 מאזור אור עקיבא במערב, דרך פרדס חנה כרכור, חריש ועד לעפולה; וכביש 4 צפון מטירת הכרמל, עבור בחיפה, בקריות, בעכו ובנהריה. ההצפה הגיעה לממדים כאלה שהכלכלנית הראשית באוצר מצאה לנכון להזהיר משקיעים, במיוחד מקרב הזוגות הצעירים, מרכישת דירות באור עקיבא ובנתיבות. אזהרה כזו לא הושמעה מעולם קודם לכן.

מובן שבמצב כזה, אין כל תועלת ב"הגדלת ההיצע", להיפך. לא מעט כספי ציבור נשפכו בעניין, הסכמי גג בגובה מיליארדי שקלים נחתמו, ורשויות מקומיות נקלעו ועתידות להיקלע לעוד קשיים, והכל בשמו של יעד חסר כל משמעות.

3. התכנון ירד מהמסלול: הרבה יותר מדי שטחי תעסוקה

ויכוחים ערים התנהלו השנה בנושא תוכניות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - הוותמ"ל. אם בנוגע לאופי עבודתה, שבירת ההיררכיה התכנונית של תוכניות שמאושרות על ידה, ואם בנוגע לאיכות התכנון שלה.
אולם העיוות התכנוני הגדול ביותר שנרשם במערכת התכנונית בישראל בשנים האחרונות נמצא בכלל במקום אחר - אזורי התעסוקה. השנה התברר כי הבולמוס הממשלתי לייצר יחידות דיור גרם לכך שעל מנת להצדיק אותן, תוכננו והובטחו עשרות מיליוני מ"ר של אזורי תעסוקה שלעולם לא יוקמו.

זה קרה כשהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל תכנון ערך בדיקות לגיבוש התוכנית האסטרטגית של ישראל ל-2040, ומצא כי בעוד הצרכים הלאומיים לשטחי תעסוקה יגיעו בעוד 20 שנה ל-36 מיליון מ"ר, באזור המרכז לבדו מתוכננים כ-60 מיליון מ"ר כאלה.

כשמוסיפים גם את השטחים במחוז תל אביב, סך שטחי התעסוקה הצפויים יגיעו לכ-110 מיליון מ"ר, פי שלושה מהשטחים הנדרשים.

קשה להגזים בחשיבותם של פערי הענק הללו - לא ניתן להוסיף ליישוב יחידות דיור בלי לתת לו גם אזורי תעסוקה במקביל, משום שעיקר ההכנסות מארנונה מקורן במשרדים ובמסחר. התוצאה: במקביל לאישור הדירות המציאו גם אזורי תעסוקה, בלי שטרחו לבדוק עד כמה באמת יהיה בהם צורך.

במינהל התכנון אמרו לנו עם פרסום המחקר שהם יבחנו מחדש כיצד אפשר להתאים את התכנון באופן מדויק לכל מחוז ולביקושים בכל אזור, ואף יבחנו לבטל אזורי תעסוקה, אולם בוותמ"ל וממשיכים לאשר אזורי תעסוקה במאות אלפי ובמיליוני מ"ר, כאילו לא קרה דבר. 

עוד כתבות

בדיחות אבא / אילוסטרציה: Shutterstock

הכירו את ההסבר המדעי ל"בדיחות אבא" לא מצחיקות

כולנו מתפדחים שאבא שלנו חושב שהוא מגניב ומספר בדיחה לא מצחיקה ● מהו הסוד האפל שמסתירות "בדיחות האבא" לגבי היחסים המשפחתיים שלנו? ● ואיך סגנון ההומור קשור לבית בו גדלנו? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע" 

מונית גט טקסי / צילום: : רונן בוידק

בקשה לתביעה ייצוגית של 150 מיליון שקל נגד גט ישראל: "לא רוצים ערבים"

לטענת התובעים, האפליקציה נותנת ללקוחות אפשרות להבטיח שהם לא יקבלו נהג ערבי ● "הם נותנים לזה משמעות דתית. אבל למעשה, מדובר בתוקף לשירות גזעני" ● מגט נמסר: "החברה מתנגדת באופן נחרץ לכל סוג של אפליה"

חגיגה במדבר/ צילום :  יותם יעקבסון

צבעים על ים המוות: מהרו לראות פריחה נדירה סביב ים המלח

זה נדיר, וקורה רק בשנים שבהן מקבל המדבר שפע של גשם: גל פריחה צבעונית סביב ים המלח ● השנה זה קרה, וצריך למהר כי היא לא תאריך ימים

משרד המקרקעין נגד האוצר - 7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילומים: איל יצהר, אלכס קולומויסקי, ידיעות אחרונות. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

דמרי מפתיע, בלמ"ס מחביאים נתונים והקרב על החול. כותרות הנדל"ן

יגאל דמרי הפתיע את השוק כשהודיע השבוע על מגעים לרכישת חברת הנדל"ן אחים דוניץ ● ברשות המסים מזכירים שההחלטה על העלאת מס הרכישה ל-8% מסתיימת בסוף השנה, ואיזה ראש עיר אישר להרוס את בניין העירייה של עצמו

האישה היחידה בחדר / צילום: יעל שינקר, גלובס

140 חברות ישראליות, רק 24% נשים בדירקטוריונים: הרשימה המלאה

מה משותף לצ'ק פוינט, בזן, הבנק הבינלאומי, שיכון ובינוי וסלקום? בדירקטוריון שלהן יושבת אישה אחת בלבד ● "גלובס" יצא למסע בעקבות ייצוג הנשים בדירקטוריונים וחזר עם ממצאים מדאיגים ● מהחברות הסבירות ועד המביכות - הנה הרשימה המלאה

טניה כהן עוזיאלי והיצירה 'נעליים ליציאה לדרך, 2017–1991', מרינה אברמוביץ׳ / אינפוגרפיק: יונתן בלום, גלובס

"אנחנו מאבדים את הזהות שלנו כמוזיאון, דברים יצאו מפרופורציות"

בעידן שבו הדימוי הוויזואלי הפך לכל כך נפוץ וכולנו מתקשרים דרך תמונות ברשת, האתגר הגדול של המוזיאונים הוא להיות רלוונטיים ● אז איך עושה את זה עכשיו מוזיאון תל אביב, שאליו הגיעו השנה 1.3 מיליון מבקרים? בראיון ל'ליידי גלובס' מודה המנכ"לית טניה כהן עוזיאלי: "נחוצה לנו הגדרה מחדש"

וול סטריט / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; טבע ירדה בכ-1.6%

ממשרד הבריאות בסין נמסר כי 889 מקרים נוספים של הידבקות בנגיף אושרו ביבשת, ומניין ההרוגים עלה ל-2,236 איש ● מהדוח המורחב של טבע לשנת 2019 שפורסם היום עולה כי מספר עובדי חברת התרופות המשיך להתכווץ

השופט עוזי פוגלמן / צילום: ליאור מזרחי

ביהמ"ש העליון ביטל פסיקה שקבעה כי חוקר תוכנית ותמ"ל פעל מתוך ניגוד עניינים

דוח חקירה של אדיב נקאש נפסל בבית המשפט לעניינים מינהליים, מחשש שהחוקר, שהועסק בעבר ע"י מינהל התכנון עמד במצב של ניגוד עניינים ● שלושה שופטי העליון פסלו את האבחנה הזו ואת הפסיקה לפסול את החוקר

בנימין נתניהו ויעקב ליצמן מבקרים במרכז הרפואי שפתחו לחולי קורונה בשיב"א / צילום: Heidi Levine, Associated Press

הקורונה בארץ: אחת הנוסעות שהוחזרו מספינה ביפן אובחנה בנגיף

משרד הבריאות הודיע כי אישה אחת מתוך 11 הישראלים שהועברו למתקן שהוקם עבורם בשיבא אובחנה בווירוס, והבהיר כי היא נמצאת בבידוד והשגחה ● תוצאות הבדיקות של יתר הנוסעים יצאו תקינות, והם סיפרו על השמחה לשוב ארצה והגעגועים למשפחה: "תודה לאל שחזרנו"

חולה קורונה בסין. "לדחות את ההדבקה בישראל" צילום: רויטרס, CHINA DAILY

נגיף הקורונה: מקרה מוות ראשון באיטליה; 346 נדבקים בדרום קוריאה

שר הבריאות האיטלקי אישר כי חולה בן 78 מפדואה מת מהנגיף והפך לקורבן הראשון במדינה ● ביממה האחרונה מתו בסין מעל 100 בני אדם ו-397 נדבקו, ומספר הנדבקים במדינה הוא 76,288 ● ביפן אושרו ארבעה מקרים חדשים של הידבקות, בהם מורה שהגיעה לעבודתה בזמן שחוותה תסמינים

ברוק אלפרט / צילום: יח"צ

דיאטה היא (כן) מילה גסה: גורו התזונה האמריקאית שעושה דיטוקס לדיאטות המקובלות

אל תספרו קלוריות, אל תימנעו משומן, ותשאירו מקום גם לפחמימות ● גורו התזונה האמריקאית ברוק אלפרט מנסחת 10 כללים לאלו שאיבדו את מצפן האכילה, כי אין מנה משמינה יותר מצלחת מלאה בתחושת כישלון

ניכור הורי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

דעה: ניכור הורי איננו טרנד - זאת מציאות קשה וכואבת

לא פעם עולה השאלה - האם בכל פעם שיש קטין אשר אינו רוצה לראות את הוריו - זהו ניכור הורי? ● יש צורך להגדיר את הכלים העומדים לרשות מערכת המשפט ולמערכת הרווחה והמטפלים, במטרה למגר את התופעה הנוראית של ניתוק הקשר

קובי אפללו / צילום: כפיר זיו

קובי אפללו: "אני לא צריך לסמן שיא ולהמשיך לבא אחריו. אני רץ מרתון ורוצה ליפול מת על קו הסיום"

קובי אפללו גילה באיחור את הרשתות החברתיות, וגם את הנישואין והאבהות ● עכשיו הוא מסתער על שלוש החזיתות

עוברי אורח חובשים מסיכות ברחוב מחשש להדבקות מנגיף הקורונה שפרץ בווהן שבסין / צילום: רויטרס

קרב מאסף: כך מנסה ישראל לבלום התפשטות קורונה

הנוסעים הזרים שיגיעו הערב מהטיסה מסיאול לא יוכנסו לארץ; זאת לפי הנחיית רשות האוכלוסין וההגירה ● האם בעוד 48 שעות יורחב הצו גם ליפן ולטיוואן?

סקר הסקרים

סקר הסקרים: אפקט תמלילי אשכנזי וחקירת המימד החמישי? זו מפת המנדטים

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

רנו גרנד סניק/ צילום: יחצ

שימושיות לפני סטטוס: רנו גרנד סניק החדש שומר על המורשת הארוכה

רנו גרנד סניק החדש מחצין נוכחות כביש מרשימה, תא נוסעים רב-תכליתי, מנוע נמרץ וחסכוני ואבזור תקני מקיף מאוד ביחס למחיר ● אבל הוא יוצא לפלח הולך ודועך, שלקוחותיו נוטשים בהמוניהם לכיוון דגמי הקרוס-אובר

דרור פויר / צילום: יונתן בלום, גלובס

דעה: כשאדוורד מונק ותופרת איראנית אלמונית נפגשים

יש צעקה אינסופית שעוברת בטבע ● ואנחנו כל הזמן לומדים לשמוע אותה

פרנץ ליבנספצר, מנהל תחום אריזות ואיכות הסביבה של קבוצת נסטלה העולמית / צילום: איל יצהר, גלובס

האחראי על איכות הסביבה בנסטלה העולמית בטוח: "אנחנו בדרך לשינוי היסטורי"

פרנץ ליבנספצר, מנהל אריזות ואיכות הסביבה של ענקית המזון נסטלה, הגיע לבקר בחברת אסם שבבעלות הקבוצה, ויש לו הרבה מה לומר על אריזות המזון המזהמות • לדבריו, בחברה עדיין מחפשים תחליף מזהם פחות לשקיות החטיפים ומעדיפים למכור מוצרים בתפזורת וללא עטיפה

האם צריך שר לענייני הייטק? / צילום: עדינה וולמן/דוברות הכנסת, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

משרד נחוץ או סידור עבודה? מי מנסה לקדם הקמת משרד הייטק

בתעשיית ההייטק, במשרדים ממשלתיים וגם במצעי המפלגות עולים שוב ושוב רעיונות להקמת משרד שיהיה אחראי על הייטק וחדשנות • האם יש בעיה במודל הקיים, איך גורמים לכך שקידום הנושא לא יהפוך לכלי בידי פוליטיקאים, ואולי בכלל מדובר במשרדי ממשלה שמנסים להמציא את עצמם מחדש?

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

התו הירוק: הדרך החדשה של חברות הייטק למשוך עובדים - תמיכה בטבעונות

הטרנד החדש במסגרת המלחמה הלא נגמרת על העובדים בהייטק: קבלת תו תקן שמאשר - מדובר במעסיק ידידותי לטבעונים